Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2016 г. N 06АП-353/16

г. Хабаровск

21 марта 2016 г.

А73-7543/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Гричановской Е.В., Дроздовой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ТСЖ "Сокольники": Квашук Т.А., председатель, Сафронова О.Ю., представитель по доверенности от 09.03.2016, Кедровская Т.Н., представитель по доверенности от 01.09.2015;

от МУП "УКС": Клименко Е.М., представитель по доверенности от 15.09.2015, Катько Е.О., представитель по доверенности от 15.09.2015;

от ОАО "Дальгипротранс": Абросова Н.В., представитель по доверенности от 26.01.2016 N 11;

от ОАО "Дальстроймеханизация": представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Сокольники"

на решение от 16.12.2015

по делу N А73-7543/2014

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Малашкиным Д.Л.,

по иску товарищества собственников жилья "Сокольники"

к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управление капитального строительства"

о взыскании 36 677 947,17 рублей

третьи лица: открытое акционерное общество "Дальстроймеханизация", открытое акционерное общество "Дальгипротранс",

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Сокольники" (ОГРН 1052740169206, г. Хабаровск, далее - ТСЖ "Сокольники") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, г. Хабаровск, далее - МУП "УКС") 232 902 872,62 рублей убытков, причиненных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору инвестирования от 01.09.2005.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Дальстроймеханизация" (далее - ОАО "Дальстроймеханизация") и открытое акционерное общество "Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства" (впоследствии наименование изменено на Акционерное общество "Дальневосточный проектно-изыскательский институт транспортного строительства", далее - АО "Дальгипротранс").

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования: просил взыскать с МУП "УКС" 290 497 043,45 рублей, составляющих - реальный ущерб - 57 594 170,83 рублей, упущенную выгоду - 232 902 872,62 рублей.

Решением суда от 01.12.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015, иск удовлетворен частично: с МУП "УКС" в пользу ТСЖ "Сокольники" взыскано неосновательное обогащение в сумме 38 841 391,31 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 741,34 рублей.

Этим же решением в удовлетворении требований ТСЖ "Сокольники" о взыскании убытков в виде понесенных ТСЖ затрат на оплату работ по корректировке проекта сетей канализации 8 квартала объекта в сумме 70 000 рублей, по подготовке основания дороги для строительства сети канализации 8 квартала в сумме 842 908,40 рублей, по выносу сетей канализации 8 квартала в соответствии с корректировкой проекта на сумму 5 183 796,30 рублей, по сооружению водоотводной траншеи на сумму 2 146 357,46 рублей, а также в удовлетворении требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 232 902 872,62 рублей отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.06.2015 N Ф03-1604/2015 судебные акты в части взыскания с МУП "УКС" в пользу ТСЖ "Сокольники" неосновательного обогащения в сумме 38 841 391,31 рублей и судебных расходов в сумме 26 741,34 рублей отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет и размер исковых требований: просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 36 677 947,17 рублей.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Решением от 16.12.2015 в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения отказано.

В апелляционной жалобе ТСЖ "Сокольники" считает судебный акт подлежащим отмене, а требования - удовлетворению.

По мнению заявителя жалобы, отсутствие исполнительных схем и геодезической съемки недостаточно для признания факта выполнения вертикальной планировки недоказанным, поскольку имеются иные доказательства выполнения работ: проложены сети канализации и водоснабжения, что подтверждается схемой ОАО "Дальгипротранс", схемой подключения к системе коммунального водоснабжения, выполненной ООО "ПКП "Эталон ДВ", актами освидетельствования скрытых работ; общими журналами работ N N 1, 2, которые велись ОАО "ДСМ"; факт полного выполнения работ, согласно проектной документации, подтвержден судебными актами по делам N А73-965/2009 и N А73-5002/2010 о взыскании задолженности за выполненные работы.

Кроме того, спорные земельные участки относятся к территориальной зоне Ц-2-1, на которых не предусматривается размещение малоэтажных индивидуальных жилых домов; выполнение работ на сумму 5 665 061 рубль подтверждено судебными актами по делам N А73-965/2009 и N А73-5002/2010; МУП "УКС" просило выдать технические условия на подключение к сетям ТСЖ, что подтверждает наличие сетей и их работоспособность.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Дальгипротранс" поддержало позицию заявителя жалобы.

МУП "УКС" отзыв в материалы дела не направлен.

В судебном заседании представители ТСЖ, МУП "УКС" и АО "Дальгипротранс" поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.

ОАО "Дальстроймеханизация", извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своего представителя не направило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела МУП "УКС" на основании постановления мэра г. Хабаровска от 29.10.2004 N 3428-р определено генеральным заказчиком-застройщиком; земельный участок в Краснофлотском районе г. Хабаровска мерой 819 838,27 кв.м закреплен за МУП "УКС" для проработки градостроительной документации; финансирование работ подлежало за счет средств целевой бюджетной программы города Хабаровска по разделу 3 "Финансирование общегородских архитектурных программ".

01.09.2005 между МУП "УКС" (застройщик) и ТСЖ "Сокольники" (инвестор, ТСЖ) заключен договор инвестирования строительства инженерных сооружений и контроля за строительством жилых домов комплекса малоэтажной застройки в микрорайоне по ул. Воронежской г. Хабаровска, предметом которого является реализация сторонами инвестиционного проекта по строительству инженерной инфраструктуры на земельном участке по ул. Воронежская, выделенном застройщику постановлением мэра г. Хабаровска от 29.10.2004 N 3428-р, а также осуществление застройщиком контрольно-координационной деятельности за строительством на вышеуказанном земельном участке комплекса жилых домов малоэтажной застройки, состоящего из 261 жилого дома.

Окончательные характеристики объекта и комплекса жилых домов малоэтажной застройки определяются после утверждения сторонами проектно-сметной документации.

Технические характеристики жилых домов и других помещений комплекса малоэтажной застройки отражены в Приложении N 1, составляемом в процессе изготовления проектной документации и являющимся неотъемлемой частью договора.

По условиям заключенного договора МУП "УКС" осуществляет за счет средств ТСЖ "Сокольники" строительство и ввод в эксплуатацию указанного объекта.

ТСЖ обязалось своевременно принимать и полностью оплачивать выполненные работы в порядке, размере и сроки, установленные пунктами 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора начало выполнения работ по строительству объекта - август 2005 года.

Срок сдачи объекта определяется на основе проектной документации, программы по выполнению строительства объекта, указанной в пункте 1.3 договора, но не позднее августа 2008 года (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора ТСЖ перечисляет на расчетный счет застройщика аванс в следующем порядке:

- не позднее 15 дней с момента подписания договора - 1 500 000 рублей;

- через 15 дней после первого платежа осуществляется второй платеж в сумме 1 500 000 рублей;

- через 15 дней после второго платежа осуществляется третий платеж в сумме 2 000 000 рублей.

В дальнейшем финансирование осуществляется в следующем порядке: ТСЖ "Сокольники" ежемесячно оплачивает выполненные объемы работ в течение 3 дней с момента подписания справки КС-3 (пункт 3.4 договора).

В силу пункта 9.1 договора передача ТСЖ введенного в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.1 договора и Приложении N 1 к нему, осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами. Застройщик извещает ТСЖ о готовности объекта в письменном виде.

Распоряжением мэра города Хабаровска от 22.12.2006 N 4047-р утверждена документация по планировке территории.

Постановлением мэра города Хабаровска от 28.06.2007 N 1007, на основании результатов проведенного 22.08.2006 администрацией города Хабаровска аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, земельный участок площадью 672 152,3 кв.м в границах ул. Победы - Воронежское шоссе - ул. Трехгорной в Краснофлотском районе г. Хабаровска предоставлен МУП "УКС" для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 11 месяцев.

28.06.2007 между МУП "УКС" (арендатор) и городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) заключен договор аренды N 965 в отношении указанного земельного участка.

16.08.2007 МУП "УКС" получено разрешение на строительство N RU27301000-84\07.

Во исполнение договора инвестирования от 01.09.2005 ТСЖ "Сокольники" в период 01.09.2005 по октябрь 2009 года включительно осуществляло целевое финансирование на строительство инженерных сооружений комплекса малоэтажной застройки по ул. Воронежская в городе Хабаровске, включая услуги технадзора, а также по письмам МУП "УКС" производило оплату в пользу подрядных организаций ООО "Строймашсервис", ООО "Юрдат" (платежные поручения, выписки из лицевого счета ТСЖ "Сокольники", письма МУП "УКС").

За счет поступавшего целевого финансирования МУП "УКС" произвело оплату за участие в аукционе (за право аренды); оплату арендных платежей за земельный участок; оплату за выдачу технических условий, заключений, справок; оплату за снос зеленых насаждений; оплату работ (услуг) по геодезии предпроектной, геологии, выносу в натуру и постановке на кадастровый учет земельного участка; оплату работ по подготовке проектной документации.

В целях реализации инвестиционного договора от 01.09.2005 МУП "УКС" заключиен ряд договоров подряда, в том числе:

- с ОАО "Дальгипротранс" на выполнение проектных работ по объекту инвестиционной деятельности (договор N 311 от 30.11.2005, договор N 396 от 31.08.2006, договор N 311/1 от 29.03.2007 с дополнительным соглашением N 1 от 16.06.2008, договор N 396/1 от 14.11.2007);

- с ОАО "Дальстроймеханизация" на выполнение работ по подготовке территории строительства, вертикальной планировке и прокладке инженерных сетей (контракт N 68-ДСМ от 27.08.2007).

28.04.2010 между МУП "УКС" (цедент) и ТСЖ "Сокольники" (цессионарий) заключен договор уступки прав, по условиям которого ТСЖ "Сокольники" приняло на себя права и обязанности цедента по договорам N 311 от 30.11.2005 и N 396 от 31.08.2006.

Кроме того, ТСЖ "Сокольники" заключены с ОАО "Дальгипротранс" договоры N 311/2 от 06.11.2009 и N 311/3 от 11.11.2009 на выполнение дополнительных работ по корректировке рабочей документации.

ОАО "Дальгипротранс" выполнило работы по договорам N 311 от 30.11.2005, N 396 от 31.08.2006, N 311/1 от 29.03.2007 с дополнительным соглашением N 1 от 16.06.2008, N 396/1 от 14.11.2007, N 311/2 от 06.11.2009 и N 311/3 от 11.11.2009 на общую сумму 23 177 752 рублей.

Указанные работы оплачены ТСЖ "Сокольники" частично.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.10.2013 по делу N А73-1856/2013, вступившим в законную силу, с ТСЖ "Сокольники" в пользу ОАО "Дальгипротранс" взыскана задолженность в сумме 17 283 691 рублей.

Кроме того, ОАО "Дальстроймеханизация" выполнены работы по контракту от 27.08.2007 N 68-ДСМ на сумму 100 622 088,84 рублей, которые оплачены МУП "УКС" частично.

Задолженность в размере 97 622 088,84 рублей взыскана с МУП "УКС" в пользу ОАО "Дальстроймеханизация" решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.03.2010 по делу N А73-965/2009.

По договору о переводе долга от 22.12.2010 задолженность по контракту N 68-ДСМ от 27.08.2007 переведена на ТСЖ "Сокольники".

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.02.2011 по делу N А73-965/2009 произведена замена ответчика (должника по исполнительному листу) на ТСЖ "Сокольники".

Постановлением администрации города Хабаровска от 08.06.2009 N 1903 срок действия пункта 1 постановления мэра города Хабаровска от 28.06.2007 N 1007 продлен на 5 лет.

Постановлением Администрации города Хабаровска от 11.12.2009 N 4479 утверждена документация по планировке территории в границах ул. Тихоокеанской - ул. Победы - Воронежского шоссе - ул. Трехгорной в Краснофлотском районе г. Хабаровска.

В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории на указанном земельном участке выделена территориальная зона Ц-2-1 - зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня.

Постановлением Администрации города Хабаровска от 09.06.2011 N 1691 (в редакции постановления администрации города от 07.08.2011 N 2482) земельный участок площадью 659 967,3 кв.м с кадастровым номером 27:23:000000:869 в Краснофлотском районе г. Хабаровска, находящийся в собственности города Хабаровска, предоставлен МУП "УКС" в аренду сроком на 5,5 лет для жилищного и иного строительства.

На основании пункта 2 данного постановления Администрации города договор аренды от 28.06.2007 N 965, заключенный между МУП "УКС" и городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, расторгнут; заключен новый договор аренды земельного участка от 11.08.2011 N 320.

Постановлением Администрации города Хабаровска от 17.08.2012 N 3577 земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869 площадью 659 967,3 кв.м разделен на 19 земельных участков.

В связи с разделом земельного участка в договор аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 соглашением от 18.09.2012 внесены изменения, согласно которым в аренду МУП "УКС" переданы земельные участки, расположенные в Краснофлотском районе г. Хабаровска, за номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14. Общая площадь земельных участков составила 623 210 кв.м (пункт 1.1 договора, в редакции соглашения от 18.09.2012).

В связи с наличием задолженности ТСЖ по оплате выполненных работ по инвестиционному договору от 01.09.2005 МУП "УКС" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с ТСЖ "Сокольники" долга и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.10.2008 по 01.05.2010 (дело N А73-5002/2010).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.10.2010 по указанному делу с ТСЖ "Сокольники" в пользу МУП "УКС" взыскан долг - 103 434 313 рублей и проценты - 13 463 699 рублей.

Определением суда от 22.02.2011 по делу N А73-5002/2010 между ТСЖ "Сокольники" и МУП "УКС" утверждено мировое соглашение, по условиям которого часть суммы долга в размере 98 213 675,27 рублей прощается в связи с заключением трехстороннего соглашения о переводе долга от 22.12.2010. Оставшаяся сумма в размере 18 684 337,47 рублей подлежит оплате в срок до 31.12.2011.

ТСЖ "Сокольники" мировое соглашение не исполнено, в связи с чем стороны заключили соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 25.12.2012.

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 25.12.2012 ТСЖ "Сокольники" являлось должником перед МУП "УКС" по заключенному мировому соглашению по делу N А73-5002/2010 на сумму 18 684 337,47 рублей.

Согласно пункту 2 соглашения от 25.12.2012 МУП "УКС" являлось должником перед ТСЖ "Сокольники" на сумму 10 127 491,71 рублей, составляющих затраты в отношении земельных участков N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10.

В пункте 3 соглашения от 25.12.2012 указаны работы и услуги, включаемые в состав затрат по пункту 2 соглашения.

В соответствии с пунктом 4 соглашения от 25.12.2012 на момент подписания соглашения МУП "УКС" являлось должником перед ТСЖ "Сокольники" на сумму 372 225,65 рублей, составляющих арендные платежи за земельный участок N 12 площадью 21 180 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23199 за период с 28.06.2007 по 08.06.2011.

На основании пункта 7 соглашения от 25.12.2012 требование МУП "УКС", указанное в пункте 1 соглашения, прекращается зачетом встречного однородного требования при условии предоставления ТСЖ "Сокольники" документов, дающих право МУП "УКС" на использование проекта, техусловий и т.д., обеспечение технологического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения водоснабжения, водоотведения на границе участков МУП "УКС".

Согласно пункту 8 соглашения от 25.12.2012 требования ТСЖ "Сокольники", указанные в пунктах 2, 4 соглашения, прекращаются после регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в части земельного участка N 14 площадью 469 273 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23200.

24.12.2012 между МУП "УКС" (арендатор) и ТСЖ "Сокольники" (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в части земельного участка N 14 площадью 469 273,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23200.

28.12.2012 между МУП "УКС" (арендатор) и ТСЖ "Сокольники" (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в части земельного участка N 8 площадью 2 334,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:813 и земельного участка N 13 площадью 5 295,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:815.

Указанные договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Всего МУП "УКС" передало ТСЖ "Сокольники" права и обязанности арендатора в отношении 3-х земельных участков общей площадью 476 902 кв.м.

У МУП г. Хабаровска "УКС" в аренде остались земельные участки общей площадью 146 308 кв.м, расположенные в зоне Ц-2-1.

При этом, ввод в эксплуатацию построенных сетей инженерной инфраструктуры не производился, акт приема-передачи построенных сетей сторонами не оформлялся. Изменения в договор инвестирования от 01.09.2005 сторонами не вносились.

Ссылаясь на то, что в результате не передачи МУП "УКС" части земельных участков, площадью 183 065,3 кв.м, на которых осуществлялось строительство инженерных сетей, ТСЖ "Сокольники" понесло убытки в виде упущенной выгоды и реального ущерба, истец обратился с настоящим иском в суд, уточнив впоследствии требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела предметом спора является неосновательное обогащение в сумме 36 677 947,17 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Определяя правовую природу договора от 01.09.2005 на основании статьи 431 ГК РФ, пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 и оценивая содержание условий договора в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, изложенными в Постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции правомерно квалифицировал его как смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и договора возмездного оказания услуг (в части осуществления застройщиком функций технического надзора за строительством комплекса жилых домов малоэтажной застройки).

Указанное следует из факта получения застройщиком (МУП "УКС") разрешения на отвод земельного участка для строительства, предоставленного застройщику на основании договора аренды от 28.06.2007 N 965.

В этой связи правоотношения сторон подлежат регулированию положения главы 30 ГК РФ о купле-продаже и главы 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По условиям заключенного между сторонами договора инвестирования от 01.09.2005 цена объекта недвижимости не установлена.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.09.2005 общая сумма финансирования строительства объекта включает в себя:

- расходы на выполнение топосъемки и инженерных изысканий;

- расходы на изготовление проекта и рабочей документации;

- стоимость строительно-монтажных работ по выполнению технических условий на подключения к инженерным сетям;

- стоимость строительно-монтажных работ на внутренние инженерные сети, вертикальную планировку и благоустройство;

- затраты на подготовку и сдачу объекта в эксплуатацию;

- затраты на осуществление функций технического надзора застройщика за строительством объекта в размере 2 (два) процента от суммы капитальных вложений.

Затраты на осуществление контроля за строительством комплекса жилых домов малоэтажной застройки финансируются отдельно в соответствии с заключенным между сторонами дополнительным соглашением.

При этом, показатели для определения стоимости каждого вида работ, из числа указанных в пункте 3.1, в договоре от 01.09.2005 не предусмотрены.

В этой связи договор инвестирования от 01.09.2005 в части, относящейся к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, является незаключенным.

По указанным основаниям, учитывая, что исполнение несуществующего обязательства одним лицом создает неосновательное обогащение у другого, последующие отношения сторон договора, связанные с исполнением несуществующих обязательств по перечислению денежных средств в счет оплаты стоимости подлежащей созданию недвижимой вещи и по передаче этой недвижимой вещи, правомерно квалифицированы судом как неосновательное обогащение.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить неосновательно полученное имущество в натуре приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Требование ТСЖ о взыскании с МУП "УКС" неосновательного обогащения мотивировано приобретением МУП "УКС" за счет средств ТСЖ "Сокольники" права аренды земельного участка и осуществлением оплаты арендной платы за земельный участок; производством оплаты за выдачу технических условий, заключений, справок; оплатой за снос зеленых насаждений; работ (услуг) по геодезии предпроектной, геологии, выносу в натуру и постановке на кадастровый учет земельного участка; работ по подготовке проектной документации; работ по подготовке территории строительства и работ по вертикальной планировке; работ по строительству сетей водопровода и канализации, учитывая, что земельные участки общей площадью 183 065,3 кв.м не были переданы товариществу и остались в аренде у МУП "УКС".

Материалами дела установлен факт перечисления ТСЖ "Сокольники" денежных средств МУП "УКС" в порядке исполнения договора инвестирования от 01.09.2005.

Так, МУП "УКС" за счет денежных средств ТСЖ "Сокольники" приобрело право аренды земельного участка, осуществляя внесение арендной платы за земельный участок; производило оплату за выдачу технических условий, заключений, справок; оплату за снос зеленых насаждений; работ (услуг) по геодезии предпроектной, геологии, выносу в натуру и постановке на кадастровый учет земельного участка; работ по подготовке проектной документации; работ по подготовке территории строительства и работ по вертикальной планировке, работ по строительству сетей водопровода и канализации.

По уточненному расчету истца затраты ТСЖ "Сокольники" на освоение земельного участка площадью 659 967,3 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:869 до его раздела за период с 01.09.2005 по 2009 год включительно составили 129 718 286,48 рублей, в том числе:

- плата за приобретение права аренды земельного участка - 7 000 000 рублей;

- арендная плата за земельный участок - 10 840 275,39 рублей;

- расходы на получение технических условий, заключений, справок - 168 927,45 рублей;

- расходы на выплату компенсации за снос зеленых насаждений - 2 458 940 рублей;

- расходы на предпроектные изыскания (геодезия, геология, вынос в натуру земельного участка и постановка его на кадастровый учет) - 7 550 126,06 рублей;

- затраты на проектные работы - 34 606 402,81 рублей;

- государственная экспертиза проекта - 1 124 731,32 рублей;

- услуги технадзора - 3 039 423,45 рублей;

- подготовка территории строительства - 30 727 447 рублей;

- вертикальная планировка - 32 202 013 рублей.

Кроме того, затраты на оплату работ по строительству сетей водопровода и канализации в 8 квартале объекта составили 13 357 256 рублей.

Расчет доли затрат, приходящихся на земельные участки, оставшиеся в аренде МУП "УКС", произведен истцом пропорционально площади земельных участков.

Первоначальная площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:869 составляла 659 967,3 кв.м.

Площадь земельных участков, арендуемых ТСЖ "Сокольники" после раздела первоначального земельного участка, составила 476 902 кв.м.

Площадь земельных участков, оставшихся в аренде у МУП "УКС", - 183 065,3 кв.м, из них площадь земельных участков N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, поименованных в пункте 2 соглашения от 25.12.2012, составляет 125 128 кв.м (18,96% от первоначальной площади земельного участка).

Площадь земельных участков, не учтенных в соглашении от 25.12.2012, по расчету истца, составила 57 937,3 кв.м (8,78% от первоначальной площади земельного участка).

Истцом отдельно рассчитана доля затрат, приходящаяся на земельные участки N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, указанные в соглашении от 25.12.2012, и на земельные участки площадью 57 937,3 кв.м, не учтенные в данном соглашении.

Затраты на получение технических условий, заключений, компенсацию за снос зеленых насаждений, предпроектные изыскания (геодезия, геология, вынос в натуру и постановка на кадастровый учет), проектные работы, государственную экспертизу проекта, аукцион на право аренды, арендные платежи, услуги технадзора в отношении земельных участков N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 в размере 10 127 491,71 рублей, указанные в соглашении от 25.12.2012, истцом исключены, как погашенные предоставлением отступного (пункт 8 соглашения от 25.12.2012).

Затраты на подготовку территории строительства и вертикальную планировку из общей суммы затрат на освоение земельного участка составили 62 929 460 рублей. Данные затраты не учтены в пункте 3 соглашения от 25.12.2012.

Размер затрат на подготовку территории строительства и вертикальную планировку, приходящийся на земельные участки N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, по расчету истца составляет 11 931 425,62 рублей.

Доля затрат, приходящаяся на земельные участки площадью 57 937,3 кв.м, от общей суммы затрат на освоение земельного участка составляет 11 389 265,55 рублей.

Затраты на строительство сетей водопровода и канализации в 8 квартале объекта в сумме 13 357 256 рублей истцом полностью отнесены на долю земельных участков, оставшихся в аренде у МУП "УКС".

В итоге сумма неосновательного обогащения ответчика по расчету истца составила 36 677 947,17 рублей (11 931 425,62 рублей + 11 389 265,55 рублей + 13 357 256 рублей).

Проверив расчет истца, суд первой инстанции признает его ошибочным, исходя из следующего.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:869 на несколько земельных участков (постановление Администрации города Хабаровска от 17.08.2012 N 3577) в договор аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 соглашением от 18.09.2012 внесены изменения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011, в редакции соглашения от 18.09.2012, в аренду МУП "УКС" переданы земельные участки за номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, общая площадь которых составила 623 210 кв.м.

На основании договоров от 24.12.2012 и от 28.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка МУП "УКС" передало ТСЖ "Сокольники" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в отношении земельных участков N 14 площадью 469 273,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23200, относящийся к зоне Ж-3; N 8 площадью 2 334,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:813, относящийся к зоне Ц-2-1, и N 13 площадью 5 295,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010624:815, относящийся к зоне Ж-3.

В результате ТСЖ "Сокольники" приобрело права и обязанности арендатора в отношении 3-х земельных участков общей площадью 476 902 кв.м.

При этом, в аренде у МУП "УКС" остались земельные участки N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 общей площадью 125 128 кв.м, относящиеся к зоне Ц-2-1, и земельный участок N 12 площадью 21 180 кв.м, относящийся к зоне Р-1.

Общая площадь земельных участков МУП "УКС" составила 146 308 кв.м.

Пунктом 2 соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 25.12.2012 сторонами согласована сумма затрат в отношении земельных участков N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 в размере 10 127 491,71 рублей.

В силу пункта 3 соглашения от 25.12.2012 к затратам в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 настоящего соглашения, относятся затраты: на получение технических условий, заключений, справок; на снос зеленых насаждений; геодезия предпроектная, геология, вынос в натуру и постановка на кадастровый учет; на подготовку проектной документации объекта; на изготовление проекта (Дальгипротранс, Востокпроект, Горпроект); на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; на участие в аукционе (за право аренды); на оплату арендных платежей (договор аренды от 28.06.2007 N 965); на оплату услуг технадзора.

Аналогичный перечень затрат на освоение земельных участков, находящихся в зоне Ц-2-1, ТСЖ указало в письме от 15.10.2012 N 488 по вопросу компенсации затрат на подготовку земельного участка под строительство, направленном в адрес МУП "УКС" 16.10.2012, согласно которому компенсация определена в размере 11 342 715,92 рублей.

Сопоставив затраты, заявленные ТСЖ к взысканию по данному иску, с согласованным в пункте 3 соглашения от 25.12.2012 перечнем затрат, включенных в сумму 10 127 491,71 рублей, суд первой инстанции установил, что истцом в расчете иска при определении общей суммы инвестиций в освоение земельного участка дополнительно учтены затраты на оплату работ по подготовке территории строительства в сумме 30 727 447 рублей, по вертикальной планировке в сумме 32 202 013 рублей, а также отдельно выделены затраты на строительство в 8 квартале объекта сетей водопровода и канализации в сумме 13 357 256 рублей.

Отказывая при новом рассмотрении спора в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, в состав которых истцом включены вышеуказанные затраты, суд исходил из отсутствия доказательств фактического выполнения на земельных участках N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 работ по подготовке территории строительства и вертикальной планировке, отклонив представленные ТСЖ документы.

Так, в обоснование проведения работ по вертикальной планировке ТСЖ представлен общий журнал работ.

Между тем, наличие в указанном журнале записей о выполнении работ по вертикальной планировке в 8 квартале объекта, при отсутствии исполнительных схем и геодезической съемки в части работ по вертикальной планировке, выполненных в 8 квартале объекта, не свидетельствует с достоверностью о том, что данные работы выполнялись также и на участках N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10.

При этом, спорные земельные участки относятся к территориальной зоне Ц-2-1 и в соответствии с видами разрешенного использования для данной зоны, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 N 211, на указанных участках не предусматривается размещение малоэтажных индивидуальных жилых домов.

До выделения зоны Ц-2-1 на осваиваемом земельном участке предусматривалась буферная зона в виде полосы шириной 100 м вдоль улиц Воронежской и Трехгорной под размещение объектов социально-культурного назначения, что следует из письма ТСЖ "Сокольники" от 15.10.2012 N 488, а также из статьи 6.5 Бизнес-плана "Малоэтажная застройка жилого района ул. Воронежская-Трехгорная Краснофлотского района г. Хабаровска" от 2007 года, подготовленного ТСЖ "Сокольники".

Согласно указанной статье Бизнес-плана состав объектов, их количество и точное место расположения в буферной зоне будет определяться на основе отдельно разработанных инвестиционных проектов.

Изложенное свидетельствует о том, что ТСЖ располагало сведениями о невозможности использования земельного участка в пределах буферной зоны, впоследствии выделенной в территориальную зону Ц-2-1, для целей индивидуального жилищного строительства.

Для застройки спорных земельных участков в зоне Ц-2-1 им в 2013 году МУП "УКС" заключены договоры подряда на выполнение изыскательских работ, работ по разработке проектной документации, а также договоры подряда на строительство объектов "Жилая застройка по ул. Алексеевская-1 в Краснофлотском районе г. Хабаровска" и "Жилая застройка по ул. Алексеевская-2 в Краснофлотском районе г. Хабаровска".

В представленных исполнительных съемках, выполненных ООО "ЦПП ГХ "Эльбрус", отсутствует вертикальная планировка на участках МУП "УКС".

При этом, проектной документацией по указанным объектам предусмотрены работы по подготовке территории строительства и по вертикальной планировке, которые выполнены подрядчиком, осуществляющим строительство данных объектов.

Стоимость затрат на строительство в 8 квартале объекта сетей водопровода и канализации в сумме 13 357 256 рублей в составе неосновательного обогащения не принята судом, исходя из следующего.

В обоснование данных затрат ТСЖ представлены копия реестра актов выполненных ОАО "Дальстроймеханизация" за июнь-октябрь 2008 года работ, акт выполненных работ формы КС-2 на сумму 7 692 195 рублей (сети холодного водопровода (квартал 8)), акты освидетельствования скрытых работ, схема "Малоэтажная застройка жилого района по ул. Воронежской - ул. Трехгорной в Краснофлотском районе. 2 очередь строительства квартала N 8. Наружные сети водопровода и канализации", схема подключения к системе коммунального водоснабжения по объекту "Малоэтажная застройка жилого района по ул. Воронежской - ул. Трехгорной в Краснофлотском районе г.Хабаровска".

Между тем, акт выполненных работ на сумму 5 665 061 рублей ТСЖ не представлен.

Согласно материалам дела работы по строительству сетей водопровода и канализации проводились на всем 8 квартале, а не только на земельных участках, оставшихся в аренде у МУП "УКС", в то время как доказательства использования МУП "УКС" построенных сетей водопровода и канализации, расположенных на его участках, в материалы дела не представлены, равно как и доказательства обеспечения ответчика технологическим подключением к сетям инженерно-технического обеспечения водоснабжения и водоотведения на границе земельных участков последнего.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об обратном, со ссылкой на схему ОАО "Дальгипротранс", схему подключения к системе коммунального водоснабжения, выполненной ООО "ПКП "Эталон ДВ", акты освидетельствования скрытых работ; общие журналы работ N N 1, 2, подлежит отклонению.

Как следует из письма от 15.10.2012 N 488, ТСЖ "Сокольники" просило МУП "УКС" оставить в собственности города земельный участок N 12 площадью 21 180 кв.м в зоне Р-1, поскольку товарищество на средства физических лиц - членов ТСЖ не сможет осуществить строительство парковой зоны в соответствии с разработанным в проекте объекта дендропланом и благоустройством парка.

Указанное свидетельствует о том, что ТСЖ "Сокольники" по своей воле отказалось от дальнейшего использования земельного участка N 12.

В пункте 4 соглашения от 25.12.2012 стороны согласовали, что в отношении земельного участка N 12 площадью 21 180 кв.м затраты ТСЖ "Сокольники", подлежащие возмещению МУП "УКС", составляют 372 225,65 рублей, которые складываются из арендных платежей за период с 28.06.2007 по 08.06.2011.

Из положений пунктов 2, 3 и 4 соглашения от 25.12.2012 усматривается согласованное сторонами волеизъявление в отношении определения перечня и размера затрат товарищества на освоение земельных участков, оставшихся в аренде у предприятия, подлежащих компенсации последним.

При этом, доказательств наличия у ТСЖ "Сокольники" разногласий по условиям соглашения при его заключении в материалы дела не представлено.

Оснований для отнесения на МУП "УКС" иных затрат, заявленных истцом в расчете иска, суд не усмотрел.

Согласно пункту 8 соглашения от 25.12.2012 требования ТСЖ "Сокольники", указанные в пунктах 2, 4 соглашения, прекращаются после регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в части земельного участка N 14 площадью 469 273 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23200.

В силу статьи 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ", обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном.

Как следует из материалов дела, договор от 24.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 320 от 11.08.2011 в части земельного участка N 14 площадью 469 273 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:23200 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 11.01.2013 (запись регистрации N 27-27-01/362/2012-352).

Учитывая изложенное, обязательства МУП "УКС", перечисленные в пунктах 2, 4 соглашения от 25.12.2012, прекратились в силу пункта 8 указанного соглашения и статьи 409 ГК РФ путем предоставления отступного, в связи с чем, при отсутствии доказательств сбережения либо получения ответчиком за счет истца какого-либо имущества, в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 36 677 947,17 рублей отказано правомерно.

Таким образом, поскольку соглашением о прекращении взаимных обязательств от 25.12.2012 сторонами определены произведенные товариществом затраты на освоение земельных участков, оставшихся во владении предприятия на праве аренды, согласован размер задолженности МУП г. Хабаровска "УКС", а также какие виды работ были произведены на указанных земельных участках, в результате предоставления отступного обязательства МУП г. Хабаровска "УКС" прекратились.

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как несостоятельные.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.12.2015 по делу N А73-7543/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Е.В. Гричановская В.Г. Дроздова