Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 г. N 15АП-4918/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июля 2016 г. N Ф08-4305/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

29 апреля 2016 г.

дело N А32-45054/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Мирошниченко Л.С. по доверенности от 05.02.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2016 года по делу N А32-45054/2015

по иску администрации г. Сочи

к ответчику закрытому акционерному обществу "Банк Русский Стандарт"

о признании сделки недействительной,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Банк Русский Стандарт" (далее - ответчик, общество) о признании договора аренды от 20.03.2008 N 4900004551 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-23-50/020/2008-070, о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:9 общей площадью 470 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Поярко, 5, в виде договора от 20.03.2008 N 4900004551.

Исковые требования мотивированы тем, что на данном земельном участке в нарушение условий договора о его целевом назначении (для эксплуатации здания салона-магазина обуви) расположено здание общества, используемое для размещения банка. Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении указанного договора, однако общество ответа на данное обращение не дало.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Суд первой инстанции указал, что ответчик обращался к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, однако данные изменения не были внесены по вине администрации. Истцом не представлены доказательства недействительности договора аренды, кроме того, заявленные требования направлены на нарушение прав ответчика, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку земельный участок не находится в фактическом владении истца, отсутствуют основании для удовлетворения иска в части признания обременения отсутствующим. Также суд применил по заявлению ответчика срок исковой давности.

Администрация г. Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, иск удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду, поскольку собственником земельного участка являлась Российская Федерация, в связи с чем договор является недействительным;

- нарушение прав истца заключается в том, что право собственности администрации обременено записью в ЕГРП, совершенной в отсутствие законных оснований, что ограничивает оборот указанного участка;

- суд не учел, что у истца отсутствует возможность защиты своего права путем истребования имущества из чужого незаконного владения.

В отзыве ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении него в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.03.2008 между муниципальным образованием г. Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Марис" согласно постановлению администрации г. Сочи N 143 от 11.02.2008 был заключен договора аренды N 4900004554 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:9, общей площадью 470 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поярко, 5, предоставленного для эксплуатации салона-магазина модной обуви.

В соответствии с договором от 18.11.2011 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды права арендатора по договору N 4900004554 от 11.02.2008 были переданы Самойловой Е.Г.

На основании договора N 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.02.2012 права арендатора были переданы закрытому акционерному обществу "Банк Русский Стандарт".

В результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:9, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поярко, 5, администрацией было установлено, что фактически на земельном участке расположен двухэтажный объект недвижимости, используемый под размещение банка "Русский Стандарт", что не соответствует разрешенному виду использования земельного участка.

Согласно пункту 5.2.9 договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок строго в соответствии с его целевым назначением и в целях предусмотренных пунктом 1.1, а так же согласно пункту 4.1.1 в случае использования участка в целях, не предусмотренных договором, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

В связи с этим, в адрес ЗАО "Банк Русский Стандарт" департаментом имущественных отношений администрации города Сочи была направлена претензия N 27452/02-05-16 от 18.11.2014 о необходимости устранения нарушений условий договора аренды в 15-ти дневный срок.

05.12.2014 была направлена претензия N 28985/02-05-16 о явке арендатора в департамент в 15-ти дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Однако, ответов на обращения истца от общества не поступило, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статья 166 Гражданского кодекса (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной (ничтожной) сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Из материалов дела видно, что по оспариваемому договору обществу предоставлен в аренду земельный участок из состава (категории) земель населенных пунктов с разрешенным использованием "эксплуатация здания салона-магазина модной обуви".

Истец полагает, что использование ответчиком двухэтажного здания на спорном земельном участке для размещения банка нарушает установленный вид разрешенного использования, что, в свою очередь, свидетельствует о недействительности указанной сделки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ЗАО "Банк Русский Стандарт" является собственником объекта недвижимого имущества: салон-магазин модной обуви, назначение: производственное, площадью 682 кв.м., литер: А, этажность: 2, подземный этаж: цок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поярко, 5, согласно договору купли-продажи от 16.12.2011 и свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АК N 604442.

Из акта осмотра земельного участка следует, что фактически на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект, используемый ответчиком под размещение офисных помещений банка. Данный факт ответчиком не оспаривается.

В силу положений статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.

Градостроительные регламенты обязательны для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом, в силу нормы абзаца 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования земельных участков выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

На территории года Сочи решением Городского Собрания города Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, в которых произведено зонирование территории города и установлены соответствующие регламенты.

Согласно Правилам землепользования спорный земельный участок находится в градостроительной зоне "ОД-1" - общественно деловые зоны, предназначенные для многофункциональной общественно-деловой застройки для цели развития существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для размещения общественно-деловых объектов с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки, а также необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (пункт 8.2 главы 8 чачти II Правил землепользования). Градостроительный регламент Правил землепользования для данной зоны предусматривает размещение банков в качестве основного вида разрешенного использования, то есть разрешенного автоматически "по праву", при условии соблюдения требований технических регламентов безопасности.

Согласно подпункту 6 пункта 4.1 главы 4 части I Правил землепользования обладатель объекта капитального строительства и (или) земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, постоянном (бессрочном) пользования, на праве пожизненного (наследуемого) владения, аренды (в соответствии с условиями договора), с инициативой о выборе нового вида разрешенного использования объекта обращается на имя главы города Сочи. По поручению Главы города Сочи уполномоченный орган администрации проверяет возможное изменение вида разрешенного использования на его соответствие градостроительным и техническим регламентам. При отсутствии замечаний уполномоченный орган готовит муниципальный правовой акт об изменении вида разрешенного использования. При наличии замечаний уполномоченным органом инициатору выбора направляется мотивированное заключение.

23 декабря 2014 года ответчик обращался к главе города Сочи с просьбой об изменении вида разрешенного использования земельного участка с установленного и документально-учтенного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования на фактически используемый банком - "для осуществления банковской деятельности". Указанное письменное обращение Банка (N РС-Ро32/166 от 23.12.2014) было доставлено адресату, что подтверждается оттиском штампа соответствующего подразделения администрации г. Сочи от 23.12.2014, однако, данное заявление Банка администрацией не рассмотрено.

Таким образом, ответчик выполнил условия договора аренды и предпринял меры, необходимые для изменения предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка на выбранный им другой основной вид разрешенного использования земельного участка, с целью соблюдения действующего законодательства о государственном учете характеристик вида разрешенного использования земельных участков, которые должны соответствовать фактическому виду их использования землепользователями.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность признавать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой по мотивам использования земельного участка с нарушением вида разрешенного использования.

Указанные нарушения могут повлечь расторжение договора аренды при условии доказанности истцом существенного характера нарушения условий сделки, однако данные обстоятельства подлежат установлению в рамках самостоятельного спора о расторжении договора аренды, данное требование в настоящем процессе администрацией не заявлялось.

Между тем, апелляционный суд обращает внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204023:0009 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения.

Изложенное означает, что в силу законодательства, действовавшего на дату подписания сторонами договора аренды, земельный участок относился к федеральной собственности, в связи с нахождением его в границах курорта федерального значения (статья 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", статьи 95, 96 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 6 пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 данного Кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

На момент заключения договора от 20.03.2008 муниципальное образование город-курорт Сочи не обладало полномочиями на передачу в аренду земельного участка, относящегося к федеральной собственности. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды N 490004551 (статья 168 Гражданского кодекса).

Однако обществом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности.

В силу положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего в прежней редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится следующее разъяснение. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Оспариваемый истцом договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900004551 подписан контрагентами 25.07.2008, о чем Управлением Росреестра по КК 25.07.2008 в ЕГРП сделана запись регистрации N 23-23-50/020/2008-070.

К исполнению оспариваемого администрацией договора аренды стороны данной сделки фактически приступили 20.03.2008, что прямо подтверждается пунктом 1.2 договора аренды.

Иск о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой администрацией предъявлен в арбитражный суд 08.12.2015, то есть с пропуском максимального трехлетнего срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды земельного участка N 4900004551 от 20.03.2008 ничтожной (недействительной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи N 23-23-50/020/2008-070 в связи с пропуском администрацией срока исковой давности.

Кроме того, истцом было заявлено требование о признании отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:9, общей площадью 470 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поярко, д. 5, в виде договора от 20.03.2008 N 4900004551.

В обоснование требования о признании отсутствующим права аренды общества в отношении спорного земельного участка администрация указала на то, что государственной регистрацией договора аренды нарушаются интересы муниципального образования как собственника этого участка.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Изложенная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пункте 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обеспечивающее не только устранение недостоверной записи из ЕГРП, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

С учетом приведенных норм права и изложенных разъяснений суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что избранный истцом способ защиты (признание отсутствующим зарегистрированного за обществом права аренды) не способен привести к восстановлению прав муниципального образования в отношении спорного недвижимого имущества.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции и подтверждают материалы дела, на спорном участке расположен легальный объект ответчика - двухэтажное капитальное нежилое здание. С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок находился (и продолжает оставаться) в фактическом владении общества.

Поскольку муниципальное образование (администрация) не владеет земельным участком, заявленное истцом требование не имеет негаторной правовой природы. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специальных исков (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения). При изложенных обстоятельствах, удовлетворение требования о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим не способно восстановить полноту прав публичного собственника на спорное недвижимое имущество.

Изложенная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 по делу N А32-41697/2014.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2016 года по делу N А32-45054/2015 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина