Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. N 15АП-2193/16

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2016 г.

дело N А32-5591/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Т.Г. Гуденица,О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.,

при участии:

от ООО "ИВК": представитель по доверенности от 09.07.2015 Малай О.Н.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

от арбитражного управляющего Британова К.Г.: представитель не явился, извещен;

от Администрации Темрюкского района Краснодарского края: представитель не явился, извещен;

от ООО "РЭНТОП - Агро-5": представитель по доверенности от 11.03.2014 Грунис Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РЭНТОП - Агро-5", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 по делу N А32-5591/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИВК"

к ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, арбитражному управляющему Британову Константину Геннадьевичу, Администрации Темрюкского района Краснодарского края

при участии третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "РЭНТОП - Агро-5"

о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании права собственности,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

первоначально общество с ограниченной ответственностью "ИВК" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "ИВК" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ "Старотитаровская".

В ходе рассмотрения дела, общество с ограниченной ответственностью "ИВК" предъявило требования к арбитражному управляющему ООО "Агрофирма "Август" Британову Константину Геннадьевичу об обязании подать совместно с ООО "ИВК" в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:09 02 000:0913, с учетом установленного срока исковой давности;

установить срок совместного обращения арбитражного управляющего и ООО ИВК" в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с совместным заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:09 02 000:0913 в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, общество просило обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора купли -продажи земельного участка от 24.06.2014, заключенного между арбитражным управляющим Британовм К.Г. и ООО "ИВК" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ "Старотитаровская" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 30.03.2015 суд привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к участию в деле в качестве ответчика.

Определением от 22.07.2015 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика арбитражного управляющего Британова Константина Геннадьевича.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 принят отказ ООО "ИВК" от исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, в связи с чем, производство по иску в данной части было прекращено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация муниципального образования Темрюкский район.

Исковые требования мотивированны тем, что ООО "ИВК" были выиграны торги по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрофирма "Август". Поскольку истец выполнил в полном объеме обязательства по заключенному с ним договору купли-продажи от 24.06.2014, в том числе исполнил условие об оплате полной стоимости земельного участка (2 155 174 рублей), ООО "ИВК" является надлежащим покупателем земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 ООО "РЭНТОП-Агро-5" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Заявленные ООО "РЭНТОП-Агро-5" требования мотивированны тем, что им также были выиграны торги по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрофирма "Август". По результатам выигранных торгов с ООО "РЭНТОП-Агро-5" был заключен договор купли-продажи от 20.03.2013, был подписан акт приема-передачи. Для участи в торгах обществом был уплачен задаток. Кроме того, по договору купли-продажи от 13.12.2007 N 13/12 ООО "РЭНТОП-Агро-5" были приобретены в собственность виноградники, расположенные на спорном земельном участке. Поскольку договор купли-продажи от 20.03.2013 расторгнут не был, общество владеет участком и осуществляет на нем сельскохозяйственную деятельность, ООО "РЭНТОП-Агро-5" просило признать за ним право собственности на спорный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 исковые требования ООО "ИВК" удовлетворены в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении самостоятельных требований ООО "РЭНТОП-Агро-5" также отказано.

Решение мотивировано следующим. В силу совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 правом требовать регистрации перехода права собственности на земельный участок наделено ООО "ИВК" как покупатель, в полном объеме выполнивший условия договора купли-продажи. Покупатель, не оплативший в полном объеме стоимость земельного участка, не может быть признан собственником данного земельного участка или требовать регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

ООО "РЭНТОП-Агро-5" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать за ООО "РЭНТОП-Агро-5" право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913.

В обоснование апелляционной жалобы общество указало следующее. Уведомлением от 07.05.2013 N 44/038/2013-355 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора, заключенного между ООО "РЭНТОП-Агро-5" и "Агрофирмой "Август" ввиду того, что в нем не были указаны кадастровый номер земельного участка, сведения об обременении, не был снят арест. В связи с вышеизложенным, Управление Росреестра направило ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирме "Август" сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество N 44/038/2013-355 от 26.09.2013 г. По мнению ООО "РЭНТОП-Агро-5", вследствие небрежного и халатного исполнения своих обязанностей конкурсным управляющим Британовым К.Г. право собственности ООО "РЭНТОП-Агро-5" на земельный участок не было зарегистрировано.

Апеллянт указывает, что торги, проведенные 20.02.2013 не были признаны несостоявшимися, а договор между ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирмой "Август" расторгнутым. В адрес ООО "РЭНТОП-Агро-5" никаких уведомлений и претензий о расторжении договора не поступало, аванс не возвращен, следовательно, договор считается не расторгнутым. Одновременное возникновение обязательства в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц влечет конкуренцию требований кредиторов, разрешаемую в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. Суд первой инстанции не учел, что конкурсный управляющий провел вторые торги с нарушением установленного порядка. Суд не учел, что на земельном участке N 23:30:0902000:0913 расположены виноградники, принадлежащие обществу, общество открыто владеет и использует данные виноградники, соответственно и спорный участок.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю также обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований ООО "ИВК".

Апелляционная жалоба управления мотивированна следующим. Так как законность действий (бездействия) Управления Росреестра не являлась предметом рассмотрения в данном деле, требование об обязании Управления Росреестра зарегистрировать объекты недвижимого имущества не соответствует закону. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель ООО "РЭНТОП-Агро-5" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "ИВК" повторил доводы, изложенные в отзыве на жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей УФРС по Краснодарскому краю, арбитражного управляющего Британова К.Г., Администрации Темрюкского района Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании, назначенном на 14 час. 30 мин. 18.04.2016, был объявлен перерыв до 15 час 30 мин 25.04.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.02.2006 за ООО "Мариинский спиртзавод" было зарегистрировано право собственности на многолетние насаждения расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913.

Согласно договору N 13/12 купли-продажи виноградников от 13.12.2007 г. право собственности на указанные выше многолетние насаждения, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, было приобретено ООО "РЭНТОП-АГРО-5".

16.05.2008 г. ООО "Агрофирмой "Август" было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район в границах ОАО АФ "Старотитаровская" категория земель: земли сельскохозяйственного назначения- для сельскохозяйственного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРП (далее - спорный земельный участок).

22.02.2011 ООО "Агрофирма "Август" подало в Арбитражный суд Свердловской области заявление о признании ликвидируемого должника банкротом. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 года ООО "Агрофирма "Август" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве основной кредитор общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Август" - Уральский банк СБ РФ наложил арест на данный земельный участок.

Арбитражный управляющий ООО "Агрофирмы "Август" ИП Британов Константин Геннадьевич осуществил продажу земельного участка площадью 280 497 кв.м. с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 с электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ" 20.02.2013 г. в 16:28:30. Торги были признаны состоявшимися, победителем торгов было признано ООО "РЭНТОП-Агро-5".

Задаток, вносимый участником торгов для участия в торгах, был перечислен на счет ООО "Агрофирмы "Август" в счет договора купли продажи вышеуказанного участка.

В течение месяца ООО "РЭНТОП - Агро-5" должно было оплатить оставшуюся стоимость земельного участка, а ООО "Агрофирма "Август" обеспечить снятие ареста с участка.

20.03.2013 года ООО "Агрофирмой "Август" был составлен и подписан обеими сторонами договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Земельный участок по акту приема- передачи был передан ООО "РЭНТОП - Агро-5".

12.04.2013 г. данный договор и сопутствующие документы были поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Темрюкский отдел.

Уведомлением от 07.05.2013 N 44/038/2013-355 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок была приостановлена до 07.06.2013 г. ввиду того, что в договоре купли -продажи не были указаны кадастровый номер земельного участка, сведения об обременении, не был снят арест.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации было направлено ООО "Агрофирме "Август".

Однако в срок, указанный в уведомлении, ООО "Агрофирма "Август" не исправило указанные недостатки документации, в связи с чем, управление продлило приостановление регистрации на 3 месяца до 06.09.2013 г.

По истечении данного срока ООО "Агрофирма "Август" не устранило замечания регистрирующего органа.

В связи с вышеизложенным управление направило ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирме "Август" сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество N 44/038/2013-355 от 26.09.2013 г.

Сумму аванса по вышеуказанному договору "Агрофирма "Август" обществу "РЭНТОП-Агро-5" не вернуло.

Позже, обществу ООО "РЭНТОП-Агро-5" стало известно о том, что конкурсный арбитражный Британов Константин Геннадьевич выставил повторно вышеуказанный земельный участок на торги (код торгов SBR013-1406040003) и согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме от 17.06.2014 победителем торгов признано ООО "ИВК".

По итогам повторных торгов 24.06.2014 между ООО "ИВК" и конкурсным управляющим ООО "Агрофирма "Август" заключен договор купли -продажи спорного участка.

Однако, регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок также осуществлена не была, поскольку 17.10.2014 УФРС по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок ввиду судебного запрета регистрационных действий, отсутствия согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.

13.10.2014 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО "Агрофирма "Август".

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку общество "РЭНТОП-Агро-5" не полностью произвело оплату за спорный земельный участок, постольку не вправе требовать признания за собой права собственности.

Возлагая на УФРС по Краснодарскому края обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок за ООО "ИВК", суд руководствовался п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ и пунктами 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу соглашения правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору. При этом волеизъявление на отказ от договора должно быть четко и ясно выражено.

Судебной коллегией установлено, что в адрес ООО "РЭНТОП-Агро-5" уведомлений и претензий о расторжении договора не поступало, аванс возвращен не был, следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2013 г. не расторгнут.

Руководствуясь указанными нормами, в случае возникновения задолженности по договору купли - продажи, конкурсный управляющий Британов К.Г. должен был, действуя разумно и добросовестно, обратиться к покупателю ООО "РЭНТОП-Агро-5" с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 марта 2013 года, а в случае неполучения согласия от Покупателя незамедлительно обратиться в суд с заявлением о расторжении данного договора купли - продажи.

Однако конкурсный управляющий данным правом не воспользовался, и вместо этого 17.06.2014 году провел торги по повторной продаже земельного участка посредством публичного предложения.

Таким образом, недвижимое имущество было реализовано конкурсным управляющим при отсутствии доказательств расторжения предыдущего договора и совершения действий, направленных на его расторжение в одностороннем порядке.

Факт уклонения ООО "РЭНТОП-Агро-5" от оплаты по договору купли -продажи материалами дела не подтвержден.

Как следует из пояснений ООО "РЭНТОП-Агро-5", ввиду приостановления государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, оплата оставшейся части выкупной цены также была приостановлена.

Данное поведение общества "РЭНТОП-Агро-5" являлось правомерным, соответствующим возможности, предоставленной кредитору п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Положения статьи 398 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Указанное разъяснение Пленума позволяет сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.

В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника (конкурсного управляющего) возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст. ст. 396, 398 ГК РФ).

Между ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирмой "Август" заключен договор купли продажи 20.03.2013, т.е.раньше, чем с ООО "ИВК" (24.06.2014).

Более того, во исполнение договора купли-продажи от 20.03.2013 г. спорный земельный участок был передан непосредственно ООО "РЭНТОП-Агро-5", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи объекта недвижимости, Волеизъявление сторон было направлено на регистрацию указанного договора, о чем свидетельствует подача обеими сторонами заявлений о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Регистрация перехода права собственности была приостановлена ввиду отсутствия в договоре от 20.03.2013 кадастрового номера спорного земельного участка, наличия ареста и отсутствия согласия залогодержателя, т.е. по причинам не зависящим от покупателя (ООО "РЭНТОП-Агро-5"), устранить которые должен был арбитражный управляющий.

ООО "РЭНТОП-Агро-5", приняв спорный объект, не передавало его обратно ООО "Агрофирмой "Август" или третьим лицам, не подписывало какие-либо акты направленные на отчуждение и/или передачу спорного объекта.

Таким образом, ООО "Агрофирмой "Август" во исполнение договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ООО "ИВК", никак не могло его передать, а ООО "ИВК" принять в свое владение и распоряжение спорный объект, то есть по сегодняшний день не приступило и не могло приступить к открытому владению спорным земельным участком.

Данное обстоятельство не отрицал в заседании апелляционного суда представитель ООО "ИВК". Отвечая на вопросы судебной коллегии, представитель ООО "ИВК" пояснил, что фактически спорный земельный участок с момента заключения договора до настоящего времени ООО "ИВК" не передан.

Из материалов дела видно, что ООО "РЭНТОП-Агро-5" открыто владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 23:30:0902000:913, выращивает на нем виноград, обрабатывает земельный участок, систематически проводит лабораторные исследования почвы с целью осуществления контроля за ее агрохимическими свойствами и выявлению необходимости внесения удобрений для получения урожая винограда, расположенного на данном земельном участке и принадлежащего обществу "РЭНТОП-Агро-5" на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела первичной документацией, справками государственных органов, контролирующих процесс выращивания, сбора и реализации винограда (л.д. 58-147 Т.3, Т.4-Т.6).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ООО "РЭНТОП-Агро-5" связывает возникновение у него права собственности на спорный земельный участок с фактом его продажи, то есть после вступления в силу Закона о государственной регистрации; следовательно, право собственности могло возникнуть у ООО "РЭНТОП-Агро-5" только с момента государственной регистрации такого права.

Из смысла пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества может быть произведена только при условии государственной регистрации ранее возникшего права. При этом в случае необходимости государственная регистрации ранее возникшего права (права собственности, права хозяйственного ведения) и перехода права собственности осуществляется одновременно. Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества возможна только при условии оформления данного права за предыдущим титульным владельцем в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В настоящем случае заявленный ООО "РЭНТОП-Агро-5" юридический факт, являющийся основанием возникновения права собственности (приобретение имущества на торгах), имел место после вступления в силу Закона о государственной регистрации.

Однако, согласно заявлению ООО "РЭНТОП-Агро-5" оно не оспаривает законность отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на спорный объект, более того, считает такой отказ правомерным, поскольку в нарушение требований пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ в договоре купли -продажи от 20.03.2013 не содержалось надлежащего описания спорного объекта недвижимости (отсутствовал кадастровый номер, позволяющий идентифицировать спорный участок), поэтому оно избрало такой способ защиты как предъявление иска о признании права.

Апелляционный суд считает, что указанный способ защиты является правильным и единственно возможным в рассматриваемой ситуации, поскольку установить идентичность объекта, в отношении которого заявлен настоящий иск, объекту, указанному в документах, представленных на регистрацию, при условии ликвидации продавца, может только суд путем исследования представленных в дело доказательств, а не регистрирующий орган.

Данный вывод апелляционной коллегии основан на позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 20.11.2015 по делу N 306-ЭС15-7435.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит требования ООО "РЭНТОП-Агро-5" о признании права собственности на спорный земельный участок подлежащими удовлетворению.

Рассматривая заявленные ООО "ИВК" требования, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок, апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

Отвечая на вопросы апелляционного суда, представитель ООО "ИВК" пояснил, что требование об обязании УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на земельный участок основано на положениях п. 62 Постановления Пленума 10/22.

В силу указанного пункта 62 Постановления Пленума 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Из указанного пункта Постановления Пленума следует, что за регистрацией перехода права собственности вправе обратиться лишь покупатель, которому было передано владение во исполнение договора.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось представителем ООО "ИВК", что спорный земельный участок во владение к ООО "ИВК" не поступал, бездействие УФРС в государственной регистрации перехода права собственности, либо отказ в регистрации не обжаловались в судебном порядке.

В этой связи, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы УФРС по Краснодарскому краю относительно того, что законность действий (бездействия) управления не являлась предметом рассмотрения в рамках данного дела, поэтому предъявление требования об обязании совершить регистрационные действия до обращения в орган с заявлением о регистрации перехода права собственности нельзя признать правомерным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда надлежит отменить ввиду нарушения судом первой инстанции норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и принять новый судебный акт, которым признать за ООО "РЭНТОП - Агро-5" право собственности на спорный земельный участок, а в удовлетворении иска ООО "ИВК" -отказать.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 по делу N А32-5591/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ИВК" - отказать.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "РЭНТОП - Агро-5" право собственности на земельный участок площадью 280497 кв.м. (земли сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ "Старотитаровская".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко