Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 03АП-156/16 (ключевые темы: нежилые помещения - выкупная цена - трансформаторная подстанция - упущенная выгода - повторная экспертиза)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 03АП-156/16

г. Красноярск

28 марта 2016 г.

Дело N А33-9839/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "21" марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" марта 2016 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Севастьяновой Е.В.,

судей: Иванцовой О.А., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маланчик Д.Г.,

при участии:

от заявителя (индивидуального предпринимателя Бруса Александра Ивановича): Зайцева А.А., представителя по доверенности от 27.11.2014, 24 АА 1449932; Баснина С.Л., представителя по доверенности от 17.02.2014, 24 АА 1448131;

от ответчика (Администрации города Красноярска): Овчинникова М.П., представителя по доверенности от 05.10.2015 N 04-8199;

от третьего лица (Муниципального казенного учреждения города Красноярска "Управление капитального строительства"): Даутовой М.А., представителя по доверенности от 23.12.2015 N 8132,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бруса Александра Ивановича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "09" декабря 2015 года по делу N А33-9839/2015, принятое судьей Болуж Е.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Брус Александр Иванович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Брус А.И.) (ИНН 246400318960, ОГРН 304246432100152) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Администрации города Красноярска (далее - ответчик, Администрация) (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758) о признании недействительным распоряжения от 07.05.2015 N 431-арх "Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 N 1705-арх (Брус А.И.)".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение города Красноярска "Управление капитального строительства" (далее - МКУ г. Красноярска "УКС"), общество с ограниченной ответственностью "Кабинет Оценщика", общество с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "09" декабря 2015 года в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

- принятые судом первой инстанции во внимание при оценке законности оспариваемого распоряжения Администрации экспертное заключение N 01-Э/2015 и письмо Администрации от 09.09.2014 N 1286-дэ являются ненадлежащими доказательствам, не опровергают достоверность и законность представленных предпринимателем в подтверждение выкупной цены принадлежащего ему имущества отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, заключения от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ;

- выводы эксперта, изложенные в заключении N 01-Э/2015, являются непоследовательными и недостоверными, что, в частности, выразилось в указании в заключении на то, что в отчете от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ в нарушение требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), отсутствуют заключения специальных экспертиз, тогда как при исследовании отчета от 27.02.2015 N 55011, представленного ответчиком, данное обстоятельство не указано в качестве нарушения; при этом необходимость представления соответствующих специальных экспертиз отсутствовала, так как оценщиком не привлекались иные специалисты;

- заявитель не согласен с толкованием положений статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, использованным экспертом в ходе исследования отчетов и заключения, поскольку при определении выкупной цены необходимо также установить все убытки, причиненные собственнику, в том числе стоимость оборудования, входящего в состав трансформаторной подстанции, а не только стоимость недвижимого имущества;

- выводы эксперта о том, что оценщик не обосновал отказ от применения сравнительного и доходного подхода, а также не указал документы на земельный участок в соответствии с требованиями ФСО N 3, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора;

- утверждения эксперта о том, что оценщиком не изучены все варианты подключения объектов аренды (помещений), в заключении отсутствуют фактические данные рынка, в связи с чем, невозможно определить достоверность информации, являются неправомерными, поскольку в обязанности оценщика не входит анализ возможных путей подключения объектов аренды (помещения), оценщику не известны возможности собственника, поэтому при расчете оценщик исходит из полученной документации и информации; при этом в заключении от 15,07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ оценщиком сделана сноска и описаны агентства недвижимости (названия, контактные телефоны), на основании информации которых производился расчет;

- расчет упущенной выгоды произведен оценщиком на основании фактических данных юридического (физического) лица, которые соответствуют данным советующего товарного рынка, следовательно, вывод о том, что в заключении отсутствуют фактические данные рынка по аренде помещения, аналогичные тем, которые подключены к трансформаторной подстанции, является необоснованным;

- вывод эксперта о том, что, несмотря на использование в представленной ответчиком структуре расчета выкупной цены, не соответствующей требованиям статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, состав элементов возмещения ограничен заданием на оценку и исключает учет затрат на земельный участок, в связи с чем, расчет убытков в отчете об оценке соответствует заданию на оценку, и по этому основанию отчет не может быть признан недостоверным, является неоднозначным;

- вывод эксперта о том, что арендная плата рассчитана на использование универсального помещения в качестве временной трансформаторной для питания тех же самых помещений, не соответствует действительности, поскольку арендная плата была рассчитана оценщиком за использование универсального помещения для хранения внешнего оборудования, подключаемого к трансформаторной подстанции;

- суд первой инстанции неправомерно отказал в проведении повторной экспертизы; соответствующие основания для ее назначения имелись.

Администрация и МКУ г. Красноярска "УКС" представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых с апелляционной жалобой не согласились, в ее удовлетворении просили отказать. Представители названных лиц в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ООО "Кабинет Оценщика", ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения публичных извещений о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем предпринимателя заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с частью 2 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявлений и ходатайств арбитражный суд выносит определения.

Оценив экспертное заключение N 01-Э/2015, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда апелляционной инстанции отсутствуют, каких-либо противоречий в выводах экспертов не имеется, квалификация экспертов лицами, участвующими в деле, сомнению не подвергается.

Руководствуясь статьями 87, 159, 188, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд принял и объявил протокольное определение об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда и судом апелляционной инстанции не установлено наличие обстоятельств, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для изложения письменных возражений на ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Руководствуясь статьями 87, 158, 159, 188, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд принял и объявил протокольное определение об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку судом не установлено оснований для отложения судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с распоряжением Администрации от 31.05.2011 N 542-ж признано муниципальной нуждой строительство автодороги в микрорайоне Утиный Плес.

Администрацией 29.04.2013 издано распоряжение N 1083-арх "Об изъятии земельных участков в микрорайоне Утиный Плес". Администрацией 27.05.2013 издано распоряжение N 106-ж "Об изъятии жилых помещений, нежилых объектов недвижимости в целях строительства автодороги в мкр. Утиный Плес" (в ред. распоряжения от 12.12.2013 N 253-ж "О внесении изменений в распоряжение администрации города от 27.05.2023 N 106-ж"), в соответствии с которым принято решение об изъятии путем выкупа нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская, N 38, стр. N 24, кадастровый номер: 24:50:0700188:3002, собственником которого является предприниматель (договор купли-продажи от 22.11.1996, свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2012 серия 24ЕК N 416869).

На основании отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, заключения от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания с Брусом А.И." подписано соглашение от 13.08.2014 N ВЦ/47, в соответствии с которым МКУ г. Красноярска "УКС" обязалось выкупить нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская, N 38, стр. N 24, перечислить выкупную цену, определенную на основании отчета об оценке от 15.07.2014, в размере 63 594 416 рублей 56 копеек; собственник заключает договор купли-продажи нежилого здания с муниципальным образованием город Красноярск в лице МКУ г. Красноярска "УКС" с условием выплаты выкупной цены в срок до 16.12.2014.

Во исполнение вышеуказанных распоряжений администрации города Красноярска от 29.04.2013 N 1083-арх, от 27.05.2013 N 106-ж, соглашения от 13.08.2014 N ВЦ/47 Администрацией 14.08.2014 издано распоряжение N 1705-арх "О заключении договора купли-продажи нежилого здания с Брусом А. И.", в соответствии с которым МКУ г. Красноярска "УКС" было обязано подготовить и заключить от имени муниципального образования города Красноярска с предпринимателем Брусом А.И. договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Полтавская, N 38, стр. N 24, расположенного на изымаемых земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0700188:3302, 24:50:0700188:3305; уплатить выкупную цену за изымаемое нежилое здание в размере 63 594 416 рублей 56 копеек.

Впоследствии юридическим управлением совместно с департаментом экономики Администрации осуществлена проверка отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе, требованиям федеральных стандартов оценочной деятельности. В результате проверки выявлены грубые нарушения законодательства, отраженные в письме от 09.09.2014 N 1286-дэ.

С учетом замечаний, отраженных в письме от 09.09.2014 N 1286-дэ, МКУ г. Красноярска "УКС" проведена новая оценка, по итогам которой составлен отчет от 27.02.2015 N 55011 "Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне "Утиный плес" в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки", по которому достоверная выкупная цена объекта недвижимости определена в размере 10 285 000 рублей.

В отношении отчета от 27.02.2015 N 55011 проведена экспертиза, составлено положительное экспертное заключение от 17.03.2015 N 15/03-046/33/77, которое подтвердило соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании отчета об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости от 27.02.2015 N 55011 и экспертного заключения от 17.03.2015 N 15/03-046/ЭЗ/77, в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьями 45, 48, 59 Устава города Красноярска, распоряжением от 07.05.2015 N 431-арх было отменено распоряжение администрации города от 14.08.2014 N 1705-арх "О заключении договора купли-продажи нежилого здания с Брусом А.И.".

Полагая, что распоряжение от 07.05.2015 N 431-арх "Об отмене распоряжения администрации города от 14.08.2014 N 1705-арх (Брус А.И.)" противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, предприниматель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с вышеуказанным требованием.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик доказал законность оспариваемого распоряжения исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что Администрация при разрешении вопроса об изъятии земельного участка и расположенного на нем здания, принадлежащих предпринимателю, в порядке самоконтроля распоряжением от 07.05.2015 N 431-арх отменила распоряжение от 14.08.2014 N 1705-арх "О заключении договора купли-продажи нежилого здания с Брусом А. И.", которым выкупная цена за изымаемое нежилое здание была определена в размере 63 594 416 рублей 56 копеек.

Наличие у Администрации права на принятие соответствующего распоряжения об отмене ранее принятого им ненормативного правового акта в порядке самого контроля следует из положений пункта 4 статьи 7, части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Названными нормами установлено, что муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом.

Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая вопрос о правоприменении данных норм и о самой возможности отмены муниципальных правовых актов, в Определениях от 26.05.2011 N 739-О-О, от 22.03.2012 N 486-О-О указал, что соответствующие положения об отмене муниципальных актов направлены на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан. При этом сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными; могут быть подвергнуты судебному контролю.

Предприниматель не оспорил обстоятельства наличия у Администрации полномочий для отмены ранее принятого распоряжения от 14.08.2014 N 1705-арх.

Суд апелляционной инстанции установил, что указанное распоряжение отменено распоряжением от 07.05.2015 N 431-арх в связи с установлением ответчиком нарушений, допущенных при составлении отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания" и заключения от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания с Брусом А.И.", повлекших определение недостоверной величины выкупной стоимости.

Согласно обстоятельствам спора предприниматель настаивает на правомерности определения первоначальной выкупной стоимости принадлежащего ему имущества в размере 63 594 416 рублей 56 копеек, ссылаясь на указанные отчет и заключение от 15.07.2014. В свою очередь ответчик считает, что в ходе определения стоимости оценщиком были допущены существенные нарушения, которые привели к неверному определению стоимости.

В материалы дела представлено письмо Администрации от 09.09.2014 N 1286-дэ, в котором отражены результаты проверки отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе, требованиям федеральных стандартов оценочной деятельности. В письме указано, что при составлении отчета допущены следующие нарушения федеральных стандартов оценки:

- неправомерное использование метода "дисконтирования денежных потоков" без обоснования отказа от сравнительного и затратного подхода;

- отсутствие в отчете об оценке задания на оценку, описания процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов;

- по результатам оценки оформляется отчет, оформление такого документа, как "заключение" не предусмотрено. Однако в данном случае в рассмотренном отчете проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, величина упущенной выгоды рассчитана в отдельном заключении;

- в разделе 12 "Определение прочих убытков" определены убытки, связанные с арендой нежилого здания собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемого. Рыночная ставка арендной платы за здание изымаемой трансформаторной подстанции на период поиска аналогичного объекта недвижимости за 1 кв.м. составляет 780 рублей. При этом сами расчеты оценщика, данные об объектах-аналогах, отсутствуют, содержится лишь ссылка на сайт. Ссылка на страницу в сети интернет не содержит информации об арендной плате, что является нарушением пункта 10 ФСО N 3;

- согласно разделу 8 заключения на основании визуального осмотра были установлены количественные и качественные характеристики объекта, при этом фотографии отсутствуют;

- в собственности ИП Бруса А.И. находятся 3 здания (по ул. Полтавская, 38, стр. 14, стр. 15), которые обеспечиваются электроэнергией трансформаторной подстанции (далее - ТП), принадлежащей ИП Брусу А.И. Оценщиком указано, что данные здания Брус А.И. сдает в аренду и согласно представленным договорам аренды в обязанности арендодателя входит "обеспечение арендаторов электроносителями", в связи с чем, сделан вывод о том, что в случае изъятия ТП подача электроэнергии в данные здания будет приостановлена, что приведет к расторжению договоров аренды и, соответственно, потере прибыли в виде недополученных арендных платежей. Вместе с тем, оценщиком не исследованы вопросы: является ли ТП единственным источником подачи электроэнергии в рассматриваемые нежилые здания? существуют ли альтернативные варианты подачи электроэнергии?

- не представляется возможным определить, на основании каких именно представленных договоров аренды оценщиком делается вывод о том, что арендодатель обязуется обеспечить арендаторов электроносителями, поскольку, к примеру, согласно пункту 6.2.3 представленного договора аренды от 01.02.2012 N 01/ГЦ/12, заключенного между ИП Брус А.П., ИИ Брус Г.И. и ООО Фирма "Тамара", в обязанности арендодателей входит лишь "прилагать все зависящие усилия для обеспечения помещения электроэнергией";

- оценщиком безосновательно и не аргументировано отождествлены такие понятия как "энергоноситель", "электроноситель" и "трансформаторная подстанция";

- оценщиком предполагается аренда аналогичного нежилого здания ТП ИП Брусом А.И. на период поиска недвижимости взамен изымаемого, что не соответствует разделу 10 при определении упущенной выгоды, поскольку в нем предполагается, что электрическая энергия при изъятии ТП будет отсутствовать, вследствие чего, аренды нежилого здания, аналогичного изымаемому объекту недвижимости, до приобретения в собственность не предполагается, соответственно, содержатся взаимоисключающие выводы оценщика;

- при изъятии у предпринимателя здания ТП, в качестве упущенной выгоды возмещению подлежат недополученные доходы, связанные непосредственно с его эксплуатацией и использованием. Однако оценщиком определены недополученные доходы от использования объектов, не являющихся объектом оценки и не подлежащих изъятию, причинно-следственная связь между изъятием трансформаторной подстанции и сдачей в аренду принадлежащих Брусу А.И. нежилых помещений оценщиком не исследовалась и, как следствие, не установлена.

Кроме того, в письме также указано, что одним из ключевых параметров, влияющих на величину упущенной выгоды, в соответствии с заключением является показатель "Период достижения коммерческим предприятием уровня выручки до величины предшествующей нарушению прав правообладателя земельного участка". Его значение составляет полтора года и ничем не обосновано. Распоряжением администрации города от 06.08.2014 N 1658-арх ИП Брусу А.И. предварительно согласован земельный участок для размещения новой трансформаторной подстанции. В соответствии с заключением срок строительства и оформления права собственности на новую трансформаторную подстанцию составляет 6 месяцев. В целях расчета справедливого периода достижения коммерческим предприятием уровня выручки до величины предшествующей нарушению прав правообладателя земельного участка предлагается сопоставить срок сноса старой трансформаторной подстанции, срок строительства новой трансформаторной подстанции и, исходя из этого, пересчитать размер упущенной выгоды.

В случае незамедлительного начала строительства новой подстанции может сложиться ситуация полного отсутствия упущенной выгоды ИП Бруса А.И от изъятия старой трансформаторной подстанции.

В связи с указанными обстоятельствами Администрация пришла к выводу о том, что представленный предпринимателем отчет N 20 ОЦ-13 АКТ в подтверждение выкупной стоимости требует доработки и приведения в соответствие требованиям действующего законодательства.

МКУ г. Красноярска "Управление капитального строительства" проведена новая оценка, по итогам которой составлен отчет от 27.02.2015 N 55011 "Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне "Утиный плес" в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки", согласно которому выкупная цена объекта недвижимости определена в размере 10 285 000 рублей.

В отношении данного отчета от 27.02.2015 N 55011 проведена экспертиза, по результатам которой составлено положительное экспертное заключение от 17.03.2015 N15/03-046/33/77; проведенная экспертиза подтвердила соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции в ходе рассмотрения спора о законности распоряжения Администрации об отмене распоряжения N 1705-арх, которым был предусмотрен выкуп имущества ИП Бруса А.И. по цене 63 594 416 рублей 56 копеек, на основании положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведение экспертизы на предмет соответствия представленных сторонами отчетов и заключения в подтверждение своей позиции о выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить достоверность отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, общей площадью 54,7 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Полтавская, N 38. стр. N 24" и заключения от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания, площадью 54,7 кв.м., находящегося в собственности гражданина, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Полтавская, N 38. стр. N 24" (соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также методике определения структуры размера возмещения в соответствии с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации)?

2) Определить достоверность отчета от 27.02.2015 N 55011 "Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне "Утиный плес" в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки" (соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также методике определения структуры размера возмещения в соответствии с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации)?

По результатам проведения экспертизы представлено заключение эксперта N 01-Э/2015, в котором экспертом сделаны следующие выводы:

1.Отчет от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "Об оценке рыночной стоимости изымаемого нежилого здания, общей площадью 54,7 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Полтавская, N38, стр. N24" содержит существенные недостатки, влияющие на результат. Отчет не может быть признан достоверным.

2.Заключение от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ "О величине убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием нежилого здания, площадью 54,7 кв. м, находящегося в собственности гражданина, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд, расположенного по адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул.Полтавская, N38, стр. N24" содержит существенные недостатки, влияющие на результат. Заключение не может быть признано достоверным в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности.

Использованная в расчете структура размера возмещения не совпадает с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в части учета рыночной стоимости составляющих возмещение элементов. Элементы затрат, включаемые в возмещение (в том числе, стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке) были рассчитаны с нарушениями законодательства в области оценки.

В состав возмещения включены одновременно потеря арендной платы за помещения, подключенные к существующей трансформаторной подстанции, и арендная плата за использование универсального помещения в качестве временной трансформаторной для питания тех же самых помещений. Использованный в расчетах состав элементов возмещения не обоснован и имеет признаки противоречия. Суть противоречия в том, что если арендуется универсальное помещение для временного размещения трансформаторной, то нет необходимости (необходимость не обоснована) отключать помещения от электроэнергии. Потери арендной платы от сдачи помещений в аренду в таком варианте не должно происходить, так как помещения подключаются от трансформаторной подстанции в арендуемом "универсальном помещении".

Не проанализированы альтернативные варианты состава затрат, подлежащих возмещению, в частности, не изучены варианты подключения к другим подстанциям, установки мобильной трансформаторной подстанции или аренды на срок строительства капитального здания новой трансформаторной.

3.Отчет от 27.02.2015 N 55011 "Об определении рыночной стоимости изымаемого нежилого объекта недвижимости в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд с целью строительства автодороги в микрорайоне "Утиный плёс" в г. Красноярске, а также убытков собственника объекта оценки" содержит несущественные недостатки, не влияющие на результат. Отчет может быть признан достоверным в соответствии с законодательством в области оценки. Использованная в расчете структура возмещения не совпадаете с требованиями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в части учета рыночной стоимости всех составляющих возмещение элементов, включая затраты на земельный участок. Но так как состав элементов возмещения ограничен заданием на оценку и исключает учет затрат на земельный участок, то расчет убытков в отчете об оценке соответствует заданию на оценку и по этому основанию отчет не может быть признан недостоверным.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за составление заведомо ложного заключения. Суд апелляционной инстанции не установил нарушений относительно соблюдения условий о профессиональных и квалификационных требованиях, предъявляемых к эксперту, а также к самому порядку назначения и проведения экспертизы. Со стороны заявителя подобные возражения также не поступили.

Оспаривая законность составленного по результатам экспертизы заключения, заявитель указывает на наличие, по его мнению, целого ряда противоречий и недочетов, допущенных при его составлении; ссылается на неполноту и необоснованность выводов эксперта.

Исследовав и оценив заключение эксперта применительно к заявленным предпринимателем доводам и с учетом фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных доводов в силу следующего.

Довод заявителя о том, что в заключении эксперта N 01-Э/2015 необоснованно указано на несоблюдение требования при составлении отчета оценки в части представления заключения специальных экспертиз ввиду того, что при проведении оценки и составлении отчета от 15.07.2014 N 20 ОЦ-13 АКТ какие-либо эксперты не привлекались и данное нарушение не было указано в качестве нарушения при исследования отчета, представленного ответчиком, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Указанные обстоятельства не имеют определяющего значения, поскольку не соотносятся с обстоятельствами, на основании которых эксперт пришел к выводу о невозможности принять представленные предпринимателем отчет и заключение в качестве подтверждения выкупной стоимости изымаемого имущества.

Согласно заключению эксперта и сделанным им выводам, представленные предпринимателем отчет и заключение составлены при нарушении требований статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой определены условия возмещения за изымаемый земельный участок, в том числе определено, что подлежит включению в структуру суммы возмещения.

Позиция заявителя о необходимости учитывать в составе стоимости возмещения не только стоимость здания, но и все находящееся в нем имущество основана на общем толковании положений статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая указывает на возмещение убытков. Вместе с тем, как обоснованно указал эксперт, суждение оценщика о необходимости учитывать стоимость оборудования является произвольным и не основано на условиях реализации соответствующего товара, что не соответствует требованиями пункта 19 действующего в момент составления отчета и заключения федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), которым предусмотрено, что, если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельным довод заявителя о том, что утверждение эксперта об отсутствии в отчете обоснования отказа от применения оценщиком сравнительного и доходного подхода, об отсутствии указания на документы на земельный участок в соответствии с требованиями ФСО N 3, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора.

В заключении эксперта N 01-Э/2015 указано, что оценщик на страницах 20, 21 отчета N 20 ОЦ-13 АКТ не привел оснований отказа от применения доходного и сравнительного подхода в соответствии с пунктами 21, 22 ФСО N 1. Утверждение оценщика на странице 26 отчета о невозможности применить доходный и сравнительный подход эксперт признал необоснованным, так как в соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 оценщик не привел сведений об источнике информации, которые были им исследованы при постановке вывода об отказе от иных подходов.

Следовательно, возражения заявителя о том, что соответствующие основания для отказа от других подходов приведены, противоречат фактическим обстоятельствам спора и заявлены без учета требований названного федерального стандарта оценки.

Суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными доводы заявителя о том, что оценщик не должен был изучать все варианты подключения объектов аренды (помещений), в отношении которых предприниматель является арендодателем; оценщик правомерно исходил из информации, представленной собственником, и произвел расчет упущенной выгоды; арендная плата не рассчитывалась оценщиком за использование универсального помещения в качестве временной трансформаторной для питания тех же самых помещений.

Относительно постановленного вопроса о достоверности составленных оценщиком отчета и заключения эксперт, делая вывод об их недостоверности и наличии существенных недостатков, указал на неправомерный состав элементов в расчетах и наличие в расчетах противоречий. Данные выводы, как указано выше, обоснованы тем, что в состав возмещения включены одновременно потеря арендной платы за помещения, подключенные к существующей трансформаторной подстанции, и арендная плата за использование универсального помещения для использования в качестве временной трансформаторной для питания тех же самых помещений.

Отсутствие у оценщика обязанности по определению различных вариантов подключения не означает, что оценщик при проведении оценки ограничен только единственным вариантом, при котором прекращается подача электрической энергии. Заявитель и оценщик не ограничены в возможности привлечения к процессу оценки иных лиц, обладающих специальными познаниями. Обоснованность использования оценщиком только единственно возможного варианта расчета не подтверждается обстоятельствами дела.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными возражения предпринимателя о том, что арендная плата была рассчитана оценщиком за использование универсального помещения для хранения внешнего оборудования.

Указание эксперта в заключении на то, что в оценщиком использованы только данные, представленные собственником, объясняется тем, что оценщиком на странице 6 заключения указано, что расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных данных.

Приведенные заявителем в апелляционной жалобе доводы относительно неправомерного указания экспертом на отсутствии в отчете перечня документов в отношении земельного участка в соответствии с требованиями пункта 9 N ФСО N 3, а также допущенные недочеты в виде неверного и неполного указания сведений в заключении, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными по вышеизложенным основаниям, в силу несущественности данных недочетов и нарушений. Их наличие не влияет и не опровергает достоверность и обоснованность выводов сделанных в отношении исследованных им отчета и заключения об оценки подлежащего изъятию имущества.

Суд апелляционной инстанции не усматривает противоречий в выводе эксперта, сделанном при исследовании отчета от 27.02.2015 N 55011, о том, что несмотря на использование в представленном ответчиком расчете структуры выкупной цены, не соответствующей требованиям статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, состав элементов возмещения ограничен заданием на оценку и исключает учет затрат на земельный участок, в связи с чем, расчет убытков в отчете об оценке соответствует заданию на оценку, и по этому основанию отчет не может быть признан недостоверным.

Заявитель не привел достаточных оснований, позволяющих признать указанный вывод неправомерным, а также опровергнуть общий вывод эксперта о том, что отчет от 27.02.2015 N 55011 содержит несущественные недостатки, не влияющие на результат.

Таким образом, заключение эксперта N 01-Э/2015 является надлежащим доказательством, которые подлежит исследованию и оценке в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заключении содержатся ответы на поставленные перед экспертом вопросы, которые требовали специальных познаний и были поставлены судом перед экспертом.

Довод предпринимателя о неправомерном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы с учетом недостатков, на наличии которых он настаивает, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение вопроса о наличии оснований для проведения повторной экспертизы отнесено к компетенции арбитражного суда. При этом суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения апелляционной жалобы не установил обстоятельств, которые бы могли свидетельствовать о наличии соответствующих оснований. Доводы предпринимателя об имеющих место быть недостатках в заключении эксперта N 01-Э/2015, их существенности были исследованы, оценены и отклонены судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям.

Довод предпринимателя о том, что письмо Администрации от 09.09.2014 N 1286-дэ также не является надлежащим доказательством, не учитывается судом, так как данное письмо оценивается судом в качестве письменного доказательства в соответствии с частями 1, 2 статьи 64, положениями статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наравне с иными доказательствами по делу. Отсутствие у должностных лиц Администрации специальных знаний для проведения исследования отчета и заключения об оценке имущества заявителя не исключает возможность принятия указанного письма как доказательства. При этом содержащиеся в указанном письме сведения получены в результате толкования и применения норм права; данные результаты аналогичны выводам, которые были сделаны экспертом по результатом проведенного исследования.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела подтверждается правомерность принятия Администрацией распоряжения от 07.05.2015 N 431-арх об отмене ранее принятого распоряжение в связи с тем, что оно было основано на недостоверной информации о выкупной стоимости изымаемого имущества.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции не установлены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы уплачена заявителем в установленном порядке и размере.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "09" декабря 2015 года по делу N А33-9839/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи

О.А. Иванцова Д.В. Юдин