Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2016 г. N 10АП-2264/16

г. Москва

28 марта 2016 г.

Дело N А41-69777/15

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Александрова Д.Д., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,

при участии в заседании:

от НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" - Данельян А.А. представитель по доверенности от 04.11.2015,

от Администрации городского округа Химки Московской области - Суворов А.Н. представитель от 22.02.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2015 по делу N А41-69777/15, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" о расторжении договора аренды, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Институт бизнеса, психологии и управления" (далее - НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления", ответчик) о взыскании 4 988 317 рублей 96 копеек задолженности, 3 351 911 рублей 19 копеек неустойки по договору от 19.05.2014 N 4405, расторжении договора N 4405 от 19.05.2014, выселении ответчика (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ) (л.д. 98-103).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2015 по делу N А41-69777/15 с НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области взыскано 1 419 277 рублей 04 копеек задолженности, 200 000 рублей неустойки. НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" выселен из занимаемого нежилого помещения общей площадью 1 028,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38, инвентаризационный номер здания -311:090-795 литера А:

1 этаж:

-часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений N 1, 2, 3, 4, 6, 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8);

-часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений N 14,15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1);

- часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений N 43, 44, 46, 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2);

3 этаж:

-часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений N 1-7, 9-12, 14-16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" в доход федерального бюджета взыскано 29 253 рублей государственной пошлины (л.д. 149-151).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей НОУ ВПО "ИМЭО", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора от 19.05.2014 N 4405 и выселения НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" из занимаемого нежилого помещения общей площадью 1 028,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38, инвентаризационный номер здания -311:090-795 литера А:

1 этаж:

-часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений N 1, 2, 3, 4, 6, 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8);

-часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений N 14,15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1);

- часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений N 43, 44, 46, 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2);

3 этаж:

-часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений N 1-7, 9-12, 14-16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9).

Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, не возражал против пересмотра судебного акта только в обжалуемой части.

Поскольку возражений против пересмотра судебного акта только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле не поступало, проверка оспариваемого судебного акта арбитражного суда первой инстанции проводится арбитражным апелляционным судом лишь в оспариваемой части - в части отказа в удовлетворении требования о расторжения договора от 19.05.2014 N 4405 и выселения НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" из занимаемого нежилого помещения общей площадью 1 028,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38, инвентаризационный номер здания -311:090-795 литера А:

1 этаж:

-часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений N 1, 2, 3, 4, 6, 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8);

-часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений N 14,15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1);

- часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений N 43, 44, 46, 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2);

3 этаж:

-часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений N 1-7, 9-12, 14-16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9) (пункт 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, апелляционный суд не усматривает основания для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 19.05.2014 между администрацией (далее - арендодатель) и НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" (далее - арендатор) заключен договор N 4405 на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 1 028,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38:

1 этаж:

-часть здания общей площадью 276,7 кв. м, состоящая из помещений N 1, 2, 3, 4, 6, 7 (обозначение части 50:10:0010209:343/8);

-часть здания общей площадью 78,6 кв. м, состоящая из помещений N 14,15 (обозначение части 50:10:0010209:343/1);

- часть здания общей площадью 145,2 кв. м, состоящая из помещений N 43, 44, 46, 47 (обозначение части 50:10:0010209:343/2);

3 этаж:

-часть здания общей площадью 528,4 кв. м, состоящая из помещений N 1-7, 9-12, 14-16 (обозначение части 50:10:0010209:343/9) (л.д. 7-10).

Факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается подписанным 01.12.2013 между администрацией и НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" актом приема-передачи в аренду нежилого помещения (л.д. 22).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 09 июля 2014 года за номером 50-50-10/042/2014-265.

В соответствии с подпунктом "и" пункта 2.2, пункта 3.1, 3.2 договора аренды, НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" обязан уплачивать администрации ежемесячно арендную плату в размере и порядке, указанном в договоре аренды.

Согласно пункту 7.3 договора ставка арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке при утверждении Главой городского округа Химки новой базовой ставки арендной платы, на основании Решения Совета депутатов городского округа Химки. Новая базовая ставка арендной платы считается согласованной арендатором с момента ее официального опубликования в газете "Химкинские новости". В остальных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

15.07.2015 администрацией в адрес НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть досрочно договор в связи с неисполнением обязательств более двух периодов (л.д. 23).

29.07.2015 администрация направила НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с необходимостью использовать помещение для муниципальных нужд и требованием освободить помещение в срок не позднее 29 сентября 2015 года (л.д. 140-141).

Ссылаясь на задолженность по внесению арендной платы и невозврат ответчиком арендованного имущества, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика оснований для занятия спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договоров возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Исходя из положений пункта 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", статья 619 ГК РФ позволяет предусмотреть в договоре любое основание для его досрочного расторжения, как связанное, так и не связанное с его нарушением.

Согласно подпункту а) пункта 5.2 договора аренды, по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в одностороннем порядке в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом нежилом помещении. Арендатор уведомляется не менее чем за два месяца до расторжения договора аренды.

Как усматривается из материалов дела администрация 29.07.2015 направила НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с необходимостью использовать помещение для муниципальных нужд и требованием освободить помещение в срок не позднее 29 сентября 2015 года (л.д. 140-141).

Поскольку предусмотренный договором аренды порядок его расторжения арендодателем был соблюден, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор от 19.05.2014 N 4405 расторгнут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку спорное нежилое помещение не освобождено и в материалах дела отсутствуют доказательства передачи НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" имущества администрации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования администрации и выселил НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" из занимаемого помещения, поскольку правовых оснований для занятия спорного помещения не имеется.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд при вынесении решения вышел за рамки исковых требований отклоняется судебной коллегией.

Как усматривается из материалов дела, 19.05.2014 между администрацией (далее - арендодатель) и НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" (далее - арендатор) заключен договор N 4405 на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 1 028,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 38.

15.07.2015 администрацией в адрес НОУ ВПО "Институт бизнеса, психологии и управления" направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть досрочно договор в связи с неисполнением обязательств более двух периодов (л.д. 23).

В связи с направлением поручения заместителя руководителя администрации от 01.07.2015 N 01 о возникновении необходимости использования нежилого помещения по адресу: г. Химки, ул. Московская, д.38 для размещения в нем образовательного учреждения администрация, 29.07.2015, в соответствии с подпунктом "а" пункта 5.2 договора аренды направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с государственной или общественной необходимостью в арендуемом нежилом помещении, предоставив ответчику два месяца на освобождение занимаемого помещения.

Действующее законодательство предусматривает расторжение договора как в судебном порядке так внесудебном порядке.

Судом первой инстанции при вынесении решения принято во внимание уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с государственной или общественной необходимостью от 29 июля 2015 года, направленное в рамках пункта 5.2 договора аренды.

В качестве доказательств общественной необходимости в освобождаемом помещении в материалы дела были представлены следующие документы:

-поручение заместителя руководителя Администрации городского округа от 01.07.2007 N 01 о принятии мер к расторжению договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком (л.д. 146)

-распоряжение Комитета по управлению имуществом от 07.10.2015 N 407 о передаче на баланс и в оперативное управление Муниципальному бюджетному специализированному (коррекционному) образовательному учреждению для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья Специальная коррекционная начальная школа - детский сад VII вида N 47 (л.д. 137).

-постановление администрации городского округа Химки от 08.12.2015 N 1694 о реконструкции и переоборудовании здания по адресу г. Химки, ул. Московская д.38 для МБОУ обучающихся с ограниченными возможностями.

Судом первой инстанции правомерно установлено что на момент вынесения решения договор аренды был расторгнут.

В данном случае в пункте 5.2 договора стороны согласовали, что по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в одностороннем порядке в случае государственной или общественной необходимости.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи. Вместе с тем, по условиям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пункт 5.2. договора предусматривает возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, в том числе в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении).

В пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

Следовательно, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, суд первой инстанции, вынося решение, не выходил за пределы исковых требований, а исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что требования о расторжении договора не могут быть удовлетворены в связи с тем, что на момент рассмотрения спора договор уже являлся расторгнутым.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года по делу N А41-69777/15 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Д.Д. Александров Л.Н. Иванова