Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 г. N 05АП-615/16

г. Владивосток

21 марта 2016 г.

Дело N А51-22777/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 15 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, Н.Н. Анисимовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.С. Гребенюковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы управления муниципальной собственности г.Владивостока, общества с ограниченной ответственностью "Морх"

апелляционное производство N 05АП-708/2016, N 05АП-615/2016

на решение от 22.12.2015

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-22777/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)

третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Аквамир", общество с ограниченной ответственностью "Морх"

о признании незаконным отказа,

при участии:

от управления муниципальной собственности г.Владивостока: Музыченко А.А. по доверенности от 08.10.2015 N 28-1-5505 сроком до 31.12.2016, удостоверение;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Норкина А.Ю. по доверенности от 11.01.2016 N 03-10 сроком до 31.12.2016, удостоверение;

от ООО "Морх": Лим В.Б. по доверенности от 01.09.2015 сроком на 1 год, паспорт;

от МУП города Владивостока "Аквамир" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - заявитель, УМС г.Владивостока) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными отказов управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, управление Росреестра по Приморскому краю) в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 3А и дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к указанному договору в отношении нежилых помещений общей площадью 90,5 кв.м, в цокольном этаже по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 205, изложенных в сообщениях от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-621 и от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-623.

Определением Арбитражного суда Приморского суда от 29.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Аквамир" (далее - МУПВ "Аквамир"), общество с ограниченной ответственностью "Морх" (далее - ООО "Морх").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось с жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт считает, что в связи с прекращением 09.10.2013 права хозяйственного ведения МУПВ "Аквамир" на спорные помещения УМС г.Владивостока как собственник данного помещения стало его арендодателем по аналогии с положениями, содержащимися в статье 617 ГК РФ, и как сторона договора вправе было требовать регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 3А.

Кроме того, апеллянт оспаривает вывод суда о заключении договора с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества.

ООО "Морх", не согласившись с вынесенным решением, обратилось с жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой поддерживает позицию управления, просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт.

По тексту апелляционной жалобы ООО "Морх" указывает, что проверка обстоятельств, которые послужили основанием для отказа в регистрации договора от 10.12.2012 N 3А и дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к нему, выходит за пределы полномочий управления Росреестра по Приморскому краю, в связи с чем отказы управления от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-621 и от 14.07.2015 N 25/001/004/2015-623, по мнению общества, являются незаконными.

На основании определения от 15.03.2015, вынесенного в соответствии с пунктом 3.7 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 48, в связи с уходом в отпуск судьи С.В. Гуцалюк в судебном составе, рассматривающем настоящее дело, была произведена замена судьи С.В. Гуцалюк на судью А.В. Гончарову, в связи с чем рассмотрение дела в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато сначала.

МУПВ "Аквамир", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в связи с чем судебная коллегия с согласия лиц, участвующих в деле и на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

В судебном заседании представитель УМС г.Владивостока доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "Морх" доводы апелляционной жалобы также поддержал в полном объеме.

Управление Росреестра по Приморскому краю возражало против доводов апелляционных жалоб. Решение суда просило оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Нежилые помещения общей площадью 90,5 кв.м, расположенные в цокольном этаже по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 205 (помещения IV), являются муниципальной собственностью Владивостокского городского округа, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 15.09.2015 N 25/000/013/2015-2643.

Указанные помещения были закреплены на праве хозяйственного ведения за МУПВ "Аквамир", право было зарегистрировано в ЕГРП 21.05.2012 и прекращено 09.10.2013 на основании распоряжения собственника.

Распоряжением УМС г.Владивостока от 29.05.2012 N 416/28 МУПВ "Аквамир" было дано согласие на проведение торгов и заключение договора аренды по результатам проведения торгов в форме аукциона в отношении вышеуказанных нежилых помещений.

На основании протокола от 09.11.2012 N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды недвижимого имущества МУПВ "Аквамир" (ранедодатель) и ООО "Морх" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 3А, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 90,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 205; срок действия договора с 10.12.2012 по 10.12.2017. Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с прекращением 09.10.2013 права хозяйственного ведения МУПВ "Аквамир" УМС г.Владивостока и ООО "Морх" 02.02.2015 подписали дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору аренды, которым заменили арендодателя по договору - с МУПВ "Аквамир" на УМС г.Владивостока.

20.02.2015 УМС г.Владивостока обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.12.2012 и дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к указанному договору.

06.05.2015 управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 N 3А по причине прекращения права хозяйственного ведения МУПВ "Аквамир", которое является арендодателем; отсутствия отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, что не позволило сделать вывод о заключении договора с соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; предоставления на государственную регистрацию протокола от 09.11.2012 N 2 об итогах аукциона при наличии в управлении информации МКУ "АПМЗН" от 14.08.2014 о том, что аукцион на заключение права аренды не проводился.

Отказ управления от 14.07.2015 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 обоснован отсутствием государственной регистрации самого договора аренды.

Не согласившись с отказами управления Росреестра по Приморскому краю, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают ее права и законные интересы, УМС г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 17 названного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 26 этого же Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела, срок договора аренды от 10.12.2012 N 3А установлен сторонами с 10.12.2012 по 10.12.2017, соответственно данный договор подлежал обязательной государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента регистрации.

Вместе с тем указанный договор зарегистрирован не был.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Как верно указано судом первой инстанции приведенные разъяснения относятся к спорным правоотношениям сторон в части оплаты пользования имуществом по договору аренды, не прошедшему обязательную государственную регистрацию.

Между тем, в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

С учетом изложенного договор аренды от 10.12.2012 N 3А, как не прошедший государственную регистрацию, связал обязательством арендодателя и арендатора, однако указанный договор не приобрел обязательной силы для третьих лиц, в том числе для УМС г.Владивостока как представителя собственника объекта аренды.

Поскольку спорный договор не связал обязательством УМС г.Владивостока и ООО "Морх", то, как правильно указал суд первой инстанции, заявитель не мог стать участником данного договора и вступить в него в качестве арендодателя вместо выбывшего МУПВ "Аквамир", в том числе и обратиться за государственной регистрацией данного договора, не являясь его стороной.

На основании изложенного коллегия считает обоснованным довод, управления, послуживший основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, о том, что УМС г.Владивостока не является стороной договора аренды, за государственной регистрацией которого оно обратилось, поскольку стороной по договору указано МУПВ "Аквамир", у которого, в свою очередь, объект аренды изъят из хозяйственного ведения собственником.

Следовательно, оспариваемый отказ в регистрации договора аренда законен и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Поскольку УМС г.Владивостока не стало стороной договора аренды от 10.12.2012 N 3А, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно не могло вносить изменения в указанный договор, в том числе путём подписания с ООО "Морх" дополнительного соглашения от 30.03.2015 N 3.

В связи с чем, отказ в регистрации дополнительного соглашения от 02.02.2015 также соответствует закону не нарушает прав и законных интересов УМС г.Владивостока.

Что касается указания в оспариваемом отказе от 06.05.2015 N 25/001/004/2015-621 на отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела на государственную регистрацию был представлен отчет об оценке нежилых помещений общей площадью 90,5 кв.м, расположенных в цокольном этаже по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 205, изготовленный ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" по состоянию на 02.03.2012, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта определена оценщиком в размере 4622000 руб.

Исходя из этой стоимости была определена начальная цена аукциона на право аренды (5 процентов от оценочной стоимости объекта).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 2 статьи 17.1 указанного Федерального закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной нормы, осуществляется также заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Согласно пункту 21 разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N401-ФЗ) в случае проведения торгов на право заключения договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, предметом торгов является право заключения таких договоров.

При проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора может являться либо минимальная цена (плата) за право заключения договора, либо начальный (минимальный) размер арендной платы.

Согласно части 5 статьи 3 муниципального правового акта г.Владивостока от 30.07.2009 N 168 "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды в отношении объектов, указанных в пункте 1 статьи 2 данного Положения, устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта.

Из протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений общей площадью 90,5 кв.м, расположенных в цокольном этаже по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 205, следует, что фактически объектом аукциона являлась не продажа права на заключение договора аренды, а право аренды указанных нежилых помещений.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, по результатам торгов должен был быть определен размер арендной платы, а не стоимость права на заключение договора, в связи с чем оснований для определения начальной цены аукциона исходя из 5 процентов от оценочной стоимости объекта недвижимости не имелось.

Отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости аренды нежилых помещений, то есть рыночной стоимости арендной платы в Управление представлен не был.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы УМС г.Владивостока о том, что рыночная оценка объекта аукциона не требовалась, поскольку согласно пункту 2 статьи 1 муниципального правового акта г.Владивостока от 30.07.2009 N 168 арендная плата - это величина, определяемая на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной решением Думы города Владивостока, и в данном случае величина арендной платы была определена по Методике расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.

Как верно отмечено судом первой инстанции, согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, обязательное проведение рыночной оценки стоимости объекта аукциона - права аренды муниципального имущества независимым оценщиков является требованием федерального законодательства, которому нормативные акты органов местного самоуправления противоречить не могут.

В то же время отчет об оценке права аренды на государственную регистрацию представлен не был, в связи с чем управление правомерно указало на отсутствие оснований считать установленный в договоре аренды размер арендной платы определенным в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Как видно из материалов дела, отчет об оценке права аренды в материалы дела заявителем также не представлен, на наличие такой оценки заявитель не сослался.

Коллегия отклоняет довод ООО "Морх" о том, что проверка обстоятельств, которые послужили основанием для отказа в регистрации договора от 10.12.2012 N 3А и дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к нему, выходит за пределы полномочий управления Росреестра по Приморскому краю.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу указанной нормы государственная регистрация носит правоподтверждающий характер, удостоверяет со стороны государства наличие соответствующего права.

Поэтому, согласно пункту 1 статьи 13 и абзацу 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные в оспариваемом отказе от 06.05.2015 основания - прекращение права хозяйственного ведения МУПВ "Аквамир", которое является арендодателем и отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, что не позволило сделать вывод о заключении договора с соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", подтверждены материалами дела и препятствуют государственной регистрации заявленных прав.

Информация МКУ "АПМЗН" от 14.08.2014 о том, что аукцион на заключение права аренды, оформленный протоколом от 09.11.2012 N 2 об итогах аукциона, не проводился, в суде документально не подтвердилась.

Однако это обстоятельство не имеет правового значения для целей разрешения настоящего спора при наличии иных установленных правовых препятствий к государственной регистрации договора и дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 1 к договору.

В целом доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

С учетом изложенных обстоятельств оспариваемые решения управления соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2015 по делу N А51-22777/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова Н.Н. Анисимова