Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2016 г. N 15АП-4946/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2016 г. N Ф08-4101/16 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2016 г.

дело N А32-43152/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представитель Хантимиров В.С. по доверенности N АТ-27012016-002 от 27.01.2016, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г.Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 по делу N А32-43152/2015 (судья Сумин Д.П.) по иску администрации муниципального образования г.Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Атман" (ИНН 2308130310, ОГРН 1072308004450) о расторжении договора аренды от 13.07.2007 N 4300014932, об обязании освободить земельный участок, обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Атман" (далее - ООО "Атман", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, об обязании освободить земельный участок общей площадью 68419 кв. м, расположенный по улице Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0000000:0181 путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков, об обязании вернуть земельный участок общей площадью 68 419 кв. м, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0000000:0181 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением от 08.02.2016 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что существенные нарушения условий договора аренды обществом не допущены, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют, а следовательно отсутствуют и основания для его освобождения.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 08.02.2016. В обоснование жалобы заявитель указывает, что факт неиспользования земельного участка подтвержден, цель договора аренды не достигнута, земельный участок незастроен. Выводы суда о наличии объективных препятствий по получению разрешения на строительство объекта, невозможность застройки без берегоукрепления зависит от действий истца, а не от совместных действий с администрацией.

В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона" от 09.07.2007, между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Атман" заключен договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, сроком до 09.07.2017.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2008, регистрационная запись N 23-23-01/028/2008-041.

Согласно пунктами 1.1, 1.3 договора, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 68419 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0000000:01881, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рождественской Набережной, для многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора, арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир.

Согласно подпункту 4.1.5 договора, арендатор обязан не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4.1.9 договора, арендатор обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации и других инженерных коммуникаций согласно проектной документации.

Подпунктом 4.1.10 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования - для многоэтажной жилой застройки.

Согласно п. 7.4. договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 3.2.4. договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом о вручении).

В соответствии с п. 3.2.4. договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: не внесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором п. п. 4.1.4 - 4.1.9 договора.

Как следует из искового заявления, в связи с нарушением арендатором подпунктов 4.1.5, 4.1.9 и 4.1.10 договора истец решил расторгнуть с ответчиком договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932.

В результате выезда на место специалистов было выявлено, что на спорном земельном участке установлены металлические ограждения, присутствуют земляные навалы, имеется перепады высот, в то же время участок свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью. Кроме того, на части земельного участка расположены металлические гаражи, установленные сторонними землепользователями, часть участка облагорожена - выложена тротуарной плиткой, часть земельного участка ограждена металлическим забором, доступ на нее отсутствует.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 03.06.2015 N 15633.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.

В результате повторного выезда на место специалистов управления муниципального контроля в акте осмотра от 07.10.2015 N 2371 установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью. На части земельного участка забиты сваи, расположены металлические гаражи и строительные вагончики.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 N 29/10377, разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке ООО "Атман" не выдавалось, утвержден градостроительный план земельного участка от 10.09.2014 N RU 23330600-0000000000004054.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 14.09.2015 N 12542/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Данное уведомление было получено ответчиком 28.09.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении искового заявления на основании следующего.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что в рамках арбитражного дела N A32-21379/2010 по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ООО "Атман" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181 вступившим в законную силу судебным актом дана оценка письмам ОАО ПИИ "Кубаньводпроект" и ООО "НПЦ "Берегозащита" в отношении возможности строительства жилых домов до проведения работ по берегоукреплению спорного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2012 по делу N А32-21379/2010 установлено, что из письменных пояснений ОАО ПИИ "Кубаньводпроект" следует, что характер проектируемого укрепления правого берега р. Кубань в ЮМР (где расположен в том числе спорный земельный участок, предоставленный ответчику под строительство) путем его выравнивания было обусловлено структурой береговой линии правого берега, которая в натуре на данном участке имеет криволинейную, ломаную форму. Правый берег р. Кубань неустойчив в геологическом отношении, так как сложен легкоразмываемыми грунтами, что указывает на необходимость берегоукрепления реки. Спроектированное ОАО ПИИ "Кубаньводпроект" береговое укрепление было направлено на защиту исследуемой территории от затопления и размыва, путем выравнивания береговой линии р. Кубань для уменьшения искривления течения, что привело к увеличению площади земельного участка, предназначенного под строительство. При наличии данных обстоятельств, строительство жилых домов на спорном земельном участке, в районе правого берега р. Кубань, без предварительных работ по берегоукреплению, невозможно.

Согласно письму ООО "НПЦ "Берегозащита" от 21.10.2011 N 277, невыполнение берегоукрепительных работ на спорном земельном участке правого берега р. Кубань приведет к дальнейшему размыву берега на этом участке. Расположение высотных зданий даже на свайных фундаментах на расстоянии 5-10 м от обрыва берега при высоте обрыва 6-10 м создают опасность образования глубинных поверхностей скольжения с недопустимо низкими коэффициентами запаса устойчивости. При наличии глинистых прослоек грунта в рассматриваемом массиве и частых значительных колебаниях уровней воды до 5 м указанные обстоятельства могут привести к возникновению необратимых деформаций домов, а также к смещению домов в сторону реки. Возникновение краевых размывов на участках примыкания берегоукрепительных сооружений с незащищенными участками берега неминуемо приведет к нарушению устойчивости сооружений на этих участках.

Работы по берегоукреплению входят в инженерную подготовку территории под жилищное строительство (таблица 32 приложения 3 Приказа Минрегиона РФ от 28.05.2010 N 260).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 года N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", в раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" входит обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод.

В рамках настоящего дела судом установлено, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 10.09.2014 на основании заявления ООО "АТМАН" и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-6071/2014, которым признано бездействие администрации незаконным, подготовлен градостроительный план земельного участка N RU23306000-00000000004054, утвержденный постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2014 N 6482.

Согласно градостроительному плану (л.д. 55-61, т.3) земельный участок расположен в водоохранной зоне р. Кубань (200 м), в береговой полосе водных объектов общего пользования (20 м). В соответствии с генеральной схемой инженерной защиты территории муниципального образования город Краснодар от воздействий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, разработанной ОАО ПИИ "Кубаньводпроект", земельный участок входит в границу затопления прорывной волны. Предельные параметры земельного участка и разрешенного строительства определяются проектом планировки с учетом водоохранных ограничений.

В составе иных показателей земельного участка в пункте 2.2.4 градостроительного плана установлено требование, согласно которому мероприятия по берегоукреплению, созданию системы защитных мероприятий, сокращающих водоохранную зону, предотвращению катастрофы затопления от прорывной волны должны предшествовать освоению земельного участка.

Из материалов дела следует, что 16.08.2011 исх. N 31/08-11 (л.д. 62, т.3) общество обратилось с письмом к директору МУ "Управление капитального строительства" муниципального образования город Краснодар в котором указало, что общество является застройщиком по объекту "Застройка по улице Рождественская Набережная в г. Краснодаре", МУ "УКС" является заказчиком по строительству объекта Берегоукрепление правого берега р. Кубань в Южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодара" и просило представить разрешение на строительство берегоукрепления (КП 5-10), проект благоустройства набережной, копию отчета по инженерно-геологическим изысканиям.

Письмом от 08.09.2011 исх. N 34/09-11 (л.д. 63, т.3) в адрес директора Департамента строительства муниципального образования г. Краснодар общество в целях реализации инвестиционного проекта "Застройка по улице Рождественская Набережная в г. Краснодаре" просило оказать содействие в решении проблем, препятствующих реализации данного инвестиционного проекта.

Из материалов настоящего дела следует, что разрешение на строительство объекта капитального строительства "Берегоукрепление правого берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодар" от 18.05.2012 N RU 23306000-2222-р (л.д. 70-71, т.3) было выдано муниципальному казенному учреждению муниципального образования г. Краснодар "Управление капитального строительства", как собственнику полосы участка, подлежащего укреплению.

Из дела также следует, что 26.03.2012 общество письмом исх. N 106/03-12 обращалось к Департаменту архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар с просьбой выработать совместную позицию по организации проведения берегоукрепления с проведением совещаний.

Из материалов дела следует, что по вопросу организации берегоукрепления неоднократно проводились совещания под председательством главы муниципального образования, о чем составлены протоколы от 19.04.2012, от 25.04.2012, от 31.05.2012.

Как установлено судом, во исполнение п. 4.1.5. договора аренды, общество обращалось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объекта, и которое не было им получено по независящим от ответчика причинам, заключен договор на выполнение работ по "Берегоукрепление правого берега р. Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодара", получен ордер на производство подготовительных работ N 185, получено разрешение на забивку контрольных и анкетных свай, заключены договоры на генеральное проектирование, выполнены изыскательские работы, а также работы по получению специальных технических условий и выполнению проектных работ.

Отказывая в выдаче разрешения на строительство объекта "Многоэтажная комплексная застройка по ул. Рождественская набережная в г. Краснодаре", оформленный письмом от 25.02.2015 исх. N 29/559-1 администрация указала, что выдача разрешения возможна только после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства "Берегоукрепление правого берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодар".

Как верно указал суд первой инстанции, невозможность получения разрешения на строительство объекта, как и невозможность строительства набережной с берегоукреплением и ливневой канализации и других инженерных коммуникаций имеет место и в результате действий арендодателя, который не обеспечил контроль за своевременностью ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства "Берегоукрепление правого берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодар", разрешение на строительство которого выдано Муниципальному казенному учреждению и срок действия которого был установлен до 18 мая 2014 года.

Таким образом, возложение исключительно на ООО "Атман" негативных последствий по не введению в эксплуатацию объекта капитального строительства "Берегоукрепление правого берега реки Кубань в южной части Юбилейного микрорайона г. Краснодар" и, как следствие, невозможностью получения разрешения на строительство многоэтажных жилых домов неправомерно.

Кроме того, из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Атман" 17.04.2013 дополнительно заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта на территории муниципального образования город Краснодар (л.д. 100-103) со сроком реализации проекта 2013-2017 г.г. по которому инвестор намерен реализовать инвестиционный проект по строительству на спорном земельном участке площадью 68419 кв.м. многоэтажных жилых домов с объёмом инвестиций ориентировочно 8 млрд. рублей.

В пунктах 3.2.1.,3.2.1.,3.2.3 указанного соглашения администрация указала, что намерена оказывать содействие инвестору в реализации данного проекта, в том числе при подготовке документации, необходимой для реализации инвестиционного проекта.

Срок реализации данного соглашения с администрацией не истёк, доказательств его расторжения в материалы дела не представлено.

Периодически возникающие по бездействию административных органов судебные споры при освоении спорного земельного участка, являются обстоятельствами, объективно затрудняющим его использование не по вине общества и это не может относиться к рискам предпринимательской деятельности.

Учитывая вышеизложенное, судом правомерно сделан вывод о том, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, доказательств того, что общество уклоняется от освоения участка в дело не представлено.

Как верно указал суд, не доказан и факт нецелевого использования земельного участка истцом.

Судом указано, что для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен был представить доказательства о том, что вид использования земельного участка ответчиком не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер, однако доказательства в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, оснований для освобождения земельного участка общей площадью 68 419 кв. м, расположенного по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0000000:0181 путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков и об обязании вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка, не имеется.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований судом правомерно отказано.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 по делу N А32-43152/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева