Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 06АП-903/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 июля 2016 г. N Ф03-2987/16 настоящее постановление изменено

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Хабаровск

04 апреля 2016 г.

А73-15487/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Козловой Т.Д., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Позевалкиной Елены Анатольевны: Набока А.С., представитель по доверенности от 20.04.2014;

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-12/4;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

на решение от 01.02.2016

по делу N А73-15487/2015

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.

по иску индивидуального предпринимателя Позевалкиной Елены Анатольевны

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Позевалкина Елена Анатольевна обратилась в арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Муниципальному образованию "Городской округ город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС администрации г. Хабаровска) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 5498, согласно которым просит принять пункт 1.1 в следующей редакции:

"1.1. В соответствии с Постановлением Администрации города Хабаровска от 19.11.2014 N 5115 Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре земельный участок в собственность за плату под здание мастерских (лит. А), расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: улица Сидоренко, дом 2а, общей площадью 11 698,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:0050905:154, категория земель - земли населенных пунктов, стоимостью 713 685 (семьсот тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят пять) руб. 62 коп.".

Также просила исключить из договора пункт 3.2.

Решением суда от 01.02.2016 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ДМС администрации г. Хабаровска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказав в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержала. Представитель истца с жалобой не согласился, просил оставить решение суда без изменения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель Позевалкина Елена Анатольевна является собственником объекта недвижимого имущества: мастерские, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2 740, 7 кв. м., инв. N 8951, лит. А, адрес: г. Хабаровск, ул. Сидоренко д. 2А, лит. А, кадастровый (условный) номер 27:23:380А:3/8951, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2012 27-АВ 775059.

Данное строение находится на сформированном истцом земельном участке общей площадью 11 698 кв. м., расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Сидоренко 2А, для использования под здание мастерских, кадастровый номер: 27:23:0050905:154. Формирование участка осуществлено на основании распоряжения ДМС администрации г. Хабаровска N 197 от 15.07.2013 для целей дальнейшего оформления земельного участка в аренду.

23.04.2014 индивидуальный предприниматель Позевалкина Е.А. обратилась в арбитражный суд Хабаровского края с иском об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме 1 835 884 руб. 12 коп.

Решением суда от 01.07.2014 по делу N А73-5068/2014 требование истца удовлетворено, кадастровая стоимость участка установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 1 835 884 руб. 12 коп.

11.06.2014 предприниматель на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) обратилась с заявлением о приватизации земельного участка.

Администрацией г. Хабаровска 19.11.2014 издано постановление N 5115 о предоставлении земельного участка в собственность истца за плату.

На основании данного постановления ответчиком истцу предложен к заключению договор N 5498, в котором выкупная цена спорного земельного участка определена в размере 2 156 064 руб. 60 коп. по формуле: 28 519 373 руб. 06 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1,2 (налоговая ставка по решению Хабаровской городской Думы N 706 от 27.11.2008) х 6,3 (коэффициент кратности к ставке земельного налога, установленный постановлением Правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр).

Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой земельного участка и условиями о размере договорной неустойки, предприниматель направила протокол разногласий, в котором предложила определить стоимость земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, приведенной в соответствии с его рыночной стоимостью решением суда.

Кроме того, учитывая правовую природу неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства и одновременно меры гражданско-правовой ответственности, предприниматель посчитала необоснованным включение в договор условия о неустойке за нарушение исполнения истцом обязательства по оплате стоимости переданного ему имущества в размере 0,5% за каждый день просрочки или 182,5% годовых, сочтя такой размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и несправедливым. Предложила установить неустойку в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Протокол разногласий письмом от 30.12.2014 отклонен ответчиком.

В дальнейшем, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 по делу N А73-5068/2014, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции от 01.07.2014 об установлении кадастровой стоимости отменено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 9 440 286 руб.

Протокол разногласий с новой выкупной ценой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной названным постановлением, в адрес ответчика не направлялся.

Отказ ответчика от заключения договора с учетом протокола разногласий, предложенного истцом, послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика в связи со следующим.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела, между сторонами возникли разногласия при определении выкупной цены земельного участка и условий о применении договорной неустойки.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения разногласий между сторонами) стоимость земельных участков, находящихся в государственной собственности, подлежащих приватизации в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.

На дату обращения истца с заявлением о приватизации земельного участка и издания Администрацией г. Хабаровска постановления N 5115 от 19.11.2014 порядок определения выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка определялся пунктами 1.3, 1.3.2 Постановления Правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр, согласно которым для индивидуальных предпринимателей цена земельных участков определялась исходя из размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка по городу Хабаровску - согласно приложению N 3 к указанному постановлению.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Следовательно, для определения выкупной цены земельного участка необходимо установить его кадастровую стоимость.

Ответчик в обоснование выкупной стоимости спорного земельного участка ссылается на его кадастровую стоимость, внесенную в Государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) - 28 519 373 руб. 06 коп.

Между тем, указанная ответчиком кадастровая стоимость была оспорена истцом в суде, который признал доводы предпринимателя обоснованными и установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 9 440 286 руб.

Судебный акт об установлении кадастровой стоимости вступил в законную силу, следовательно, в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является обязательным для всех для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, предложенная истцом в протоколе разногласий выкупная стоимость земельного участка в сумме 713 685 руб. 62 коп., рассчитанная по формуле 9 440 286 руб. х 1,2% х 6,3 является обоснованной.

В связи с этим у ответчика отсутствовали основания для отклонения протокола разногласий, направленного индивидуальным предпринимателем Позевалкиной Е.А.

Доводы ДМС г. Хабаровска о том, что кадастровая стоимость, установленная судом, не внесена в ГКН, а потому не может быть принята для расчета выкупной стоимости земельного участка правомерно отклонены судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в РФ") в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона (статья 24.19 в редакции, действовавшей на момент обращения ответчика в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный федеральный закон вступил в силу 22.07.2014, в то время, как исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано предпринимателем в суд 23.04.2014 и на дату вступления закона в силу еще не было рассмотрено.

Следовательно, к спорным отношениям сторон подлежат применению положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" в ныне действующей редакции, то есть установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2014 года, в том числе и при расчете выкупной стоимости земельного участка.

Данная правовая позиция подтверждена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30.06.2015.

Ссылка ответчика на положения пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005, согласно которому применительно к договорам купли-продажи земельных участков, заключаемых в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, установлен особый порядок определения его условий о выкупной цене, в связи с чем к этим отношениям не подлежат применению положения законодательства об оценочной деятельности, предусматривающие заключение договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества по рыночной цене, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не принимаются судом во внимание, поскольку из содержания указанных разъяснений не следует, что они имеют отношение к определению кадастровой стоимости земельного участка и приведению ее в соответствие с рыночной стоимостью, а также к действию кадастровой стоимости во времени. Кроме того, на дату принятия указанного постановления Пленума ВАС РФ Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержал положений о кадастровой оценке, поэтому изложенные в нем разъяснения не могут касаться указанных норм.

Таким образом, учитывая, что индивидуальный предприниматель Позевалкина Е.А. обратилась к ответчику с заявлением о приватизации земельного участка в 2014 году, ДМС администрации г. Хабаровска обязан был принять соответствующее решение, подготовить и направить проект договора купли-продажи с момента подачи такого заявления. Следовательно, выкупная цена земельного участка должна определяться исходя из норм и условий, существовавших на дату подачи истцом соответствующего заявления о приватизации земельного участка. В этой связи ссылки заявителя жалобы на постановление Правительства Хабаровского края N 205-пр от 02.07.2014, утвердившего новый удельный показатель кадастровой стоимости не имеют правового значения.

Кроме того, судом принято во внимание, что постановлением Правительства Хабаровского края N 205-пр от 02.07.2014 утверждена кадастровая стоимость земельных участков исходя из их оценки по состоянию на 01.01.2012, тогда как постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А73-5068/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на дату его образования - 16.09.2013.

Далее, истец не согласен с пунктом 3.2 договора, установившего обязанность покупателя уплатить продавцу пеню в размере 0,5% от просроченной суммы оплаты по договору, за каждый день просрочки. В отношении данного пункта суд приходит к следующему.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже условие о неустойке при просрочке исполнения обязательства не предусмотрено в качестве существенного. При этом в действующем законодательстве отсутствуют императивные нормы об условиях договора купли-продажи земельного участка в части неустойки за просрочку исполнения покупателем обязанности по оплате его выкупной стоимости.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 следует, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств в случае возражения одной из сторон против ее установления.

Следовательно, поскольку истец возражает против включения условия об уплате неустойки в договор, пункт 3.2 подлежит исключению.

Доводы заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на то, что размер выкупной стоимости земельного участка 713 685 руб. 62 коп. и исключение из договора условия об уплате пени в протоколе разногласий не указывались, не могут быть приняты судом во внимание.

Из протокола разногласий от 09.12.2014 следует несогласие истца с предложенной ответчиком редакцией в отношении пунктов 1.1. и 3.2. При этом расчет выкупной стоимости земельного участка, заявленный в разногласиях, основан на кадастровой стоимости спорного земельного участка, приведенной в соответствие с его рыночной стоимостью решением арбитражного суда. Изменение предложенной истцом редакции данного спорного пункта в части указания иной стоимости связано только с изменением судебного решения, суть разногласий не изменилась. Исковые требования по пункту 3.2 договора также основаны на несогласии истца с размером предложенной ответчиком неустойки, как это и было указано в протоколе разногласий.

Доводы заявителя жалобы о пропуске истцом срока для подачи иска об урегулировании разногласий по договору со ссылкой на пункт 2 статьи 446 ГК РФ также отклоняются судом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Между тем, данный пункт введен в статью 446 ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно статье 2 указанного Закона он вступает в силу с 01.06.2015. Положения ГК РФ в редакции настоящего Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку правоотношения сторон (разногласия по договору) возникли до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, а именно в 2014 году, то введенный пунктом 2 статьи 446 ГК РФ срок не подлежит применению в спорном случае.

На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01.02.2016 по делу N А73-15487/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

Т.Д. Козлова А.В. Шевц