Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 г. N 13АП-2665/16

г. Санкт-Петербург

17 марта 2016 г.

Дело N А56-62962/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Аносовой Н.В., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.

при участии:

от истца: Ломако Ю.С., доверенность от 25.02.2016;

от ответчика: Матвеев Ю.А., доверенность от 02.12.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2665/2016, 13АП-2683/2016) ООО "КУРС" и ООО "Бастион" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2015 по делу N А56-62962/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бастион"

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: Россия 195009, Санкт-Петербург, Михайлова, 17, ОГРН: 1047855005098; далее - ООО "КУРС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бастион" (адрес: Россия 188661, п.Мурино, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Оборонная,49, ОГРН: 1084703001767; далее - ООО "Бастион") о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167; истребовании из незаконного владения ответчика указанных объектов недвижимости, с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений.

Решением от 16.12.2015 суд обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: 195009, Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 17, ОГРН: 1047855005098, ИНН: 7804300279) на объекты недвижимости, расположенные по адресам:

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146;

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162;

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" и общество с ограниченной ответственностью "Бастион" обратились с апелляционными жалобами.

ООО "КУРС" в своей апелляционной жалобе не согласно с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания права собственности истца на объект с кадастровыми номерами 47:07:0712018:148. Как указывает податель жалобы, данный объект был возведен за счёт средств инвестора, на земельном участке, указанном в Договоре от 01.10.2013, соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 2.2 Договора от 01.10.2013; доказательства возведения данного объекта ответчиком за счёт собственных средств в материалах дела отсутствуют. Также податель жалобы указывает, что объект с кадастровым номером 47:07:0712018:167 был возведен за счёт средств инвестора, на земельном участке, указанном в Договоре от 09.01.2014, соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 2.2 Договора от 09.01.2014; доказательства возведения данного объекта ответчиком за счёт собственных средств в материалах дела отсутствуют. При этом совокупная площадь объектов (47:07:0712018:162; 47:07:0712018:165; 47:07:0712018:167), возведенных на земельном участке, указанном в договоре 09.01.2014, не превышает указанную в договоре площадь. Касательно объекта с кадастровым номером 47:07:0712018:170, истец полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на данный объект не является основанием для отказа в признании права собственности на указанный объект.

ООО "Бастион" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Податель жалобы не согласен с удовлетворением исковых требований в отношении объекта с кадастровым номером 47:07:0712018:146, поскольку данный объект по площади не соответствует объекту, указанному в Договоре от 01.12.2013, указав, что возведенный по договору объект не введен в эксплуатацию по не зависящим от ответчика причинам. Также податель жалобы указывает, что общая площадь объектов по инвестиционным договорам составляет 3 546 кв.м, что отличается от площади объектов, в отношении которых заявлены требования, в связи с чем ответчик полагает, что истцом не доказано возведение спорных объектов по инвестиционным договорам. Кроме того податель жалобы ссылается на недоказанность ввода в эксплуатацию объектов, возведенных по инвестиционным договорам. Помимо указанного, податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что срок реализации инвестиционных проектов по соглашению сторон был продлен до 31.01.2016. Дополнительно к изложенному ответчик отмечает, что объем инвестирования в строительство объектов не включал в себя стоимость земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, при том что в настоящее время земельные участки принадлежат на праве собственности ответчику.

Определением от 02.03.2016 судебное заседание отложено в соответствии со статьёй 158 АПК РФ в целях дополнительного исследования имеющихся в деле доказательств.

В связи с пребыванием судьи Тимухиной И.А. на учёбе в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Тимухиной И.А. в составе судей, рассматривающих дело, на судью Барканову Я.В. Рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании апелляционной инстанции 16.03.2016 представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца. Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "КУРС" (инвестор) и ООО "Бастион" (застройщик) заключен инвестиционный договор от 01.10.2013 (далее - Договор от 01.10.2013) на строительство здания складского комплекса.

Согласно п.2.1. Договора от 01.10.2013 застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта), характеристики которого предусмотрены положениями п.2.2. указанного договора, а Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства в сумме, установленной договором.

По завершении инвестиционного проекта застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. Договора от 01.10.2013 создаваемым в результате инвестиционного проекта объектом является здание складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, планируемая общая площадь 972 кв.м. Реализация проекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:82.

Согласно п.3.1. Договора от 01.10.2013 размер инвестиций составил 40 053 607, 96 руб., которые перечислены ответчику платежными поручениями от 15.10.2013 N 567, от 10.12.2013 N 686, от 23.12.2013 N697, от 14.01.2014 N 3.

Также между ООО "КУРС" (инвестор) и ООО "Бастион" (застройщик) заключен инвестиционный договор от 09.01.2014 N 0901/И2 (далее - Договор от 09.01.2014).

Согласно п.2.1. Договора от 09.01.2014 застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта), характеристики которого предусмотрены положениями п.2.2. указанного договора, а инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в сумме, установленной договором.

По завершении инвестиционного проекта Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. Договора от 09.01.2014 создаваемым в результате инвестиционного проекта объектом является здание складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, участок N 15, планируемая общая площадь 2574 кв.м. Реализация проекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:84.

Согласно п.3.1. Договора от 09.01.2014 размер инвестиций составил 90 000 000 руб. Денежные средства перечислены застройщику платежными поручениями N 5 от 14.01.2014, N 28 от 21.01.2014, N 54 от 05.02.2014, N 60 от 05.02.2014, N 84 от 20.02.2014, N88 от 21.02.2014, N142 от 20.03.2014, N180 от 08.04.2014, N184 от 08.04.2014, N 186 от 09.04.2014, N189 от 09.04.2014.

По указанным инвестиционным договорам застройщик обязан передать инвестору по акту приема-передачи результат инвестиционной деятельности после сдачи его в эксплуатацию (п.4.3.4).

Согласно представленным в материалы дела копиям свидетельств о государственной регистрации права, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о государственной регистрации права собственности ООО "Бастион" на следующие объекты:

- складской комплекс, общей площадью 984,3 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146 (дата регистрации - 06.10.2014);

- складской комплекс, общей площадью 464,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148 (дата регистрации - 06.10.2014);

- складской комплекс, общей площадью 1000,6 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162 (дата регистрации - 21.05.2015);

- складской комплекс, общей площадью 657,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165 (дата регистрации - 16.06.2015);

- складской комплекс, общей площадью 550,9 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167 (дата регистрации - 27.07.2015).

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту из земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0712018:82, 47:07:0712018:82 образован земельный участок с номером 47:07:0712018:171, на котором расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:146; 47:07:0712018:148; 47:07:0712018:162; 47:07:0712018:170; 47:07:0712018:165; 47:07:0712018:167.

Ссылаясь на то обстоятельство, что застройщик в нарушение условий договора не известил инвестора о вводе объектов в эксплуатацию, не предал объекты инвестору, зарегистрировал право собственности на возведенные объекты, ООО "КУРС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: 195009, Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 17, ОГРН: 1047855005098, ИНН: 7804300279) на объекты недвижимости, расположенные по адресам:

В остальной части в иске отказано.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим изменению ввиду следующего.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пунктом 5 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

С учётом изложенного, суд первой инстанции правомерно квалифицировал спорные инвестиционные договоры как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, инвестором в полном объеме исполнено обязательство по внесению денежных средств для реализации проекта, спорные объекты возведены на земельных участках, указанных в инвестиционных договорах, доказательств передачи спорных объектов инвестору не представлено, права собственности на спорные объекты, кроме объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170, зарегистрированы за ответчиком в установленном законом порядке.

Довод ответчика о возведении спорных объектов не за счёт средств инвестора отклоняется апелляционным судом, как не имеющий документального подтверждения, равно как и довод о том, что спорные объекты возведены не в соответствии с инвестиционными договорами.

Напротив, из материалов дела следует, что спорные объекты возведены на земельных участках, указанных в инвестиционных договорах, и соответствуют требованиям, предусмотренным пунктом 2.2 договоров. Доказательства возведения иных объектов на спорных земельных участках, соответствующих требованиям инвестиционных договоров, ответчиком не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Поскольку право собственности на объект: складской комплекс, общей площадью 1008,2 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170, не зарегистрировано за ответчиком, суд первой инстанции правомерно отказал в иске в отношении указанного объекта.

Вместе с тем, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, установив, что инвестиционные договоры заключены в установленном законом порядке, признаки их недействительности и незаключенности не установлены, а неисполнение ответчиком своих обязательств по названным договорам влечет соответствующие правовые последствия, в том числе, установленные статьями 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика передать истцу по акту приема-передачи объекты расположенные по нижеуказанным адресам и зарегистрировать переход права собственности на них:

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148;

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, то обстоятельство, что срок реализации проекта был продлен сторонами до 31.01.2016, не исключает возможности исполнить обязательства по возведению объектов до указанной даты. Из условий договоров следует, что обязательства застройщика подлежат исполнению с момента ввода объектов в эксплуатацию, но до 31.01.2016. Факт ввода спорных объектов в эксплуатацию подтверждается материалами дела, в том числе указанием в свидетельствах о государственной регистрации права собственности реквизитов разрешений на ввод в эксплуатации, на основании которых производилась государственная регистрация права.

Также является несостоятельным довод апелляционной жалобы ответчика в части не включения в объем инвестирования стоимости земельных участков, поскольку стороны, руководствуясь принципом свободы договора, согласовали размер инвестиций, указав при этом в пункте 5.4 инвестиционных договоров, что после передачи объекта инвестору стороны принимают все необходимые меры для оформления прав инвестора на земельный участок.

На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению.

Госпошлина по иску и по апелляционной жалобе распределяется апелляционным судом в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2015 по делу N А56-62962/2015 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Бастион" в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" объекты недвижимости, расположенные по адресам:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: 195009, Санкт-Петербург, ул. Михайлова, д. 17, ОГРН: 1047855005098, ИНН: 7804300279) на объекты недвижимости, расположенные по адресам:

В части требования о передаче по акту и регистрации перехода права собственности на объект по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал N 7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170 - отказать.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Бастион" оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бастион" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" 30 000 руб. расходов по госпошлине по иску, 3000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.В. Аносова
Я.В. Барканова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.