Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2016 г. N 12АП-2228/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 9 сентября 2016 г. N Ф06-11991/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Саратов

04 мая 2016 г.

Дело N А12-48002/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "28" апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "04" мая 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автоград" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 января 2016 года по делу N А12-48002/2015, (судья А.А. Муравьев)

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540

к обществу с ограниченной ответственностью "Автоград", ОГРН 10234003429961, ИНН 3444075148,

о взыскании 4 415 125 рублей 06 копейки задолженности, пени в размере 548 336 рублей 13 копеек,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Автоград" - действующий Кузьмичев А.Б., по доверенности от 04 мая 2015 года,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автоград" (далее ООО "Автоград", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 8182 от 05.08.2008 по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.09.2015 в размере 4 415 125 руб. 06 коп. и пени за период с 11.01.2014 по 01.09.2015 в размере 548 336 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 января 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 4 453 967 руб. 01 коп.: из которых 4 399 967 руб. 01 коп. задолженность по договору аренды земельного участка N 8182 от 05.08.2008 и пени в размере 54 000 руб. В остальной части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 42 908 руб.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Автоград" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 января 2016 года и принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела истец извещен надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Заслушав представителя общества с ограниченной ответственностью "Автоград", проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 05 августа 2008 года между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Авто-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8182, на основании которого ответчик использует земельный участок, площадью 27.941 кв.м, кадастровый номер 34:34:040021:46 (ранее кадастровый номер 34:34:040021:25), расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, ул. имени Михаила Балонина, 9, для строительства капитального объекта - многофункционального центра.

Договор был заключён сроком на 3 года, то есть более одного года и подлежал обязательной государственной регистрации. Как следует из материалов дела, договор N 8182 от 05.08.2008 аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Изменением от 20.09.2011 и дополнительным соглашением N 1 от 03.09.2012 срок аренды продлевался до 01.09.2015.

Вышеперечисленные документы подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

31 августа 2015 года данный договор расторгнут.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области", постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области" арендодателем по Договору является Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

В связи с чем, права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли от администрации Волгограда к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в полном объеме.

Согласно пунктам 2.6, 2.7 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая уплачивается ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 месячной арендной платы за каждый день пользования участком.

Пунктом 2.11 Договора (в редакции дополнительного соглашения N 1) предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за Участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты). При этом Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной оплаты за соответствующий период.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2013 по делу А12-24249/2013 кадастровая стоимость участка установлена в размере 123 152 752 рубля.

С 01.01.2015 годовой размер составляет 2 728 449 рублей. 22 копейки.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы, явилось для комитета основанием обращения в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

При этом арендодатель, исходя из положений пунктов 2.1.1 и 2.1.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, в расчёте задолженности применил повышающий коэффициент 2, в виду отсутствия на арендуемом участке введённых в эксплуатацию объектов недвижимости.

Арбитражный суд Саратовской области, придя к выводу, что правовых оснований для неприменения коэффициента, введенного постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п нет, произведя собственный расчёт задолженности за период с 01.01.2014 по 31.08.2015, удовлетворил заявленный исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 4 399 967 рублей 01 копейку задолженности по договору аренды земельного участка от 05.08.2008 N 8182 и пени в размере 54 000 рублей.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее по тексту - постановление N 469-п),

Данным постановлением установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен ответчику для строительства капитального объекта - многофункционального центра.

При расчете арендной платы, истец исходя из положений пунктов 2.1.1 и 2.1.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, применил повышающий коэффициент 2, в связи, с чем задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.09.2015 составила 4 415 125 рублей 06 копеек.

Суд первой инстанции, соглашаясь с расчетом истца в части применения повышающего коэффициента 2, пришёл к выводу, что ответчиком нарушены требования по своевременному строительству запланированного объекта недвижимости на арендуемом участке.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2014 по делу А12-11152/2014, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 30.10.2014, признан незаконным расчет арендной платы от 21.01.2014 за земельный участок по рассматриваемому договору аренды, поскольку был незаконно применен штрафной коэффициент 2.

В соответствии с Постановлением администрации Волгограда N 451 от 06.04.2015 "Об утверждении проекта планировки территории", утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. им. Пархоменко, ул. Хиросимы, ул. Коммунистической, ул. Голубинской в Центральном районе г. Волгограда.

В результате утверждения проекта планировки, вступила в законную силу градостроительная документация по планировке территории (Проект планировки) и принятия указанного акта в соответствии с которой ООО "Автоград" был лишен возможности реализации права возведения на принадлежащем ему участке объекта капитального строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.08.2015 по делу А12-20875/2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015, в удовлетворении требования ООО "Автоград" о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 06.04.2015 N 451 "Об утверждении проекта планировки территории" отказано.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2015 по делу А12-41648/2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2016 года, в удовлетворении требования ООО "Автоград" о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 29.05.2015 N 773 "О резервировании земельных участков (учетные N4-0-259, 4-38-42) для муниципальных нужд в Центральном районе" отказано.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу дела. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судебная коллегия считает, что у ООО "Автоград" отсутствовала правовая возможность завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства

Кроме того, доказательствами невозможности использования ответчиком спорного земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду - для строительства монофункционального комплекса являются копии документов, подтверждающие установление с 18.09.2013 запрета проектирования и строительства на части спорного земельного участка ввиду установления на его территории зоны охраны объекта культурного наследия, а именно: Приказ Министерства культуры Волгоградской области от 10.09.2013 N 01-20/289, письмо КГА администрации Волгограда от 10.10.2013 N ар15429-13, письмо КГА администрации Волгограда от 28.10.2013 N ар16382-13 с распоряжением КГА от 25.10.2013 N 519-осн.

Положениями пункта 6 статьи 13 АПК РФ установлено, что, в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм, рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Апелляционный суд считает, что строительство на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а изначальным существенным затруднением в его целевом использовании, выразившимся в нахождении земельного участка на территории, на которой запрещено строительство монофункционального комплекса.

Принимая во внимание данные обстоятельства, судебная коллегия пришла к выводу, что у комитета отсутствовали правовые основания применения коэффициента 2 при расчёте задолженности по арендной плате.

В связи, с чем является неправомерным вывод суда первой инстанции об обоснованном двукратном увеличении арендной платы, в виду не наступления срока завершения строительства.

Выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции в чатси.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 января 2016 года по делу N А12-48002/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 4 453 967 рублей 01 копейки, из которых 4 399 967 рублей 01 копейка задолженность по договору аренды земельного участка от 05.08.2008 N 8182, 54 000 рублей пени и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 42 908 рублей отменить.

Принять по делу в данной части новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженность по договору аренды земельного участка от 05.08.2008 N 8182 в сумме 394 741 рубль 54 копейки, пени в сумме 15 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автоград" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 3 825 рублей 36 копейки.

В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автоград" судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 760 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин