Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 г. N 15АП-6406/16

город Ростов-на-Дону

31 мая 2016 г.

дело N А32-45510/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.,

при участии:

от АО Санаторий "Зеленая роща": представитель Климов П.В. по доверенности от 30.07.2015, паспорт;

от ООО "Ладья Ривер": представитель Резник Е.И. по доверенности от 24.02.2014, паспорт;

от администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края: представитель не явился, извещена;

от ТУ Росимущества в Краснодарском крае: представитель не явился, извещено;

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;

от ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Краснодарскому краю): представитель не явился, извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Ладья Ривер", администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 по делу N А32-45510/2015

по иску АО Санаторий "Зеленая роща"

к ответчикам ООО "Ладья Ривер", администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края

при участии третьих лиц: ТУ Росимущества в Краснодарском крае, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю

о признании обременения отсутствующим,

принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.

УСТАНОВИЛ:

АО Санаторий "Зеленая роща" (далее - санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Ладья Ривер" (далее - общество), администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 13 818 кв.м с кадастровым номером 23:49:0303014:21 (запись о регистрации права N 23-23-19/031/2009-458, дата регистрации права 08.05.2009), о признании отсутствующим обременения в виде права аренды общества на земельный участок площадью 13 818 кв.м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, возникшего на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900007361 от 15.03.2012, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом (запись о регистрации права N 23-23-19/030/2012-205, дата регистрации договора аренды 12.04.2012), об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 площадью 13 818 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ТУ Росимущества в Краснодарском крае, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 иск удовлетворен.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просила решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии с законодательством РФ спорный земельный участок не мог быть отнесен к федеральной собственности; доказательства того, что спорный земельный участок относится к федеральному имуществу, истцом не представлены. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не установил правовые основания владения истцом земельным участком площадью 54,87 га, а, следовательно, не установил материально-правовые основания легитимации истца. Копия государственного акта серии КК-2 N 426000101 от 13.08.1992 не является доказательством наличия у истца права на спорный объект недвижимости, поскольку он был погашен Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 27.10.1998 в связи с заключением договора аренды; при этом подлинник данного государственного акта истцом представлен не был. Вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок в силу закона отнесен к федеральной собственности, является не обоснованным. Данный участок был выделен в период с 2000 по 2005 год из земельного участка, находящегося в аренде у санатория, администрацией, выполнявшей функции территориального представительства Министерства имущественных отношений Российской Федерации. В указанном статусе администрация действовала при заключении договора аренды спорного земельного участка N 4900003428; в дальнейшем санаторий уступил право аренды земельного участка в пользу ООО "АльфаИнтерСтрой" по договору об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.04.2005. Вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств установленных частью 3 статьи 1 Федерального закона N 244-ФЗ оснований для передачи земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования, является неправомерным и необоснованным, поскольку спорный земельный участок был передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края на основании пункта 11 данного закона; факт смены собственника земельного участка подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 17.03.2009 N 02-05-15/1767-23 и государственной регистрацией данного права. Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, находящийся во владении истца, а равно спорный земельный участок, относится к федеральной собственности, поскольку является особо охраняемой природной территорией, сделан ошибочно; доказательства того, что спорный земельный участок находится в пределах особо охраняемых территорий в соответствии с природоохранным законодательством, в деле отсутствуют. Суд первой инстанции не принял во внимание, что передача права пользования спорным земельным участком третьему лицу была связана с волеизъявлением истца, что следует из его правовой позиции как третьего лица по делу N А32-3400/2011, в рамках которого было утверждено мировое соглашение между ООО "АльфаИнтерСтрой" и ЗАО "Бестинвест" о передаче последнему прав и обязанностей арендатора в отношении спорного земельного участка. Суд первой инстанции также не принял во внимание, что в отношении спорного земельного участка было выдано разрешение на строительство, на основании которого на нем был построен объект - пансионат на 100 мест (первый пусковой комплекс), введенный в эксплуатацию; в 2011 году было выдано разрешение на строительство II и III пусковых комплексов данного пансионата. Из этого следует, что с 2005 года истец не владеет спорным земельным участком. Данный факт также подтверждается договорами на водо- и теплоснабжение построенных объектов, которые были неверно оценены судом первой инстанции. Суд первой инстанции не дал оценку представленного обществом заключения специалистов, которым установлено, что границы спорного земельного участка имеют искусственно созданные ограждения, а также отсутствие строений, принадлежащих санаторию. Суд первой инстанции не принял во внимание, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Судом первой инстанции не принято во внимание, что на спорном земельном участке расположен пансионат, представляющий собой комплекс зданий, право собственности на помещения в которых принадлежит физическим лицам, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности; данные лица не были привлечены к участию в деле.

В отзыве на апелляционную жалобу санаторий просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель общества в судебном заседании поддержал свою апелляционную жалобу, а также жалобу администрации.

Представитель санатория возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Администрация, ТУ Росимущества в Краснодарском крае, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Краснодарскому краю), извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва, выслушав представителей общества и санатория, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно архивной справке и иным представленным в материалы дела документам ТОО "Дом отдыха "Зеленая Роща" является правопредшественником санатория.

Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом N 521-р от 06.10.1992 определен состав учредителей создаваемого на базе дома отдыха "Зеленая роща", в число которых включено Госкомимущество России. Согласно подписанному на его основании акта передачи основных средств от 26.11.1992 в качестве взноса Госкомимущества России в уставный капитал АООТ "Зеленая роща" внесены основные средства согласно приложению N 1, при этом доля Госкомимущества России в уставном капитале АООТ "Зеленая роща" составила 51%.

На основании постановления главы администрации города Сочи от 13.08.1992 N 498/1 ТОО "Дом отдыха "Зеленая Роща" выдан государственный акт серии КК-2 N 42600101 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по адресу г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120, из состава земель, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, площадью 54,87 га для размещения и эксплуатации дома отдыха.

Как указывает истец, спорный земельный участок площадью 13 818 кв.м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, расположенный в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, ранее входил в состав единого землепользования, переданного его правопредшественнику на основании государственного акта, однако согласно выписке из ЕГРП от 28.09.2015 N 23-0-1-241/4020/2015-2589 в настоящее время он принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (запись о регистрации права N 23-23-19/031/2009-458 от 08.05.2009) и обременен правами аренды в пользу общества на основании заключенного между администрацией и обществом договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900007361 от 15.03.2012 (запись о регистрации права N 23-23-19/030/2012-205 от 12.04.2012). Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303014:21 и о координатах характерных точек его границ внесены в государственный кадастр недвижимости 25.03.2005, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 17.09.2015 N 2343/12/15-1055145.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов право распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени Постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, постольку при определении таких границ суд первой инстанции обоснованно руководствовался указанными нормативными актами.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно п. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст.ст. 94 - 100 ЗК РФ. Внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (ст. 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

Спорный земельный участок расположен в границах города Сочи, находился под объектами, находившимися в государственной собственности на момент приватизации АООТ "Зеленая Роща", в связи с чем земельный участок, предоставленный ОАО "Санаторий Зеленая Роща" являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект 120, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - размещение лечебно-оздоровительного комплекса "Зеленая роща", с кадастровым номером 23:49:0303014:5, был впервые поставлен на кадастровый учет 07.10.2003 с уточнением описания местоположения границ и площадью 511 066,41 кв.м, на основании землеустроительного дела и постановления администрации города Сочи от 13.08.1992 N 498/1.

На основании заявки от 17.03.2004 N 1064 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:5 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:13, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - в целях эксплуатации зданий и сооружений, площадью 494 100 кв.м, с уточнением описания местоположения границы и площади земельного участка.

В соответствии с действовавшим в указанный период пунктом 2.3.1 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 кадастровый статус земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:5 изменился с "ранее учтенный" на "архивный".

Согласно правовым позициям, выраженным в постановлениях Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N N 16974/07, 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11 особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Согласно отзыву ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю и представленному Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационному делу спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 имеет предыдущий кадастровый номер 23:49:0303014:13.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок входил в единый массив землепользования, переданного правопредшественнику истца в постоянно (бессрочное) пользование на основании государственного акта серии КК-2 N 426000101 от 13.08.1992.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы общества о недоказанности отнесения спорного земельного участка к землям, предоставленным правопредшественнику истца на основании государственного акта, поскольку из представленного в материалы дела внесудебного экспертного заключения, невозможно установить в какой системе координат эксперт соотносил установленные госактом границы участка.

Отсутствие в кадастровом деле государственного акта серии КК-2 N 426000101 от 13.08.1992 не опровергает вывод суда первой инстанции. Из исторической справки, представленной в материалы дела ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, следует, что первоначально предоставленный санаторию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:5 был поставлен на кадастровый учет 07.10.2003 в соответствии с постановлением администрации города Сочи N 498/1 от 13.08.1992, которое является правоудостоверяющим документом для выдачи государственного акта на землю. Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:5 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:13, из которого, в свою очередь, был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21.

Довод администрации о наличии оснований для отнесения спорного земельного участка к муниципальной собственности, поскольку из материалов дела не следует существование на момент государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи обстоятельств, определенных статьей 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) в качестве оснований возникновения права муниципальной собственности, а равно передачи спорного земельного участка из федеральной собственности в муниципальную по определенным данным законом основаниям.

В соответствии с пунктами 52, 53, 57 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

С учетом указанного суд первой инстанции обосновано удовлетворил иск в части требования о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21.

В силу пункта 2 статьи 9 ЗК РФ осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью). В соответствии с пунктом 3 статьи 214 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. В силу пункта 1 статьи 125 ГК РФ органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального Конституционного Закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательства того, что администрация на момент заключения договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900007361 от 15.03.2012 была уполномочена собственником (уполномоченным органом) на распоряжение находящимся в федеральной собственности земельным участком, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах данный договор является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора.

Довод апелляционной жалобы общества о том, что государственный акт серии КК-2 N 426000101 был погашен Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 27.10.1998 в связи с заключением с санаторием договора аренды N 4900003428 от 28.03.2005, право аренды по которому впоследствии было передано последним в пользу ООО "АльфаИнтерСтрой", а последним - в пользу общества, не опровергает вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества правового титула владения спорным земельным участком в силу следующего.

Договор аренды N 4900003428 от 28.03.2005 был заключен между санаторием (арендатор) и администрацией (арендодатель) в отношении земельного участка, находившегося у санатория на праве постоянного (бессрочного) пользования в порядке переоформления данного права в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Не будучи собственником спорного земельного участка, а равно лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им, администрация была не праве сдавать спорный земельный участок в аренду, что обусловливает ничтожность данного договора в силу статьи 168 ГК РФ в действовавшей на день его совершения редакции.

При таких обстоятельствах заключение указанного договора не привело к прекращению права постоянного (бессрочного) пользования санатория, возникшего в силу государственного акта КК-2 N 426000101.

Соответственно, поскольку санаторий не обладал правом аренды в отношении земельного участка с КН 23:49:0303014:0021, постольку он не мог передать данное право в пользу ООО "АльфаИнтерСтрой" по договору об уступке данного права от 19.04.2005.

При этом, будучи субъектом права постоянного (бессрочного) пользования в отношении указанного земельного участка, санаторий не вправе был распоряжаться им. Из статьи 269 ГК РФ, части 3 статьи 5 ЗК РФ следует, что правомочие распоряжения не входит в содержание субъективного права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из пункта 52 Постановления N 10/22 вытекает, что признание отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка в качестве последствий недействительности сделки входит в систему предусмотренных законом способов защиты субъективных гражданских прав.

Согласно пункту 52 Постановления N 10/22 иск о признании права отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.

В результате исследования судом первой инстанции видеозаписи спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (зданий пансионата апартаментного типа) было установлено, что участок расположен на территории земельного массива санатория, частично (не по всему периметру) огорожен, к участку имеется доступ, по части земельного участка расположена дорога, ведущая к двум зданиям, право собственности на помещения в которых принадлежит физическим лицам, в частности Чамян М.В., Голубевой Н.Ю., Остудину В.А., Татаринову С.М., Храменковой Т.И., Кубышеву С.Б., Минаеву А.В., Медведевой И.В., Чаплыгину В.И., Борзенко Е.В., что подтверждено представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности.

На основании пояснений представителя общества суд первой инстанции установил, что общество управление домами, расположенными на земельном участке, не осуществляет, помещения в них обществу не принадлежат, иные принадлежащие обществу строения на земельном участке отсутствуют. Владеющим земельным участком общество себя полагает только в силу зарегистрированного в ЕГРП обременения права аренды и намерения продолжить строительство на указанном земельном участке. Вместе с тем, доказательства наличия у общества действующего разрешения на строительство на указанном земельном участке в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта нахождения спорного земельного участка во владении общества.

Санаторий в силу места расположения земельного участка на территории санатория, наличии свободного доступа на земельный участок, а также подачи в здания пансионата, расположенные на земельном участке, тепло- и водоснабжения по заключенным с управляющей компанией, осуществляющей управление зданиями пансионата, договорам, является фактическим владельцем спорного земельного участка, который не выбывал из его фактического владения.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что признание отсутствующими права собственности муниципального образования город-курорт Сочи и праве (обременения) аренды общества являются надлежащими способами защиты прав санатория как фактического владельца.

Довод апелляционной жалобы общества о том, что судом первой инстанции не принято во внимание, что на спорном земельном участке расположен пансионат, представляющий собой комплекс зданий, право собственности на помещения в которых принадлежит физическим лицам, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности; данные лица не были привлечены к участию в деле, не свидетельствует о незаконности судебного акта, в том числе с точки зрения процессуальных норм, определяющих круг участвующих в деле лиц, в силу следующего.

Из решения суда не следует, что данным судебным актом непосредственно разрешены вопросы о правах и обязанностях указанных лиц, в том числе были созданы препятствия для реализации их субъективных прав или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора. При таких обстоятельствах основания для вывода о существовании вытекающих из пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" критериев принятия решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Оспариваемое решение не исключает право собственников объектов недвижимости на приобретение в собственность или аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости в установленном законом порядке (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 01.03.2013 по делу N А32-7270/2012). При этом доказательства того, что для использования указанных объектов недвижимости необходим весь спорный земельный участок (с учетом того, что он предоставлялся для строительства трех пусковых комплексов, а соответствующие строения представляют собой только один - первый - комплекс), в деле отсутствуют.

Расположение принадлежащих иным лицам объектов недвижимости на части земельного участка при отсутствии оснований для вывода о фактическом владении данными лицами всем земельным участком свидетельствует об отсутствии у истца как необходимости так и возможности предъявления для целей защиты своего интереса какого-либо иного требования, помимо заявленных.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе общества в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество.

Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 по делу N А32-45510/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева