Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г. N 19АП-7852/15

город Воронеж

14 марта 2016 г.

Дело N А08-3068/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сывороткиной Е.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРА": Козлов М.А., представитель по доверенности от 10.08.2015;

от Комитета муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района: Выхрыст Д.А, представитель по доверенности N 2629 от 27.10.2015, Лебедева И.М., представитель по доверенности N 1805 от 09.07.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района на решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.11.2015 по делу N А08-3068/2015 (судья Мироненко К.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРА" (ИНН 3123185950, ОГРН 1083123015909) к Комитету муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района (ИНН 3120005447, ОГРН 1023101337380) о признании незаконным решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРА" (далее - Общество, ООО "ИНТЕГРА") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа от 29.01.2015 N 133 Комитета муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района (далее - Комитет) в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 42000 кв.м., кадастровый номер 31:17:1906001:14, местоположение: Белгородская область, Шебекинский район, Архангельское лесничество, база отдыха "Сосенка" и обязании Комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района в течение 10 дней с момента получения решения суда подготовить и направить ООО "ИНТЕГРА" проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с ценой выкупа в размере 58359 рублей.

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.11.2015, принятым по данному спору, заявленное требование удовлетворено. Оспариваемый отказ Комитета муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района от 29.01.2015 N 133 признан незаконным.

Комитет обязан в течение 10 дней с момента получения решения арбитражного суда подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с ценой выкупа в размере 58359 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, Комитет муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.07.2004 N А-31:17:01535 считается заключенным сторонами на неопределенный срок. ЗАО "Интер Вал" права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества не приобрело в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, к ООО "ИНТЕГРА" не могло перейти право аренды земельным участком площадью 42000 кв.м.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества N 21 от 03.10.2008 ООО "ИНТЕГРА" приняло на себя обязательство оформить земельный участок в соответствии с действующим законодательством, однако никаких действий на протяжении длительного времени не предпринимало. ЗАО "Интер Вал" ни одного платежа в счет погашения аренды за спорный земельный участок не осуществило, в связи с чем, имеет место быть ненадлежащее исполнение обязательства.

Состав имущества, указанный в договоре аренды от 29.07.2004 N А-31:17:01535 не соответствует составу имущества, переданного от ЗАО "Интер Вал" к ООО "ИНТЕГРА" по договору купли - продажи от 03.10.2008 N 21.

Обращает внимание апелляционного суда на то, что на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора по существу Комитет муниципальной собственности и земельных отношений Администрации Шебекинского района утратил полномочия по распоряжению земельным участком площадью 42000 кв.м, кадастровый номер 31:17:1906001:14, местоположение: Белгородская область, Шебекинский район, Архангельское лесничество, база отдыха "Сосенка", так как указанный земельный участок расположен на территории Новотаволжанского сельского поселения Шебекинского района.

Настаивает на том, что, находящиеся в собственности ООО "ИНТЕГРА" объекты недвижимости не являются имущественным комплексом. При этом, Обществом не приведено ни одного нормативного обоснования размера выкупной цены спорного земельного участка, который определен заявителем самостоятельно.

Представители Комитета в судебном заседании просили обжалуемое решение отменить, а жалобу удовлетворить.

ООО "ИНТЕГРА" в представленном отзыве против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, настаивает на несостоятельности довода заявителя жалобы о не заключении договора аренды от 29.07.2004 N А-31:17:01535. В оспариваемом отказе в предоставлении испрашиваемого Обществом земельного участка Комитет сослался исключительно на факт неоплаты арендной платы ЗАО "Интер Вал". Указывает, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают именно с момента подачи соответствующего заявления с приложением всех необходимых документов, в связи с чем, подлежат применению нормы, действующие на момент подачи такого заявления.

Обращает внимание апелляционного суда на то, что Комитетом не представлено доказательств существования на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, права на которые Обществом не зарегистрированы. В данном случае доводы заявителя жалобы относительно того, является ли приобретенное ООО "ИНТЕГРА" имущество имущественным комплексом не имеет правового значения. Указывает, что выкупная цена испрашиваемого земельного участка определена судом области верно.

Полагает довод заявителя жалобы о несоответствии состава имущества, указанного в договоре аренды составу имущества, указанного в соответствующем договоре купле-продаже не обоснованным. Ссылка заявителя жалобы на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.09.2005 по делу N А08-8251/2005 не имеет правового значения для настоящего дела.

Считает решение суда области по настоящему делу законным и обоснованным. Представитель Общества в судебном заседании просил обжалуемое решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.03.2015 по 03.03.2015.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании постановления главы Шебекинского района от 29.07.2004 N 1969 ООО "Интер Вал" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 42000 кв.м. c кадастровым номером 31:17:1906001:0014, находящийся в Шебекинском районе, Архангельское лесничество, под базой отдыха "Сосенка".

Во исполнение указанного постановления между Администрацией Шебекинского района города Шебекино и ООО "Интер Вал" заключен договор аренды земельного участка от 29.07.2004 N А-31:17:01535 c кадастровым номером 31:17:1906001:0014.

Впоследствии 03.10.2008 ООО "ИНТЕГРА" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 21 приобрело у ЗАО "Интер Вал" объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 31:17:1906001:0014 площадью 42000 кв.м., а именно:

- нежилое здание, площадью 346 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-371;

- нежилое здание, площадью 98,1 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-372;

- нежилое здание, площадью 91,9 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-373;

- нежилое здание, площадью 19,6 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-374;

- нежилое здание, площадью 127,3 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-375;

- нежилое здание, площадью 87,5 кв.м. с кадастровым номером 31-31-09/009/2008-376.

ООО "ИНТЕГРА" направило в Администрацию Шебекинского района заявление о предоставлении земельного участка площадью 42000 кв.м, с кадастровым номером 31:17:1906001:14 в собственность, которое получено 29.12.2014.

Письмом от 29.01.2015 N 133 Администрация Шебекинского района в лице Комитета муниципальной собственности и земельных отношений сообщила, что предоставление земельного участка под объектами недвижимости возможно только на условиях аренды. В обоснование отказа Комитетом указано на то, что Общество не является арендатором испрашиваемого земельного участка, поскольку договор аренды от 29.07.2004 N А-31:17:01535, заключенный с ЗАО "Интер Вал" не был согласован с территориальным управлением Минимущества РФ по Белгородской области, а также в связи с тем, что арендная плата по договору не вносилась, и как полагает комитет, арендные отношения по указанному договору фактически не продолжались.

Посчитав отказ, изложенный в письме от 29.01.2015 N 133, незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества, ООО "ИНТЕГРА" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Общества.

Апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении настоящего дела руководствоваться следующим.

На основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что между ЗАО "Интер Вал" и Администрацией Шебекинского района был заключен договор аренды от 29.07.2004 N А-31:17:01513 земельного участка площадью 42000 кв.м, с кадастровым номером 31:17:1906001:14.

По договору купли - продаже недвижимого имущества N 21 ООО "ИНТЕГРА" у ЗАО "Интер Вал" приобретены в собственность объекты недвижимости, размещенные на земельном участке, находившемся у продавца в аренде.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент приобретения Обществом объектов недвижимости, договорные отношения между Администрацией Шебекинского района и ЗАО "Интер Вал" по аренде земельного участка площадью 42000 кв.м, с кадастровым номером 31:17:1906001:14 были прекращены.

Кроме того, отсутствуют и доказательства возврата ЗАО "Интер Вал" Администрации арендованного имущества или письменного уведомления ЗАО "Интер Вал" о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды, в связи с чем по правилам п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 29.07.2004 N А-31:17:01535 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, суд первой инстанции правомерно отметил, что наличие задолженности по договору аренды влечет право на ее взыскание в судебном порядке, однако не свидетельствует о прекращении договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2005 N 6778/04, действие постановления Правительства РФ от 07.08.2002 N576 не распространяется на собственника объекта недвижимого имущества при реализации его прав на приобретение земельного участка, необходимого использования указанного объекта.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 31:17:1906001:0014 площадью 42000 кв.м., местоположение - Шебекинский район, Архангельское лесничество, под базой "Сосенка" был сформирован для размещения и эксплуатации зданий, строений, сооружений, принадлежащих Обществу.

Сформированный земельный участок в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет.

Действия, связанные с формированием спорного земельного участка и решение о постановке его на кадастровый учет, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

В рассматриваемом случае разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация базы отдыха; входящие в состав последней и находящиеся в собственности общества объекты недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс.

Суд области указал, что в материалах дела отсутствуют соответствующие критериям относимости и допустимости доказательства, с достоверностью свидетельствующие о превышении площади земельного участка утвержденных в установленном порядке норм отвода земель, а также о допущенных при формировании земельного участка нарушениях требований правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, определения местоположения границ земельного участка и его площади без учета фактического землепользования.

Комитетом не представлены доказательства, подтверждающие наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, правоустанавливающие документы на которые у Общества отсутствуют, и которые могли повлияли на размер указанного земельного участка

Доказательства невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей также отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что регистрация Обществом права собственности на здания, сооружения как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение базы отдыха и ее использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка, а не только его части, соответствующей площади застройки зданий, сооружений. Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04.

Относительно преобразования земельного участка с кадастровым номером 31:17:1906001:0014 на основании решения Администрации Шебекенского района путем раздела на три земельных участка с кадастровыми номерами 31:17:1906001:103, 31:17:1906001:104, 31:17:1906001:105 апелляционный суд находит следующее.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) признал государственный кадастровый учет и государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные до его вступления в силу в ранее установленном порядке, юридически действительными (п. 1 ст. 45). Кроме того, этот Закон сохранил запрет (содержавшийся ранее в пункте 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации) на проведение государственного кадастрового учета земельных участков без предварительного согласования границ со смежными землепользователями, которое при наличии спора должно быть произведено в судебном порядке (подпункт 7 пункта 2 статьи 27, статьи 38 - 40).

Пункт 7 ст. 36 ЗК РФ, действовавший на момент обращения ООО "ИНТЕГРА" с заявлением о выкупе земельного участка, предусматривал согласование границ земельного участка только в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, и не предусматривал повторного согласования границ земельного участка при предоставлении земельного участка в собственность, когда такое согласование уже было совершено при предоставлении того же земельного участка в аренду и предоставленный в аренду земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Суд области обоснованно учел, что нормы действующего законодательства не предоставляют органам местного самоуправления права уменьшать площадь или изменять границы земельного участка, о выкупе которого заявлено собственником расположенных на земельном участке зданий, которые уже были ранее согласованы при предоставлении указанного участка в аренду.

Таким образом, если действия, связанные с формированием земельного участка не оспорены, в установленном законом порядке не признаны незаконными, площадь участка, подлежащего выкупу, не может быть уменьшена.

Кроме того, как следует из кадастровых паспортов на земельные участки с кадастровыми номерами 31:17:1906001:103, 31:17:1906001:104, 31:17:1906001:105 записи о данных участках в государственном кадастре недвижимости носят временный характер.

В соответствии с ч.4 и ч.5 ст.24 Закона N 221-ФЗ и п.53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N42 временные записи в государственном кадастре недвижимости не влекут изменений в правовом статусе земельных участков до регистрации указанных изменений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и наличие указанных временных записей о земельных участках с кадастровыми номерами 31:17:1906001:103, 31:17:1906001:104, 31:17:1906001:105 не препятствует предоставлению в собственность земельного участка с кадастровым номером 31:17:1906001:0014.

Согласно предоставленному в материалы кадастровому паспорту испрашиваемого Обществом земельного участка, указанный земельный участок относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования под базу отдыха.

Как следует из письма Управления лесами Белгородской области от 23.07.2015 N 1982 земельный участок с кадастровым номером 31:17:1906001:14 находится в границе "Рекреационной зоны" Шебекинского района.

Согласно справке о предоставлении сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности N 11 от 17.04.2015 спорный земельный участок относится к зоне лечебно-оздоровительной деятельности.

В соответствии п.1 и п.2 ст.94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) особо ценные земли.

Таким образом, понятие "земли особо охраняемых территорий" является общим понятием.

Как указал Верховный Суд РФ в Определении от 15.02.2012 N 56-Г12-1 земли рекреационного назначения являются одним из видов земель особо охраняемых территорий, но являются самостоятельной категорией земель, не смешиваемой с понятием "земли особо охраняемых природных территорий", поскольку каждая категория земель имеет свой правовой статус и целевое назначение.

Земли рекреационного назначения в отличие от земель особо охраняемых природных территорий не ограничены в обороте.

Данная правовая позиция подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 13763/11 по делу N А43-22536/2010.

Учитывая вышеизложенное, и принимая во внимание, что Обществом с заявлением был представлен полный пакет документов в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", суд первой инстанции пришел к законному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета, изложенный в письме от 29.01.2015 N 133, не соответствует нормам действующего законодательства.

Довод Комитета об отсутствие полномочий на предоставление испрашиваемого земельного участка Обществу был подробно исследован и надлежащим образом оценен судом первой инстанции, оснований для его переоценки у апелляционного суда не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на то, что во время действия договора аренды N А-31:17:01535 от 29.07.2004 ЗАО "Интер Вал" не уплачивалась арендная плата, в связи с чем, договор аренды не был продлен на неопределенный срок, отклоняется апелляционным судом за неверным толкованием норм действующего законодательства. Также в материалы дела представлены доказательства оплаты арендных платежей на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Ссылки Комитета на решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.09.2005 по делу N А08-8251/2005, от 28.07.2015 по делу N А08-5286/2014 отклоняются апелляционным судом, поскольку не свидетельствуют о незаконности обжалуемого судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте.

Иных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителя жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.11.2015 по делу N А08-3068/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.Д. Миронцева П.В. Донцов