Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2016 г. N 15АП-19108/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2016 г. N Ф08-3536/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

02 апреля 2016 г.

дело N А53-3798/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Багнюк Н.В. паспорт, доверенность N КИ-Д-37 от 02.12.2015;

представитель Матвеев К.Ю. паспорт, доверенность N КИ-Д-17 от 30.04.2015;

от ответчика: представитель Потеря О.В. паспорт, доверенность N 59-30-10659/13 от 15.04.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 по делу N А53-3798/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест"

(ИНН 6168014188, ОГРН 1076168000952)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

об урегулировании разногласий при внесении изменений в договор аренды,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N 34142 от 14.08.2012, установив в редакции истца несогласованных условий дополнительного соглашения.

Решением суда от 29.09.2015 приняты спорные пункты проекта дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N 34142 от 14.08.2012, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) и обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (ИНН 6168014188, ОГРН 1076168000952) в следующей редакции:

пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции:

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 (далее - участок), в составе территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 51 456 кв. м;

содержание раздела 3 договора дополнить пунктом 3.2.1. следующего содержания:

С 01.01.2014 по 31.12.2014:

Со второго года аренды годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: А = А1 х S х к, где А - годовой размер арендной платы А1 (153 руб.) - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади);

S - площадь земельного участка;

к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: k = 1 + 0,5/(Т - 1), где Т - срок аренды в годах.

01.01.2014-27.05.2014:

А= 153 х S (376700) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 376700 х 1,055555555 = 60 837 050 руб. (годовой размер арендной платы) 28.05.2014-28.05.2014:

А= 153 х S (366586) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 366586 х 1,055555555 = 59203638,97 руб. (годовой размер арендной платы) 29.05.2014-29.05.2014:

А= 153 х S (92799) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 92799 х l,055555535 = 14987038,5 руб. (годовой размер арендной платы) 30.05.2014-31.12.2014:

А = 153 x S (51456) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8310144 руб. (годовой размер арендной платы) 01.01.2015-31.12.2015:

А = 153 xS (51456) х (1+0,5/(10-1)) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8310144 руб. (годовой размер арендной платы) Итого (2014 г.): А = 60837050.00 х 1 / 4 + 60837050.00 х 57 / 365 + 59203638.97 х 1 / 365 + 14987038.50 х1 / 365 + 8310144.00 х 32 / 365 + 8310144.00 х 2 / 4 = 29 796 737,61 руб. (Двадцать девять миллионов семьсот девяносто шесть тысяч семьсот тридцать семь рублей 61 копейка).

Итого: А (2015 г.) = 8310144.00 х 4 / 4 = 8 310 144 руб. (Восемь миллионов триста десять тысяч сто сорок четыре рубля 00 копеек).

Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение изменить, предложил свою редакцию дополнительного соглашения в части арендной платы - (редакция пунктов изложена в тексте жалобы).

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 2/293-1 от 08.06.2013 (о результатах аукциона) 14.08.2012 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-ИНВЕСТ" заключен договор аренды земельного участка площадью 376700 кв. м, имеющего кадастровый номер 61:44:0073012:48, адресные ориентиры: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6.

Земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Размер арендной платы за земельный участок установлен на основании отчета независимого оценщика.

Согласно пункту 4.4.14 договора аренды, на арендатора возложена обязанность выполнить действия по согласованию и утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах предоставленного земельного участка.

31.12.2013 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 1501 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) VI микрорайона жилого района Левенцовский.

17.03.2014 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 261 земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:0073012:48, разделен на 57 земельных участков, с сохранением кадастрового номера при изменении границ и площади.

26.08.2014 Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Администрации города Ростова-на-Дону N 224 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 изменен с указанием вида использования: "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды".

Согласно актуальным сведениям Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт N 61/001/14-922626), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 имеет площадь - 51456 кв. м, кадастровую стоимость - 1 руб., вид разрешенного использования - территории общего пользования: улицы, переулки, проезды.

Пунктом 3 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 261 от 17.03.2014 установлено, что после регистрации прав на вновь образуемые земельные участки арендатору необходимо обратиться к арендодателю для подготовки дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48.

06.10.2014 арендатором представлено предложение о заключении дополнительного соглашения.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, рассмотрев обращение, выразил волю на внесение соответствующих изменений в договор, что сопровождалось направлением проектов.

Проекты были рассмотрены, в адрес Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону направлены протоколы разногласий, выразившие несогласие с представленной редакцией его условий.

На рассмотрение суда стороны представили спорные пункты дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N 34142 от 14.08.2015 о порядке исчисления арендной платы, объекте арендных правоотношений (л.д.110 т.1). В суде первой инстанции истец уточнил исковые требования (заявление об уточнении требований т.4 л.д.35), редакция уточненных требований получила отражение в протоколе судебного заседания от 09.06.2015 (протокол т.1 л.д.44), уточненные требования были приняты судом к рассмотрению.

Истец просит суд в пункте 1.1 раздела 1 договора аренды "Предмет договора" и в Приложении N 1 к договору аренды "Акт приема-передачи земельного участка": вместо слов: "...для комплексного освоения в целях жилищного строительства..." читать: "... для обустройства территории общего пользования: улицы, переулки, проезды...", вместо слов "...площадью 376700 кв. м.." читать: " площадью 51456 кв. м..".

Как указывает истец, данные изменения необходимы для приведения сведений о площади и виде разрешенного использования земельного участка в соответствие с действительными сведениями, установленными распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 26.08.2014 (т.1 - л.д.45-58; т.5, л.д.28-29) и внесёнными в Государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом от 29 сентября 2014 года (т.1 - л.д.106-108; т.5,л.д.2-4).

Ответчик возражает против внесения указанных изменений, считает необходимым оставить слова: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства...".

Суд первой инстанции пункт 1.1. договора принял и изложил в следующей редакции:

"Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 (далее - участок), в составе территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 51 456 кв. м".

Суд апелляционной инстанции полагает, что довод заявителя апелляционной жалобы является обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела по результатам аукциона между сторонами был заключен договор аренды земельного участка 14 августа 2012 года площадью 376 700 кв.м с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 (далее - участок), в составе территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Поскольку, фактически, вид разрешенного использования земельного участка был изменен, площадь земельного участка была изменена, кадастровый паспорт земельного участка являлся приложением N 2 к договору, вместе с тем, истцу выдан новый кадастровый паспорт на измененную площадь земельного участка, суд апелляционной считает необходимым внести изменения в п.1.1 договора и изложить пункт 1.1. дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка N 34142 от 14 августа 2012 года в следующей редакции: " п.1.1. раздела 1 договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры:

Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 (далее - участок), для использования в целях обустройства территории общего пользования: улицы, переулки, проезды, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 29.09.2014 N61/001/14-922626, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N2 к договору), площадью 51 456 кв. м.".

Истец просит суд пункт 3.2. раздела 3 договора аренды "Размер и условия внесения арендной платы" после слов "Со второго года аренды... " дополнить словами "... по 31.12.2013 года".

А также просит раздел 3 договора аренды "Размер и условия внесения арендной платы" дополнить пунктом 3.2.1 следующего содержания:

"3.2.1.1. С 01.01.2014 г. по 29.05.2014 г. годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: А = А1 х Sxk, где А - годовой размер арендной платы; А1 (153 руб.) - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S - площадь земельного участка; к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: k = 1 + 0,5/(Т - 1), где Т -срок аренды в годах.

01.01.2014-27.05.2014: А= 153 х S (376700) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 376700 х 1,055555555 = 60 837 050 руб. (годовой размер арендной платы)

28.05.2014-28.05.2014: А= 153 х S (366586) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 366586 х 1,055555555 = 59 203 638.97 руб. (годовой размер арендной платы)

29.05.2014 - 29.05.2014: А= 153 xS (92799) х (1+0,5/(10-1))= 153 x92799 х 1,055555555= 14 987 038.5 руб. (годовой размер арендной платы).

Суд первой инстанции изложил указанный пункт в следующей редакции:

"содержание раздела 3 договора дополнить пунктом 3.2.1. следующего содержания:

С 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г.: со второго года аренды годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: А = А1 х S х к, где А - годовой размер арендной платы

А1(153 руб.) - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S - площадь земельного участка;

к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: k = 1 + 0,5/(Т - 1), где Т - срок аренды в годах.

01.01.2014-27.05.2014:

А= 153 х S (376700) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 376700 х 1,055555555 = 60 837 050 руб.(годовой размер арендной платы)

28.05.2014-28.05.2014:

А= 153 х S (366586) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 366586 х 1,055555555 = 59203638,97 руб. (годовой размер арендной платы) 29.05.2014 - 29.05.2014:

А= 153 х S (92799) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 92799 х l,055555535 = 14987038,5 руб.(годовой размер арендной платы)".

Суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части не имеется, поскольку второй абзац пункта 1.2 дополнительного соглашения в редакции истца и в редакции ответчика совпадают (протокол разногласий к дополнительному соглашению (т.1 л.д.114). Единственное отличие в редакции Департамента указано с 01.01.2014 по 31.12.2014, а в редакции истца указано с 01.01.2014 по 29.05.2014. Суд апелляционной инстанции не видит необходимости внесения изменений в части согласования периода, и обозначения периода в редакции истца - с 01.01.2014 по 29.05.2014, поскольку сторонами указана формула, по которой производится расчет арендной платы в указанный период, и разногласий по расчету арендной платы в указанный период нет, что также подтверждается уточненной редакцией требований истца за период с 01.01.2014 по 29.05.2014 (т.4 л.д.36). А в случае изменения расчета арендной платы в период с 30.05.2014, расчет по согласованной сторонами в указанном пункте формуле автоматически будет произведен по 29.05.2014.

Истец просит изложить пункт 3.2.1.2 в редакции " С 30.05.2014 г. по 25.08.2014 г. в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А = Ки2014(1.05) хКС(269 792 040,96) х Сап(0.015)= 4 249 224, 64 руб.

ИТОГО: 4 249 224 рубля 65 копеек (годовой размер арендной платы).

Примечание: Расшифровка коэффициентов, применяемых в формуле расчёта арендной платы

Ки2014 - коэффициент индексации на 2014 год, установленный Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов"

КС - кадастровая стоимость земельного участка 61:44:0073012:48 площадью 51456 кв.м. с видом разрешенного использования "2 очередь строительства жилого района "Левенцовский".

Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

А - арендная плата в год, руб."

Ответчик возражает против внесения пункта в указанной редакции, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка был заключен на торгах, земельный участок не является вновь образованным, поэтому расчет должен производиться по формуле, указанной в договоре аренды.

Суд первой инстанции принял указанный пункт в следующей редакции истца:

" с 30.05.2014-31.12.2014: А = 153 x S (51456) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8310144 руб. (годовой размер арендной платы)".

Заявитель апелляционной жалобы просит изменить решение в части урегулирования порядка расчета арендной платы с 30.05.2014 по 25.08.2014.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в указанной части, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истец обосновывает внесение изменений в указанный пункт договора следующими обстоятельствами дела.

Период с 30.05.2014 по 25.08.2014 определен с даты государственной регистрации последнего из договорив аренды земельных участков, образованных из спорного земельного участка 61:44:0073012:48 в первоначальных границах (даты формирования земельного участка 61:44:0073012:48 в измененных границах), до даты издания Распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону N 224 от 26.08.2014 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка 61:44:0073012:480 в измененных границах - 26.08.2014 (т.1л.д.45-58; т.5 л.д.28-29).

Как следует из п. 2.2. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222), кадастровая стоимость земельного участка определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, в период с 30.05.2014 по 25.08.2014 размер арендной платы определяется на основании формулы расчета арендной платы для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, установленной Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г N 580 (т.1 л.д.90-105), и кадастровой стоимости земельного участка до изменения вида его разрешённого использования с "2 очередь строительства жилого района "Левенцовский" (кадастровой паспорт N 61/001/14-640130 от 11.07.2014) на территории общего пользования: улицы, переулки, проезды" (Распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону N 224 от 26.08.2014 г. - т.1 л.д.45-58; т.5 л.д.28-29).

Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 (т.1 - л.д.90-105), установлена следующая формула расчета арендной платы для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства как произведение:

- (Ки) - коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом "О федеральном бюджете на очередной финансовый год,

- (Кс, руб.) - кадастровой стоимости земельного участка,

- (Сап) - ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка - А = Ки х Кс х Сап.

Согласно приложению N 2 к Постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 21.05.2014 N 580 (т.1 -л.д.90-105), ставка арендной платы (Сап) для земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, составляет 1,5 % от кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в томах 2-3 настоящего дела представлены выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором содержатся сведения о регистрации выделенных из единого участка новых земельных участков, по всем выделенным из указанного земельного участка земельным участкам расчет арендной платы произведен Департаментом исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.2 л.д.1-192,т.3 л.д.1-197).

Суд апелляционной инстанции полагает, что расчет арендной платы по оставшемуся у ООО "ККПД-ИНВЕСТ" земельному участку площадью 51456 кв.м. также необходимо производить с 30.05.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку изменилась площадь земельного участка, несмотря на то, что за указанным участком постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 N 261 был сохранен кадастровый номер земельного участка (распоряжение N 261 от 17.03.2014 т.1 л.д.40).

Суд апелляционной инстанции учитывает, что цель в части строительства жилых домов заключенного между сторонами договора аренды по результатам проведенного аукциона комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства реализована, застройщиком на принятом в аренду земельном участке построены многоквартирные жилые дома, земельный участок в целях жилищного строительства истцом освоен, земельный участок разделен на 57 земельных участков. С каждым новым арендатором Департаментом заключен договор аренды земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка путем произведения коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап). Суд апелляционной инстанции полагает, что по земельному участку, оставшемуся в аренде у истца после разделения земельного участка расчет арендной платы должен производиться аналогичным образом - от кадастровой стоимости земельного участка.

После разделения земельного участка, площадь земельного участка с кадастровым номером N 61:44:0073012:480 составила 51 456 кв. м, вид разрешенного использования - 2 очередь строительства жилого района "Левенцовский", кадастровая стоимость 269792040,96 рублей, что подтверждается кадастровым паспортом N 61/001/14-640130 от 11.07.2014 года. Площадь земельного участка изменилась уже по состоянию на 30.05.2014 года.

Согласно пункту 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В связи с изложенным земельный участок уменьшенной площади был правомерно сохранен в измененных границах, вместе с тем, расчет арендной платы после изменения площади земельного участка и разделения земельного участка необходимо производить аналогично по всем земельным участкам, образованным в результате раздела основного земельного участка, от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 1445 от 23.12.2013 были внесены изменения в Постановление Администрации города Ростова-на-Дону N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" были внесены изменения в порядок расчета арендной платы.

Так, пункт 1.1.2 пункта 2 "Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" изложен в редакции:

"Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков в соответствии с пунктом 1 настоящего порядка в случаях: в том числе, при внесении изменений в договоры аренды в части продления сроков их действия;

- при предоставлении земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, составляет 1,5 процента кадастровой стоимости таких земельных участков.

Также в "Порядок расчета размера арендной платы" указанным постановлением внесен пункт 8.1 о том, что размер арендной платы на год за использование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", устанавливается в соответствии со ставками арендной платы.

В Постановлении Администрации города Ростова-на-Дону N 580 от 27 мая 2014 года утвержден "Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (т. 1 л.д.92). В приложении N 2 к указанному постановлению утверждены ставки арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в соответствии с которым к земельным участкам, образованным из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства применяется ставка арендной платы - 1,5 (в процентах от кадастровой стоимости, Сап).

Из совокупности толкования приведенных пунктов следует, что при внесении изменений в договор аренды, в том числе заключенный по результатам аукциона, когда цель заключенного договора в части строительства жилых домов достигнута, жилые дома построены и сданы в эксплуатацию, земельный участок разделен на 57 земельных участков, на которые заключены договоры аренды с иными арендаторами, исходя из кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, при изменении площади оставшегося при разделе земельного участка или вида разрешенного использования земельного участка, расчет арендной платы может производиться исходя из кадастровой стоимости вновь образованного или измененного земельного участка с применением арендной ставки по виду использования земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает обоснованным внесение в договор аренды изменений, путем включения в дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка N 34142 от 14.08.2012 вместо абзаца следующего содержания: "30.05.2014 - 31.12.2014

А=153*S (51456)* (1+0,5/(10-1))=153*51456*1,055555555=8310144 руб. (годовой размер арендной платы). Итого: А=60837050.00*1/4+60837050.00*57/365+59203638.97*1/365+14987030.50*1/365+ 8310144.00*32/365+8310144.00*2/4=29796737.61 руб." пункта 1.2.1 следующего содержания:

пункт 1.2.1 "С 30.05.2014 по 25.08.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А - Ки2014(1.05) х КС(269 792 040,96) х Сап(0.015)- 4 249 224,64 руб.

ИТОГО: 4 249 224 рубля 65 копеек (годовой размер арендной платы).

Истец просит суд изменить порядок расчета арендной платы с 26.08.2014 г. по 31.12.2014 г (пункт 3.2.1.3 уточненной редакции требований):

"С 26.08.2014 г. по 31.12.2014 г. в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и

ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (в редакции от 10.07.2014), годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А = Ки2014(1.05) х КС(1) х Сап(0.015)= 0,02 руб.

ИТОГО: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).

Примечание: Расшифровка коэффициентов, применяемых в формуле расчёта арендной платы

Ки2014 - коэффициент индексации на 2014 год, установленный Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов".

КС - кадастровая стоимость земельного участка 61:44:0073012:48 площадью 51456 кв.м. с видом разрешенного использования "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды".

А - арендная плата в год, руб.

Итого на 2014 год: А = 60837050.00 х 1/4 + 60837050.00 х 57/365 + 59203638.97 х 1/365 +14987038.50 х 1/365 + 4 249 224,65 х 88/365 +0,02 х 36/365 + 0,02 х 1/4 = 25 937 575,65 руб.

Арендная плата на 2014 год установлена в сумме 25 937 575 (двадцать пять миллионов девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот семьдесят пять рублей) 65 копеек.

Изменение в указанный пункт истец обосновывает тем, что период с 26.08.2014 по 31.12.2014 определен с даты издания Распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону N 224 от 28.08.2014 (т.1 л.д.45-58, т.5 л.д.28-29) "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка N 61:44:0073012:480 в измененных границах с 26.08.2014 до конца 2014 года.

Суд первой инстанции указанный пункт изложил в редакции:

" с 30.05.2014-31.12.2014: А = 153 x S (51456) х (1+ 0,5/ (10-1)) = 153 х 51456 х 1,055555555 = 8310144 руб. (годовой размер арендной платы)".

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет размера арендной платы после изменения вида разрешенного использования земельного участка и после изменения кадастровой стоимости земельного участка расчет необходимо производить исходя из новой кадастровой стоимости с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым внести в дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка N 34142 от 14.08.2012 пункт 1.2.2 в следующей редакции:

"С 26.08.2014 по 31.12.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А - Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А - Ки2014(1.05) х КС(1) х Сап(0.015)= 0,02 руб.

ИТОГО: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).

Внесение в дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка N 34142 от 14.08.2012 пункта 1.2.2 в указанной редакции обусловлено следующими обстоятельствами дела. 26 августа 2014 года Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Администрации города Ростова-на-Дону N 224 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:480 площадью 51 456 кв.м на : "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды" (т.1 л.д.45). Из схемы земельного участка, приложенного к распоряжению N 224 следует, что указанный земельный участок не может использоваться для строительства жилых домов, поскольку фактически соответствует новому виду использования "территории общего пользования: улицы, переулки, проезды" (т.1 л.д.46).

По новому виду разрешенного использования истцу выдан новый кадастровый паспорт, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:480 площадью 51 456 кв.м составляет 1 рубль (т.1 л.д.106).

Принимая во внимание, изложенное в целях приведения договора в соответствие с фактическими обстоятельствами дела (видом разрешенного использования, новой кадастровой стоимостью земельного участка, новым кадастровым паспортом земельного участка, суд апелляционной инстанции считает необходимым принятие пункта в указанной редакции.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что договор аренды является действующим, истец продолжает использовать видоизмененный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Так, в соответствии с пунктом 4.4.15 истец обязался выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче по окончанию строительства в муниципальную собственность в срок не более 7 лет. Таким образом, оставшийся в аренде у истца земельный участок не может быть им использован для строительства жилых домов, а будет использоваться в дальнейшем для благоустройства территории, возведения объектов инженерной инфраструктуры за счет истца, которые будут в дальнейшем безвозмездно переданы в муниципальную собственность.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.16 договора аренды арендатор может использовать земельный участок только в соответствии с видом разрешенного использования.

Принимая во внимание изложенное, в целях приведения договора аренды в соответствие с измененными обстоятельствами, суд считает необходимым внесение в договор указанных изменений.

Истец также просит суд указать в решении (3.2.1.4 уточненной редакции):

"Начиная с 01.01.2015 года в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (в редакции от 29.12.2014), годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А = Ки х Кс х Сап

где: А - Размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

Ки - коэффициент индексации, устанавливаемый с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка); Кс - кадастровая стоимость

земельного участка 61:44:0073012:48.

Суд апелляционной инстанции ввиду необходимости произведения расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, исходя из измененного вида разрешенного использования земельного участка, приходит к выводу о необходимости внесения указанных изменений в договор аренды, включив в дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка N 34142 от 14.08.2012 пункт 1.2.3 следующего содержания:

"С 01.01.2015 расчет арендной платы производится в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (в редакции от 29.12.2014), годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле;

А = Ки2015 х КС х Сап

За период с 01.01.2015 по 31.12.2015 расчет арендной платы составляет:

А = Ки2015(1.055) х КС(1) х Сап(0.015)= 0,02 руб.

ИТОГО: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).

Истец также просит суд считать кадастровый паспорт N 61/001/14-922626 от 29 сентября 2014 года земельного участка 61:44:0073012:48 новой редакцией Приложения N 2 к договору аренды.

В указанной части требований истцу надлежит отказать, поскольку судом указано, что кадастровый паспорт N 61/001/14-922626 от 29 сентября 2014 года земельного участка 61:44:0073012:48 является Приложением N 2 к договору аренды в пункте 1.1. договора и дополнительного соглашения N2 к договору аренды земельного участка N34142 от 14.08.2012.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в пунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны, в том числе начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства), размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Из положений статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 2 статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в частности в пункте 6 статьи 11.4 Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами Согласно положениям указанного пункта статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 существует в измененных границах с сохранением исходного кадастрового номера.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно пункту 4.4.3 договора аренды арендатор обязался использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования. Кроме того, согласно протоколу о результатах аукциона (протокол о результатах аукциона от 08 июня 2012 N 2/293-1) размер арендной платы за земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в расчете на единицу площади был определен согласно отчету независимого оценщика и составил 153 руб. за 1 кв.м. При этом, оценка была произведена исходя из первоначального вида использования, первоначальной площади земельного участка для целей жилищного строительства. Поскольку жилищное строительство на земельном участке закончено, земельный участок разделен на 57 земельных участков, вид разрешенного использования изменен, кадастровая стоимость оставшегося земельного участка по виду разрешенного использования изменена, то расчет арендной платы не может производиться по формуле, указанной в договоре аренды, исходя из отчета независимого оценщика, а должен производиться аналогично с выделенными земельными участками, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, решение подлежит изменению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. Истцом произведена оплата госпошлины по иску - 6000 рублей и по апелляционной жалобе - 3000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 по делу N А53-3798/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Пункт 1.1. раздела 1 договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:48, имеющий адресные ориентиры:

Пункт 1.2.1. изложить в следующей редакции "С 30.05.2014 по 25.08.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по вида использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А = Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А - Ки2014(1.05) х КС(269 792 040,96) х Сап(0.015)- 4 249 224,64 руб.

ИТОГО: 4 249 224 рубля 65 копеек (годовой размер арендной платы).

Пункт 1.2.2. изложить в редакции "С 26.08.2014 по 31.12.2014 в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

А - Ки2014 х КС х Сап *см. примечание

А - Ки2014(1.05) х КС(1) х Сап(0.015)= 0,02 руб.

ИТОГО: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).

Пункт 1.2.3. изложить в редакции "С 01.01.2015 расчет арендной платы производится в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утверждённым Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", годовой размер арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле;

А = Ки2015 х КС х Сап

За период с 01.01.2015 по 31.12.2015 расчет арендной платы составляет:

А = Ки2015(1.055) х КС(1) х Сап(0.015)= 0,02 руб.

ИТОГО: 0 рублей 2 копейки (годовой размер арендной платы).

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304 в пользу общества с ограниченной ответственностью "ККПД-ИНВЕСТ" (ИНН 6168014188, ОГРН 1076168000952) 9000 рублей расходов по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова
М.Г. Величко

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.