Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 г. N 09АП-20325/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании убытков по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

31 мая 2016 г.

Дело N А40-77488/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н., судей Веклича Б.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2016 года по делу N А40-77488/2015, принятое судьей Махалкиным М.Ю., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Модо капитал" (ИНН 4345315545, ОГРН 1114345042020) к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ИНН 1087799030846) 3-е лицо - Администрация города Краснодара о взыскании 83 521 227 руб. 47 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мухаметзянова М.В. по доверенности от 24.05.2016 г., Дмитриева А.А. по доверенности от 17.07.2015 г., Хмелевской Д.С. по доверенности от 24.09.2015 г.,

от ответчика: Туев С.П. по доверенности N ДФ-84 от 20.10.2015 г., Крылов И.Г. по доверенности от 03.11.2015 г.,

В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Модо капитал" (далее - ООО "Модо капитал") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС") о взыскании суммы 80 629 137 руб. 95 коп., составляющей убытки, возникшие вследствие излишне уплаченной арендной платы за период с 04.06.2012 г. по 31.07.2014 г. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2016 года по делу N А40-77488/2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции при принятии судебного акта не учтено имеющее преюдициальное значение решение суда по делу N А41-104813/2013.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что судом первой инстанции при принятии судебного акта неверно определен предмет заключенного сторонами договора и ссылается на то, что договорные отношения между сторонами не прекращены, поскольку истец не исполнил обязательство построить инженерную инфраструктуру.

Ответчик указывает, что спорные земельные участки были использованы истцом при составлении проекта планировки под застройку социально значимых объектов, однако суд первой инстанции указанному обстоятельству не дал надлежащей правовой оценки.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

3-е лицо, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 04.06.2012 г. между Фондом "РЖС" (Арендодатель) и ООО "Металлторг" (Правопредшественник истца, Арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-35, согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование земельные участки общей площадью 461 159 кв.м. (кадастровые номера: 23:43:0107001:14322 площадью 173 139 кв.м., 23:43:0107001:14323 площадью 102 000 кв.м, 23:43:0107001:14324 площадью 186 020 кв.м.), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для целей жилищного строительства - размещение многоэтажной жилой застройки, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар.

Дополнительным соглашением N 1 от 26.06.2014 г. предмет договора сторонами изменен на земельные участки общей площадью 162 808 кв.м. с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:31513, 23:43:0107001:31515, 23:43:0107001:31516, 23:43:0107001:31517, 23:43:0107001:31518, 23:43:0107001:31520, 23:43:0107001:31521, 23:43:0107001:31523, 23:43:0107001:31533, 23:43:0107001:31522, 23:43:0107001:31524, 23:43:0107001:31514, 23:43:0107001:31519, 23:43:0107001:31527, 23:43:0107001:31528, 23:43:0107001:31529, 23:43:0107001:31530, 23:43:0107001:31526, 23:43:0107001:31532.

Из кадастровых паспортов на указанные земельные участки следует, что все они образованы из одного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14322.

Таким образом, указанным дополнительным соглашением фактически исключены из предмета договора земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14323 площадью 102 000 кв.м. и 23:43:0107001:14324 площадью 186 020 кв.м.

Как указывает истец, использование земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14323 и 23:43:0107001:14324 в соответствии с их разрешённым использованием (для целей жилищного строительства - размещение многоэтажной жилой застройки) было изначально невозможно, поскольку в силу генерального плана развития города Краснодара по данным участкам планируется размещение автомобильной магистрали, в связи с чем Администрация города Краснодара оказала в согласовании проекта планировки территории в границах указанных участков.

Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", на территории земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14323 и 23:43:0107001:14324 предусмотрено прохождения автомобильной дороги городского значения и размещение автомобильной развязки. В письме Управления дорожно-мостового хозяйства Администрация города Краснодара от 11.12.2012 г. N 31/7067 указано, что по вышеуказанным земельным участкам в соответствии с генеральным планом развития муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. N 25 п. 15, предусмотрено строительство автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального образования город Краснодар.

Ссылаясь на указанное обстоятельство, а также на то, что Арендатором в период с 04.06.2012 г. по 31.07.2014 г. уплачена арендная плата из расчета 461 159 кв.м., тогда как фактически, исходя из целевого назначении, Арендатор должен был уплатить арендные платежи за 162 808 кв.м., ООО "Модо капитал" утверждает, что понес убытки в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 80 629 137 руб. 95 коп., в связи с чем настаивает на взыскании с Арендодателя указанной суммы.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, установил, что истец на момент участия в аукционе и на момент заключения спорного договора не знал и не мог знать о невозможности многоэтажного жилищного строительства на спорных участках, при этом истцом уплачена арендная плата за пользование спорными участками в полном объме, удовлетворил заявленные требования.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик утверждает, что решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2014 г. по делу N А40-104813/2013, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение, установлена возможность осуществления на арендованных земельных участках жилого и иного строительства.

