Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 г. N 15АП-3305/16

город Ростов-на-Дону

18 марта 2016 г.

дело N А32-36742/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Схабо А.А. по доверенности от 02.03.2015, паспорт;

от ответчиков: представители не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-36742/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Базис-центр"

(ОГРН 1022302834113/ ИНН 2319008520)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

(ОГРН 1102308008330/ ИНН 2308171570),

администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367/2320037148),

Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

(ОГРН 1022302919374/ ИНН 2320034940)

о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Базис-центр" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) и обществом в части пунктов 3.1, 3.2 договора; о внесении в договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741 изменений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 договор аренды от 25.10.2012 N 7700002741, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и обществом с ограниченной ответственностью "Базис-центр" в части пунктов 3.1 и 3.2 договора признан недействительным.

В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований, отказать удовлетворении исковых требований.

Оспаривая решение суда по настоящему делу, заявители полагают, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходят при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не установлено договором либо не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служат одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменение договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 1,4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

ООО "Базис-Центр", заключая договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0304014:133, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26, занятый зданием склада, площадью 3 132 кв.м., согласилось, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы.

Таким образом, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, администрация города Сочи считают, что основания для признания договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца на вопрос суда пояснил, что не возражает относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Поскольку истец не возражаел по проверке решения в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.10.2012 территориальное управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Базис-центр" (арендатор) заключили договор N 7700002741 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0304014:133, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26, занятый зданием склада, площадью 3 132 кв.м.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.03.2006 23 АА 638116, 23 АА 638119.

Срок аренды участка устанавливается с 15.06.2012 по 14.06.2061 (пункт 2.1 договора).

Распоряжением территориального управления от 09.09.2014 N 538-р спорный земельный участок передан в муниципальную собственность, 15.10.2014 право собственности муниципального образования зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2015 N 90-12000369.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок рассчитывается следующим образом: 14 501 000,00 рублей х 0,08 = 1 160 080,00 рублей, где: 14 501 000,00 рублей - рыночная стоимость участка; 8,00% - ставка рефинансирования на начало 2012 года.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" отчетом "Об определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304014:133, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26 от 20.06.2012 N 116/12, указанием ЦБ РФ от 23.12.2011 N 2758-У.

Полагая, что пункты 3.1, 3.2 договора противоречат законодательству, действующему в период заключения договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 недействительными, суд первой инстанции правомерно руководствуется следующим.

Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности, 15.10.2014 на него зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора) плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный в аренду земельный участок до 15.10.2014 находился в федеральной собственности, договор от 25.10.2012 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" в статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) внесены изменения, согласно которым юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 3 Вводного закона (в редакции, действовавшей в период заключения договора) для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, вступивших в законную силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды, на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно представленного ООО "Базис - Центр" кадастрового паспорта от 02.02.2012 N 2343/12/12-36555 спорный земельный участок входит во вторую зону округа горно-санаторной охраны курорта (л.д. 57 - 59), на основании чего суд первой инстанции сделал правильный вывод об ограничении участка в обороте (пункт 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").

Между тем, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ размер арендной платы в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, применяется только в установленном названной нормой случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304014:133, общей площадью 3 123 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Глазунова, 26, принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ "Санаторий РОП РФ "Электроника".

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 15.06.2012 N 421-р право постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ "Санаторий РОП РФ "Электроника" было прекращено, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304014:133 передан ООО "Базис-Центр" в аренду сроком на 49 лет (л.д. 54 - 56).

Заключая договор аренды земельного участка от 25.10.2012 N 7700002741 ООО "Базис-Центр" переоформило свое право постоянного (бессрочного) пользования в отношении тех частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304014:133, которые заняты объектами недвижимого имущества, приобретенными истцом у ФГБУ "Санаторий РОП РФ "Электроника" по договору купли-продажи от 20.09.2005.

К такому выводу апелляционный суд пришел, руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Учитывая изложенного, ООО "Базис-Центр" с 17.03.2006 (дата регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества) до момента передачи ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304014:133, владело спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12, а также в постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А32-4425/2014.

В результате заключения договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 ООО "Базис-Центр" реализовало свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка на право аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы должен рассчитываться исходя из полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Аналогичный вывод указан в постановлении Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 29.10.2014 по делу N А32-38806/2012, постановлении ФАС Поволжского округа от 01.04.2014 по делу N А55-10175/2013.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, пункты 3.1, 3.2 договора не соответствуют статье 3 Вводного закона, подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в связи, с чем соответствующие условия договора аренды обоснованно признаны судом первой инстанции недействительными.

В части оставления без рассмотрения требования общества с ограниченной ответственностью "Базис-центр" о внесении изменений в условия договора аренды от 25.10.2012 N 7700002741 решения суда оспорено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалобы. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-36742/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина