Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. N 10АП-2361/16

г. Москва

04 апреля 2016 г.

Дело N А41-64326/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей: Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Душкиной Ю.Д.,

при участии в судебном заседании: от истца - Сёмина Ж.В., по доверенности от 01.03.2016 года,

от ответчика - Капустина А.В., по доверенности N 4126/2-35 от 29.12.2015 года,

от 3-х лиц - представители не явились, извещёны,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 по делу N А41-64326/15 по иску ООО "Агат-Ст" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области о внесении изменений в договор купли-продажи, при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом СМР МО, Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Агат-Ст" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, администрация) (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, общей площадью 704,2 кв.м., а именно: об обязании Администрации Ступинского муниципального района Московской области заключить с ООО "Агат-Ст" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, общей площадью 704,2 кв.м., в редакции истца:

- пункт 2.6. дополнить "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

- пункт 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1. имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом состоит.

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции "цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно отчета N 56/10тт214 от 10

декабря 2014 года об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, общей площадью 704,2 кв.м. составляет без учета НДС, за вычетом неотделимых улучшений, 10500060 руб.

- пункт 4.2. указанного договора изложить в следующей редакции: оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема - передачи имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Отношения сторон, регулируются гражданским законодательством и к ним не применяется налоговое законодательство, указанное в п. 3.1 помещение приобретается по рыночной цене без включения в нее суммы НДС.

- пункт 4.3 исключить полностью.

- пункт 6.1 изложить в следующей редакции: передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент подписания договора купли продажи имущества.

- пункт 6.5 изложить в следующей редакции: покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в п. 3.1 имущество.

- пункт 7.1.1. "передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора", дополнить словами изложить в следующей:

"Передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора".

- пункт 7.2.1 изложить в следующей редакции:

Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

- пункт 7.2.7 исключить полностью, так как ответственность покупателя установлена пунктом 6.5.

- дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2015 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, администрация Ступинского муниципального района не уклонялась от заключения договора купли-продажи с истцом, а напротив, ею совершены все действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, муниципальным правовым актом об условиях приватизации спорного имущества. При указанных обстоятельствах Администрацией Ступинского муниципального района не нарушались права и законные интересы истца ООО " Агат-СТ".

Поскольку разница рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно отчету N МК14/04/ от 18.11.2014 г. представленному ООО " Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА" и судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения данного дела ООО "Партнер-СВ", является значительной, администрацией Ступинского муниципального района заявлено устное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В удовлетворении ходатайства администрации Ступинского муниципального района о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции было необоснованно отказано.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Суд установил, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 г. по делу N А41-35766/13 признано незаконным бездействие администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 704,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65.

Суд обязал администрацию Ступинского муниципального района совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 704,2 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральном законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.05.2014 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-35766/2013 оставлено без изменения, кассационная жалоба администрации Ступинского муниципального района Московской области - без удовлетворения.

Исковые требования мотивированы тем, что администрацией был направлен обществу проект договора купли продажи нежилого помещения находящегося по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65. В договоре указана цена отчуждаемого объекта недвижимости в размере 31260000 руб., однако отчет об оценке рыночной стоимости, на который продавец ссылается в договоре, обществу не был направлен. Общество направило протокол разногласий.

ООО "Агат-Ст", рассмотрев направленный проект договора купли продажи, выразило несогласие с вышеуказанными пунктами договора.

Суд первой инстанции верно квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий в порядке преддоговорного спора. В связи с недостигнутым сторонами договора соглашением по отдельным его условиям обратилось в арбитражный суд за урегулированием возникших при заключении договора разногласий.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Относительно требования истца о дополнении пункта 2.6 "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", правовые основания для дополнения указанного пункта, поскольку Десятый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении обязал Администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

По вышеуказанным основаниям суд не усматривает правовых оснований для изложения пункта 3.3 договора в следующей редакции: продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

Рассмотрев разногласия сторон относительно пункта 2.1 договора, суд приходит к выводу о том, что фактически спорным обстоятельством являлось определение выкупной стоимости объекта.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Исходя из доводов ответчика установлено, что согласно отчета N МК14 (04) от 18.11.2014 г. рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет без учета НДС 31260000 руб. Постановлением администрации Ступинского муниципального района от 29.05.2015 г. N 1792-п были приняты условия приватизации муниципального имущества.

Судом установлено, что постановление Администрации Ступинского муниципального района от 29.05.2015 г. N 1792-п противоречит вышеприведенным нормам ФЗ N 159-ФЗ, согласно которым оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Следует отметить, что при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2015 г., по ходатайству истца, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Партнер-СВ", эксперту - Ляшко И.Е. (142800, Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 59,2 этаж, оф.3). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. выполнены ли в действительности истцом работы в помещении расположенном по адресу: Московская область, Ступино, ул. Андропова, д. 65?

2. относятся ли проведенные истцом работы к неотделимым улучшениям?

3. определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65?

4. определить какие из выполненных работ по капитальному ремонту недвижимого имущества расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д.65 носят неотделимые улучшения?

5. определить какова рыночная стоимость этих неотделимых улучшений на день обращения общества о выкупе помещения 13.06.2013 г. с учетом фактического износа?

6. определить какова рыночная стоимость на 13.06.2013 г. нежилого помещения без учета НДС, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, общей площадью 704,2 кв.м.?

7. определить какова рыночная стоимость на 13.06.2013 г за вычетом неотделимых улучшений без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Андропова д.65, общей площадью 704,2 кв.м.?

Согласно выводам заключения экспертизы N 24.1115-1039Э, проведенной ООО "Партнер-СВ", экспертом Ляшко И.Е., по вопросам NN 1-4 в помещении, расположенном по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Андропова д.65, общей площадью 704,2 кв.м., выполнены строительно-отделочные работы. Все работы, проведенные ООО "Агат-Ст", по капитальному ремонту недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, являются неотделимыми улучшениями. Согласно ответу на вопрос N 5 стоимость произведенных неотделимых улучшений на дату обращения за выкупом помещения на 13.06.2013 г., с учетом их фактического износа, составляет 6752152 руб.

Согласно ответу на вопрос N 6 рыночная стоимость недвижимого имущества общей площадью 704,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, составляет 16036824 руб.

Согласно ответу на вопрос N 7 рыночная стоимость недвижимого имущества общей площадью 704,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова д. 65, за вычетом неотделимых улучшений и без учета НДС, на 13.06.2013 г. составляет 10500060 руб.

Суд, оценивая экспертное заключение на основании ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу, полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, суд признает доказанным тот факт, что арендодатель помещения - администрация согласовала обществу работы, которые привели к созданию неотделимых улучшений спорного помещения.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в данной части, определив условия спорного договора купли-продажи на основании результатов судебной экспертизы.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Положениями ст. 106 АПК РФ определено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу п. 1 ст. 109 АПК РФ, п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" денежные суммы, причитающиеся эксперту, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайств ответчика о назначении судебной экспертизы, поскольку оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 82 АПК РФ для назначения экспертизы, не установлено, отказывая в проведении экспертизы, суд первой инстанции исходил из возможности рассмотрения дела по имеющимся доказательствам.

Отказ в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, не является основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку оснований для ее назначения не имелось.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 года по делу N А41-64326/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Д. Александров

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич