Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2016 г. N 09АП-4519/16

город Москва

17 марта 2016 г.

Дело N А40-78874/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10.03.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.03.2016.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Веклича Б.С., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФГУП "Центр управления активами" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2015 г. по делу N А40-78874/14, принятое судьей Давыдовой О.В. (шифр судьи 11-595) по иску ФГУП "Центр управления активами"

(105066, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 39, стр.2) к ЗАО "Гончарное" (109240, г. Москва, ул. Гончарная, д. 16, стр.1) о расторжении договора, взыскании денежных средств, выселении третьи лица: 1) ТУ Роимущества в г. Москве, 2) Управление Росреестра по Москве,

3) Департамента культурного наследия г. Москвы.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сергиенко И.Ю. по доверенности от 12.01.2016;

Медвецкая А.Ф. по доверенности от 15.12.2015;

от ответчика: Водянова Е.М. по доверенности от 04.06.2014;

от третьих лиц: от 1-го Шихмагомедов З.К. по доверенности от 19.03.2015;

от иных лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "Центр управления активами" обратилось в суд к ЗАО "Гончарное" о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 г. N 75, действующего в редакции дополнительного соглашения NД-30/244 от 01.04.2011 г., взыскании в ползу ФГУП "Центр управления активами" задолженность в размере 10.323.325 руб. 79 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размер 207.499 руб. 38 коп., выселении ЗАО "Гончарное" из здания, являющегося федеральной собственностью и расположенного по адресу: Москва, ул. Гончарная, д. 16, стр. 1, передав его в освобожденном виде ФГУП "Центр управления активами".

Определением от 15.08.2014 удовлетворено ходатайство ФГУП "Центр управления активами" об объединении дел в одно производство для совместного рассмотрения. Объединены арбитражные дела N А40-78874/14-11-595 и N А40-90230/14-105-761 по иску ЗАО "ГОНЧАРНОЕ" к Федеральному государственному унитарному предприятию "Центр управления активами" о признании одностороннего отказа ФГУП "Центр управления активами" от исполнения Охранно-арендного договора от 25.09.1997 N 75, оформленного уведомлением от 304.04.2014 N 129 и от 22.05.2014 N 15, недействительным с присвоением номера NNА40-78874/14-11-595

Определением суда от 01.10.2014 принято к производству встречное исковое заявление ЗАО "Гончарное" о зачете затрат, понесенных ответчиком в счет арендной платы для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела истец заявил частичный отказ от искового требования о расторжении договора аренды.

В рамках объединенного дела А40-90230/14-105-761 ЗАО "Гончарное" было заявлено требование о признании одностороннего отказа ФГУП "Центр управления активами" от исполнения охранно-арендного договора от 25.09.1997 г. N 75, оформленный уведомлениями от 30.04.2014 г. N 129 и от 22.05.2014 г. N 15 недействительными на основании ст.ст. 166, 168, 310, 497, 459, 452, 619 ГК РФ.

Суд решил:

В удовлетворении исковых требований ФГУП "Центр управления активами" о взыскании с ЗАО "Гончарное" 10 323 325 руб. 79 коп. задолженности по аренде, 207 499 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и выселении ответчика из здания по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, д.16, стр.1 - отказать.

Производство по делу в части требований ФГУП "Центр управления активами" о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 года N 75 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 г. N Д-30/244 прекратить.

Признать незаконным одностороннее расторжение ФГУП "Центр управления активами" договора N 75 от 25.09.1997 г., оформленное уведомлением N 129 от 30.04.2014 г., N 145 от 22.05.2014 г.

Обязать Федеральное государственное унитарное предприятие "Центр управления активами" зачесть расходы Закрытого акционерного общества "Гончарное" в размере 74 969 000 руб. 81 коп. в счет арендной платы по договору N 75 от 25.09.1997 г. за период с июля 2013 года по июль 2015 года.

На указанное решение суда стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п.п.4-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в их отсутствие.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Согласно материалам дела между УГК ОИП г.Москвы (госорган, арендодатель), ЗАО "Гончарное" (арендатор, ответчик) был заключен охранно- арендный договор от 25.09.1997 г. N 75, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование памятник для использования его под служебные цели, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, д.16, стр.1, общей площадью 1164 кв.м. Срок действия договора с 01.10.1997 г. по 01.06.2018 г. Договор зарегистрирован в установленном законно порядке. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 25.09.1997 г.

01.04.2011 г. между ФГУП "Центр управления активами" (истец, арендодатель), ЗАО "Гончарное" (арендатор, ответчик) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве было заключено дополнительное соглашение N Д-30/244 к охранно-арендному договору от 25 сентября 1997 года N75, согласно которому арендатору передана в аренду федеральная собственность - здание, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Гончарная, д. 16, стр.1, общей площадью 1127 кв.м. Со сроком действия договора до 01.06.2018 г. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. Помещения находятся в собственности Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2010 г. по делу NА40-30621/09- 91-263 и закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Центр управления активами" на основании распоряжения Росимущества от 23.12.2010 N 2498-р

Согласно пункту 7 Планового (реставрационного) задания, выданного Главным управлением охраны памятников г.Москвы от 05.09.2002 г., по спорному объекту были предусмотрены ремонтно-реставрационные работы по фасадам (расчистка белокаменных цоколя, портика, карнизов, лепнины от поздних наслоений, ремонт штукатурки, шпатлевка, окраска по историческому колеру; реставрация и замена столярки, восстановление художественных паркетов в парадных залах, восстановление исторических покрасок интерьеров, реставрация каменных подоконников и откосов искусственного мрамора, реставрация живописи по заданию ГУОП г.Москвы). Как следует из сводного сметного расчета N 218/2002, Главным управлением охраны памятников города Москвы согласованы затраты на ремонтно-реставрационные работы в общей сумме 74 969 000 руб.81 коп.

В соответствии с подпунктом а) пункта 8 охранно-арендного договора N 75 от 25.09.1997 на арендатора возложено производство проектных, ремонтно- реставрационных, консервационных и противоаварийных работ по арендуемому зданию в соответствии с разделом 2 акта технического состояния в указанные в нем сроки по плановому заданию "Госоргана".

По Акту комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия от 28.12.2009 г. N 16-11/1-175/9, указанные в Плановом (реставрационном) задании от 05.09.2002 г. и Сводном сметном расчете N 218/2002, ремонтно- реставрационные работы были приняты Москомнаследием без замечаний и в полном объеме. Как следует из пункта 3.2.10 Дополнительного соглашения от 01.04.2011 г., собственник имущества в лице Территориального управления Росимущества в городе Москве, а также истец (Арендодатель) подтвердили обязанность Арендатора производить реставрационные работы по согласованию с Арендодателем и Территориальным управлением, а также с органом исполнительной власти, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.

Стороны также согласовали, что документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого объекта, засчитываются в счет арендной платы по настоящему договору.

По делу N А40-186795/13 по иску ФГУП "Центр управления активами" к ЗАО "Гончарное" о расторжении охранно-арендного договора от 25.09.1997 г. N 75, взыскании основного долга в размере 8.964.867 руб. 65 коп. за период с 01.08.2013 г. по 15.12.2013 г., процентов за пользование чужими денежным средствами в размере 154.132 руб. 97 коп. и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, д.16, стр.1, передав его в освобожденном виде истцу, решением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2014 г. исковые требования истца удовлетворены в части взыскания с ЗАО "Гончарное" 8 964 867 руб.65 коп. основного долга и 154 132 руб.97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В части расторжения охранно-арендного договора от 25.09.1997 г. N 75 исковые требования истца были оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением им досудебного порядка урегулирования спора, в части выселения ответчика из занимаемых помещений - требования оставлены без удовлетворения

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 по делу N А40-186795/13 было установлено, что заявленные истцом требования в части взыскания арендной платы в сумме 8 964 867 руб.65 коп. являются необоснованными, поскольку фактическая стоимость произведенных арендатором реставрационно- ремонтных работ на сумму 74 969 000 руб.81 коп. значительно превышает стоимость арендных платежей, предъявленных истцом ко взысканию, в связи с чем, решение от 08.05.2014 г. в части взыскания с ЗАО "Гончарное" в пользу ФГУП "Центр управления активами" 8 964 867 руб.65 коп. основного долга и 154 132 руб.97 коп. было отменено с принятием нового судебного акта об отказе истцу в удовлетворении требований в указанной части, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений. Постановлением ФАС МО от 15.12.2014 г. по делу А40-186795/13, Постановление от 18.08.2014 г. Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения, при этом ФАС МО указал об отсутствии у истца (арендодателя) права на взыскание спорных сумм основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

По вышеуказанному делу судами установлено, что стороны предусмотрели иное распределение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды.

При этом, стороны согласовали условия и порядок возмещения соответствующих затрат арендатора - путем их зачета в счет арендной платы и при условии проведения капитального ремонта объекта с письменного согласия арендодателя.

Также установлено, что фактическая стоимость произведенных арендатором реставрационно-ремонтных работ на сумму 74 969 000 руб. 81 коп. значительно превышает стоимость арендных платежей, предъявленных истцом ко взысканию, суд пришел к выводу об отсутствии у истца права на взыскание арендной платы в сумме 8 964 867 руб. 65 коп., а также соответствующих процентов.

Факт проведение ЗАО "Гончарное" за счет комплексных ремонтно-реставрационных, строительно-монтажных работ и работ по приспособлению помещений и воссозданию их исторического интерьер на сумму 74 969 000 руб. 81 коп. истцом не оспаривается.

Определением ВС РФ от 08.05.2015 г. в передаче кассационной жалобы ФГУП "Центр управления активами" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спора ВС РФ было отказано, со ссылкой на выводы судом об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, поскольку стоимость произведенных им ремонтно-реставрационных работ значительно превышает размер арендной платы, предусмотренной договором.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что величина арендной платы была изменена в одностороннем порядке (уведомление ТУ Росимущества в г. Москве от 29.04.2013 N 22-09/6305) в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком ООО "Профит Консалт" на основании Отчета об оценке N 585П от 04 марта 2013 г. Отчет составлялся по состоянию на 04 декабря 2012 года.

ЗАО "Гончарное" против установления рыночной величины годовой арендной платы в размере 21 413 000 руб., указанной оценщиком ООО "Профит Консалт", возражал.

Определением суда от 16.01.2015 г. в порядке ст. 82 АПК РФ по делу назначена оценочная экспертиза с целью установления величины годовой арендной ставки, проведение которой поручено Московскому городскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" (123022, Звенигородское шоссе, д. 18/20, корп. 1, тел. (495)225-04-09), эксперту Парфеновой Е.Н. При этом на разрешение экспертом был поставлен следующие вопросы: Достоверна ли рыночная величина годовой арендной ставки здания по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, дом 16, стр. 1 в размере 21 413 000 рублей, указанная оценщиком ООО "Профит Консалт" в соответствии с отчетом об оценке N 585Пот 04.03.2013 г., составленным по состоянию на 04.12.2012 г.? Какова рыночная величина годовой арендной ставки здания по адресу: г. Москва, ул. Гончарная, дом 16, стр. 1 по состоянию на 04.12.2012 г.? Какова рыночная величина годовой арендной ставки здания по адресу: г.Москва, ул. Гончарная, дом 16, стр. 1 на дату составления отчета?

Согласно заключению экспертизы, проведенной в рамках настоящего судебного дела, экспертом сделан вывод, что по состоянию на 04 декабря 2012 года величина годовой арендной ставки Здания составляет 19 566 000 руб. (без НДС); по состоянию на июль 2015 года - 20 472 000 руб. (без НДС).

При таком положении размер ежемесячной арендной платы составил: 19 566 000 / 12 + 18% = 1 923 990 руб.

Ежемесячно Арендатор платил 312 638,14 руб., что не отрицается истцом (арендодателем).

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы, которую должен ЗАО "Гончарное", составляет: 1 923 990 руб. - 312 638,14 руб. = 1 611 351,86 руб.

С июля 2013 года по июль 2015 года (включительно; полный месяц на дату рассмотрения настоящего дела) - 15 месяцев.

Следовательно, размер задолженности ЗАО "Гончарное" составляет: 1 611 351,86 х 15 = 24 170 277,9 руб.

Исходя из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-186795/13, арендатор обязан зачесть расходы ЗАО "Гончарное" в размере 74 969 000 руб.81 коп., понесенные на проведение капитального ремонта Здания, в счет арендной платы: в размере 24 170 277,9 рублей - при расчете с июля 2013 года по июль 2015 года (включительно); и на будущий период действия Охранно-арендного договора исходя из актуального размера арендной платы, равного 20 472 000 руб. в год (без НДС); с НДС: 2 013 080 руб. (20 472 000/ 12+ 18%).

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При таком положении первоначальные требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, рассматривая требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд также не находит оснований к его удовлетворению.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в решении суда и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Истец заявил частичный отказ от искового требования о расторжении договора аренды от 25.09.1997 года N 75 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 г. N Д-30/244.

