Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2016 г. N 09АП-1635/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2016 г. N Ф05-9907/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

08 апреля 2016 г.

Дело N А40-159692/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Солоповой А.А. судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Михневская керамика" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу N А40-159692/2014, принятое судьей В.Ф. Козловым по иску общества с ограниченной ответственностью "Михневская керамика" (ОГРН 1025005921863, 119330, г. Москва, ул. Дружбы, 4, корп. 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)

третье лицо: Правительство Москвы

о понуждении к заключению договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рябошапко Д.Г. (по доверенности от 27.10.2014),

Волков Н.Е. (по доверенности от 27.10.2014);

от ответчика: Руденко М.В. (по доверенности от 30.12.2015);

от третьего лица: Руденко М.В. (по доверенности от 28.08.2015);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Михневская керамика" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых зданий по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, ул. Донбасская, д. 95: производственный корпус N 1 общей площадью 25377,9 кв.м, литер А, по цене 28 754 000 руб.; АБК со столовой общей площадью 1496,9 кв.м, литер А, по цене 19 320 000 руб.; материальный склад общей площадью 1333,9 кв.м, литер А4, по цене 7 606 000 руб.; административно-бытовой корпус общей площадью 793,6 кв.м, литер А7, по цене 5 890 000 руб.; газораспределительный пункт общей площадью 62,7 кв.м, литер А8, по цене 427 000 руб.; центральный распределительный пункт общей площадью 129,2 кв.м, литер А9, по цене 1 267 000 руб.; проходная N 2, общей площадью 40,8 кв.м, литер А10, по цене 560 000 руб.; проходная N 1, общей площадью 20, 8 кв.м, литер А11, по цене 296 000 руб., на условиях прилагаемых проектов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что истец вправе приобрести в собственность арендуемые объекты недвижимого имущества без земельного участка, на котором они расположены; выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы процессуального права, суд не применил закон, подлежащий применению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика и третьего лица - Правительства Москвы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Судом установлено, что в собственности города Москвы находятся нежилые здания по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Михнево, ул. Донбасская, д. 95: производственный корпус N 1 общей площадью 25377,9 кв.м, литер А; АБК со столовой общей площадью 1496,9 кв.м, литер А; материальный склад общей площадью 1333,9 кв.м, литер А4; административно-бытовой корпус общей площадью 793,6 кв.м, литер А7; газораспределительный пункт общей площадью 62,7 кв.м, литер А8; центральный распределительный пункт общей площадью 129,2 кв.м, литер А9; проходная N2, общей площадью 40,8 кв.м, литер А10; проходная N 1, общей площадью 20,8 кв.м, литер А11, что подтверждается записями в реестре прав от 18.01.2007 N 50-50-33/059/2006-209, от 13.01.2007 N 50-50-33/059/2006-156, от 24.12.2007 N 50-50-33/066/2007-120, от 18.01.2007 N 50-50-33/059/2006-258, от 13.01.2007 N 50-50-33/059/2006-153, от 18.01.2007 N 50-50-33/059/2006-275, от 18.01.2007 N 50-50-33/059/2006-279, от 13.01.2007 N 50-50-33/059/154.

Указанные здания предоставлены во временное возмездное владение и пользование истцу по договорам аренды от 13.02.2007 N 00-11/07, N 00-12/07, N 00-15/07, N 00-13/07, N 00-16/07, N 00-17/07, N 00-18/07, N 00-19/07, для ведения коммерческой деятельности на срок с 8 ноября 2006 года по 8 ноября 2011 года.

Согласно дополнительным соглашениям срок аренды продлен до 1 июля 2015 года.

Из описания объекта (раздел 8.2 представленного истцом отчета от 09.07.2014 N 061/0714, выполненного ООО "Аванта") следует, что фактически здания представляют собой производственно-складской комплекс общей площадью 29 255,8 кв.м, основным зданием которого является производственный цех N 1 общей площадью 25 377,9 кв.м. Помимо производственно-складских зданий, комплекс включает в себя два административных здания общей площадью 2 290,5 кв.м.

Производственно-складской комплекс расположен на земельном участке общей площадью около 10 га, относящемуся к землям промышленности с разрешенным использованием - для эксплуатации кирпичного завода, обеспечен всеми необходимыми инженерными коммуникациями.

В настоящее время здания комплекса используются в качестве основных фондов предприятия по производству керамического кирпича.

24 декабря 2013 года арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлениями о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-39486/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Получив заявление, Департамент организовал работу по формированию земельного участка, однако в установленный законом срок работы не завершил, договор купли-продажи арендатору не передал.

Арендатор обратился к оценщику ООО "Аванта", который оценил выкупаемый комплекс в 64 129 000 руб., в т.ч. производственный корпус N 1 по цене 28 754 000 руб.; АБК со столовой по цене 19 320 000 руб.; материальный склад по цене 7 606 000 руб.; административно-бытовой корпус по цене 5 890 000 руб.; газораспределительный пункт по цене 427 000 руб.; центральный распределительный пункт по цене 1 267 000 руб.; проходная N2 по цене 560 000 руб.; проходная N 1 по цене 296 000 руб., заключение от 09.07.2014 N 061/0714.

31 июля 2014 года арендатор передал арендодателю проекты договоров купли-продажи объектов по установленной оценщиком цене, однако арендодатель договоры не подписал.

2 октября 2014 года арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договоров купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Суд первой инстанции указал на то, что ответчиком представлен Отчет ООО "АБН-Консалт" от 24.03.2015 N 773Г/472 об оценке рыночной стоимости объекта, достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 05.05.2015 N 765/С-15, выполненным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта по состоянию на 24 декабря 2013 года (дата обращения истца с заявлением о выкупе) составляет 435 585 000 руб.

Истец при определении рыночной стоимости объектов ссылается на Отчет от 09.07.2014 N 061/0714, выполненный ООО "Аванта", согласно которому рыночная стоимость объектов составляет 64 129 000 руб.

Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В., согласно выводу эксперта суммарная рыночная стоимость объектов по состоянию на 24 декабря 2013 года составляла 371 858 967 руб. без НДС.

При этом, после получения результатов судебной экспертизы истец в суде первой инстанции исковые требования в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ не уточнил.

Суд первой инстанции указал на то, что "у суда нет оснований признавать какой либо из представленных ему отчетов, включая отчет, изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим".

При этом, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указав на то, что субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о необоснованности исковых требований, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Однако, истец не осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи, избрав иной способ защиты нарушенного права.

Истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи восьми (8) объектов недвижимого имущества по цене, установленной в Отчете ООО "Аванта" от 09.07.2014 N 061/0714.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 24 декабря 2013 года (дата обращения истца с заявлением о выкупе).

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. следует, что рыночная стоимость объектов купли-продажи по состоянию на 24 декабря 2013 года составляет 371 858 967 руб. без НДС.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Михневская керамика", исходя из предмета и основания исковых требований, у суда не имеется (исковые требования в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не уточнил).

При этом, Отчет ООО "Аванта" от 09.07.2014 N 061/0714, представленный истцом в обоснование заявленных исковых требований, не может быть признан судом надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в Отчете ООО "Аванта" от 09.07.2014 N 061/0714 (как полагает истец), поскольку согласно заключению судебной экспертизы следует, что выкупаемое имущество подлежит продаже по иной цене - 371 858 967 руб. без НДС, в т.ч. производственный корпус N 1 - 254 089 030 руб.; АБК со столовой - 68 216 243 руб.; материальный склад - 21 871 473 руб.; административно-бытовой корпус - 19 894 303 руб.; газораспределительный пункт - 1 622 567 руб.; центральный распределительный пункт - 4 400 971 руб.; проходная N 2 - 603 262 руб.; проходная N 1 - 1 161 118 руб.

Однако истец не уточнил заявленные исковые требования (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, получив заявление истца о намерении воспользоваться правом выкупа имущества, ответчик не уклонялся от заключения договора, а приступил к работам по оформлению земельного участка, необходимого для эксплуатации производственного комплекса; в период рассмотрения спора работы завершены не были и стоимость производственного комплекса не оценивалась, суммарная рыночная стоимость зданий, указанная в отчетах, не эквивалента рыночной стоимости производственного комплекса.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, нарушений норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Оснований полагать, что обжалуемое решение суда затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу N А40-159692/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

О.В. Савенков А.П. Тихонов