Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2016 г. N 20АП-217/16

г. Тула

13 мая 2016 г.

Дело N А54-775/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.05.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Заикиной Н.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии представителя заявителя - открытого акционерного общества "Рязанский городской пищекомбинат" (г. Рязань, ОГРН 1026201263109, ИНН 6231006794) - Кана Г.Н. (доверенность от 28.01.2016 N 1), ответчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) - Шейкиной Ю.В. (доверенность от 11.01.2016 N 05/3-15-2), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2015 по делу N А54-775/2015 (судья Мегедь И.Ю.), установил следующее.

Открытое акционерное общество "Рязанский городской пищекомбинат" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее по тексту - ответчик) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенного в письме от 06.02.20115 N 02/4-13-698-Исх, и о возложении на управление обязанности устранить нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно принять решение о возмездном отчуждении арендуемой ОАО "Рязанский горпищекомбинат части нежилого помещения Н5 лит.А: подвал - поз.1 (4,5 кв. м), 1а (12,5 кв. м), 2 (3,2 кв. м), 3 (27,8 кв. м), 4 (34,4 кв. м), 5 (7,5 кв. м), 6 (94,7 кв. м) общей площадью 184,6 кв. м на поэтажном плане подвала от 14.12.2007; 1 этаж - поз. 1 (31,5 кв. м), 2 (44,3 кв. м), 3 (19,5 кв. м), 4 (7,4 кв. м), 5 (12,8 кв. м), 6 (9,4 кв. м), 7 (9,3 кв. м), 8 (7,9 кв. м), 9 (4,5 кв. м), 10 (3,0 кв. м), 11 (3,2 кв. м), 12 (16,7 кв. м), 13 (5,3 кв. м), 14 (2,9 кв. м), 15 (2,5 кв. м), 16 (2,2 кв. м), 17 (37,7 кв. м), 18 (40,6 кв. м), 19 (51,1 кв. м), 20 (50,5 кв. м), 21 (12,5 кв. м), 22 (8 кв. м), 23 (0,9 кв. м), 24 (15,8 кв. м), 25 (5,4 кв. м) общей площадью 404,9 кв. м на поэтажном плане 1-го этажа от 14.12.2007; 2 этаж - поз. 1 (6 кв. м), 2 (9,8 кв. м), 3 (5 кв. м), 4 (5,4 кв. м), 5 (9,5 кв. м), 7 (10,6 кв. м), 8 (100,4 кв. м), 9 (103,8 кв. м), 10 (27,2 кв. м), 11 (44 кв. м) общей площадью 321,7 кв. м на поэтажном плане 2-го этажа от 14.12.2007, а всего площадью 911, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 52, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обеспечив проведение оценки рыночной стоимости (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2015 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа обществу в реализации права на приобретение спорного нежилого помещения.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что в отношении нежилого помещения общей площадью 911,2 кв. м, решение об отказе в реализации управлением не принималось. Ссылается на отсутствие оснований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества ввиду прекращения договора аренды от 01.03.2005 N 0581205.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Рязанский городской пищекомбинат", опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ОАО "Рязанский горпищекомбинат" является арендатором недвижимого имущества - части нежилого помещения Н4 и части нежилого помещения Н5, общей площадью 933,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 52, для размещения магазина с кафетерием, на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205.

ОАО "Рязанский горпищекомбинат" 29.01.2015 обратилось в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Письмом от 06.02.2015 исх. N 02/4-13-698-Исх Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани отказало ОАО "Рязанский горпищекомбинат" в реализации преимущественного права на приобретение помещения, мотивировав свой отказ тем, что не допускается заключение договора купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении части помещения.

Не согласившись с отказом Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого помещения, содержащимся в письме от 06.02.2015 исх. N 02/4-13-698-Исх, ОАО "Рязанский горпищекомбинат" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Вывод суда об удовлетворении заявленных требований судебная коллегия считает правильным исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Субъектом получения указанной преференции - преимущественного права выкупа помещения являются хозяйствующие субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами испрашиваемого к приватизации имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании у заявителя непрерывно более двух лет в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205.

Задолженность по арендной плате по договору аренды отсутствует.

Доказательств включения испрашиваемого помещения в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, управлением не представлено.

Основанием для отказа в реализации обществу преимущественного права на выкуп указанного помещения послужил вывод управления о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении части нежилого помещения не допускается.

Между тем признавая необоснованной позицию ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При этом, как справедливо заключил суд первой инстанции, возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

С целью определения, является ли арендуемое ОАО "Рязанский горпищекомбинат" помещение обособленным и изолированным объектом недвижимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно заключениям эксперта ООО "Независимая экспертиза и оценка" N 2285-06/15-Э, N 2437-10/15-Э спорное нежилое помещение Н5 лит. А: подвал - поз.1 (4,5 кв. м), 1а (12,5 кв. м), 2 (3,2 кв. м), 3 (27,8 кв. м), 4 (34,4 кв. м), 5 (7,5 кв. м), 6 (94,7 кв. м) - общей площадью 184,6 кв. м на поэтажном плане подвала от 14.12.2007; 1 этаж - поз.1 (31,5 кв. м), 2 (44,3 кв. м), 3 (19,5 кв. м), 4 (7,4 кв. м), 5 (12,8 кв. м), 6 (9,4 кв. м), 7 (9,3 кв. м), 8 (7,9 кв. м), 9 (4,5 кв. м), 10 (3,0 кв. м), 11 (3,2 кв. м), 12 (16,7 кв. м), 13 (5,3 кв. м), 14 (2,9 кв. м), 15 (2,5 кв. м), 16 (2,2 кв. м), 17 (37,7 кв. м), 18 (40,6 кв. м), 19 (51,1 кв. м), 20 (50,5 кв. м), 21 (12,5 кв. м), 22 (8,0 кв. м), 23 (0,9 кв. м), 24 (15,8 кв. м), 25 (5,4 кв. м) - общей площадью 404,9 кв. м на поэтажном плане 1-го этажа от 14.12.2007; 2 этаж - поз. 1 (6 кв. м), 2 (9,8 кв. м), 3 (5,0 кв. м), 4 (5,4 кв. м), 5 (9,5 кв. м), 7 (10,6 кв. м), 8 (100,4 кв. м), 9 (103,8 кв. м), 10 (27,2 кв. м), 11 (44 кв. м) общей площадью 321,7 кв. м на поэтажном плане 2-го этажа от 14.12.2007, а всего площадью 911,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 52, может быть сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, и, следовательно, являться предметом купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что отказ управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в отношении указанной части нежилого помещения неправомерен.

Как верно отмечено судом первой инстанции, отсутствие обязанности управления по преобразованию помещений или внесению изменений в договор аренды недвижимого имущества не влияет на преимущественное право заявителя, на приобретение арендуемой части нежилого помещения.

Отклоняя довод ответчика о невозможности предоставления спорного помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды 15.06.2015, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данный факт не являлся основанием для отказа обществу, при том, что общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества 29.01.2015, оспариваемый отказ вынесен управлением 06.02.2015.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.

Довод апеллянта о том, что общая площадь указанных частей нежилого помещения составляет ни 911,5 кв. м, а 911,2 кв. м, является обоснованным. Вместе с тем данное обстоятельство не может служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку площади по каждой из вышеупомянутых позиций указаны правильно, допущена лишь арифметическая ошибка при их сложении.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить решение суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, судебной коллегией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2015 по делу N А54-775/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

Н.В. Заикина В.Н. Стаханова