Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 13АП-27119/14

г. Санкт-Петербург

22 марта 2016 г.

Дело N А21-6434/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.

при ведении протокола судебного заседания: Новожиловой Е.Г.

при участии:

не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27119/2014) конкурсного управляющего ООО "Западный Тапир" Стрекалова А.В. на определение Арбитражного суда Калининградской области от 15 октября 2014 года по делу N А21-6434/2011 (судья Емельянова Н.В.), принятое по заявлению конкурсного управляющего ООО "Западный Тапир" Стрекалова А.В. к ИП Каракулеву Юрию Сергеевичу о признании недействительных торгов от 27.09.2013,

установил:

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 15.10.2014 оставлено без удовлетворения заявление конкурсного управляющего ООО "Западный тапир" Стрекалова А.В. о признании недействительными торгов от 27.09.2013 по продаже заложенного имущества ООО "Западный тапир" (лот N 1).

Требование было заявлено к победителю торгов по результатам аукциона - ИП Караулову Юрию Сергеевичу.

Обращаясь в суд с заявлением о признании торгов недействительными, конкурсный управляющий должником указывал на то, что при реализации имущества были нарушены положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Отсутствие полных сведений об объекте (сооружение вспомогательного назначения - замощение территории общей площадью 652 кв.м.) свидетельствует, по мнению конкурсного управляющего, о нарушении требований о проведении торгов, что могло повлиять на желание покупателей участвовать в проводимых торгах.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришёл к выводам о том, что:

- асфальтовое покрытие, замощение земельного участка нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества;

- по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка;

- то обстоятельство, что на замощение, составлен технический паспорт, зарегистрировано право собственности не является основанием для отнесения замещения к недвижимому имуществу;

- объект недвижимости с правом аренды земельного участка реализован на торгах по розничной цене на основании проведенного в рамках рассмотрения судом заявления об утверждении порядка продажи залогового имущества экспертного исследования. Начальная стоимость объекта утверждена определением суда;

- оснований считать, что в целом имущество должника с правом аренды земельного участка могло быть реализовано по более высокой цене, не имеется;

Судом применены положения ст. 134 ГК РФ, предусматривающие, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, то они рассматриваются как одна сложная вещь. Действие сделки, заключенной в отношении сложной вещи, распространяются на её составные части, если договором не предусмотрено иное.

На определение суда конкурсным управляющим ООО "Западный тапир" Стрекаловым А.В. подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит отменить определение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции не указаны мотивы, по которым отклонены доводы заявителя. Кроме того, суд вышел за пределы предмета рассматриваемого требования, признав отсутствующим право собственности должника на объект. Спорный объект создан с соблюдением требований закона и иных нормативных актов, как вспомогательное имущество для использования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке общей площадью 1540,00 кв.м. по адресу - г. Калининград, пр. Победы, д. 157. Реализация вновь выявленного объекта повлечет увеличение конкурсной массы, кроме того, указанный объект обременен правом залога в пользу ОАО "Сбербанк России". Данный объект представляет собой составную часть сложной вещи, а именно, здания склада литер "А" общей площадью 1110,6 кв.м, кадастровый номер 39:15:11-14-01:0013:29875/А. Разделение имущества приведет к невозможности его использования в хозяйственной деятельности. В данном случае объект недвижимости реализован без учета наличия линейного объекта, находящегося на том же земельном участке. Конкурсный управляющий обратился в суд с требованием об определении начальной продажной цены имущества, которая согласно отчету об оценке составила более 1,5 миллиона рублей. Статус сложной вещи при ее реализации в рамках конкурсного производства должен быть установлен в зависимости от ее использования в хозяйственной деятельности должника. В материалы дела представлены доказательства государственной регистрации права собственности должника на сооружение. Доказательств включения вновь выявленного имущества в состав имущества, подлежащего реализации, не представлено. В настоящее время реализация спорного имущества отдельно от уже проданного объекта недвижимости невозможна.

ОАО "Сбербанк России" представлены в материалы дела письменные пояснения, в которых оно возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что торги по продаже имущества признаны состоявшимися. Спорное имущество не является объектом недвижимости, составление в отношении объекта технического паспорта, получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, само по себе не позволяет отнести его к объекту недвижимости. Замощение представляет собой благоустройство (улучшение) земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный кредитор ООО "СБК СТЕКЛО" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что замощение не имеет самостоятельного функционального назначения и не может использоваться как самостоятельный объект недвижимости. Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.12.2008 N 9626/08, не может быть принята в данном случае, так как в указанном постановлении замощенная площадка создавалась как самостоятельный объект недвижимости, а именно автомобильная стоянка. Регистрация права собственности на объект, не являющийся объектом недвижимого имущества, не исключает предъявления требования о признании отсутствующим права собственности. Доказательств, что устройство замощения производилось на территории, специально выделенной для этой цели, нет. Замощение территории не указано в классификаторе основных фондов в качестве отдельных сооружений. Данный объект не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Каракулев Ю.С. возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что доказательств реализации имущества отдельно от линейного объекта не имеется. Оснований считать, что в целом имущество должника с правом аренды земельного участка могло быть реализовано по более высокой цене не имеется. Оценка замощения не может быть произведена в отрыве от объекта недвижимости и права аренды земельного участка. Каракулев Ю.С. готов оплатить приобретенный объект в случае предоставления верных платежных реквизитов.

При рассмотрении апелляционной жалобы конкурсный управляющий заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А21-416/2015, в рамках которого рассматривается требование ООО "СБК Стекло" о признании отсутствующим права собственности на спорное имущество. В обоснование ходатайства заявитель сослался на то, что решение вопроса о наличии у должника права собственности на спорное имущества в рамках дела N А21-416/2015 имеет существенное значение для рассмотрения данного обособленного спора, так как факт наличия у должника права собственности на имущество положен в основание рассматриваемого заявления об оспаривании торгов.

В судебном заседании апелляционного суда 16.03.2015 конкурсный управляющий поддержал заявленное ранее ходатайство о приостановлении производства по делу. Представители ООО "СБК Стекло" и Каракулева Ю.С. против удовлетворения ходатайства возражали, ссылаясь на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 по делу N А21-8682/2013.

Определением от 31.03.2015 апелляционный суд приостановил производство по апелляционной жалобе до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-416/2015 об отказе в удовлетворении иска залогового кредитора должника - ООО "СБК Стекло" о признании отсутствующим права собственности, зарегистрированного на сооружение вспомогательного назначения (замощение территории), общей площадью 652,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111401:0013 по адресу: г.Калининград, Проспект Победа, 157.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А21-416/2015 решение Арбитражного суда Калининградской области по делу от 16.06.2015 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "СБК Стекло": право собственности, зарегистрированное на сооружение вспомогательного назначения (замощение территории), общей площадью 652,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111401:0013 общей площадью 1540 кв.м., по адресу: город Калининград, Проспект Победы, 157, признано отсутствующим.

Определением от 30.11.2015 производство по апелляционной жалобе возобновлено в связи с тем, что обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по апелляционной жалобе, отпали, поскольку определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2016 принят отказ ООО "Западный тапир" от кассационной жалобы на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А21-416/2015.

В судебное заседание апелляционного суда 09.03.2016 лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, в соответствии со ст. 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 05 октября 2011 по делу N А21-6434/2011 ООО "Западный тапир" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство. Определением суда по данному делу от 13 января 2014 года конкурсным управляющим ООО "Западный тапир" утвержден Стрекалов А.В.

В ходе исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о банкротстве ООО "Западный тапир" Стрекаловым А.В. выявлено имущество должника - сооружение вспомогательного назначения (замощение территории) общей площадью 652,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111401:0013 общей площадью 1540 кв.м., по адресу: город Калининград, Проспект Победы, 157.

Конкурсным управляющим получено свидетельство о государственной регистрации права 39-АБ N 340223 от 23.06.2014 на вышеуказанный объект, как объект недвижимости; 07 июля 2014 выявленный объект включен конкурсным управляющим в конкурсную массу должника для дальнейшей его реализации.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 июня 2013 утвержден порядок реализации имущества, находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России": здания склада литер "А", общей площадью 1100.3 кв.м. кадастровый (условный) номер 39:15:111401:0013:29845/А с правом аренды земельного участка общей площадью 1540 кв.м. с кадастровым номером 39:15:11:240:13 по адресу: г.Калининград, проспект Победы, д.157, установлена начальная продажная цена имущества в размере 10 315 840 руб.

27 сентября 2013 состоялись открытые торги по продаже залогового имущества ООО "Западный тапир".

Победителем торгов был признан ИП Каракулев Юрий Сергеевич.

Обращаясь с настоящим заявлением, конкурсный управляющий должником сослался на то, что им было выявлено здание, обремененное залогом ПАО "Сбербанк России", и замощение вокруг него, которое также является имуществом, обремененным указанным залогом; признание вещи неделимой влечет невозможность реализации её части; продажа объекта здания отдельно от его составной части (замощение вокруг здания) нарушает положения абзаца третьего пункта 4 статьи 35 ЗК РФ; извещение о торгах не содержало сведений о наличии на земельном участке, реализуемом на торгах, кроме здания склада еще одного объекта недвижимости - замощение территории общей площадью 652,5 кв.м.; размещение неполной информации о предмете торгов должно быть расценено как нарушение требований закона о порядке проведения торгов.

Оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, выводы суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Положениями статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок проведения торгов в рамках дела о несостоятельности установлен положениями статьи 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Пунктом 10 названной статьи установлены требования к содержанию публикации о проведении торгов, согласно которым, в сообщении о продаже имущества в частности должны содержаться: сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом.

При этом специальных требований к порядку описания имущества не предъявляется.

Из буквального смысла положений статьи 110 Закона о банкротстве следует, что обязательным условием признания торгов недействительными является нарушение их проведением прав и законных интересов заявителя.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", которая может быть применена и в данном случае, при отсутствии нарушений прав участников торгов, нарушения, допущенные при публикации информации об их проведении, не могут являться основанием для вывода о недействительности оспариваемых торгов.

Таким образом, даже при условии признания информации, опубликованной в сообщении о проведении торгов, недостаточно полной, оснований для удовлетворения такого заявления не имеется.

В данном случае в сообщении о проведении торгов имущества ООО "Западный тапир" были указаны все необходимые характеристики, позволяющие идентифицировать имущество, выставленное на торги: определяющие содержание имущественного права, предмет аренды. Также указано на возможность ознакомления с имуществом у организатора торгов (г.Калининград, ул.Марата, 2, подъезд 1). Таким образом, заинтересованные лица должны были знать и о характеристиках спорного объекта (права аренды) и о возможности получения дополнительной информации о нем у организатора торгов.

В соответствии с положениями статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, строения, объекты незавершенного строительства. Для признания объекта недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект создан в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документацией и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно выводам апелляционного суда, изложенным в постановлении от 24.09.2015 по делу N А21-416/2015, замощение земельного участка нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. По существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка. То обстоятельство, что на замощение составлены технический паспорт, зарегистрировано право собственности не является основанием для отнесения замощения к недвижимому имуществу.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в определении от 04.03.2014 N ВАС-1579/13 по делу N А43-7117/2012, укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого имущества.

В данном случае замощение территории создано в целях улучшения качества земли и обслуживает только участок, на котором расположено, то есть не несет самостоятельного функционального назначения, а, следовательно, отсутствие информации в объявлении о проведении торгов отдельно по замощенной территории с учетом изложенного выше, не является нарушением требований к публикации о проведении торгов имущества должника.

Кроме того, подателем жалобы не доказано то обстоятельство, что проведенные торги привели к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц (должника, его кредиторов). Объект недвижимости с правом аренды земельного участка реализован на торгах по рыночной цене на основании утвержденного арбитражным судом порядка продажи залогового имущества должника. То обстоятельство, что объект оценки оценивался экспертом без учета замощения участка, конкурсным управляющим не было доказано. Выводы экспертного заключения, на основании которого была утверждена начальная продажная цена, оспорены не были.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд признаёт обжалуемое определение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 15.10.2015 по делу N А21-6434/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.В.Масенкова

Судьи

Е.Г.Глазков Е.К.Зайцева