Отказ не противоречит законодательству и не нарушает права других лиц, в связи с чем, частичный отказ от иска подлежит принятию судом, а производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

В рамках объединенного дела ЗАО "Гончарное" было заявлено требование о признании незаконным одностороннее расторжение ФГУП "Центр управления активами" договора N 75 от 25.09.1997 г., оформленное уведомлением N 129 от 30.04.2014 г., N 145 от 22.05.2014 г.

В представленном ГУП "ЦУА" в материалы дела акте проведения внеплановой выездной проверки в отношении ЗАО "Гончарное" от 20.09.2013 г. N В146/2013-277/13-А (стр. 2) указано, что помещения, в которых обустроены бассейн и сауна, соответствуют поэтажному плану ЦТБТИ, составленному по состоянию на 17 марта 2010 г. В настоящее время бассейн и сауна не эксплуатируются, помещения отключены от электроснабжения". Дополнительное соглашение к охранно-арендному договору заключено 01.04.2011 г. ТУ ФАУГИ по г. Москве передало ФГУП "ЦУА" здание по адресу о приеме-передаче здания от 11.01.2011 г., являющийся приложением к дополнительному соглашению. Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения ответчик (арендодатель) не мог не знать о том, что на цокольном этаже здания обустроены бассейн и сауна.

Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в период с даты заключения дополнительного соглашения в арендуемом объекте не была проведена перепланировка и переоборудование без согласия арендодателя, а условия дополнительного соглашения не могут распространяться на предшествующий его заключению период, ФГУП "ЦУА" не вправе ссылаться на п. 3.2.11 допсоглашения как на основание для расторжения договора в одностороннем порядке.

Единственным основанием к отказу от договора послужило именно наличие долга по арендной плате в связи с установленной новой арендной ставкой, и отсутствием оплаты арендатором именно по новой ставке, иных оснований к расторжению в уведомлениях указано не было, в связи с чем, оснований к расторжению договоров в одностороннем порядке арендатором не имелось, основания заявленные ответчиком уже в рамках рассмотрения настоящего спора, выходят за пределы спорных уведомлений, при этом фактические обстоятельства дела указывают на отсутствие со стороны арендатора поименованных арендодателем нарушений, при таких обстоятельствах, одностороннее расторжение ФГУП "Центр управления активами" договора N 75 от 25.09.1997 г., оформленное уведомлением N 129 от 30.04.2014 г., N 145 от 22.05.2014 г. является незаконным.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований ЗАО "Гончарное" подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Необходимость в проведении капитального ремонта объекта культурного наследия подтверждена подписанным сторонами Актом технического состояния памятника истории и культурного наследия от 25.09.1997 г., Плановым (реставрационным) заданием от 05.09.2002 г., а фактически произведенные ЗАО "Гончарное" ремонтно-реставрационные работы в сумме 74 969 000 руб.81 коп. были приняты органом исполнительной власти, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, одновременно являющимся Арендодателем по спорному охранно-арендному договору, суд приходит к выводу об определении сторонами порядка осуществления зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

Довод ФГУП "ЦУА" о том, что ЗАО "Гончарное допустило иные нарушения, за которые Дополнительным соглашением к Охранно-Арендному договору предусмотрено расторжение договора Арендодателем в одностороннем порядке, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам: пристройка к Зданию не являлась самовольной, а являлась временным сооружением на период проведения ремонтно-реставрационных работ и была согласована Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г.Москвы, что подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А40-71908/13, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора (позже данный судебный акт был отменен по единственному основанию - в связи с тем, что пристройка демонтирована); в Здании размещается только ЗАО "Гончарное", субарендаторов нет (подтверждается Актом внеплановой проверки фактического использования и сохранности объекта культурного наследия федерального назначения от 22.10.2014).

Возражения заявителя апелляционной жалобы относительно первичных документов не могут быть приняты, поскольку в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерская (финансовая) отчетность, аудиторские заключения о ней подлежат хранению экономическим субъектом в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет после отчетного года.

Довод заявителя жалобы о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку с учетом положений ст. 196, 199, 200 ГК РФ и представленных в материалы дела документов, ЗАО "Гончарное" узнало о нарушении своего права 03.06.2013 г., получив уведомление от 29.04.2013 г. N 22-09/6305 об изменении величины арендной платы в одностороннем порядке, с настоящим встречным иском общество обратилось 01.10.2014 г. (протокол судебного заседания от 01.10.2014 г.), т.е. в пределах, установленного ст. 196 ГК РФ общего срока исковой давности.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2015 по делу N А40-78874/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ФГУП "Центр управления активами" из федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 9000 (девяти тысяч) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Е.Н. Барановская Б.С. Веклич