Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2016 г. N 09АП-7087/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 июня 2016 г. N Ф05-10353/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

07 апреля 2016 г.

Дело N А40-138760/14

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Лящевского И.С., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015,

по делу N А40-138760/14 (6-1165), принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед"

(LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) (адрес: Коммонвэлс Траст Лимитед, Роад Таун, Тортола, Британские Виргинские острова)

к ЗАО "Ластея-Арт" (ОГРН 1027739007977, юридический адрес: 127051, г Москва, булл. Цветной, д. 30, стр. 1 пом. 6, комн. 16)

о взыскании 147 406 390 руб., обязании передать квартиру, вынести решение о переходе права собственности,

третье лицо - Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д.13),

встречный иск ЗАО "Ластея-Арт" к Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз"

о взыскании задолженности 1 507 178,70 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шпанов К.А. по доверенности от 02.02.2015;

от ответчика: Полосина Н.В. по доверенности от 10.04.2015;

Егорова Е.А. по доверенности от 01.09.2015;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Компания "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Ластея-Арт" об обязании ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д. 28, кадастровый N 77:01:0000000:1415; вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к истцу указанной квартиры; взыскании суммы переплаты по Договору от 23.08.2006 г. N АФ-24/26/3-8-1 за не построенные 104,8 кв.м. в размере 22163331,54 рублей; взыскании убытков в размере 122658339 рублей. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ЗАО "Ластея-Арт" обратилось со встречным иском о взыскании с Компания "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1504178,70 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2015 года по делу N А40-138760/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года, исковые первоначальный иск удовлетворен частично, на ответчика возложена обязанность передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399 кв.м, расположенную на 8 этаже дома по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок д. 28, с ответчика взыскана сумма переплаты по договору от 23.08.2006 в размере 22163331,54 руб. и убытки в размере 122658339 руб. В требовании о государственной регистрации перехода права собственности отказано. Также удовлетворен встречный иск. Произведен зачет удовлетворенных денежных требований и окончательно взысканы с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 20659152 руб. 84 коп. и убытки в размере 122658339 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 года по делу N А40- 138760/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец по первоначальному иску уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8-ом надстроенном этаже по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д. 28, кадастровый N 77:01:0000000:1415; взыскать сумму переплаты по договору от 23.08.2006 г. N АФ-24/26/3-8-1 за не построенные 79,9 кв.м. в размере 16767727,94 рублей; убытки в размере 76201676,09 руб. Уточнения были приняты судом первой инстанции в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 23.12.2015 года истец по первоначальному иску отказался от иска в части обязания ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8 этаже здания по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д.28, кадастровый N 77:01:0000000:1415; взыскании суммы переплаты по договору от 23.08.2006 г. N АФ-24/26/3-8-1 в размере 16767727,94 руб.; а также вынесения решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 40 по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д.28.

Данный отказ принял судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел требования первоначального иска о взыскании с ответчика убытков в размере 76201676,09 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015 по делу N А40-138760/14 принят отказ истца по первоначального иску от требований об обязании ответчика передать истцу квартиру N 40 общей площадью 399,0 кв.м., расположенную на 8 этаже здания по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д.28, кадастровый N 77:01:0000000:1415; взыскании суммы переплаты по договору от 23.08.2006 г. N АФ-24/26/3-8-1 в размере 16767727,94 руб.; а также вынесения решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 40 по адресу: г. Москва, Большой Афанасьевский переулок, д.28.Производство по делу в этой части исковых требований прекратить. В удовлетворении требований первоначального иска о взыскании с ответчика убытков в размере 76201676,09 руб. отказано. Требования встречного иска удовлетворены. Кроме того, суд произвел поворот исполнения решения арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2015 г. и окончательно взыскал с Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" (LOVINGTON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED) в пользу ЗАО "Ластея-Арт" денежные средства в размере 5395603,60 руб., расходы по госпошлине в размере 204000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, удовлетворив требования первоначального иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 23.08.2006 г. между ответчиком (Инвестором) и истцом (Соинвестором) был заключен договор N АФ-24/26/3-8-1 (далее - Договор), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 26.06.2009 года, по которому Инвестор привлекает Соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства жилого комплекса, который будет располагаться по адресу: г. Москва, пер. Б. Афанасьевский, д. 24 и 26, результатом участия в котором будет получение соинвестором имущественных прав на квартиру, по следующей номенклатуре: секция 3, этаж 8, общая площадь 503,8 кв.м, номер на площадке 1.

Строительство объекта осуществляется на основании постановления Правительства Москвы от 01.10.2002 года N 812-ПП "О комплексной реконструкции и строительстве жилого дома по адресу: Б. Афанасьевский пер., д. 24 и 26 (Центральный административный округ)".

Согласно п. 3.2 Договора соинвестор обязуется обеспечить инвестирование строительства объекта на условиях, предусмотренных договором, а также оплатить затраты и расходы пропорционально общей площади квартиры.

На основании п. 4.1 Дополнительного соглашения к Договору инвестиционный взнос Соинвестора по Договору составляет 2907091 руб.

В силу п. 4.5 Договора все платежи по Договору осуществляются в российских рублях по курсу условной единицы - у.е., установленному по соглашению сторон и равному среднему арифметическому между рублевым курсом ЦБ РФ одного доллара США и рублевым курсом ЦБ РФ одного евро на день оплаты по Договору, но в любом случае не менее рублевого курса ЦБ РФ одного доллара США.

Истец уплатил ответчику стоимость квартиры из расчета ее общей площади в 503,8 кв.м., что не оспаривается ответчиком и подтверждается подписанным 30.06.2009 г. между сторонами Договором купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., Актом приема-передачи векселей к Договору купли-продажи векселей от 30.06.2009 г., Соглашением о зачете встречных однородных требований.

Жилой дом, расположенный по адресу: 119019, г. Москва, Большой Афанасьевский пер., д. 24, 28 (по строительному адресу: Москва, ЦАО, район Арбат, Большой Афанасьевский переулок, вл. 24 и 26), введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU77104000-004271 от 20.09.2012 г.

Жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, пер. Б. Афанасьевский, д.28.

Истец просил взыскать с ответчика сумму переплаты по Договору в размере 16767727 руб. 94 коп., поскольку площадь квартиры оказалась меньше на 79,9 кв.м.

Рассматривая данные требования, суд первой инстанции учел, что согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам Глав 30, 37, 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ, Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующего в части, не противоречащей Федеральному закону от 2.02.1999 г. N 39) посчитал, что спорный Договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Истец сослался на то, что в рамках Договора им был оплачен взнос за квартиру общей площадью 503,8 кв.м., однако площадь построенной квартиры оказалась меньше на 79,9 кв.м.

Ответчик указал, что решение суда от 05 марта 2015 года было частично исполнено, оплачена сумма долга в размере 20659152,84 руб. как излишне уплаченная соинвестором за большую площадь квартиру. При рассмотрении вопроса о повороте исполнения решения суда от 05.03.2015 года ответчик просил сумму задолженности в размере 16 767 727 руб. 94 коп. не возвращать, так как эту сумму ответчик не оспаривает.

Учитывая, что истец по первоначальному иску первоначально уточнил сумму переплаты по Договору за не построенные помещения 79,9 кв.м. в размере 16767727,94 рублей, а в последующем отказался от указанного требования, суд первой инстанции посчитал, что денежные средства в размере 3891434,90 руб. подлежат возврату ответчику с учетом заявленного ходатайства о повороте исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2015 года.

Истец просил взыскать с ответчика 76201676,09 руб. убытков (упущенной выгоды), который рассчитан исходя из оценки рыночной стоимости объекта с учетом уменьшения площади квартиры на 79,9 кв.м. Истец сослался на то, что так как стоимость квартиры была оплачена из расчета общей площади 503,8 кв.м, а построенная квартира имеет меньшую площадь, ответчик необоснованно обогатился за его счет. Убытками истца является разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Суд первой инстанции принял во внимание разъяснения, изложенным в п. 4 Пленума ВАС РФ N 54, согласно которым если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

То есть, требование о взыскании убытков может быть заявлено лишь в том случае, когда недвижимое имущество отсутствует у продавца (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу).

Между тем, в данном случае спорное имущество (квартира) создано и передано ответчиком истцу.

Кроме того, требование истца выражается не в возврате всей суммы инвестиционного взноса, а лишь его части. При этом Договором было предусмотрено обязательство по передаче квартиры, площадь которой будет уточнена по окончании строительства. Не построенные площади не являются самостоятельным недвижимым имуществом, отдельной квартирой, указанные метры являются уменьшением площади квартиры в процессе строительства.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

На основании положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 76201676,09 руб. не имеется.

Рассматривая требования встречного иска о взыскании с Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз" расходов по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов в размере 1504178,70 руб., суд первой инстанции учел, что согласно п. 3.2.2 Договора соинвестор обязуется оплачивать затраты и расходы пропорционально получаемой общей площади квартиры, в том числе единовременные затраты по созданию ТСЖ, затраты по организации приемки дома-новостройки в эксплуатацию до подписания "ключевой справки", затраты по охране дома, эксплуатационные и коммунальные услуги.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 19.12.2012 года эксплуатирующей компанией жилого дома по указанному адресу является ООО "Веста Эстейт".

25.090.2012 г. между ЗАО "Ластея-Арт" и эксплуатирующей компанией был заключен Договор N БА ДУ 001 на управление и эксплуатацию многоквартирного жилого дома, по условиям которого ЗАО "Ластея-Арт" оплачивало расходы по эксплуатационным и коммунальным платежам квартиры N 40 в период с 20.09.2012 года по 24.02.2015 года.

В соответствии с ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 39, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны своевременно и полностью вносить плату и коммунальные услуги.

Согласно расчету, утвержденному общим собранием собственников ТСЖ, ставка эксплуатационных расходов и услуг на содержание дома составляет 129 руб.

Так как Компания "Ловингтон Инвестмент Холдингз" е представила доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с нее в пользу ЗАО "Ластея-Арт" задолженность в размере 1504178 руб., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что суд первой инстанции верно истолковал положения Постановления Пленума ВАС РФ N 54 и правомерно указал, что требование о взыскании убытков может быть заявлено лишь в том случае, когда недвижимое имущество отсутствует у продавца (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу).

В данном случае спорное имущество (квартира) создано ответчиком и передано истцу. Истец не потребовал расторжения договора инвестирования и возврата всего инвестиционного взноса, а принял квартиру, которая за период строительства значительно выросла в цене.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что Договором было предусмотрено обязательство ответчика по передаче квартиры, площадь которой будет уточнена по окончании строительства. Условия Договора в части уточнения площади и инвестиционного взноса были согласованы истцом и ответчиком при подписании договора (п.п. 4.1, 4.3, 9.2 Договора).

Ответчик выполнил свои обязательства в соответствии с п. 9.2 Договора, а именно: пересчитал инвестиционный взнос и возвратил истцу денежные средства в размере 16767727 руб. 94 коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что сторонами была согласована конкретная, а не ориентировочная площадь квартиры, противоречат как условиям Договора, так и фактическим действиям истца, который принял от ответчика денежные средства, то есть согласился с тем, что площадь и размер инвестиционного взноса были уточнены.

При таких данных приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015 по делу N А40-138760/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Компании "Ловингтон Инвестмент Холдингз Лимитед" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.П. Тихонов И.С. Лящевский