Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2016 г. N 19АП-459/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 8 августа 2016 г. N Ф10-2749/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании денежных средств, о взыскании долга, о признании частично недействующим договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г.Воронеж

20 мая 2016 г.

Дело N А35-6485/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Ушаковой И.В.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Курсклеспром": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курсклеспром" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2015 по делу N А35-6485/2015 (судья Песнина Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Курсклеспром" к комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительным в части пункта договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Курсклеспром" (далее - ООО "Курсклеспром", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительным пункта 2.1 договора N 687-14с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на которых расположены объекты недвижимого имущества, от 11.12.2014 года, в части суммы 366 384 руб. 00 коп. и взыскании с ответчика 366 384 руб.00 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.12.2015 по делу N А35-6485/2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Курсклеспром" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом представленных впоследствии пояснений по делу), в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2015 по делу N А35-6485/2015 отменить, исковые требования - удовлетворить.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 г. и от 08.04.2016 г.).

В судебное заседание апелляционного суда 13.05.2016 г. представители сторон не явились.

От комитета по управлению имуществом Курской области в материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом пояснений заявителя по делу), отзыва на жалобу, приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене, иск - удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением Курского горисполкома от 02.09.1966 N 449 тресту "Курскмелиоводстрой" под производственную базу был отведен земельный участок N 124-а по ул. Выгонной (позднее переименованной в улицу 50 лет Октября), площадью 2,5 га из земель образованных решениями горисполкома от 18.03.1966 N 152.

Решением Курского горисполкома от 25.05.1984 N 256, в целях обеспечения нормальной работы ПМК-I треста "Курскмелиоводстрой", данной организации был отведен дополнительный земельный участок площадью 1,0 га по ул. 50 лет Октября, согласно прилагаемой к решению схемы.

В последующем земельный участок общей площадью 3,4918 га, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 124а согласно постановлению Администрации города Курска от 15.07.2003 N 1244 был передан в аренду сроком на 364 дня ОАО "Передвижная механизированная колонна N 1 "Курскводстрой" по договору аренды указанного земельного участка N 58138ю от 31.08.2003.

Истец по договору купли-продажи от 27.09.2011 и акту приема-передачи от 27.09.2011 к договору купли-продажи приобрел на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 60, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября N 124-а (свидетельство о государственно регистрации права 46 АИ N 037886 от 07.11.2011), ранее находившийся в государственной собственности, из которой был отчужден на основании плана приватизации.

Позднее земельный участок площадью 34918 кв.м с кадастровым номером 46:29:1021122:35 по решению Комитета по управлению имуществом Курской области от 19.12.2013 N 01-19/37692 был преобразован путем раздела. При разделе образован земельный участок площадью 11225 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102122:399, переданный в аренду обществу по договору аренды N4702-13ю, заключенному сторонами 26 декабря 2013 г.

На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество 30 декабря 2013 г. обратилось в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность, в удовлетворении которого ему было отказано.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.10.2014 года по делу N А35-4178/2014 отказ предоставить в собственность ООО "Курсклеспром" спорный земельный участок признан незаконным. Арбитражный суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Курсклеспром", предприняв все предусмотренные действующим законодательством меры.

Исполняя решение арбитражного суда, комитет принял решение N 01-19/2934 о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 124 а.

Между ООО "Курсклеспром" и комитетом по управлению имущество Курской области 11.12.2014 был заключен договор купли продажи N 687-14с земельного участка с кадастровым номером 46:29:102122:399, площадью 11225 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября. 124-а.

Согласно пункту 2.1 названного договора выкупная цена земельного участка была определена согласно постановлению Администрации Курской области от 02.07.2012 N 572-па из расчета семикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка и составила 480 879,00 руб., оплаченных истцом платежным поручением N1 от 11.12.2014.

Общество, посчитав, что при покупке спорного земельного участка имеет право на льготную цену в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, так как принадлежащий в настоящее время истцу земельный участок предоставлялся ранее в постоянное (бессрочное) пользование тресту Курскмеливодстрой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая на иск, ответчик сослался на то, что истец не представил надлежащие доказательства того, что спорный земельный участок был предоставлен предшествующему пользователю на праве постоянного (бессрочного) пользования с соблюдением установленной законодательством процедуры.

Арбитражный суд области, поддерживая возражения на иск, отказал в удовлетворении заявленных требований, посчитав, что оформление в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не было завершено. Решения уполномоченного органа от 02.09.1966 N 449 и от 25.05.1984 N 256, на которых истец основывает свои требования, нельзя отнести к числу правоустанавливающих документов, поскольку они являются только начальным этапом процедуры предоставления земельного участка, который в силу требований земельного законодательства, действовавшего в момент предоставления земельного участка, завершается выдачей документа, удостоверяющего право пользования землей.

Обжалуя принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, истец указывает на то, что акт на право пользования землей является правоподтверждающим, но не правоустанавливающим документом, его отсутствие само по себе не свидетельствует об отсутствии у заявителя права на участок.

Суд апелляционной инстанции полагает требования истца подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Такая норма содержится в пункте 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), которым предусмотрено, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Абзацами 2 и 3 пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона установлено, что с 01 июля 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу Вводного закона, т.е с 10 ноября 2001 г. до 01 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Из обстоятельств дела следует, что земельный участок, из которого образован спорный участок, был передан в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

То обстоятельство, что переданный в аренду земельный участок ранее принадлежал арендатору на праве бессрочного пользования, подтверждается следующим.

Решением Курского горисполкома от 02.09.1966 N 449 тресту "Курскмелиоводстрой" под производственную базу был отведен земельный участок N 124-а по ул. Выгонной (позднее переименованной в улицу 50 лет Октября), площадью 2,5 га из земель, образованных решениями горисполкома от 18.03.1966 N 152.

Согласно статье 1 Постановления Всесоюзного Центрального Исполнительного Комитета Совета народных комиссаров РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве постоянного бессрочного пользования" земельные участки как пустопорожние, так и с находящимися на них строениями предоставляются государственным учреждениям, предприятиям и организациям для строительства на праве бессрочного пользования.

При этом установленный названными Правилами порядок не предусматривал выдачу государственных актов и свидетельств о праве постоянного (бессрочного) пользования на предоставленный земельный участок.

Из обстоятельств дела, установленных решением Арбитражного суда Курской области от 29.10.2014 года по делу N А35-4178/2014, следует, что расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости - нежилое здание пилорамы возведено в 1976 году.

В соответствии с пунктом 5.6 Постановления Всесоюзного Центрального Исполнительного Комитета Совета народных комиссаров РСФСР от 01.08.1932 в корреспонденции со статьей 88 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Законом РСФСР от 01.07.1970 г., строения, возводимые на земельных участках, предоставленных в бессрочное пользование, а равно и находящиеся на них признаются принадлежащими бессрочному пользователю земельного участка на праве государственной или кооперативной собственности. Право бессрочного пользования земельными участками неотделимо от права собственности на строения, находящиеся на земельном участке.

По смыслу приведенных правоположений право бессрочного пользования на земельный участок возникло у первоначального землепользователя на основании решения органа исполнительной власти и с момента возведения здания пилорамы стало неотделимым от права на указанный объект.

Последовавшая за этим передача дополнительного земельного участка по тому же адресу, состоявшаяся на основании решения Курского горисполкома от 25.05.1984 N 256, не могла повлиять на судьбу ранее возникшего права, привести к его прекращению. Доказательства того, что здание пилорамы было возведено незаконно, не на ранее предоставленном, а на дополнительном земельном участке, отведенном лишь после окончания строительства, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, в силу принципа неотделимости права на здание и права на земельный участок, расположенный под зданием, лицо, владеющее нежилым зданием пилорамы на законных основаниях, обладало и правом бессрочного пользования на занятый им земельный участок. Рассматриваемое право имелось как на момент приватизации здания, так и в последующем, вплоть до переоформления такого права в ходе заключения договора аренды указанного земельного участка N 58138ю от 31 августа 2003.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона право выкупа земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка достаточно установить факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, на что обращено внимание в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Исходя из правила пункта 1 статьи 2 Вводного закона, выкупная цена земельного участка на момент выкупа не могла превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, равной, как следует из содержания спорного договора и приложенного к нему расчета, 4 579 800 руб.

В силу изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что выкупная стоимость спорного земельного участка определена в нарушение установленных законом требований и превышает установленный законом предел.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ; правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Учитывая то, что истец платежным поручением N 1 от 11.12.2014 г. исполнил договор, цена по которому определена с нарушением требований законодательства в размере 480879 руб., а получателем денежных средств согласно платежному поручению являлся ответчик, денежные средства в части, превышающей определенный законом размер, который составляет 114 495 руб. (2,5% от кадастровой стоимости), следует признать неосновательным обогащением ответчика. Указанное неосновательное обогащение в сумме 366 384 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции, которым в удовлетворении иска отказано, подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рассматриваемом случае истцу как при обращении с иском, так и при обращении с апелляционной жалобой, была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем расходы по уплате госпошлины не подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь статьями ст.ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2015 по делу N А35-6485/2015 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Курсклеспром" удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2.1 договора N 687-14с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от 11.12.2014 года, в части суммы 366 384 руб. 00 коп.

Взыскать с комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Курсклеспром" (ОГРН 1054639096995, ИНН 4632054791) 366 384 руб.00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.В. Ушакова Е.Ю. Щербатых