Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 02АП-3235/16

г. Киров

30 мая 2016 г.

Дело N А82-15890/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.

судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании представителей сторон -

от ответчика - по доверенности Сорокиной И.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПСК Зевс"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2016 по делу N А82-15890/2015, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.

по иску индивидуального предпринимателя Балясниковой Елены Николаевны (ОГРНИП: 305761205900031)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК Зевс" (ИНН: 7612046100, ОГРН: 1147612001052)

о признании договора недействительным, взыскании суммы,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПСК Зевс"

к индивидуальному предпринимателю Балясниковой Елене Николаевне

об обязании принять имущество, о государственной регистрации права собственности,

установил:

индивидуальный предприниматель Балясникова Елена Николаевна (далее - истец, ИП Балясникова Е.Н.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "ПСК Зевс" (далее - ответчик, ООО "ПСК Зевс") с иском (с учетом уточнения) о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2015 недействительным, о взыскании 4 335 750 руб. задолженности, 366 995 руб. 67 коп. процентов за период с 25.05.2015 по 16.03.2016, о продолжении начисления процентов по день фактической оплаты долга, 25 162 руб. 50 коп. судебных расходов, расходов по уплате госпошлины 45 684 руб. 91 коп.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 8, 12, 15, 178, 179, 395, 434, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "ПСК Зевс" также обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к ИП Балясниковой Е.Н. со встречным иском об обязании ИП Балясникову Е.Н. принять нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Углич, ул. Гражданская, д.3А, пом.2, по акту приема-передачи и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на указанное здание.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 309, 310, 455, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2016 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ПСК Зевс" в пользу ИП Балясниковой Е.Н. взыскан основной долг в сумме 4 335 750 руб., проценты в сумме 366 995 руб. 67 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 45 684 руб. 91 коп., расходы по оплате услуг представителя - 25 162 руб. 50 коп., с 17.03.2016 продолжено начисление процентов на сумму задолженности основного долга по день фактического исполнения денежного обязательства. В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что суд неверно квалифицировал возникшие отношения между сторонами, не дал правовой оценки всем условиям предварительного договора, неверно установил сроки уплаты, связывая их не с датой заключения предварительного договора, а с датой основного договора, в связи с чем требования о взыскании процентов необоснованно удовлетворены. Суд не учел, что у сторон отсутствует спор по поводу индивидуализации объекта недвижимости, а также спор о признании договора незаключенным из-за несогласованности предмета сделки. Суд не учел тот факт, что именно ИП Балясникова Е.Н. не произвела никаких действий, чтобы заключить основной договор и принять помещение.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указала, что обязанность по оплате нежилого помещения могла возникнуть после приема-передачи объекта недвижимости. 18.04.2016 ответчик исполнил решение суда первой инстанции в части выплаты наличными суммы основного долга и судебных расходов. Задолженность осталась в части оплаты процентов. Полагает применение пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.201 N 54 необоснованным. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2016 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя истца.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

25.05.2015 истец и ответчик подписали предварительный договор купли- продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 01.09.2015 включительно, договора купли-продажи нежилого помещения, основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре.

Согласно пункту 2 данного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить: нежилое помещение общей площадью 96,35 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул. Гражданская, д.3а, обособленное нежилое помещение 2 (два).

Согласно пункту 3 договора нежилое помещение принадлежит ответчику на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.05.2015 N RU 76516000-31.

Стоимость недвижимого имущества, по которой будет заключен основной договор, определена сторонами в размере 4 335 750 руб. Порядок оплаты предусмотрен пунктом 5 договора, по которому стороны установили следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества - при заключении договора 4 335 750 руб.

В пункте 9 договора предусмотрен претензионный порядок рассмотрения спора.

25.05.2015 истцом ответчику оплачены денежные средства в размере 4 335 750 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.06.2015, ответчик отказал в возврате денежных средств письмом от 22.07.2015. Доказательств направления ответчику проекта договора не представил.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, ИП Балясникова Е.Н. и общество обратились в арбитражный суд со встречными требованиями.

Как разъяснено в пунктах 1, 2, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", - "в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате".

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации

договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив и проанализировав условия подписанного сторонами договора от 25.05.2015, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стороны имели намерение на заключение договора купли-продажи будущей вещи, являющейся создаваемым объектом недвижимого имущества.

К существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора, который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

Установлено, что рассматриваемый договор не содержит совокупности необходимых сведений, в силу которых возможно идентифицировать спорный объект недвижимости, являющийся предметом рассматриваемой сделки. Договор не содержит информации о кадастровом или техническом учете объекта (техпаспорт от 21.04.2015), сведений о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, наличии прав на земельный участок. Кроме того, указание "обособленное нежилое помещение 2(два)" не конкретизировано, согласно какой технической или строительной документации присвоен номер помещения. Также указанная в договоре общая площадь (даже с учетом лоджии) не совпадает с площадью помещения 2, указанной в техническом паспорте на объект.

При совокупности изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что условие о предмете договора купли-продажи недвижимости сторонами надлежащим образом не согласовано.

При этом отсутствие возражений сторон по данному вопросу не свидетельствует о заключении договора в соответствии с установленными законом требованиями. Вопрос заключенности или незаключенности договора является правовым и в силу вышеуказанных разъяснений подлежит оценке и разрешению судом, рассматривающим спор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Принимая во внимание вышеизложенное, в связи с тем, что законных оснований для удержания обществом "ПСК Зевс" денежных средств, полученных от ИП Балясниковой Е.Н. по спорному договору, не имеется, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 4 335 750 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В свою очередь, встречные исковые требования общества удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 3 статьи 484 ГК РФ, в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Учитывая то, что договор купли-продажи является незаключенным, оснований для признания действий истца по отказу в принятии недвижимости незаконными у суда не имеется, в силу чего у продавца отсутствует право требовать у другой стороны принятия спорного объекта.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд неверно квалифицировал возникшие отношения между сторонами, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению.

Ссылка ответчика на то, что у сторон отсутствует спор по поводу индивидуализации объекта недвижимости, признается судом второй инстанции необоснованным, противоречащим представленным в материалы дела доказательствам (договор, свидетельство о государственной регистрации права, техническая документация).

При оценке доводов заявителя суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в приведенных аргументах отсутствуют факты, которые имеют юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие правильного судебного акта об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2016 по делу N А82-15890/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПСК Зевс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

Е.Г. Малых А.В. Тетервак