Данный довод был исследован судом первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку в рамках указанного дела рассматривался вопрос о законности действий Фонда "РЖС" по проведению повторного аукциона и суд установил, что на момент объявления о проведении аукциона отсутствовали зарегистрированные в ЕГРП ограничения в использовании земельных участков. Однако вопрос о фактической возможности осуществления многоквартирной застройки на спорных участках в рамках дела N А40-104813/2013 не рассматривался.

Утверждение ответчика о том, что договорные отношения Фонда "РЖС" и ООО "Модо Капитал" относительно земельных участков 23:43:0107001:14323 и 23:43:0107001:14324 не прекратились, несостоятельно, поскольку дополнительным соглашением от 26.06.2014 г. N 1 стороны изменили предмет договора аренды, фактически исключив из предмета договора земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14323 площадью 102 000 кв.м. и 23:43:0107001:14324 площадью 186 020 кв.м.

Таким образом, арендные правоотношения относительно земельных участков 23:43:0107001:14323 и 23:43:0107001:14324 между сторонами были прекращены.

Ссылка ответчика на то, что будущий Арендатор мог заранее ознакомиться с градостроительной документацией, до заключения договора аренды, была исследована судом первой инстанции и признана необоснованной.

Как предусмотрено частью 1 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды), извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда, указанных в пунктах 1 - 4 части 1 статьи 12.2 настоящего Федерального закона, наряду со сведениями, предусмотренными статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, могут содержать следующие сведения: 1) требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимым для развития территории, при подготовке документации по планировке территории; 2) минимальный объем осуществления жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.

Как указал суд первой инстанции, при заключении спорного договора истец планировал строительство на всех трёх участках многоквартирных домов общей площадью 194 921, 0 кв.м. на 8 586 чел. с плотностью застройки 306 чел./га, что подтверждается пояснительной запиской истца к предложению о планировке, межеванию и застройке территории.

Постановлением Администрации города Краснодара N 3857 от 05.06.2013 г. утверждён проект планировки территории только в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14322 с численностью жителей 6 303 чел., общей площадью жилых помещений 150 007 кв.м., плотностью застройки 319 чел./га

В судебном заседании Арбитражного суда города Москвы 08.02.2016 г. по настоящему делу исследовался в качестве вещественного доказательства в порядке части 1 статьи 80 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "Вестник органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар" N 2 (103) в 4 частях, в результате чего было установлено, что при официальной публикации генерального плана развития муниципального образования город Краснодар, утверждённого решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. N 25 п. 15, конкретные координаты прохождения автомобильной дороги городского значения и размещение автомобильной развязки не указаны.

Графическое изображение генерального плана развития муниципального образования город Краснодар в указанном "Вестнике" опубликовано в масштабе, исключающем возможность установления координат прохождения автомобильной дороги городского значения и размещения автомобильной развязки. Кроме того, письмом Управления дорожно-мостового хозяйства Администрация города Краснодара от 25.01.2013 г. N 31/323 подтверждается, что проектирование по данным объектам не осуществлялось и указать точные параметры улицы не представляется возможным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец на момент участия в аукционе и на момент заключения спорного договора не знал и не мог знать о невозможности многоэтажного жилищного строительства на спорных участках, что также подтверждается пояснительной запиской истца к предложению о планировке, межеванию и застройке территории.

Довод ответчика о том, что спорные земельные участки были использованы истцом при составлении проекта планировки под застройку социально значимых объектов, не опровергает того обстоятельства, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14323 и 23:43:0107001:14324 не могут быть фактически использованы в тех целях, в которых они были предоставлены истцу - для размещения многоэтажной жилой застройки в связи с тем, что на данных земельных участках запланировано строительство автомобильных дорог и развязки, при этом конкретные координаты не определены.

Поскольку истцом внесена арендная плата за пользование земельными участками, которые он фактически не имеет возможности использовать под строительство, ответчик обязан возвратить Арендатору излишне перечисленные денежные средства.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Фонда "РЖС" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2016 года по делу N А40-77488/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Б.С. Веклич Н.И. Панкратова