Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. N 01АП-954/16

22 марта 2016 г.

Дело N А43-18567/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.12.2015 по делу N А43-18567/2015, принятое судьей Требинской И.В. по иску администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области, г. Балахна Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новый город", г. Нижний Новгород, о признании расторгнутыми договоров аренды и освобождении земельных участков,

при участии:

от администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Новый город"- Кормилицыной Т.А. по доверенности от 01.09.2015 (сроком на 1 год),

установил:

администрация города Балахны Нижегородской области обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новый город" (далее - ООО "Новый город") о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050103:1177 общей площадью 1920 кв.м, местоположение: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 5, расторгнутым с 15.06.2015; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050103:1177 общей площадью 1920 кв.м, местоположение: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 5, от какого-либо имущества, находящегося на земельном участке и принадлежащего ООО "Новый город", в том числе убрать металлическое ограждение, находящееся на земельном участке; о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050103:1178 общей площадью 1920 кв.м, местоположение: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 6, расторгнутым с 15.06.2015; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050103:1178 общей площадью 1920 кв.м, местоположение: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 6, от какого-либо имущества, находящегося на земельном участке и принадлежащего ООО "Новый город", в том числе убрать металлическое ограждение, находящееся на земельном участке.

Определением от 17.11.2015 года произведена замена истца с администрации города Балахны на администрацию Балахнинского муниципального района, поскольку решением городской Думы города Балахны от 18.06.2015 N 617 внесены изменения в Устав муниципального образования "город Балахна". Согласно пункту 1.8.2 решения исполнение полномочий городской администрации возлагается на администрацию Балахнинского района. Решением городской Думы г. Балахны от 24.09.2015 N 27 администрация города Балахны ликвидирована.

Решением от 19.11.2014 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация Балахнинского муниципального района Нижегородской области обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права.

Оспаривая законность вынесенного решения, заявитель указывает, что в период с 15.08.2013 по 15.06.2015 на спорных земельных участках строительные работы не велись. Ссылается на пункты 6.3.3 и 6.3 договоров аренды, которыми предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае неиспользования переданного в аренду земельного участка более двух месяцев. Считает неправомерным вывод суда об отсутствии оснований для квалификации договоров расторгнутыми и обязании ответчика освободить земельные участки. Полагает, что представленные ответчиком договоры на выполнение работ сами по себе не являются доказательствами выполнения этих работ без актов приемки-сдачи работ. Строительство домов, целью чего явилось заключение договоров аренды, не осуществлялось.

ООО "Новый город" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по итогам проведенного аукциона 15.08.2013 между администрацией г.Балахны (арендодателем) и ООО "Новый город" (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков: с кадастровым номером 52:16:0050103:1177 общей площадью 1920 кв.м. по

адресу: г.Балахна, ул.Ветлянская,д.5; с кадастровым номером 52:16:0050103:1178 общей площадью 1920 кв.м. по адресу: г.Балахна, ул.Ветлянская, д.6 на срок с 15.08.2013 по 14.08.2016 (пункт 2.1 договора). Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке и по актам приема-передачи от 15.08.2013 переданы ответчику.

Договоры аренды заключены под строительство жилых домов.

05.03.2014 года арендодателем проведена проверка использования арендуемых ответчиком земельных участков, в ходе которой установлено, что подготовительные и строительные работы на участках не ведутся.

01.04.2014, 29.04.2014 арендодателем вновь проведена проверка использования участков, которой выявлено, что на земельных участка установлено металлическое ограждение, участки покрыты порослью, строительные работы не ведутся.

Ссылаясь на пункты 6.3.3 договоров аренды, согласно которым арендодатель вправе отказаться от договоров, если арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более 2-х месяцев, администрация г.Балахны уведомила ООО "Новый город" об отказе от договора и необходимости возврата земельных участков уведомлениями от 15.06.2015.

Поскольку в добровольном порядке земельные участки ответчиком не освобождены, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине наличия препятствующих использованию имущества недостатков, либо если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 6.3.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор в случае когда арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более двух месяцев.

Договор аренды заключен для целей осуществления строительства на земельных участков многоквартирных домов.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на момент заключения договора, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является, в том числе его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Вышеуказанная норма предусматривает возможность прекращения договорных отношений по аренде земельного участка для жилищного строительства при его неиспользовании в течении трех лет. Договором аренды соответствующий срок может быть увеличен. Возможность уменьшения срока статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации по соглашению сторон не предусмотрена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положение пунктов 6.3.3 договоров противоречат подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу статей 168,180 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), являются недействительными.

При таких обстоятельствах основания считать договоры аренды от 15.08.2013 расторгнутыми отсутствуют.

Кроме того, представленные ответчиком документы, а именно: градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050103:1178, договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, технические условия на подключение, договор на подключение объекта газификации к газораспределительной сети, договор на выполнение проектных работ от 11.06.2014, на выполнение инженерно-геологических изысканий от 09.01.2014, договор на выполнение геодезических работ от 08.10.2013 N 2-14 (л.д.70-127), свидетельствуют об осуществлении необходимых мероприятий к подготовке строительства.

01.10.2014 ООО "Новый город" было получено разрешение на строительство N RU52503101-472 сроком действия до 01.10.2015 на земельном участке по адресу: г.Балахна, ул.Ветлянская, д.6. На спорных земельных участка ответчиком установлен металлический забор.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию).

В связи с этим, действия арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора аренды до истечения его срока обоснованно признаны судом первой инстанции как злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы были подробно рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы проверены судом апелляционной инстанции, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не влекут за собой отмену обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области 18.12.2015 по делу N А43-18567/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова