Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 г. N 08АП-2756/16

город Омск

25 апреля 2016 г.

Дело N А46-12733/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2756/2016) департамента имущественных отношений Администрации города на решение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2016 года по делу N А46-12733/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к индивидуальному предпринимателю Меняйлову Ивану Николаевичу (ОГРН 304550725100161, ИНН 550709034238) о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от департамента имущественных отношений Администрации города - представитель Лукьянова Н.М. по доверенности от 13.08.2015 сроком действия один год;

от индивидуального предпринимателя Меняйлова Ивана Николаевича - представитель Медынский К.О. по доверенности от 12.04.2016 сроком действия три года,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Меняйлову Ивану Николаевичу (далее - ИП Меняйлов И.Н., ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N Д-О-25-10255-А, обязании освободить земельный участок общей площадью 7 998 кв.м., кадастровый номер 55:36:120305:16658, расположенный в 57 м.западнее относительно ориентира - жилого дома, имеющего почтовый адрес: г.Омск, пр.Космический, 32, привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации и передать в течение трех рабочих дней по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28 января 2016 года по делу N А46-12733/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам истца существенном нарушении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 07.10.2013 N Д-О-25-10255-А. Считает, что действия ответчика по сохранению права аренды осуществляются исключительно с целью извлечения материальной выгоды, и должны расцениваться как злоупотребление правом.

Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий постановлений по делам об административном правонарушении от 07.04.2015 N 04-02-000153-15, от 10.02.2015 N 04-02-000030-15, от 17.12.2013 N 01-01-000099-13.

С учетом позиции ответчика, представитель которого не возражал против их приобщения, указанные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалов дела.

В заседании суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель индивидуального предпринимателя просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:16658: площадь 7998 кв. м; ориентир местонахождения: примерно в 57 м на запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, пр. Космический, д. 32 (Октябрьский административный округ города Омска); вид разрешенного использования - земли общего пользования, под размещения разворотной площадки, находится в муниципальной собственности города Омска, свидетельство о государственной регистрации права от 15.04.2013 серия 55-ААN 822939.

По результатам конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка участок предоставлен департаментом имущественных отношений Администрации города Омска ИП Меняйлову И.Н. по договору аренды N Д-О-25-10255-А под размещение разворотной площадки. Срок договора аренды - на пять лет.

12.08.2015 в адрес ответчика передано предложение департамента о расторжении договора N Д-О-25-10255-А (исх-ДИО/13807 от 12.08.2015). В качестве оснований расторжения департамент указал на нарушение ответчиком условий договора в части отсутствия проектной документации с учетом технических, противопожарных, экологических, санитарных и других норм, предусмотренных действующим законодательством, проектной документации на благоустройство, схемы организации движения, согласованной с департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

В обоснование исковых требований указано, что 21.08.2015 Департаментом было проведено обследование целевого использования земельного участка (акт проверки N 330-ц от 21.08.2015), в ходе которого установлено: участок представляет собой асфальтированную площадку, в восточной и южной частях которой расположены нестационарные торговые объекты, в которых осуществляется реализация промышленных товаров и оказание услуг населению. В восточной части участка размещен нестационарный торговый объект, в котором осуществляется предоставление услуг по мойке легкового транспорта. При этом к указанному объекту не подведены коммуникации, необходимые для слива отработанной воды. Из акта следует, что на момент проверки арендатором не соблюдаются условия договора (пп.15.1., пп.15.4., пп.15.10).

Со ссылкой на нарушение ответчиком условий договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве основания для расторжения договора аренды Департамент сослался на подпункт 5 пункта 4.1 договора аренды от 16.08.2013, предоставляющий арендодателю право в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора в случае неоднократного нарушения арендатором обязательств по договору.

Как указал истец, согласно подпунктам 4 и 15 пункта 3.2 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик, экологической обстановки на арендуемом участке, а также выполнять условия конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством - под размещение разворотной площадки, а именно:

- обязательно разместить на разворотной площадке пункт питания и туалет; лицензированный пункт предрейсового и послерейсового медицинского осмотра водителей; пункт диспетчерского контроля; пункт доступа к информационным ресурсам сети "Интернет";

- организовать на территории разворотной площадки нанесение горизонтальной дорожной разметки "зебра" и установить соответствующие дорожные знаки в местах организованного передвижения пешеходов согласно проектной документации;

- соблюдать правила благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории разворотной площадки в соответствии с требованиями Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 N 45.

В соответствии пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из положений статей 450, 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

В обоснование своих возражений ответчик указал, что договорные обязательства выполняются им в полном объёме и надлежащим образом.

В частности, относительно размещения мойки без проведения коммуникаций для слива отработанной воды отметил, что данная мойка функционирует в закрытом цикле движения воды: вода на мойку является привозной, слив отработанной воды осуществляется в закрытый бак, которая по мере загрязнения откачивается специализированной машиной и увозится для слива в разрешённом месте.

В подтверждение необоснованности иных доводов Департамента ИП Меняйлов И.Н. представил в материалы дела согласованную схему благоустройства и проект разворотной площадки ООТ "Романенко"; документы, подтверждающие размещение на разворотной площадке биотуалета, наличие пунктов питания, организацию диспетчерского и медицинского пунктов, организацию работы дворника, работу по установке дорожных знаков и нанесению дорожной разметки, вывоз твердых бытовых отходов, а также организацию открытой точки подключения Wi-Fi.

В материалах дела также имеются доказательства согласования с Департаментом заключения договора субаренды с ИП Исаевым Н.С. от 20 апреля 2015 года N 07/13, договора субаренды с ИП Барышевой С.А. от 20 апреля 2015 года N 02/13 и договора субаренды с ИП Гребенщиковым О.Г. N 14/13 (письмо N исх-ДИО/1239 от 29 апреля 2014 года).

Учитывая то, что ответчик должным образом устранил нарушения, на которые ссылается Департамент, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанции считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную в исковом заявлении, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и направлены на переоценку обстоятельств дела.

Возражения ответчика против иска и представленные им доказательства по существу истцом не оспорены.

Представленные дополнительные доказательства обоснованность изложенных в обжалуемом решении выводы не опровергают. Сами по себе имевшие факты нарушения, наличие которых на момент рассмотрения дела не подтверждено, не свидетельствуют о существенности допущенных нарушений условий договора применительно к основаниям для его расторжения в судебном порядке.

Таким образом, отказав в удовлетворении требований Департамента, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2016 года по делу N А46-12733/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин Т.П. Семёнова