Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. N 15АП-5695/16

город Ростов-на-Дону

27 мая 2016 г.

дело N А01-1582/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2016 по делу N А01-1582/2015

по первоначальному иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньтелеком"

(ИНН 2304031220, ОГРН 1022300771536)

о взыскании задолженности, пени,

при участии третьих лиц: Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Модус",

по встречному исковому требованию общества с ограниченной ответственностью "Кубаньтелеком"

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании договора аренды земельного участка расторгнутым,

принятое судьей Афашаговым М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньтелеком" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 990 598 рублей 51 копейки за период с 01.01.2012 по 12.10.2015 и пени в размере 398 935 рублей 63 копеек за период с 11.01.2012 по 03.11.2015 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 44, 113)).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы.

Общество обратилось к администрации со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 25.05.2005 N 4000001054 расторгнутым с 09.06.2012 (т. 1, л.д. 26).

Требования встречного истца мотивированы нормами статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Общество полагает, что муниципальное образование г. Геленджик утратило право собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания "Модус".

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2016 исковые требования администрации удовлетворены в части. С общества в пользу администрации взыскана пеня по договору аренды за период с 09.06.2012 по 04.09.2014 в размере 54 023 рубля 27 копеек, в остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 161 рубль.

В удовлетворении встречных исковых требований общества о признании договора аренды земельного участка от 25.05.2005 N 4000001054 расторгнутым отказано.

Решение мотивировано тем, что в материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности третьего лица на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды администрацией и обществом, а также передача обществом администрации спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

В части требований о взыскании задолженности суд пришел к выводу об отсутствии задолженности у общества по арендной плате за земельный участок до даты регистрации прав собственности 09.06.2012, приняв в качестве доказательства оплаты задолженности обществом по указанную дату платежное поручение N 39675 от 04.09.2014 об оплате 243 732 рублей 32 копеек. Задолженность оплачена обществом по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2012 года согласно расчету, произведенному истцом и указанному им в акте сверки взаимных расчетов.

Поскольку в установленный договором срок арендная плата за земельный участок до 09.06.2012 в полном объеме произведена не была, суд пришел к выводу, что обоснованно заявлено требование о взыскании с ответчика пени в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 25.05.2005 N 4000001054. Судом произведен расчет пени в соответствии с условиями договора за период с 09.06.2012 по 04.09.2014 на сумму 243 732 рубля 32 копейки (задолженность за 1 и 2 кварталы 2012 года, оплаченная обществом на основании представленного расчета истца, отраженного в акте сверки взаимных расчетов), исходя из ставки рефинансирования 8,25%, в связи с чем, сумма пени в размере 54 023 рублей 27 копеек была взыскана судом.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2016 по делу N А01-15 82/2015 отменить в части, касающейся отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, и принять по настоящему делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что согласно имеющимся в материалах дела N А01-1582/2015 выписках из ЕГРП до настоящего времени земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407087:10 не оформлен собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по ул. Шмидта, 8 в г.Геленджике, в общую долевую собственность.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

На основании изложенного апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования "Город-курорт Геленджик" Краснодарского края от 25.04.2005 N 472 "О предоставлении ООО фирме "Кубаньтелеком" в аренду земельного участка, на котором расположено административное здание, по ул. Луначарского, N 126 в г. Геленджике для эксплуатация административного здания" между администрацией и обществом заключен договор от 25.05.2005 N 4000001054 аренды земельного участка площадью 3 600 кв. метров, с кадастровым номером 23:40:0407087:0010, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 126, с видом разрешенного использования - для эксплуатация административного здания, сроком до 25.04.2054 на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с постановлением главы администрации МО "Город-курорт геленджик" от 27.04.2006 N 456 "Об изменении видов разрешенного использования земельных участков" между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 12.05.2006 N 4000001054 в части изменения вида использования земельного участка с "для эксплуатации административного здания" на "для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми и административными помещениями".

Подпунктом 4.1.2 пункта 4 договора аренды от 25.05.2005 установлено, что арендатор земельного участка обязан своевременно и в полном размере вносить арендную плату. Обществом данная обязанность не выполняется.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (п. 5.2).

20.06.2008 уточнен адрес объекта недвижимости, земельного участка площадью 3 600 кв. метров с кадастровым номером 23640:0407087:10. Ему присвоен адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Шмидта, 8, ранее - Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 126.

Письмом от 18.12.2014 арендатору - обществу было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору.

В обоснование встречного иска общество указало, что являлось застройщиком объекта долевого строительства: многоэтажного жилого дома литер "А" расположенного по адресу: Краснодрский край, г. Геленджик, ул. Шмидта, 8. Многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.05.2012 RU2330300-423, выданного администрацией. Передача квартир участникам долевого строительства осуществлялась с 31.05.2012. Права участников долевого строительства на квартиры были зарегистрированы с 09.06.2012, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Полагая, что земельный участок с момента государственной регистрации права собственности за участником долевого строительства в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме, общество просило суд признать договор аренды земельного участка от 25.05.2015 N 4000001054 расторгнутым с 09.06.2012.

В материалы дела представлены кадастровый паспорт земельного участка площадью 3 600 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0407087:0010 расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Шмидта, 8, кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка за 2013, 2014 годы от 29.01.2015, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.01.2015 N 23/012/014/2015-017.

В материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО "Модус" на квартиры в жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Шмидта, 8 (23-АК N 796175, 23-АК N 796176, 23-АК N 796177, 23-АК N 796179, 23-АК N 796180, 23-АК N 796182 от 09.06.2012); акты приема-передачи от 31.05.2012 указанных квартир; копия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию N Ru23303000-423 от 15.05.2012; копия платежного поручения N 39675 от 04.09.2014 об оплате 243 732 рублей 32 копеек в счет арендой платы за земельный участок площадью 3 600 кв. метров по договору N 4000001054 от 25.05.2005.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), введенном Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход был сформулирован ранее в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

В данном постановлении было, в частности указано, что причиной, по которой договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, является то, что возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

На основании изложенного довод администрации о том, что право общей собственности на земельный участок не подтверждается сведениями из ЕГРП, не имеет значения для правильного разрешения спора. Иные доводы в апелляционной жалобе не приведены.

Установив, что 09.06.2012 возникло право общей долевой собственности помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с указанной даты прекращен договор аренды земельного участка от 25.05.2005 N 4000001054, и соответственно, прекратилась обязанность ответчика уплачивать арендные платежи.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства (акт сверки, подписанный администрацией (т. 2, л.д. 177-178), платежное поручение (т. 2, л.д. 179) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имевшаяся на 09.06.2012 задолженность по арендной плате в размере 243 732,32 руб. была погашена ответчиком 04.09.2014, в результате чего отказал во взыскании задолженности и, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды, взыскал лишь пеню за просрочку внесения арендной платы за указанный период.

Вместе с тем, из имеющегося в деле акта сверки за период с 25.04.2005 по 03.11.2015, подписанного администрацией в одностороннем порядке, который представляет собой, по сути, расчет уточненных исковых требований, и ходатайства об уточнении требований следует, что истец начисляет ответчику пеню не с 09.06.2012, как указал суд, а с 11.01.2012.

Таким образом, для исчисления пени с 09.06.2012 у суда не было оснований.

С учетом пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором поквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Истец начислил ответчику пеню с 11.01.2012 по 10.04.2012 включительно в сумме 2 957,29 руб. на сумму задолженности 121 866,16 руб. Далее истец с 11.04.2012 начислял пеню на сумму признаваемой и впоследствии оплаченной ответчиком задолженности за 1 и 2 квартал 243 732,32 руб. с 11.04.2012. По 04.09.2014 размер пени на эту сумму согласно условиям пункта 5.2 договора составит 56 771,35 руб. (243 732,32 руб.*8,25%/300*847 дней)

А всего размер пени составит 59 728, 64 руб. (56 771,35+2 957,29).

Об истечении срока исковой давности по требованиям администрации общество не заявляло.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части размера взысканной пени и распределения судебных расходов.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску администрации подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (97,5% на администрацию, 2,5% на общество). Апелляционный суд учитывает, что администрация освобождена от оплаты государственной пошлины, а ответчику предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины по встречному иску.

В силу пункта 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2016 по делу N А01-1582/2015 изменить в части размера взысканной пени и распределения судебных расходов. В остальной части решение оставить без изменения.

Изложить абзацы второй и третий резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньтелеком" (ИНН 2304031220, ОГРН 1022300771536) в пользу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) пеню за период с 11.01.2012 по 04.09.2014 в размере 59 728 рублей 64 копеек, в остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньтелеком" (ИНН 2304031220, ОГРН 1022300771536) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 874 рублей".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина