Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 г. N 07АП-12698/15

г. Томск

18 марта 2016 г.

Дело N А45-11032/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Ю. Киреевой, Е.И. Захарчука,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Г. Семененко

при участии представителей:

от истца: М.В. Вертакова по дов. от 18.06.2015, Л.С. Шейфер по дов. от 18.01.2016

от ответчика: Е.В. Леонтьева по дов. от 03.08.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ССК-КОМПЛЕКС" (N 07АП-12698/15) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11.2015 по делу N А45-11032/2015 (судья В.А. Полякова) по иску ООО "ССК-КОМПЛЕКС" (ИНН 5403181172) к индивидуальному предпринимателю Черепанову Дмитрию Александровичу (ИНН 540421851373); Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска; мэрии города Новосибирска, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области; ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" (ИНН 5403124738) о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ССК-КОМПЛЕКС" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 12799 от 25.04.2013, заключенного между мэрией города Новосибирска и индивидуальным предпринимателем Черепановым Дмитрием Александровичем, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке - денежных средств и земельного участка с кадастровым номером 54:35:052261:45.

Решением арбитражного суда от 06.11.2015 (резолютивная часть объявлена 05.11.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО "ССК-КОМПЛЕКС" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суд не применил закон, подлежащий применению; в силу п.2 ст.168 ГК РФ, п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода прав собственности на здание, сооружение; п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено право истца на выкуп земельного участка; в нарушение ст.71 АПК РФ судом первой инстанции необоснованно принят в качестве доказательства акт обследования от 09.09.2013.

Кроме того, 26.01.2016 и 08.02.2016 от истца в материалы дела поступили письменные пояснения с обоснованием правовой позиции и анализа имеющихся в деле документов.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, дополнительно представленных пояснений и настаивали на ее удовлетворении.

Представитель ответчика в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, указывая на то, что истец не относится к числу лиц, указанных в ст.166 ГК РФ, т.к. не является стороной оспариваемой сделки, а также не имеет каких-либо прав или охраняемых законом интересов, которые нарушались бы оспариваемой сделкой; истцом неверно истолкованы положения п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" - в нем не рассматриваются случаи, когда лицо приобрело недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, который еще до момента такого приобретения находился в собственности частного лица.

Дело рассмотрено на основании ст.156 АПК РФ без участия представителей Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, мэрии города Новосибирска, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на жалобу, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что 01.12 1994 между АООТ производственно-коммерческая фирма "Сибстройкоммерс" (продавец) и ТОО Торговый дом "Сибстройкоммерс" заключен договор в редакции дополнительных соглашений от 04.12.1994, 01.10.1996 (л.д.35 - 40 т.1, читаемые копии - т.2 ), по условиям которого:

- продавец продал принадлежащие ему на праве собственности, а покупатель купил объекты недвижимости: отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание полезной площадью 1304,8 кв.м. Гаража - мастерской (регистрационное удостоверение БТИ N 034560 от 21.08.96), расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Немировича - Данченко, 120/2 _ (п.1.1.2);

- переход права собственности на объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию, к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Покупателю принадлежит право пользования земельным участками, занимаемыми зданиями в соответствии со ст.552 ГК РФ (п.7).

Свидетельством Новосибирской регистрационной палаты регистрационный номер ГР 1490 подтверждено изменение ТОО Торговый дом "СИБСТРОЙКОММЕРС" на ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС".

25.04.2001 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 19100 (л.д.59-76 т.1), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в пределах Кировского района г.Новосибирска, площадью 6640 кв.м. в доле 34% без выделения границ на местности, что соответствует 2258 кв.м. (п.1.1). Земельный участок предоставляется для эксплуатации базы по ул. Немировича - Данченко, 120/2 (п.1.3). Настоящий договор вступает в юридическую силу с даты подписания сторонами и действует до 03.02.2020 (п.1.4).

Из приложения N 1 к договору следует, что земельному участку присвоен кадастровый номер 54:35:052261:24.

Согласно постановлений мэра г. Новосибирска N 6396 от 29.06.2012, N4207 от 26.04.2013 (л.д.100,11 т.1) при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:052261:24 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:052261:45 и 54:35:052261:46. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:052261:45, площадью 2961 кв.м., занимаемый зданием (мастерской) по ул. Немировича-Данченко, 120 а в Кировском районе предоставлен в собственность Черепанову Дмитрию Александровичу.

Принадлежность здания мастерской, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Немировича-Данченко, 120 а, на праве собственности Черепанову Д.А. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.12.2012 серии 54АД номер 899384 (л.д.138 т.1).

На основании вышеназванных постановлений между мэрией г. Новосибирска и индивидуальным предпринимателем Черепановым Д.А. заключен договор купли-продажи земельного участка N 12799 от 25.04.2013 (л.д.101-103 т.1).

Полагая, что сделка купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона, ввиду нахождения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052261:45, переданном в собственность предпринимателю Черепанову Д.А., расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение - гараж-мастерская, ООО "ССК-КОМПЛЕКС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из, что истцом и третьим лицом не представлено доказательств зарегистрированного права на объект недвижимого имущества, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052261:45 в момент заключения спорного договора; согласно акту обследования от 09.09.2013, представленному на государственную регистрацию, объект "здание гаража (мастерских) с кадастровым номером 54:35:052345:82, расположенный по адресу : г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 120/2, с ранее присвоенным номером 4788, прекратил свое существование в связи с его уничтожением (сносом).

В силу п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу данного Федерального закона, т. е. после 01.09.2013.

Таким образом, учитывая, что оспариваемая сделка заключена 25.04.2013, положения ст.ст.166, 168 ГК РФ подлежат применению в редакции до внесения изменений.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из материалов дела судом установлено, что истец - ООО "ССК-КОМПЛЕКС" приобрел у третьего лица объект недвижимости - гараж - мастерскую, площадью 1335 кв.м., этажность 3. При этом право собственности на данный объект у третьего лица зарегистрировано не было.

Вместе с тем, документы, представленные в обоснование нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС", не являются бесспорными.

Так, договор купли-продажи от 01.12.1994 свидетельствует о приобретении гаража - мастерской (регистрационное удостоверение БТИ N 034560 от 21.08.96), полезной площадью 1304,8 кв.м расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Немировича - Данченко, 120/2, как отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание.

Кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 54:35:052261:45 по состоянию на 10.11.2011 (л.д.104 -108 т.1) свидетельствует о том, что часть данного земельного участка (557 кв. м) занята объектом недвижимости : здания -гаража, мастерская, инвентарный номер: 4788; часть земельного участка (1120 кв.м занята объектом недвижимости : здание (мастерской), кадастровый (условный) номер 54:35:052261:0024:02. Указанный кадастровый паспорт подписан начальником отдела Росреестра с приложением печати.

Согласно сведениям из единого государственного реестра прав здание (мастерская) по адресу: город Новосибирск, улица Немировича-Данченко, дом 120а, кадастровый номер 54:35:052261:322 (предыдущий кадастровый номер 54:35:052261:0024:02) принадлежит на праве собственности Черепанову Дмитрию Александровичу на основании договора купли-продажи от 07.12.2012.

Из акта обследования от 09.09.2013 следует, что объект "здание гаража (мастерских)" с кадастровым номером 54:35:052345:82, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Немировича-Данченко, дом 120/2, с ранее присвоенным инвентарным номером 4788, прекратил свое существование в связи с его уничтожением (сносом).

Указанное выше обстоятельство опровергается заключением кадастрового инженера, оформленным 03.11.2015, подтверждается, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:052261:45 расположено строение - гараж-мастерская с кадастровым номером 54:35:052261:356, имеющее контур обследуемого строения 567 кв.м.

Считая себя собственником данного объекта и владея им, ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" никаких действий, направленных на приобретение земельного участка под объектом недвижимости (гараж-мастерская), не совершало. Сделку купли-продажи земельного участка от 25.04.2013, между Мэрией и Черепановым Д.А., не оспорило.

Изложенное позволяет сделать вывод, что ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" продало ООО "ССК-КОМПЛЕКС" объект недвижимости, находящийся на земельном участке, принадлежащем Черепанову Д.А.

Положения п.5 ст.1 закрепляют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из п.п.1,3 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Поскольку, ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" своим правом приобретение земельного участка в собственность не воспользовалось, сделку купли-продажи земельного участка от 25.04.2013, между Мэрией и Черепановым Д.А., не оспорило, ООО "ССК-КОМПЛЕКС" в порядке ч.3 ст.35 Земельного кодекса РФ, приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Оснований считать, что к ООО "ССК-КОМПЛЕКС" перешло право аренды (если исходить, что база, это гараж-мастерская), также не имеется, т.к. по условиям п.6.2 договора аренды земельного участка - с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу, настоящий договор считается расторгнутым (л.д.23 т.2).

Нельзя признать обоснованным утверждение истца о том, что если бы спорный договор не был заключен, то общество могло бы его приобрести в собственность, поскольку к нему перешло право от предыдущего собственника.

Между тем, на дату заключения оспариваемой сделки имеются нарушения прав ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС" на исключительное право, установленное ст.36 Земельного кодекса РФ, однако на дату заключения и исполнения сделки, права ООО "ССК-КОМПЛЕКС" не были нарушены, т.к. оно не могло быть стороной по сделке, не являясь собственником недвижимости.

Заключение договора купли-продажи земельного участка с нарушением положений ст.36 Земельного кодекса РФ, имеет признаки ничтожной сделки и позволяет предположить о нарушении прав ООО Производственно-инвестиционная компания "СИБСТРОЙКОММЕРС", которым сделка не оспорена, требования о применении последствий недействительности сделки не заявлено.

Последующий собственник недвижимого имущества (истец) приобретал объект уже расположенный на чужом земельном участке и, следовательно, к нему не могло перейти какое - либо право требования по защите нарушенных прав продавца в отношении приватизации земельного участка и ООО "ССК-КОМПЛЕКС" получило лишь объем прав, который существовал на момент заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11. 2015 по делу N А45-11032/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

Е.И. Захарчук О.Ю. Киреева