Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. N 10АП-2723/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 августа 2016 г. N Ф05-12727/15 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

25 мая 2016 г.

Дело N А41-63224/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцева С.В.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Зачиняевой Е.Н.,

при участии в заседании:

от истца - Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс "Рублёво-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации (ИНН:0710002588, ОГРН:1020700712680): Тарасова А.М., представителя (доверенность от 02.03.2016),

от ответчика - Закрытого акционерного общества "Экопродукт" (ИНН:2323029000, ОГРН:1092323000626): Победунской Ж.А., представителя (доверенность от 01.11.2015),

от третьего лица - Управления делами Президента Российской Федерации (ИНН:7710023340, ОГРН:1027739643997): Дёминой С.А., представителя (доверенность от 12.04.2016),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс "Рублёво-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации на решение Арбитражного суда Московской области от 28 января 2016 года по делу N А41-63224/14, принятое судьей Бобковой С.Ю. по иску Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс "Рублёво-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации к Закрытому акционерному обществу "Экопродукт" о расторжении договоров аренды и истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное автономное учреждение "Оздоровительный комплекс "Рублёво-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Экопродукт" (далее - ЗАО "Экопродукт") о расторжении договоров аренды N АН-01/2010 от 27 января 2010 года, N АН-08/2011 от 13 июня 2011 года с истребованием у ответчика арендованного имущества по вышеуказанным договорам в пользу истца (том 1, л.д. 2-4).

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил расторгнуть договоры аренды N АН01/2010 от 27 января 2010 года, N АН-08/2011 от 13 июня 2011 года в связи с нецелевым использованием имущества истца, повлекшим значительное ухудшение его качественного состояния, с истребованием у ответчика арендованного имущества по вышеуказанным договорам в пользу истца (том 3, л.д. 36-38).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано (том 3, л.д. 53-55, том 4, л.д. 124-127).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01 октября 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2015 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года по делу N А41-63224/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (том 5, л.д. 69-73). При новом рассмотрении судом кассационной инстанции рекомендовано рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Управления делами Президента Российской Федерации, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, всех доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела в соответствии с заявленными исковыми требованиями, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Определением от 16 октября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление делами Президента Российской Федерации (том 5, л.д. 74).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил расторгнуть договоры аренды N АН-01/2010 от 27 января 2010 года, N АН-08/2-11 от 13 июня 2011 года, заключенные между ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" и ЗАО "Экопродукт", а также обязать ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать истцу тепличный комплекс лит. Б, Б1, Б2, тепличный комплекс лит. 3, овощехранилище лит. К, К1 к, К1, цех по переработке и засолке овощей лит. У, У1, у, здание управления лит. Ю, капустохранилище лит. Т, морковохранилище лит. Л, лукохранилище лит. Д, Д1, здание луковицехранилища лит. Е, картофелехранилище с помещением для яровизации лит. О, О1, о, о1, котельную (дом N 9) лит. 2В, 2В1, 2В2, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, п/о Барвиха, санаторий "Барвиха", по акту приема-передачи (том 5, л.д. 82-83).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 5, л.д. 134-137).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" подало в Десятый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска (том 6, л.д. 4-7).

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию истца, просил решение суда отменить.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы ответчика и третьего лица на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения иска.

Как установлено судом, ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" на основании приказа Управления делами Президента Российской Федерации от 10.09.2012 N 534 на праве оперативного управления принадлежит следующее имущество: тепличный комплекс лит. Б.Б1.Б2, тепличный комплекс лит. 3, овощехранилище лит. К.К1.к.к.1, цех по переработке и засолке овощей лит. У.У1.у, здание управления лит. Ю, здание капустохранилище лит. Т, здание морковохранилище лит. Л, здание лукохранилище лит.д.Д., здание луковицехранилище лит. Е, здание картофелехранилище с помещением для яровизации лит. О.О.1, о.о.1, котельная (дом N 9) общей площадью 204,6 кв.м. лит. 2В, 2В1, 2В2, расположенные по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, п/о Барвиха, поселок санатория "Барвиха".

Вышеуказанное имущество передано истцу на основании акта приема-передачи федерального имущества, от предыдущего правообладателя имущества ФГУП "РУЛОК" УДП РФ в пользу ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский".

На основании договоров аренды N АН01/2010 от 27.01.2010, N АН-08/2011 от 13.06.2011 истец является арендодателем вышеуказанного имущественного комплекса, арендатором имущества является ЗАО "Экопродукт".

Переданное ответчику по вышеуказанным договорам аренды имущество передавалось ему в надлежащем состоянии, пригодным для эксплуатации с учетом его целевого назначения, о чем был составлен акт приема-передачи нежилого здания, с полным перечнем передаваемого в аренду имущества.

Осуществляя контроль за арендованным имуществом, ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" установило его нецелевое использование, что повлекло качественное ухудшение его материального состояния, о чем истцом был составлен акт от 11.08.2014 по обследованию технического состояния недвижимого имущества, переданного в аренду ответчику.

В акте указано, что цех по переработке и засолке овощей инв. N 15246, лит. У,У1 используется не по целевому назначению - ответчиком ЗАО "Экопродукт" организовано производство продуктов питания (лаваши); здание капустохранилище инв. N 15246, лит. Т используется не по целевому назначению - ответчиком организовано производство тротуарной плитки и кирпича; здание морковохранилище инв. N 15246, лит. Л используется ответчиком не по целевому назначению - организовано производство изделий из мрамора (договор N АН-01/2010 от 27.01.2010). Ответчику было предписано выполнить ремонт и восстановление эксплуатационных параметров оборудования в здании котельной: котлов, насосного оборудования, запорных устройств, распределительных трубопроводов (договор N АН-08/2011 от 13.06.2011).

ЗАО "Экопродукт" 14.08.2014 было ознакомлено с вышеуказанным актом выявленных нарушений нецелевого использования имущества и приведения недвижимого имущества в нерабочее состояние.

Кроме того, истцом к материалам дела приобщена справка ГУ МВД России из которой следует, что в ходе проверки ЗАО "Экопродукт" сотрудниками ГУ МВД России по Московской области МУ "Одинцовское", состоявшейся 12.02.2015, был выявлен факт незаконной предпринимательской деятельности по производству хлебобулочных изделий на территории расположения недвижимого имущества истца, переданного ответчику в аренду, что подтверждает факт нецелевого использования ответчиком арендованного имущества выявленного истцом и зафиксированного в Акте от 11.08.2014. Согласно вышеуказанным документам, в цехе по переработке и засолке овощей инв. N 15246. лит. У.У1. ответчиком организовано производство лавашей.

Истец неоднократно направлял ответчику письма с требованием приведения в надлежащее состояние сдаваемого в аренду имущества и использования его по целевому назначению, однако исполнения предписаний истца о выполнении договорных требований и обязательств со стороны ответчика не последовало, что послужило основанием для обращения ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции счел недоказанным наличие существенного нарушения условий договора ответчиком, а именно использования ответчиком арендованного имущества не по назначению, а также ухудшение имущества по вине ответчика.

Арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также, в случае если арендатор существенно ухудшает имущество.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с пунктом 1.4 договора аренды N АН-01/2010 нежилые помещения (именуемые "Здание") передаются для целевого использования арендатором для с/х целей, в том числе для выращивания, переработки, хранения, упаковки, продажи, проверки, рекламы с/х продукции и прочей с/х деятельности.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды N АН-01/2010 арендатор принял на себя обязательство использовать здание в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 договора аренды.

Однако, согласно Акту от 11.08.2014 по обследованию технического состояния недвижимого имущества, переданного в аренду ответчику был выявлен факт нецелевого использования арендуемых объектов недвижимости, в частности:

- цех по переработке и засолке овощей инв.N 15246, лит. У,У1 используется не по целевому назначению - ответчиком организовано производство продуктов питания (лаваши);

- здание капустохранилище инв. N 15246, лит.Т используется не по целевому назначению - ответчиком организованно производство тротуарной плитки и кирпича;

- здание морковохранилище инв. N 15246, лит.Л используется ответчиком не по целевому назначению - организовано производство изделий из мрамора (договор N АН-01/2010 от 27.01.2010).

Вывод суда первой инстанции о том, что Акт от 11.08.2014 по обследованию технического состояния недвижимого имущества является недопустимым доказательством, не основывается на нормах действующего законодательства Российской Федерации.

Акт от 11.08.2014, составленный комиссией в составе работников арендодателя содержит запись об ознакомлении с содержанием акта генерального директора ЗАО "Экопродукт" (ответчик) 14.08.2014. Запись не содержит каких-либо возражений со стороны ответчика.

Вывод суда первой инстанции относительно недоказанности истцом наличия вины ответчика в ухудшении имущества также нельзя признать обоснованным.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с актом приема-передачи от 13.06.2011 истцом ответчику было передано здание котельной в состоянии, пригодном для эксплуатации, при этом состояние инженерных систем на момент передачи удовлетворяло целям использования здания (том 1, л.д. 101).

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды N АН-08/2011 от 13.07.2011 здание передается для использования в качестве котельной.

Из акта осмотра от 22.05.2015 следует, что котельная не работает, отсутствует инженерное оборудование.

С учетом того, что ответчик принял котельную с инженерными системами, удовлетворяющими целям использования здания в качестве котельной, вывод суда первой инстанции о том, что в аренду передано само здание котельной, при отсутствии каких-либо ссылок как в договоре, так и в акте приема-передачи на нахождение в здании котельной какого-либо оборудования, нельзя признать правомерным.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса).

Как установлено судом апелляционной инстанции, договорами аренды сроки проведения капитального ремонта объектов аренды не установлены, сторонами не согласованы.

Поскольку из актов приема-передачи от 27.01.2010, от 13.07.2011 не следует, что переданное имущество требует капитального ремонта, необходимость его проведения ответчик обязан был истцу доказать.

Доказательства того, что спорное имущество имело недостатки, которые не были оговорены при заключении договора аренды либо не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела отсутствуют.

Также отсутствуют доказательства необходимости проведения неотложного капитального ремонта в спорном здании.

При этом судом не установлен факт нарушения ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта.

С учетом положений договора аренды котельной N АН-08/2011 от 13.06.2011, Акта приема-передачи от 13.06.2011 и Акта по наружному и/или внутреннему осмотру объектов недвижимого имущества и земельных участков от 26.06.2012 суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта ухудшения состояния котельной.

При этом обязательство по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии возложено на арендатора.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт использования ответчиком арендованного имущества не по назначению, а также ухудшения имущества по вине ответчика.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи требования истца о расторжении договоров аренды и обязании передать спорное имущество арендодателю по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод, что суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

С учетом того, что апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционным и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 января 2016 года по делу N А41-63224/14 отменить.

Расторгнуть договор аренды N АН-01/2010 от 27.01.2010 г., заключенный между ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" УДП РФ и ЗАО "Экопродукт".

Расторгнуть договор аренды N АН-08/2011 от 13.06.2011 г., заключенный между ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" УДП РФ и ЗАО "Экопродукт".

Обязать ЗАО "Экопродукт" возвратить ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" УДП РФ по акту приема-передачи имущество, переданное по договору аренды N АН-01/2010 от 27.01.2010 г.

Обязать ЗАО "Экопродукт" возвратить ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" УДП РФ по акту приема-передачи имущество, переданное по договору аренды N АН-08/2011 от 13.06.2011 г.

Взыскать с ЗАО "Экопродукт" в пользу ФГАУ "ОК "Рублёво-Успенский" УДП РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска, апелляционных и кассационных жалоб в сумме 13 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

С.В. Мальцев

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич