Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 16АП-1001/16

г. Ессентуки

21 апреля 2016 г.

Дело N А63-11498/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 по делу N А63-11498/2015 (под председательством судьи Жирновой С.Л.)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ОГРН 1022603625186, ИНН 2631004071)

к индивидуальному предпринимателю Губину-Стальскому Ивану Григорьевичу (ОГРНИП 305264801401051, ИНН 263100566568),

третье лицо: администрация города Невинномысска Ставропольского края (ОГРН 1022603624845, ИНН 2631003110)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска: представитель Быкова Е.С. по доверенности от 23.11.2015,

от администрации города Невинномысска: представитель Быкова Е.С. по доверенности от 03.12.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Губину - Стальскому Ивану Григорьевичу (далее - ИП Губин - Стальской И.Г., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2009 N 63.

Определением арбитражного суда от 01 октября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация города Невинномысска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что комитет не доказал факт нецелевого использования земельного участка и существенного нарушения ответчиком условий договора. Акты осмотра земельного участка суд не принял в качестве надлежащих доказательств, сославшись на их составление без участия представителя общества, а также в отсутствие специалистов, правомочных выносить заключения о вменяемых ответчику нарушениях. В связи с чем расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов.

Не согласившись с вынесенным решением, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 01.02.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что суд первой инстанции не выяснил все имеющие значение для дела обстоятельства, не дал оценки материалам проверок, проведенных контролирующими органами, необоснованно отклонил акты осмотра. В связи с чем, вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора аренды, противоречит материалам дела.

В судебном заседании представитель комитета и администрации поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 18.03.2016 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 по делу N А63-11498/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 10.03.2009 на основании постановления главы города Невинномысска Ставропольского края от 19.02.2009 N 406 между комитетом (арендодатель) и Губин-Стальским Иваном Григорьевичем заключен договор аренды N 63 находящегося в государственной собственности земельного участка (том 1, л.д. 14-18).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 26:16:040415:0028, общей площадью 737 кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира: город Невинномысск, улица Менделеева, 42 "А", для целей - земли промышленного объекта.

На участке имеется незавершенный строительством объект (пункт 1.2 договора).

Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка (Приложение N 3 к договору).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2009 за номером 26-26-16/017/2009-198, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 09.10.2015.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 19.09.2008 до 18.09.2013.

Согласно пункту 10.4 договора по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях и тот же срок.

В связи с тем, что по истечении срока действия договора аренды (18.09.2013) арендатор не вернул арендодателю земельный участок, а комитет в свою очередь не возражал против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды N 63 от 10.03.2009 в соответствии с пунктом 10.4 договора считается заключенным на тот же срок на тех же условиях, то есть до 18.09.2018.

Согласно пунктам 3.4.2, 5.4.2 договора на участке запрещается возводить строения, сооружения, производить реконструкцию имеющихся временных сооружений на указанном участке, без согласования с арендодателем.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при: использовании участка не по целевому назначению; строительстве на участке зданий, сооружений без утвержденного в установленном порядке проекта или с отступлениями от него без согласия арендодателя; нарушении других условий договора.

15.05.2015 комиссией комитета осмотрен земельный участок, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 42 "А" и составлен акт обследования, в соответствии с которым выявлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 19%), а так же находится находиться вышка связи. В комитет не поступало заявление от арендатора о согласовании размещения вышки (том 1, л.д. 56-58).

04.06.2015 истом в адрес индивидуального предпринимателя направлено письмо N 3427/27 с предложением в месячный срок устранить выявленные в ходе осмотра земельного участка нарушения договорных обязательств (л.д. 54-55). Названное письмо полечено ответчиком 22.06.2015, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (том 1, дл.д. 54-57).

24.08.2015 комиссией комитета повтор осмотрен земельный участок, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 42 "А", и составлен акт, согласно которому на участке расположен объект незавершенного строительства и мачта антенны сотовой связи с бетонной площадкой. То есть, нарушения условий договора аренды от 10.03.2009 N 63 арендатором не устранены (том 1, л.д. 48-51).

Постановлением государственного земельного надзора Невинномысского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 28.08.2015 по делу N 89 И.Г. Губин-Стальский признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и назначено наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей (том 1, л.д. 175-176).

Названное постановление в установленном действующим законодательством порядке не оспорено, доказательств обратного суду не представлено.

01.09.2015 комитетом в адрес ответчика направлено уведомление N 5314/27 с предложением в пятнадцатидневный срок подать в комитет заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2009 N 63. Указанное уведомление получено лично Губин-Стальским И.Г. 02.09.2015, что подтверждается соответствующей отметкой на уведомлении, однако оставлено последним без удовлетворения (том 1, л.д. 52-53).

16.10.2015 комиссией комитета проведен очередной осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 42 "А" и составлен акт обследования земельного участка, согласно которому мачта антенны сотовой связи с бетонной площадкой не демонтирована.

Предприниматель указанные требования проигнорировало, что послужило основанием для обращения комитета в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

Исковые требования о расторжении договора аренды основаны на пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил из того, что по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комитет не доказал наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В обосновании заявленных требований комитет ссылается на нецелевое использование спорного земельного участка, а именно неосуществление строительства промышленного объекта и размещение на земельном участке мачты антенны сотовой связи. В подтверждение данных обстоятельств истец представил в материалы дела акты обследования земельного участка от 15.05.2015, 28.08.2015 и 16.10.2015. Тем не менее, данные акты являются односторонними, о времени и месте проведения осмотра и составления актов предприниматель не уведомлялся. В связи с чем, суд первой инстанции обосновано не принял их в качестве доказательств по делу.

Кроме того, установленный на спорном земельном участке площадью 737 кв.м фундамент мачты для размещения антенны сотовой связи занимает не весь земельный участок, а только его часть (3,9 кв.м), что подтверждается имеющимся в материалах дела заключением ООО "Геозем" от 24.03.2015 N 022-п "О расположении объектов хозяйственной деятельности в границах земельных участков, расположенных в пределах кадастрового квартала 26:16:040415".

За допущенное нарушение в использовании земельного участка (размещение на участке фундамента мачты для размещения антенны связи) ответчик привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 рублей, что подтверждается имеющимся в материалах дела постановлением государственного земельного надзора Невинномысского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 28.08.2015 по делу N 89.

Остальная часть земельного участка, переданного ответчику в аренду, используется по назначению, на нем расположен незавершенный строительством объект, принадлежащий ответчику на праве собственности (свидетельство 26-АЕ N 522258 от 19.09.2008). Так 21.09.2015 между предпринимателем и ООО "Архфонд" (проектировщик) заключен договор подряда N 8 на выполнение проектных работ, согласно которому проектировщик принял на себя обязательства по выполнению проектной документации на архитектурно-строительные чертежи на реконструкцию части здания, расположенного по ул. Менделеева, 42 "А" в г. Невинномысске.

При таких обстоятельствах факт нецелевого использования земельного участка не является доказанным. Истец не представил в материалы дела достаточные и относимые доказательства, подтверждающие его право на расторжение спорного договора аренды.

Для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что вид использования земельного участка ответчиком не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер, однако доказательства в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ответчиком обязательства по оплате арендных платежей выполнялись своевременно, задолженность перед истцом отсутствует, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 10.03.2009 N 63 отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал комитету в удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды в силу пункта 10.4 договора возобновлен на срок до 18.09.2018, признается судом апелляционной инстанции ошибочным.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент истечения срока действия договора), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, по истечению срока действия договора ответчик фактически продолжал занимать земельный участок, комитет возражений по поводу продления срока действия договора не выражал. Следовательно, в силу норм пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения от 01.02.2016, и потому не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, но взысканию не подлежат, поскольку заявитель в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 по делу N А63-11498/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов