Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 г. N 06АП-7032/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2016 г. N Ф03-3884/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

31 мая 2016 г.

А04-6368/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пичининой И.Е.

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.

при участии в заседании:

от ОАО "ТЭМБР-БАНК": Анненкова Марина Викторовна, представитель по доверенности от 07.08.2015; Орлова Татьяна Николаевна, представитель по доверенности от 29.01.2015

от ООО "Авто-Град г. Благовещенск": Зенченко А.В., представитель по доверенности от 15.02.2016; Циона С.А., представитель по доверенности от 15.02.2016

от ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка": Белоусова Е. С., представитель по доверенности от 28.05.2015

от Управления Росреестра по Амурской области: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Град г. Благовещенск"

на решение от 30.10.2015

по делу N А04-6368/2015

Арбитражного суда

принятое судьей Шишовым О.А.

по иску коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (открытое акционерное общество) (ОАО "ТЭМБР-БАНК") в лице Филиала "Амурский"

к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Град г. Благовещенск"; обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная международная торговая ярмарка"

о взыскании 24 982 883 руб. 19 коп.

УСТАНОВИЛ:

ОАО "ТЭМБР-БАНК" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Град г. Благовещенск", обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (далее - ответчики) о взыскании с ответчиков солидарно в пользу коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (открытое акционерное общество) в лице филиала "Амурский" ОАО "ТЭМБР-БАНК" совокупную сумму задолженности по договору кредитной линии N ЮЛ/09 от 13.03.2013, договору кредитной линии N ЮЛ/12 от 27.03.2013, договору кредитной линии N ЮЛ/13 от 27.03.2013, в размере 24 982 883 руб. 19 коп. и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная международная торговая ярмарка" по договору об ипотеке N 09/1 от 13.03.2013, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 19.03.2013, за N 28-28-01/003/2013-780, по договору последующей ипотеки N 12/1 от 27.03.2013. зарегистрированному 01.04.2013 за номером 28-28-01/020/2013-683, по договору последующей ипотеки N 12/1 от 27.03.2013, зарегистрированному 01.04.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области за N 28-28-01/020/2013-685, а именно:

- объект недвижимости -помещения, 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:000:2374:0002:48/7586/А:114. Просили установить продажную цену заложенного имущества в размере 34 437 083 руб., равном совокупной залоговой стоимости.

Решением суда от 30.10.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО "Авто-Град г. Благовещенск" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить в части установления начальной продажной цены залогового имущества, установив начальную продажную цену имущества в размере равном 80 % от рыночной стоимости имущества согласно, представленного отчета об определении рыночной стоимости. В обоснование приводит доводы о том, что решение суда в данной части принято без учета положений статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)", согласно которой при отсутствии соглашения сторон начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества, а также без учета разъяснений, данных в пунктах 5.6 Информационного письма от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судам и норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

Ссылается на отчет N 394-15 об определении рыночной стоимости имущества от 23.11.2015, выполненный ООО "АмурОценка", согласно которому рыночная стоимость помещений : 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, по состоянию на 17.11.2015 составляет 109 852 000 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "ТЭМБР-БАНК" просит решение в обжалуемой части оставить без изменения, полагая доводы жалобы необоснованными. Приводят доводы о том, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции возражений относительно требований истца об установлении начальной продажной цены равной залоговой стоимости имущества не заявлялось, как не заявлялось и ходатайств о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости объектов залога. Залоговая стоимость имущества 34 437 083 руб. определена в результате достигнутой договоренности на основании договоров об ипотеке, в связи с чем доводы об отсутствии соглашения о начальной продажной цене истец считает несостоятельными. Считает, что представленный заявителем жалобы отчет об определении рыночной стоимости не должен быть принят во внимание судом апелляционной инстанции в силу статьи 268 АПК РФ и разъяснений Пленума ВАС РФ N 36. Приводят доводы о несогласии с определенной в отчете оценкой недвижимого имущества, полагая цену завышенной, не соответствующей реальной рыночной стоимости имущества.

Определением апелляционного суда от 03.03.2016 по ходатайству ООО "Авто-Град г.Благовещенск" по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Методический центр" Хапатько Д.В.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения по результату оценочной экспертизы, дело по апелляционной жалобе назначено к судебному заседанию на 17.05.2016.

В судебное заседание от истца поступило заявление, в котором ОАО "ТЭМБР-БАНК", с учетом результата оценочной экспертизы, просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 28 562 712 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком без учета НДС. Ссылается на обстоятельства применения собственником имущества - ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" упрощенной системы налогообложения, которое не является плательщиком НДС. Представлено уведомление Межрайонной ИФНС России N 1 по Амурской области о приеме смены объекта упрощенной системы налогообложения.

В судебном заседании об отложении судебного заседания, о вызове судебного эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, о вызове эксперта ООО "АмурОценка" по даче пояснений по отчету N 394-15, истребовании отчета оценки имущества при заключении договора ипотеки, вызове оценщика, об отложении заседания для ознакомления с заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.05.2016 с целью ознакомления ООО "Авто-Град г.Благовещенск" с заключением оценочной экспертизы, ответчику предложено сформулировать озвученные ходатайства для их рассмотрения судом.

После перерыва судебное заседание продолжено. Представитель ООО "Авто-Град г.Благовещенск" в судебном заседании дал пояснения, согласно которым ответчик с оценочной экспертизой не согласен, считает необоснованными примененные экспертом корректировочные коэффициенты на техническое состояние и наличие отопления (- 25 и -17,5), не согласен с неприменением экспертом доходного подхода оценки, не согласен с примененными оценщиком аналогами - помещениями, имеющими значительно меньшую площадь. Заявил устное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по делу, ссылается на заниженную рыночную стоимость имущества в экспертном заключении. Ходатайства о вызове экспертов в судебное заседание представителем не поддержаны, не рассматриваются судом.

ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" поддерживает ходатайство ООО "Авто-Град г.Благовещенск" о проведении повторной судебной экспертизы по делу.

Представители ОАО "ТЭМБР-БАНК" против назначения повторной экспертизы возражали, полагают ходатайства ответчика направленными на затягивание судебного разбирательства. Поддерживают доводы представленных к судебному заседанию письменных пояснений, в которых считают выполненное экспертом ООО "Методический центр" заключение в рамках проведения судебной экспертизы полным, объективным и достоверным. Ходатайство о назначении повторной экспертизы рассмотрено и отклонено апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

При проведении оценочной экспертизы эксперт применил методы сравнительного подхода с использованием данных по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (базы данных Агентств, печатных изданий).

Отказ от использования доходного и затратного методов оценки обоснован.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения имеют сходное с исследуемым назначение - складское, производственно-складское, сходны по местоположению, иным характеристикам, в силу чего соответствуют требованиям п. 14 ФСО N 1.

Довод возражений ответчика о том, что 3 из 4-х объекта-аналога существенно отличаются по площади - значительно меньше объекта оценки, не может быть принят во внимание, поскольку при расчете оценщиком применена поправка на масштаб для коммерческой недвижимости.

Корректировка на техническое состояние объекта осуществлена в соответствии с утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 N 40 Методикой, устанавливающей критерии оценки технического состояния. Следы протечки кровли, сквозные отверстия в бетонном полу в плитах перекрытия, разрушения балок перекрытия, зафиксированные на фотографиях объекта оценка, подтверждают обоснованность отнесения технического состояния объекта оценки к удовлетворительному, при котором конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Корректировочный коэффициент наличия отопления для производственно-складской недвижимости определен как среднее значение с учетом имеющейся информации о результатах опроса экспертов за периоды 2,4 кварталы 2014 год и 2-1 квартал 2015 года.

Наличие в материалах дела представленного ООО "Авто-Град г.Благовещенск" отчета об определении рыночной стоимости названного нежилого помещения отчета N 394-15, содержащего иную рыночную стоимость объекта, само по себе не свидетельствует о недостоверности сведений, содержащихся в заключении судебного эксперта.

Более того, как следует из исследовательской части отчета N 394-15, техническое состояние объекта оценки ООО "АмурОценка" также оценено как удовлетворительное на основании шкалы экспертных оценок.

В связи с изложенным, суд не усматривает предусмотренных пунктом 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Кроме того, заявляя такое ходатайство, ответчики не представили доказательств перечисления на депозитный счет апелляционного суда денежных средств на оплату экспертизы. При этом суд принимает во внимание, что производство по делу возобновлено определением от 26.04.2016, размещенном в Картотеке арбитражных дел на общедоступном сайте в сети интернет: http://kad.arbitr.ru, где сторонам предлагалось обосновать свои позиции с учетом заключения судебной экспертизы. Таким образом, у ответчиков имелось достаточно времени ознакомиться с заключением эксперта, при наличии возражений и замечаний, а также намерении заявить ходатайство о повторной экспертизе, совершить предусмотренные АПК РФ действия, представив в судебное заседание обоснованное письменное ходатайство с указанием экспертного учреждения и перечисления на депозит суда денежных средств на оплату экспертизы.

Исследовав заключение эксперта N 130 от 20.04.2016 в порядке статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия считает, что оно может быть принято в качестве достаточного и достоверного доказательства рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, между ОАО "ТЭМБР-БАНК" (Банк) и Обществом с ограниченной ответственностью "Авто-Град г. Благовещенск" (далее- заемщик) был заключен договор кредитной линии N ЮЛ/12 от 27.03.2013 (далее кредитный договор N ЮЛ/12).

Согласно п.2.1 договора кредитор обязуется предоставлять заемщику кредиты при соблюдении лимита выдачи в размере 10 000 000 руб. на срок по 29.02.2016 включительно на цели, связанные с осуществлением заемщиком уставной деятельности, с ежемесячной уплатой заемщиком процентов за пользование кредитами по ставке:

Со дня открытия лимита кредитной линии по 31.08.2013:

-17 (семнадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов свыше 1600000 руб.;

-18 (восемнадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов в отчетном месяце 1 600 000 руб. и менее,

С 01.09.2013 по 29.02.2016:

-17 (семнадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов свыше 3 000 000 руб.;

-18 (восемнадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов в отчетном месяце 3 000 000 руб. и менее, а также с уплатой заемщиком платы за открытие кредитной линии (далее плата) в размере 30 000 руб.

Исполнение обязательств заемщика по указанному кредитному договору N ЮЛ/12 обеспечиваются, в том числе поручительством ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие полностью принадлежащее иностранному инвестору) по договору поручительства N 12/3 от 27.03.2013 и залогом недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие полностью принадлежащее иностранному инвестору), по договору последующей ипотеки N 12/1 от 27.03.2013, а именно:

-объект недвижимости помещения, 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:0002374:0002:48/7586/А: 114, с залоговой стоимостью 11 742 481 руб.

Кроме этого, между указанными лицами также заключен договор кредитной линии N ЮЛ/13 от 27.03.2013 (далее - кредитный договор NЮЛ/13), согласно которому кредитор предоставил заемщику кредиты при соблюдении лимита выдачи в размере 485 000 долларов США на срок по 29.02.2016 включительно на цели, связанные с осуществлением заемщиком уставной деятельности, с ежемесячной уплатой заемщиком процентов за пользование кредитами по ставке:

Со дня открытия лимита кредитной линии по 31.08.2013:

-12 (двенадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов свыше 1 600 000 руб.;

-13 (тринадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов в отчетном месяце 1 600 000 руб. и менее,

С 01.09.2013 по 29.02.2016:

-12 (двенадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов свыше 3 000 000 руб.;

-13 (тринадцать) процентов годовых при ежемесячном поступлении денежных средств на расчетный счет заемщика у кредитора за минусом полученных кредитов в отчетном месяце 3 000 000 руб. и менее, а также с уплатой заемщиком платы за открытие кредитной линии в размере 30 000 руб.

Обеспечением исполнения обязательств по указанному кредитному договору N ЮЛ/13 также является поручительство ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие полностью принадлежащее иностранному инвестору) по договору поручительства N 13/3 от 27.03.2013 и залог недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие полностью принадлежащее иностранному инвестору), по договору последующей ипотеки N 13/1 от 27.03.2013, зарегистрированному 01.04.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области за N 28-28-01 /020/2013-685, а именно:

-объект недвижимости - помещения, 1 этаж- 114-122, 188, 192-198. 201. 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А. назначение; нежилое, обиден площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:0002374:0002:48/7586/А: 114, с залоговой стоимостью 16 823 362 руб.

Кроме того, между ОАО "ТЭМБР-БАНК" (Банк) и ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие, полностью принадлежащее иностранному инвестору, далее - заемщик -2) 13.03.2013 заключен договор кредитной линии N ЮЛ/09 от 13.03.2013 (далее - кредитный договор NЮЛ/09), по условиям которого заемщику-2 был предоставлен кредит в размере 5 000 000 руб., с установлением процента за пользование кредитом по ставке 18 (восемнадцать) процентов годовых на срок до 29.02.2016 (п.2.1 договора).

Обеспечением исполнения обязательств по данному кредитному договору N ЮЛ/09 является поручительство ООО "Авто-Град г. Благовещенск" по договору поручительства N 09/2 от 13.03.2013 и залог недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" (предприятие полностью принадлежащее иностранному инвестору), по договору об ипотеке N09/1 от 13.03.2013, зарегистрированному 19.03.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области за N 28-28-01/003/20 3-780. а именно: объект недвижимости - помещения, 1 этаж - 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 13 1,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:0002374:0002:48/7586/А:114 с залоговой, стоимостью 5 871 240 руб.

В течение срока действия кредитных договоров N ЮЛ/12, NЮЛ/13, N09/2 ответчики допускали просрочку платежа, а начиная с 31.01.2015 по кредитному договору N ЮЛ/13, и с 05.06.2015 по кредитному договору NЮЛ/12 заемщик, и с 29.05.2015 - заемщик -2, полностью прекратили осуществлять погашение, как основного долга, так и процентов за пользование кредитом, т.е. в одностороннем порядке прекратили исполнение обязательств по кредитным договорам, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчиков солидарно совокупную сумму задолженности по 3-м договорам на открытие кредитной линии в общем размере 24 982 883,19 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка", по договору об ипотеке N09/1 от 13.03.2013, по договору последующей ипотеки N12/1 от 27.03.2013, по договору последующей ипотеки N12/1 от 27.03.2013, а именно:

объект недвижимости - помещения, 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:000:2374:0002:48/7586/А:114; об установлении продажной цены заложенного имущества в размере 34 437 083 руб., равном совокупной залоговой стоимости.

При рассмотрении спора суд, руководствуясь статьями 809-811 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о возврате остатка начисленных и неуплаченных процентов по основному долгу, суммы начисленных и неуплаченных дополнительных процентов за нарушение сроков погашения кредита, суммы начисленной и неуплаченной неустойки за нарушение сроков уплаты процентов, остатков срочной ссудной задолженности, остатка просроченной ссудной задолженности.

Установив наличие солидарной ответственности заемщика и поручителя по кредитным договорам в силу статьи 363 ГК РФ, совокупная сумма задолженности в размере 24 982 883,19 руб. взыскана с ответчиков солидарно. На основании статьи 334 ГК РФ, пункта 2 статьи 3 Закона об ипотеке судом удовлетворено требование об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - помещения, 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:000:2374:0002:48/7586/А:114.

В указанной части решение суда не является предметом апелляционного обжалования, его законность не проверяется апелляционным судом в соответствии со статьей 268 АППК РФ.

В части решения об установлении начальной продажной цены задолженного имущества, апелляционный суд руководствуется следующим.

В п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Таким образом, начальная продажная цена имущества является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вопрос о начальной продажной цене залогового имущества, как следует из протоколов судебного заседания, обжалуемого решения, судом первой инстанции на обсуждение сторон не выносился.

Обращая взыскание на заложенное по договорам ипотеки N 09/1 от 13.03.2013, N 12/1 от 27.03.2013, N 12/1 от 27.03.2013 суд установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 34 437 083 руб., равном совокупной залоговой стоимости имущества по трем договорам.

Однако судом не учтено следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", залоговая стоимость имущества может существенно отличаться от его рыночной стоимости, что связано, в частности, с промежутком времени между заключением договора о залоге и реализацией предмета залога, в связи с чем залоговая стоимость имущества не может считаться согласованной начальной продажной ценой.

Таким образом, условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не является согласованной начальной продажной ценой этого имущества.

Более того, как следует из заключенного договора об ипотеке N 09/1 от 13.03.213, стороны согласовали стоимость имущества, составляющего предмет залога (помещения, 1 этаж 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 131,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48) 5 871 240,0 руб., что составляет 5% о ликвидной рыночной стоимости помещений.

Между тем, в договоре последующей ипотеки N 13/1 от 27.03.2013, являющимся по сути самостоятельным договором, эти же помещения оценены сторонами в сумме 16 823 362,00 руб., что составляет 14,9 % от ликвидной рыночной стоимости имущества.

В договоре последующей ипотеки N 12/1 от 27.03.2013, залоговая стоимость помещений согласована в размере 11 742 481,00 руб.

Таким образом, доводы истца о том, что сторонами согласована начальная продажная цена заложенного имущества, признаются необоснованными.

Для определения рыночной стоимости спорного имущества - помещения, 1 этаж - 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 13 1,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, являющегося предметом залога по трем договорам об ипотеке, судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 130 от 20.04.2016 рыночная стоимость нежилых помещений: 1 этаж - 114-122, 188, 192-198, 201, 202, 204-206, 207, 208, 2 этаж - 106, 121-126, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 10 13 1,6 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Текстильная, 48, кадастровый (условный) номер 28:01:0002374:0002:48/7586/А:114, составляет 42 130 000 руб., включая НДС, и 35 703 390 руб. без НДС.

Экспертное заключение содержит указание на руководство экспертом в процессе исследования перечнем нормативно-справочных документов, в том числе, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности, соответствует требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Исходя из отсутствия противоречий в выводах эксперта, о проведении повторной экспертизы апелляционным судом отклонено.

Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены.

Представленный в дело ООО "Авто-Град г.Благовещенск" отчет N 394-15 составлен по заказу ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка", не признается надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта.

При этом суд исходит из того, что оценщиком использован только доходный метод. Неиспользование сравнительного метода, в том числе, по причине непривлекательности объекта оценки, ликвидность которого снижается ввиду того, что помещения являются проходными (стр. 42 отчета) суд признает необоснованным. Кроме того, взятые оценщиком в качестве аналогов помещения относятся к классу А, а именно: находятся в центральной части города, на территории производственной базы, значительно отличаются по техническим характеристикам от объекта оценки, имеется свободный доступ к помещениям-аналогам, при том, что объект является проходным.

Отчет N 394-15 судом апелляционной инстанции не принимается в качестве доказательства, опровергающего определенную судебным экспертом рыночную стоимость объекта оценки.

По указанным основаниям апелляционный суд признает заключение ООО "Методический центр" N 130 от 28.04.2016 надлежащим доказательством по делу.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ установлено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 N 66-КГ14-12, действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Федеральный закон от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно пункту 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации на территории Российской Федерации имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной пунктом 4.1 названной статьи), налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений статьи 105.3 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом акцизов (для подакцизных товаров). В этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Налогового кодекса Российской Федерации возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ установлено, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ.

Согласно представленному истцом уведомлению N 598 от 17.04.2012, ООО "Дальневосточная международная торговая ярмарка" применяет упрощенную систему налогообложения, что не отрицалось представителем данного общества в судебном заседании апелляционного суда, доказательств перехода на иную систему налогообложения не представлено.

Поскольку экспертом произведена оценка имущества, в том числе, без включения суммы НДС, в силу изложенного суд признает обоснованными доводы истца о том, что за основу рыночной стоимости имущества необходимо принимать сумму без НДС, то есть в размере 35 703 390 руб. Таким образом, начальная продажная цена в размере 80% от рыночной составляет 28 562 712 руб.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и издержки на оплату судебной экспертизы по правилам статьи 110 АПК РФ по результату разрешения спора относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 30.10.2015 Арбитражного суда Амурской области в обжалуемой части изменить.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 28 562 712 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.Е. Пичинина

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко