Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2016 г. N 16АП-3203/15

г. Ессентуки

13 мая 2016 г.

Дело N А61-4707/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.06.2015 по делу N А61-4707/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН 1061514001570) к администрации местного самоуправления Ирафского района Республики Северная Осетия-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра картографии" в лице филиала по Республики Северная Осетия-Алания о признании постановления N 303 от 03.12.2010 и действий по его изданию незаконными, о признании незаконными действий по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:0001 общей площадью 2260,76 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, с.Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II и обязании внести сведения о земельном участке с кадастровым номером 15:04:020000:0001 в данные государственного земельного кадастра и ходатайство закрытого акционерного общества "Союз-Агро" (ОГРН 1031500631216) о привлечении его к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Скодтаева А.К., Малкарова М.Х., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Аврора": Карданова С.С. (директор), Дьякова Р.Н. - представителя по доверенности от 21.03.2016; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Аврора" обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением, требования которого уточнены в ходе судебного разбирательства, к администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания и просило признать недействительным Постановление АМС Ирафского района от 03.12.2010 N 303, признать не законным действия по его изданию; признать незаконными и необоснованными действия главы АМС Ирафского района по направлению письма от 10.03.2013 N 213 и постановления от 03.12.2013 N 303 в земельную кадастровую палату Ирафского района РСО-Алания, по передаче заявления о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001. Делу присвоен номер N А61-4707/2014.

ООО "Аврора" также обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания, АМС Ирафского района о признании не законными действий, выразившихся в снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001, общей площадью 2 260,76 га, расположенного по адресу: РСО-Алания Ирафский район, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II и обязании внести сведения о земельном участке с кадастровым номером 15:04:0200:00001 в данные государственного земельного кадастра. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управления Росреестра по РСО-Алания. Делу присвоен номер N А61-4572/2014.

На основании определения Арбитражного суда РСО-Алания от 27.03.2015 в соответствии с п. 2 ст. 130 АПК РФ дело N А61-4707/2014 и дело N А61-4572/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А61-4707/2014.

Решением суда от 17.06.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Аврора" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Скодтаев А.К. и администрация направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО "Аврора" просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, выслушав представителей общества и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Постановлением главы местного самоуправления Ирафского района от 10.11.1998 N 149 зарегистрирован сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз им. Ленина (далее - Колхоз им. Ленина, т. 3 л. д. 96).

Колхозу им. Ленина Государственным актом на право пользования землей A-I N 930509 комитетом Ирафского районного (городского) Совета депутатов трудящихся в бессрочное и бесплатное пользование закреплено 3 277,01 га.земли для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в плане землепользования (т. 3 л. д. 97-100).

Распоряжением от 29.06.2006 N 369 Министерство имущественных отношений РСО-Алания переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставленного Колхозу им. Ленина на право аренды сроком на 49 лет на земельный участок, расположенный в Ирафском районе, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II, общей площадью 2 260,76 га., в том числе пашня - 1 896,9 га, сенокосы - 164,45 га, пастбища - 63,89 га.

Пунктом 2 указанного распоряжения Колхоз им. Ленина обязывался установить на местности границы земельного участка и поставить его на государственный кадастровый учет. Данные обстоятельства подтверждаются решением от 29.01.2013 по делу N А61-148/11.

На основании указанного распоряжения между Министерством имущественных отношений РСО-Алания и Колхозом им. Ленина 29.06.2006 заключен договор аренды N 210А/3 Земельного участка, являющегося единого землепользования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:04:020000:0001, расположенного по адресу указанному в распоряжении от 29.06.2006 N 369 (далее - земельный участок), со сроком действия договора с 01.07.2006 по 01.07.2055. По акту приема-передачи земельный участок передан Минимуществом РСО-Алания Колхозу им. Ленина. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 31.01.2007, запись регистрации N 15-15-04/012/2007. Данные обстоятельства подтверждаются решением от 29.01.2013 по делу N А61-148/11.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 25.07.2006 N 2/06-43 за Колхозом им. Ленина закреплялся земельный участок площадью 2 260,76 га, с кадастровым номером 15:04:0200:00001, являющийся единым землепользованием, включающим в себя земельные участки кадастровыми номерами 15:04:020101:5, 15:04:020102:7, 15:04:020102:8, 15:04:020201:24 (т. 3 л. д. 73-78).

Между Колхозом им. Ленина и ООО "Аврора" заключен договора субаренды земельного участка от 02.04.2007 N 1, который зарегистрирован в установленном законе порядке 05.04.2007 запись о регистрации N 15-14-04/012/2007-056. Данное обстоятельство установлено решением от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 11.02.2010 по делу N А61-405/09 Колхоз им. Ленина признан не состоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Цегоев С. Б.

Конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества Колхоза им. Ленина: навеса автотранспорта, расположенного по адрес: РСО-Алания, с. Чикола, ул. Будтуева 202, площадью 530,7 кв. м., жилого дома бригады N 1, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, 3 км. юго-восточнее с. Чикола, площадью 94,5 кв. м., здания правления, расположенного по адресу Ирафский район, с. Чикола, ул. А.Макоева 33, площадью 300,6 кв.м., сада колхозного, расположенного по адресу: Ирафский район, с. Чикола, площадью 7 га, права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:02 00 00:0001, общей площадью 2 296,76 га, расположенного по адресу РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м восточнее, юго-восточнее тригопунктаДзагепбарс-II.

Согласно Протоколу от 31.08.2010 об определении победителя в открытых торгах по продаже имущества должника Колхоза им. Ленина победителем торгов признано ООО "Аврора" (т. 1 л. д. 20).

Между Колхозом им. Ленина и ООО "Аврора" заключен договор купли-продажи имущества от 31.08.2010 N 1, в том числе и права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:020000:00001 общей площадью 2 296,76 га., расположенного в Ирафском районе, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопунктаДзагепбарс-II. Имущество передано ООО "Аврора" по акту приема передачи от 23.09.2010 N 1 (т.1 л. д. 16-19). Договор купли-продажи от 31.08.2010 N 1 не прошел государственную регистрацию.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.10.2010 по делу N А61-405/09 конкурсное производство Колхоза им. Ленина завершено (т. 1 стр. 66-70).

Не согласившись с проведением торгов, АМС Ирафского района обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к конкурсному управляющему, ООО "Аврора" и просило признать недействительными (ничтожными) протокол от 31.08.2010, договор купли-продажи от 31.08.2010 N 1, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. К участию в деле привлечены третьи лица, заявляющие аналогичные самостоятельные требования: Туккаева О. О., Цавкаева М. А., Дарчиева Р. С., а так же третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Минимущество РСО-Алания и ФГБУ "ФКП Кадастровая палата" в лице филиал по РСО-Алания.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011, вступившим в законную силу, принят отказ от исков от АМС Ирафского район, Туккаева О.О., Цавкаева М.А., арбитражный суд отказал Даричеву С.С. в удовлетворении заваленных требований.

ООО "Аврора" обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к АМС Ирафского района, Министерству государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания о признании права собственности на имущество в том числе и права долгосрочной аренды на земельный участок. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 31.10.2013 по делу N А61-52/2011, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ мотивирован пунктами 61, 62 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, поскольку обращение в суд покупателя до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи не предусматривается, а обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, возникшего из договора с организацией, признанной банкротом, суд посчитал не допустимым в силу ст. 10 ГК РФ.

Постановлением АМС Ирафского района от 03.05.2011 N 118 на основании Распоряжения Минимущества РСО-Алания от 01.04.2011 N 54, согласно которому отменено Распоряжение Минимущества РСО-Алания от 29.06.2006 "О переоформлении прав на земельный участок СПК Колхоза им. Ленина Ирафского района", передало в районный фонд перераспределения земельный участок площадью 2 095 га. (т. 2 л. д. 6).

Протестом от 16.05.2044 N 7-17/2011 Прокуратура Ирафского района отменила постановление АМС Ирафского района от 03.05.2011 N 118 в связи с ликвидацией Колхоза им. Ленина, а так же отсутствием оснований, предусмотренных ст. 80 Земельного кодекса РФ (т. 2 л. д. 9-10).

АМС Ирафского района Постановлением от 25.05.2011 N 135 отменила Постановление от 03.05.2011 N 118 (т. 2 л. д. 7).

03 марта 2014 года АМС Ирафского района заключила с ООО "Аврора" договор аренды N 1 земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001, площадью 2 260,70 га.расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопунктаДзагепбарс-II.

20 ноября 2014 года ООО "Аврора" обратилось в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 03.03.2014 N 1. Письмом от 03.12.2014 N 04/168/2014-221 Управление отказало ООО "Аврора" в регистрации договора аренды ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 снят с кадастрового учета, сведения о нем отсутствуют в ГКН (т. 1 л. д. 8-9).

Основанием для снятия земельного участка с кадастрового учета послужило постановления АМС Ирафского района от 03.12.2010 N 303, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 передан в районный фонд перераспределения земель (т. 2 л. д. 8).

Письмом от 17.12.2014 N 2438 "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания" сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 расформирован и образованы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 на основании письма АМС Ирафского района от 10.03.2013 N 213 (т. 1 л. д. 84).

На основании постановления АМС Ирафского района от 14.11.2014 N 376 с главой КФХ Скодтаевым А. К. заключены договоры аренды: N 105 от 18.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 15:04:0020201:24,N 106 от 18.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 15:04:0020102:8. Договоры зарегистрированы в ЕГРП 12.12.2014 (т. 3 л. д. 10-25).

На основании постановления АМС Ирафского района от 14.11.2014 N 375 с главой КФХ Малкаровым М. Х. заключен договор аренды N 108 от 18.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 15:04:0020201:5. Договор не зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л. д. 87-94).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, пришел к выводам: поскольку право аренды не было зарегистрировано в ЕГРП на момент издания постановления от 03.12.2010 N 303, то постановление издано правомерно и земельный участок подлежал снятию с учета на основании 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; решением Арбитражного суда РСО-А от 31.10.2013 по делу N А61-52/11 ООО "Аврора" отказано в признании права долгосрочной аренды; ООО "Аврора" не доказало нарушения своих прав; о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 ООО "Аврора" стало известно из дел N А61-148/11 и N А61-52/11 в связи, с чем обществом пропущен срок на обжалование, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

В пункте 6 указанного Постановления разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание постановление АМС Ирафского района от 03.12.2010 N 303 недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) АМС Ирафского района, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые постановление и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы ООО "Аврора".

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды от 29.06.2006 N 210А/З заключенный между Минимуществом РСО-Алания и Колхозом им. Ленина зарегистрирован в установленном порядке 31.01.2007 запись регистрации N 15-15-04/012/2007. Данные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда РСО-Алания от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011, имеющие преюдициальное значения для настоящего дела на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ (т. 1 л. д. 47-60).

Таким образом, у Колхоза им. Ленина возникло право аренды на спорный земельный участок.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу статьи 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции N 43 от 22.07.2010) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Минимущество РСО-Алания, привлеченное к участию в деле N А61-148/2011 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не заявляло о том, конкурсный управляющий не уведомил Минимущество РСО-Алания о проведении торгов по реализации имущества Колхоза им. Ленина, в том числе и долгосрочного права аренды.

Следовательно, долгосрочное право аренды Кохоза им. Ленина правомочно реализовано конкурсным управляющим на основании договора купли-продажи от 31.08.2010 победителю торгов ООО "Аврора", определенному на основании протокола от 31.08.2010. Платежным поручением от 17.09.2010 N 79 ООО "Аврора" оплатило приобретение имущества, в том числе и права долгосрочной аренды по договору от 31.08.2010 N 1 (т. 2 л. д. 149).

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перенаем (замена арендатора в обязательстве по договору аренды) совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 г. N 5536/01).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п. 1.1. договора купли-продажи имущества от 31.08.2010 N 1 указаны данные позволяющие определенно установить подлежащий передачи земельный участок: кадастровый номер 15:04:02 00 00:0001, площадь 2 260,76 га, место расположения: РСО-Алания, Ирафский район, с. Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II. Право долгосрочной аренды передано по акту приема-передачи от 23.09.2010 N 1.

Таким образом, заключенный между Колхозом им. Ленина и ООО "Аврора" договор купли-продажи от 31.08.2010 N 1 соответствует по форме основной сделке - договору аренды от 29.06.2006 N 210А/З, зарегистрированному в ЕГРП, в связи с чем у ООО "Аврора" возникло право аренды на спорный земельный участок.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

ООО "Аврора" исполняет принятые на себя арендные обязательства по договору аренды от 29.06.2006 N 210А/З, фактически владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 15:04:0200:00001 в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования, что подтверждается справкой от 08.04.2015 N 10-16/462 предоставленной Минсельхозпрод РСО-Алания (т. 3 л. д. 33).Платежными поручениями от 24.09.2012 N 274, от 25.12.2012 N 1, N 5 от 29.04.2014 (т. 2 л. д. 149, 154, 156, 158) ООО "Аврора" оплачивало арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент принятия постановления от 03.12.2010 N 303) фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: при добровольном отказе от земельного участка; если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих наступление указанных обстоятельств. Кроме того, АМС Ирафского района было известно о фактическом владении земельным участком с кадастровым номером 15:04:0200:00001 ООО "Аврора", что следует из письма АМС Ирафского района от 08.11.2013 N 1228 согласно которому направлялся расчет арендной платы за спорный земельный участок за период с 2011 по 2013 года (т. 3 л. д. 44-45).

Поскольку у ООО "Аврора" возникло право аренды на земельный участком с кадастровым номером 15:04:0200:00001,издание АМС Ирафского района постановления от 03.12.2010 N 303, действия АМС Ирафского района по направлению письма от 10.03.2013 N 213, постановления от 03.12.2013 N 303 и заявления о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 в земельную кадастровую палату Ирафского района РСО-Алания, нарушают права и законные интересы ООО "Аврора" и не соответствуют положениям п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета (ч. 1 ст. 23 Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - далее Закон N 221-ФЗ).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Закона N 221-ФЗ).

В статье 25 Закона о кадастре (часть 1) предусмотрено, что внесенные в кадастр сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 данного Закона. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из кадастра (ч. 5 ст. 24 Закона N 221-ФЗ).

Согласно ч. 1 и 3 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Закона (01.03.2008) или в переходный период его применения (до 01.01.2013) с учетом определенных статьей 43 названного Закона особенностей, признается юридически действительным. Такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 Закона о кадастре особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости (ч. 2 ст. 25 Закона о кадастре).

В соответствии с частью 6 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 данного Закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Положениями статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определено, что земельные участки образуются, в том числе при разделе участков, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17.05.2008), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование "единое землепользование", а входящим в его состав земельным участкам - "обособленные" или "условные" земельные участки. При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав (п. 1 письма Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 N 266-ИМ/Д23 "О многоконтурных земельных участках").

Земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 поставлен на кадастровый учет 25.07.2006, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 21.11.2014 N 15/201/2014-125009 (т. 1, л. д. 10) на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 18.07.2006 (т. 3, л. д. 95). В состав земельного участка КН 15:04:0200:00001 входили земельные участки с кадастровыми номерами: 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24.

Таким образом, земельные участки КН 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 являются составной частью земельного участка КН 15:04:0200:00001, который был образован в соответствии с действующим законодательством в период его формирования и является единым землепользованием.

Согласно п. 4 ст. 11.2. Земельного кодекса РФ (ред. от 28.12.2013) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6 ст. 11.2. Земельного кодекса РФ ред. от 28.12.2013).

Поскольку у ООО "Аврора" возникло право аренды на земельный участок КН 15:04:0200:00001 и на входящие в его состав земельные участки КН 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24, то у ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии" не могло снять с кадастрового учета земельный участок КН 15:04:0200:00001 и осуществить образование самостоятельных земельных участков КН 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 без согласия ООО "Аврора".

Внесенные в кадастр недвижимости сведения о земельных участках КН 15:04:0200:00001 и КН 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24не являются временными. Действующее законодательство не допускает возможности произвольного снятия земельных участков с государственного кадастрового учета, оспариваемые действия кадастровой палаты нарушают права и законные интересы ООО "Аврора" и не соответствуют Закону N 221-ФЗ, а так же Земельному кодексу РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 подлежал снятию с учета на основании ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку право аренды не было зарегистрировано в течении двух лет со дня постановки его на государственный кадастровый учет, опровергается материалами дела. Основаниям для снятия с кадастрового учета послужило не отсутствие права аренды, а издание АМС Ирафского района постановление от 03.12.2010 и направление его вместе с письмом, и заявлением о снятии земельного участка с кадастрового учета.

Довод суда первой инстанции о том, что решением Арбитражного суда РСО-А от 31.10.2013 по делу N А61-52/11 ООО "Аврора" отказано в признании права долгосрочной аренды подлежит отклонению.

В указанном деле Арбитражный суд отказал в признании права в том числе и долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 на основании пунктов 61, 62 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, поскольку обращение в суд покупателя до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи не предусматривается, а обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на имущество возникшего из договора с организацией признанной банкротом суд посчитал не допустимым в силу ст. 10 ГК РФ.

Также не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, ООО "Аврора" стало известно о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:04:0200:00001 из дел N А61-148/11 и N А61-52/11 в связи с чем обществом пропущен срок на обжалование, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Как следует из решения от 31.10.2013 по делу N А61-52/2011, ООО "Аврора" обратилось к АМС Ирафского района и Министерству государственного имущества и земельных отношений о признании права долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 15:04:02:00000001. Из решения от 31.10.2013 по делу N А61-52/2011 не следует, что земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 снят с кадастрового учета и образованы самостоятельные земельные участки.

Согласно решению Арбитражного суда от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011 АМС Ирафского района истребовало из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером 15:04:000 000:45 общей площадью 1 947,52 га. (ранее кадастровый номер 15:04:02 00 00:0001, площадью 2 2260,76 га.).Из решения суда от 29.01.2013 по делу N А61-148/2011 не следует выводов о том, что земельный участок снят с кадастрового учета и образованы 4 самостоятельных земельных участка, а так же нет сведений об издании постановления от 03.12.2010 N 303.

Согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

ООО "Аврора" узнало о снятии с учета земельного участка из сообщения об отказе "Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания" от 03.12.2014 N 04/168/2014-221.

Из письма от 17.12.2014 N 2438 "Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания", ООО "Аврора" стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером 15:04:0200:00001 расформирован и образованы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 15:04:0020101:5, 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 на основании письма АМС Ирафского района от 10.03.2013 N 213 (т. 1 л. д. 84).

С заявлениями, рассматриваемыми в настоящем деле, ООО "Аврора" обратилось 16.12.2014 и 26.12.2014 года.

Таким образом, ООО "Аврора" не пропущен трехмесячный срок, установленный для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд первой инстанции установил, что постановлением Главы местного самоуправления Ирафского района N 376 от 14.11.2014 земельные участки с КН 15:04:0020102:7, 15:04:0020102:8, 15:04:0020201:24 предоставлены главе КФХ Скодтаеву А.К., заключены договоры аренды N 105 от 18.11.2014 (зарегистрирован в ЕГРП N 15-15-04/168/2014-253 от 12.12.2014), N106 от 18.11.2014 (зарегистрирован в ЕГРП N 15-15-04/168/2014-254 от 12.11.2014).

Постановлением Главы Ирафского района N 375 от 14.11.2014 земельный участок с КН 15:04:0020101:5 предоставлен главе КФХ Малкарову М.Х.

При этом согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в случае наличия спора о праве, он может быть решен путем предъявления самостоятельного иска.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Требование о признании незаконными и необоснованными действия главы АМС Ирафского района по направлению письма от 10.03.2013 N 213 и постановления от 03.12.2013 N 303 в земельную кадастровую палату Ирафского района РСО-Алания, не подлежат удовлетворению, поскольку заявитель не доказал каким образом данными действиями были нарушены его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

Признать недействительным постановление АМС Ирафского района от 03.12.2010 N 303.

Признать незаконными действия государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра картографии" в лице филиала по Республики Северная Осетия-Алания, выразившихся в снятии с кадастрового учета земельного участка с КН 15:04:020000:0001, общей площадью 2260,76 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с.Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II.

Обязать государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра картографии" в лице филиала по Республики Северная Осетия-Алания внести сведения о земельном участке КН 15:04:020000:0001 общей площадью 2260,76 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, с.Чикола, в 300 м. восточнее, юго-восточнее тригопункта Дзагепбарс-II в данные государственного земельного кадастра.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.06.2015 по делу N А61-4707/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с АМС Ирафского района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аврора" 2 000 рублей государственной пошлины по иску и 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра картографии" в лице филиала по Республики Северная Осетия-Алания в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аврора" 2 000 рублей государственной пошлины по иску и 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

З.А. Бейтуганов Е.Г. Сомов