Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2016 г. N 15АП-4022/16

город Ростов-на-Дону

15 апреля 2016 г.

дело N А32-34235/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии: от истца - Одноралов Д.А. по доверенности от 01.04.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Сочи, департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2016 по делу N А32-34235/2015

по иску АО "Интер РАО-Электрогенерация"

в лице филиала "Сочинская ТЭС"

к Администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, при участии третьих лиц: ООО "Лаир", ООО "Амсо",

об обязании заключить договор аренды, принятое судьей Мигулиной Д.А.

УСТАНОВИЛ:

АО "Интер РАО-Электрогенерация" в лице филиала "Сочинская ТЭС" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об обязании заключить договор аренды N 4900009754 от 09 февраля 2015 года земельного участка площадью 152209 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:176, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "размер годовой арендной платы за участок устанавливается с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.05.2015 NН-19823/15, изготовленным по состоянию на 10.10.2014 ООО "ЛАИР", и составляет 147 600 рублей"; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края исковые требования удовлетворены.

Ответчики обжаловали решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.

Жалоба мотивирована нормами п. 1 ст. 451 ГК РФ, п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, утверждением, что истец согласился с существенными условиями спорного договора, предложенными ответчиком и тем, что доказательств недостоверности отчета составленного ООО "АМСО" в материалы дела не представлено.

В отзыве на жалобу и судебном заседании истец возражал против ее удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители ответчиков, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Сочи N 1656 от 21.08.2014 акционерному обществу "Интер РАО Электрогенерация" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 152209 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0000000:176, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, от магистрального газопровода Майкоп-Самарская-Сочи до газораспределительной станции в районе улицы Абовяна, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - "для размещения подводящего газопровода к ТЭС".

На указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - подводящий газопровод Сочинской ТЭС (высокого давления), принадлежащий на праве собственности истцу.

Во исполнение п. 2.1. постановления Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи, письмом от 14.04.2015 направил в адрес истца проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009754 от 09.02.2015 и отчет N 4С/11/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:176, подготовленный ООО "АМСО", по заказу Департамента.

Как указывает истец по результатам ознакомления отчетом, подготовленным ООО "АМСО", было установлено, что рыночная стоимость величины годовой арендной платы на земельный участок определена как на земельный участок с категорией земли - земли населенных пунктов, ввиду чего подписать полученный проект договора не представлялось возможным, так как у земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:176 установлена категория земли - земли сельскохозяйственного назначения.

О данном обстоятельстве истец письмом N ЭГСТ/01/808 от 13.05.2015 сообщил Департаменту, дополнительно информировав его о том, что самостоятельно заключил договор на проведение оценки с независимым оценщиком, с целью определения размера рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок и после определения которой. Департаменту будет заявлено разногласие по пункту 3.2. проекта договора устанавливающему размер арендной платы, поскольку отчет ООО "АМСО" является недостоверным, так как при его составлении не учитывалось отнесение земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, что существенно влияет на размер арендной платы. Указанное письмо истца Департаментом оставлено без ответа.

В целях определения фактической величины арендной платы независимый оценщик ООО "ЛАИР" по заказу истца провел повторную независимую оценку передаваемого в аренду земельного участка и подготовил отчет об оценке N Н-19823/15 рыночной стоимости и рыночной арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0000000:176, в котором определен размер рыночной арендной платы в размере 147 600 рублей в год.

Письмом N ЭГСТ/01/1070 от 09.07.2015 истец заявил разногласия ответчику в части размера годовой арендной платы и просил внести изменения в проект договора, изложив п. 3.2. указанного договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок, устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.05.2015 N Н-19823/15, изготовленному по состоянию на 10.10.2014 ООО "ЛАИР" и составляет 147 600 (сто сорок семь тысяч шестьсот) рублей".

Кроме того, во исполнение н. 7 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в марте 2015 г. учредительные документы, а также наименования истца были приведены в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, наименование изменено с ОАО "Интер РАО Электрогенерация" на АО "Интер РАО - Электрогенерация", в связи, с чем истец просил Департамент учесть данное обстоятельство по тексту договора.

По результатам рассмотрения разногласий, заявленных истцом, Департамент письмом N 20778/205-16 от 23.07.2015 отказал в установлении размера годовой арендной платы на уровне определенном отчетом об оценке ООО - "ЛАИР", дополнительно сообщив о том, что согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленный в отчете оценщика, подлежит рассмотрению судом и рекомендовал установить размер годовой арендной платы решением суда, что и послужило причиной обращения истца в арбитражный суд.

Порядок заключения договора в обязательном порядке урегулирован статьей 445 ГК РФ.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иным законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокола разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (примененного администрацией при подготовки проекта договора) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 вышеназванного постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, были утверждены Постановлением от 27.01.2011 N 50 Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение этого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее правила). Постановление вступило в силу с 09.06.2011.

В преамбуле к Правилам указано, что они применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

В пункте 4.1. Правил указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р x С x Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи.

То есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

При этом в муниципальных правовых актов города Сочи, регулирующих порядок и условия предоставления в аренду земельных участков, прямо не указано на размер арендной ставки, подлежащей применению при расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта от 25.05.2015 N 19823/15 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10.10.2014 составляет 14 800 000 руб.

Соответственно, размер годовой арендной платы составит 147 600 руб.

Проект договора направлен обществу администрацией в 2015 году.

Суд считает необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика 25.05.2015.

При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п.п.2, 9.4 Постановления N 210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.

Признавая обоснованным требования истца, суд обосновано исходил из того, что отчет об оценке, составленный ООО "АМСО", не может быть положен в основу стоимости арендной платы по заключаемому между сторонами договору аренды ввиду того, что содержит недостоверные данные об объекте исследования - земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:176, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Результаты отчета об оценки, подготовленного ООО "ЛАИР", ответчиками не оспорены, о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

С учетом указанного, заявленные требования законны и обоснованы.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании ответчиками норм материального права, а также норм процессуального права в части распределения бремени доказывания, касательно порядка и основания назначения судом судебной экспертизы. Довод заявителей о согласии истца с предложенными условиями договора противоречит материалам дела.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2016 по делу N А32-34235/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник