Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 11АП-5640/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф06-12777/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

08 июня 2016 г.

Дело N А65-23705/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июня 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года по делу N А65-23705/2014 (судья Камалиев Р.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА" (ОГРН 1021602847947, ИНН 1654032468), г.Казань,

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Татарстан,

к Федеральному агентству федерального железнодорожного транспорта" гор. Москва,

с участием третьих лиц:

ОАО "Российские железные дороги",

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по РТ",

об обязании ответчика сформировать из земельного участка кадастровый номер 16:50:000000:34, общая площадь 4 714 445,00 кв.м. и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 9280 кв.м в границах раннее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 и обязании ответчика заключить с истцом договор аренды в отношении сформированного земельного участка площадью 9280 кв.м образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с временным кадастровым номером 16:50:000000;34/27 на условиях прилагаемого договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА" г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Татарстан об обязании ответчика выделить из земельного участка, кадастровый номер 16:50:000000:34 общей площадью 4 714 445, 00 кв.м земельный участок 16:50:000000:34/27 площадью 9280 кв.м, и об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 9280 кв.м, кадастровый номер 16:50:000000;34/27 на условиях прилагаемого договора.

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками:

Местонахождение земельного участка- участок в зоне границ полосы железной дороги на территории г. Казани:

Площадь земельного участка -9280 кв.м.

Кадастровый номер-16:50:000000:0034/27

Категория земель- земли поселений.

Для использования в целях- под "Оптово -розничный- торгово - производственный комплекс"

1.2 На участке имеются объекты недвижимого имущества:

- "Оптово- розничный- торгово-производственный комплекс", капитального характера, застроенная площадь 1039,6 кв.м по техническому паспорту от 26.10.2012 г.

- "Оптово- розничный- торгово-производственный комплекс", капитального характера, застроенная площадь 1251,7 кв.м по техническому паспорту от 23.03.2013 г.

Срок аренды участка устанавливается с 2014 г. по 2054 г.

Размер арендной платы в год за участок составляет 54 руб. 84 коп., в том числе НДС-8,37 руб.

В договор также включен раздел 4 Права и обязанности сторон. раздел 5, Ответственность сторон, Раздел 6. Изменение, расторжение и прекращение договора., Раздел 7. Рассмотрение и урегулирование договора, Раздел 8, Особые условия договора, Раздел 9. Реквизиты и подписи сторон.

Определением от 09.10.2014 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица открытое акционерное общество "Российские Железные Дороги" гор. Москва, поскольку настоящий спор может повлиять на права и законные интересы указанного третьего лица.

Определением от 14.11.2014 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Федеральное агентство железнодорожного транспорта гор. Москва, поскольку настоящий спор может повлиять на права и законные интересы указанного третьего лица.

В заседании суда истец уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика сформировать из земельного участка кадастровый номер 16:50:000000:34 общей площадью 4 714 445, 00 кв.м и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 9280 кв.м с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 и обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 9280 кв.м образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 на условиях прилагаемого договор.

При первоначальном рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 5.02.2015 г. иск удовлетворен.(л.д. 93 т.1)

Постановлением кассационной инстанции от 15.10.2015 г. решение суда от 5.02.2015 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.(л.д. 89 т.2).

Отменяя решение суда суд кассационной инстанции указал на то, что суд, возлагая на ответчика обязанность по образованию из земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:34 общей площадью 4 714 445,00 кв.м, и постановке на кадастровый учет земельного участка с площадью 9280 кв.м в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 с учетом норм земельного законодательства, Федерального закона от 10.01.2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" включил в предмет исследования вопрос о возможности образования земельного участка площадью 9280 кв.м. Судом не принято во внимание,что земельный участок, поставленный на временный кадастровый номер 16:50:00000034/27, был сформирован для целей субаренды, тогда как в данном деле заявлено требование о предоставление земельного участка в аренду в порядке ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, предоставление земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ возможно только при наличии на этом участке объекта недвижимости, находящихся в собственности у заявителя, при этом объем прав на землю ограничен положениями п.3 ст. 33 ЗК РФ. Следовательно, в рассматриваемом споре подлежал обоснованию и доказыванию факт необходимости предоставления обществу земельного участка в требуемом размере для эксплуатации объекта недвижимости, нормативы которого должны быть определены в соответствии с требованиями законодательства. Судом не исследован вопрос о площади заявленного обществом земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования. В нарушении статьи 65 АПК РФ суд первой инстанции не включил в предмет судебного исследования вопрос о соответствии условий договора законодательству, регулирующему правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в нарушении ст. 173 АПК РФ в резолютивной части решения суда, принятого по делу, не содержится указаний на условия, на которых суд обязал ответчика заключить договор.

При новом рассмотрении, истец дал согласие на привлечение в качестве соответчика Федеральное агентство железнодорожного транспорта.

Определением от 23.12.2015 г. суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Федеральное агентство железнодорожного транспорта, исключив его из числа третьи лиц.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по РТ, поскольку настоящий спор может повлиять на права и обязанности указанного третьего лица.

В заседании суда истец уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика сформировать из земельного участка, кадастровый номер 16:50:00000034, общая площадь 4714445,00 кв. и поставить на учет земельный участок площадью 9280 кв.м в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с временным кадастровым номером 16:50:00000034/27 и обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:00000034/27 на следующих условиях:

1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: площадь земельного участка 9280 кв.м, кадастровый номер, категория земель- земли поселений, для использования в целях эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости.

1.2. На участке имеются объекты недвижимого имущества "Оптово-розничный- торгово-производственный комплекс" капитального характера, застроенная площадь 1039 кв.м по техническому паспорту от 26.10.2012 г., "Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс", капитального типа, застроенная площадь 1251,7 по техническому паспорту от 23.03.2013 г. и Оптово - розничный - торгово - производственный комплекс, капитального характера, застроенная площадь 1251,7 кв.м по техническому паспорту от 26.10.2012 г.

2. Срок договора

Срок аренды участка устанавливается с 1 февраля 2016 года по 1 февраля 2055 года.

3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1 Размер арендной платы в год за участок составляет 54 руб. 84 коп., в том числе 8,37 руб.

В указанном договоре предусмотрены раздел 4 Права и обязанности сторон, 5 раздел. Ответственность сторон, 6 раздел. Изменение, расторжение и прекращение, 7 раздел. Рассмотрение и урегулирование договора, 8 раздел. Особые условия договора.

Уточнения приняты судом.

Истец заявил частичный отказ от иска ко второму ответчику об обязании заключить договор аренды земельного участка в отношении сформированного земельного участка площадью 9280 кв.м, образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:000000;34/27 на условиях прилагаемого договора.

Судом принят отказ от иска в указанной части.

Истец уточнил заявленные требования, просит обязать ответчиков сформировать из земельного участка кадастровый номер 16:50:000000;34, общая площадь 4 714 445 кв.м и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 9280 кв.м в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000;34/27, обязать первого ответчика заключить с истцом договор аренды в отношении сформированного земельного участка площадью 9280 кв.м, образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:000000;34/27 на следующих условиях;

1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: площадь земельного участка 9280 кв.м, кадастровый номер, категория земель -земли поселений,

Срок аренды участка устанавливается с 08 августа 2012 г. по 31 июля 2054 г.

Размер арендной платы в год за участок составляет 54 руб. 84 коп., в том числе НДС 8,37 руб.

В указанном договоре истец также включил раздел 4 Права и обязанности сторон, Раздел 5 Ответственность сторон, Раздел 6 Изменение, расторжение и прекращение договора., Раздел 7 Рассмотрение и урегулирование договора, Раздел 8 Особые условия договора.

Уточнения приняты судом.

Истец уточнил исковые требования, просил удовлетворить требования согласно искового заявления.

Уточнение принято судом.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года по делу N А65-23705/2014 отказ истца от иска ко второму ответчику об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 9280 кв.м, образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:00000034/27 принят, производству по делу в указанной части прекращено.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Промышленно-строительная фирма "РИА" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании 26.05.2016 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 02.06.2016 до 10 час 00 мин, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь 4712729 кв.м, адрес: РТ, участок в зоне границ полосы железной дороги на территории г. Казань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 16-АА N 154234 от 15 марта 2007 г.( л.д. 103 т.1)

В результате исправления кадастровых ошибок площадь земельного участка составила 4714 445, 00 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 16:50;000000:34.

Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 05-10з от 22.07.2005 г.

Указанный договор заключен на основании распоряжения о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 154-р от 21.07.2005 г.

В соответствии с договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: местонахождение земельного участка -участок в зоне границ полосы отвода железной дороги на территории г. Казани, площадь земельного участка-4712729 кв.м, кадастровый номер-16:50:00 00 00:0034, категория земель- земли поселений, для использования в целях- под объекты железнодорожного транспорта.

На участке имеются объекты железнодорожного транспорта.

Срок аренды участка устанавливается с 01 августа 2005 г. по 31 июля 2054 г.

Размер арендной платы за участок составляет 4 100 руб. 04 коп. в год и 341 руб. 67 коп. в месяц.

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 22.07.2005 г. объект аренды.

Во исполнении договора арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 22.07.2005 г.

Дополнительным соглашением от 27.12.2007 г. стороны внесли в договор аренды п. 4.3.3, в котором предусмотрели право арендатора передать участок (часть участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды без согласия его собственника при условии уведомления арендодателя.

Устанавливать плату за пользование участок по договору субаренды в соответствии с законодательством РФ.

Этим же дополнительным соглашением изменен размер арендной платы, который составил 15 503 руб. 37 коп. в год.

На указанном земельном участке находился свинооткормочный комплекс, который принадлежал на праве собственности ОАО "РЖД", о чем в ЕГРП 10 апреля 2008 г. была сделана запись регистрации N 16:16-01/057/2008-467, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АА N 703052 от 14.04.2008 г.

Между ОАО "РЖД" (продавец) и ООО "Промышленно-строительная фирма "РИА"( покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД" от 25 мая 2012 г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять в соответствии с настоящим договором следующее недвижимое имущество:

"Свинооткормочный комплекс", назначение- нежилое, общая площадь 2045,1 кв. м, инвентарный номер 92:401:002:000012310:000Н20000,лит Н.Н1, Свинооткормочный комплекс расположен по адресу: РТ, г. Казань, ул. Революционная, д.1.

Объект находится на земельном участке, имеющем следующие характеристики; категория земель- земли поселений, общая площадь 4 712 729 кв.м., кадастровый номер 16:50:00 00 00:0034, адрес ; РТ, г. Казань, ул. Революционная, д.1.

Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.07.2005 г. N 05-10з, заключенным между ОАО "РЖД" и территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ.

Стороны обязуются заключить договор субаренды части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования по форме утвержденной нормативными документами ОАО "РЖД". (л.д. 34 т.1)

Во исполнении договора продавец передал покупателю по акту приема-передачи от 5.06.2012 г. объект купли-продажи.(л.д. 37 т.1)

На основании договора купли-продажи истец зарегистрирован право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 16-АК N 691939 от 8.08.2012 г. (л.д. 38 т.1)

Как следует из искового заявления в процессе эксплуатации комплекса были произведены ремонтные работы.

Из представленного технического паспорта от 26.10.2012 г. следует,что указанный паспорт составлен на здание "Оптово-розничный- торгово-производственный комплекс", его местоположение: жилой комплекс Юдино, ул. Бирюзовая, д.38, инвентарный номер 92;401:002:000012310.

Уменьшении общей площади на 1040, 0 кв.м и изменение литера объекта права произошло за счет внутренней перепланировки и исключения из объекта права пришедшего в полуразрушенное состояние литера Н1, Изменение наименования со "Свинооткормочный комплекс" на "Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс" произошло на основании приказа N 7 от 31.10.2012 г.( л.д. 41-52 т.1)

Общая площадь здания составила 1005,1 кв.м.

На здание площадью 1005,1 кв.м выдан кадастровый паспорт от 12.02.2013 г. и присвоен кадастровый номер 16:50:000000:7543, инвентарный номер 92:401:002:000012310. (л.д. 53 т.1)

Из представленного кадастрового паспорта от 23 марта 2013 г., усматривается, что паспорт составлен на "Оптово-розничный- торгово-производственный комплекс", его местоположение: жилой комплекс Юдино, ул. Бирюзовая, д.38, инвентарный номер 92;401:002:000012310.(л.д 55-66т.1)

Общая площадь здания составила 1046,2 кв.м.

На здание площадью 1046,2 кв.и. выдан кадастровый паспорт от 12.02.2013 г. и присвоен кадастровый номер 16:50:281201:23 инвентарный номер 92:401:002:000012310. (л.д. 67 т.1)

В соответствии с приказом директора ООО ПСФ"РИА" Калимуллина Р.К за N 7 от 31.10.2012 г. здание свинооткормочный комплекс переименован в оптово-розничный торгово-производственный комплекс" в связи несоответствием назначения здания целям предусмотренным уставом общества( л.д. 39 т.1).

В дальнейшем исполнительный комитет муниципального образования города Казани издал распоряжение N 3681р от 21.12.2012 г., согласно которому объекту капитального строительства-зданию (инвентарный номер 92:401:002:000012310) по ул. Бирюзовая в жилом комплексе Юдино присвоен адресный номер -"36".

После изменения наименования объекта недвижимости истец зарегистрировал право собственности на Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 1005,1 кв.м, инвентарный номер 92;401:002:000012310, адрес объекта: РТ, г. Казань, ул. Березовая, д.38., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 июля 2013 г.( л.д. 70 т.1)

Истец зарегистрировал право собственности на Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1046,2 кв.м, инвентарный номер 92;401:002:000012310, адрес объекта: РТ, г. Казань,ул. Березовая, д.38., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07. 2013 г.( л.д. 69 т.1)

В кадастровом деле объекта недвижимости 16:50:000000;34 имеется кадастровый паспорт земельного участка 16:50:000000:34/27.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 16:50:000000:34 от 11.06.2013 г. имеются сведения о частях земельного участка и обременениях, в том числе с учетным номером 27, площадью 9280 кв.м (л.д. 82 т.1)

Истец (субарендатор) и третье лицо (ОАО "РЖД"- арендатор) заключили договор субаренды части земельного участка от 16 мая 2013 г., в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок площадью 9280 кв.м, с кадастровым номером 16:50:000000;0034/27 из земель населенных пунктов, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000;34, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир участок в зоне границ полосы железной дороги на территории гор. Казани, почтовый адрес ориентира: РТ, г. Казань, под объекты железнодорожного транспорта.

Границы участка (части земельного участка) указаны в кадастровой выписке земельного участка (лист N 25) от 03.08.2012 г. N 1600/301/12-337002), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Субарендатор использует участок с 08.08.2012 г.

Участок предоставляется для целей не связанных с капитальным строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, а также заготовкой, складированием и переработкой лома черных и цветных металлов-для эксплуатации свинооткормочного комплекса.

На участке расположено: свинооткормочный комплекс (свидетельство о государственной регистрации права Серия 16-АК N 691939 от 8.08.2012 г., капитальный характер, застроенная площадь земельного участка-2256,9 кв.м, по техническому паспорту от 4.04.2007 г.

Срок аренды устанавливается с 08.08.2012 г. по 31.07.2054 г.

Величина оплаты по договору субаренды составляет 54 руб. 84 коп. в год, в том числе НДС 8,37 руб.

В п. 5.1 договора стороны установили, что арендатор может потребовать досрочного расторжения настоящего договора при использовании участка не по целевому значению и не в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно п.5.4.3 договора субарендатор принял обязательства по соблюдению правил и режима использования полосы отвода в соответствии с законодательством РФ., не допускать нанесения вреда объектам железнодорожного транспорта, соблюдать условия эксплуатации и безопасности движения.

Соблюдать требования законодательства РФ об обеспечении транспортной безопасности объектов транспортной инфраструктуры и транспортных средств.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнении договора арендатор по акту приема-передачи от 16.05.2013 г. передал субарендатору объект субаренды.

Дополнительным соглашением от 10.09.2013 г. стороны внесли изменения в договор субаренды.

П.1.3 договора изложен в следующей редакции: для целей, не связанных с капитальным строительством- для реконструкции свинооткормочного комплекса, заключающейся в изменении технических характеристик, переименовании и перепрофилировании объектов (в рамках градостроительного регламента, определенного генеральным планом застройки гор. Казани) с последующей эксплуатации объектов с характеристиками:

1.1 Оптово- розничный- торгово- производственный комплекс, назначение- нежилое здание, этажность 2, капитальность- капитального характера, общая площадь 10051,1 кв.м по техническому паспорту от 26.10.2012 г., местоположение, РТ, г. Казань, жилой комплекс, Юдино, ул. Бирюзовая, д.38.

1.2 Оптово- розничный- торгово- производственный комплекс, назначение- нежилое здание, этажность 1, капитальность- капитального характера, общая площадь 1046,2 кв.м кв.м по техническому паспорту от 23.03.2013 г., местоположение, РТ, г. Казань, жилой комплекс, Юдино, ул. Бирюзовая, д.38.

П.1.4 договора изложить в следующей редакции: на участке расположено: 2.1 Оптово- розничный- торгово- производственный комплекс, капитального характера, застроенная площадь 1039,6 кв.м по техническому паспорту от 26.10.2012 г.,2.2, Оптово- розничный- торгово- производственный комплекс, капитального характера, застроенная площадь 1251,7 кв.м по техническому паспорту от 23.03.2013 г.

Истец направил в адрес ответчика письмо N 43 от 18.06.2014, в которой предложил в течении 30 дней с даты получения настоящей оферты заключить с истцом договор аренды земельного участка на условиях, прилагаемого договора. (л.д. 86 т.1)

В письме N 04/3856 от 07.07.2014 г. ответчик отказал в заключении договора аренды, указав на то, что при предоставлении права аренды части земельного участка ООО "ПСФ РИА" возможно только после исключения данной части из договора аренды земельного участка земельного участка N 05-10з путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды с ОАО "РЖД".

Оставление требования истца без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 35, 11.2, 11.4 Земельного кодекса РФ, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске исходя из следующего.

При этом суд первой инстанции обоснованно установил, что спорные правоотношения сторон возникли в связи с отказом первого ответчика заключить договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Также суд первой инстанции верно указал, что спорный земельный находится в полосе отвода железных дорог. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством РФ.

На земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:0034 в установленном порядке зарегистрировано право федеральной собственности, участок передан собственником в аренду ОАО "РЖД", последним часть земельного участка предоставлен истцу в субаренду. ОАО "ПСФ "РИА" обратился в суд с иском об обязании ответчиков произвести выдел из земельного участка площадью 4 714 445,00 кв.м с кадастровым номером 16:50:000000:0034 земельный участок площадью 9280 кв.м с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27.

Согласно Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" полоса отвода железных дорог (далее - полоса отвода) - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования (далее - инфраструктура) - технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.

В соответствии с упомянутой статьей безопасность движения и эксплуатации железнодорожного транспорта - состояние защищенности процесса движения железнодорожного подвижного состава и самого железнодорожного подвижного состава, при котором отсутствует недопустимый риск возникновения транспортных происшествий и их последствий, влекущих за собой причинение вреда жизни или здоровью граждан, вреда окружающей среде, имуществу физических или юридических лиц; обеспечение безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта - система экономических, организационно-правовых, технических и иных мер, предпринимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями железнодорожного транспорта, иными юридическими лицами, а также физическими лицами и направленных на предотвращение транспортных происшествий и снижение риска причинения вреда жизни или здоровью граждан, вреда окружающей среде, имуществу физических или юридических лиц.

Приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. N 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог".

Согласно приказу МПС свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут в порядке, установленном настоящим Положением и иными нормативными правовыми актами РФ предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче-смазочных и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

В соответствии с п.3,4 Положения содержание полосы отвода должно соответствовать градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным требованиям, устанавливаемым нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также соответствующими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Размер полосы отвода определяется в соответствии с нормами и правилами проектирования отвода земель для железных дорог, утверждаемыми МПС России, а также проектно-сметной документацией и генеральными схемами развития и реконструкции объектов федерального железнодорожного транспорта и станций. Установление границ полосы отвода осуществляется территориальными органами Государственного земельного комитета Российской Федерации совместно с железными дорогами. Пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 17 Земельного кодекса РФ и статьи 4 ФЗ от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом федерального железнодорожного транспорта" земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, являются федеральной собственностью. Порядок и условия пользования земельными участками,являющимися федеральной собственностью, устанавливается Правительством РФ в соответствии с законодательством РФ. От имени РФ полномочия правообладателя федерального имущества вправе осуществлять соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти РФ.

Согласно ст. 90 Земельного кодекса РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Суд первой инстанции верно указал, что порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

Кроме того, пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными органами на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством РФ.

Приказом Министерства транспорта РФ от 6.08.2008 г. N 126 утверждены нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог.

Таким образом, размеры полосы отвода и охранных зон устанавливаются в соответствии с названными нормами, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, генеральными схемами развития железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом сложившегося землепользования и ранее утвержденных размеров и границ полос отвода и охранных зон.

В силу п.1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков п.6 статьи 11.4 ЗК РФ).

Пункт 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2)правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

По общему правилу, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. ( п.4 ст. 11.2 ЗК РФ)

Согласно п. 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу п. 4-6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вкливанию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

По смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.

Со ссылками на нормы статей 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно установил, что истец на основании договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД" от 25 мая 2012 г., приобрел в собственность"Свинооткормочный комплекс", назначение- нежилое, общая площадь 2045,1 кв. м, инвентарный номер 92:401:002:000012310:000Н20000,лит Н.Н1, Свинооткормочный комплекс расположен по адресу: РТ, г. Казань, ул. Революционная, д.1.

Объект находится на земельном участке, имеющем следующие характеристики; категория земель- земли поселений, общая площадь 4 712 729 кв.м., кадастровый номер 16:50:00 00 00:0034, адрес ; РТ, г. Казань, ул. Революционная, д.1.

Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.07.2005 г. N 05-10з, заключенным между ОАО "РЖД" и территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ.

В соответствии с кадастровым паспортом на земельный участок площадью 4 712 729 кв.м. с кадастровым номером 16:50:00 00 00:0034 разрешенное использование данного земельного участка- под объекты железнодорожного транспорта.

Как следует из договора аренды от 22.07.2005 г., заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РТ (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) арендодатель предоставил в аренду земельный участок, находящийся в зоне границ полосы отвода железной дороги на территории гор. Казани для использования в целях под объекты недвижимого имущества.

Арендатор принял обязательства использовать земельный участок с целевым назначением и разрешенным использованием.

Дополнительным соглашением от 27.12.2007 г. арендодатель предоставил арендатору право сдачи объекта аренды в субаренду без согласия собственника при условии уведомления арендодателя.

В соответствии с заключенным между истцом и ОАО "РЖД" договором субаренды арендатор передал в субаренду земельный участок площадью 9280 кв.м с кадастровым номером 16:50:000000:0034/27 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 16:50;000000:0034 для эксплуатации свинооткормочного комплекса.

Дополнительным соглашением к договору субаренды истец и третье лицо внесли изменения в п. 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: Для целей не связанных с капитальным строительством -для реконструкции свинооткормочного комплекса, заключающейся в изменение технических характеристик, переименовании и перепрофилировании объектов с последующей эксплуатацией объектов с характеристиками указанными в договоре.

Истец принял обязательства соблюдать правила и режим использования полосы отвода в соответствии с законодательством РФ, соблюдать условия эксплуатации и безопасности движения.

Между тем, верно отмечено судом первой инстанции, как следует из приказа ООО ПСФ "РИА" N 7 от 31.10.2012 г. о переименования здание свинооткормочный комплекс в оптово-розничный - торгово-производственный комплекс, технических паспортов на Оптово-розничный торгово-производственный комплекс, свидетельств о государственной регистрации права от 16.07.2013 г, и от 24.07.2013 г., дополнительного соглашения от 10.09.2013 г. к договору субаренды от 29.03.2013 г. истец изменил функциональное назначение объекта недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что в результате проведенных истцом ремонтных работ из свинооткормочного комплекса был образован оптово -рознично- торгово-производственный комплекс, состоящий из двух самостоятельных зданий.

Следовательно правомерен вывод суда первой инстанции о том, что изменение функционального назначения объекта недвижимости влечет соответствующее изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под существующий объект недвижимости, а также целевое назначение земель железнодорожного транспорта. Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что изменение функционального назначения объекта недвижимости влечет невозможность использования земельного участка по целевому назначению.

Однако, как установлено из материалов дела, в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка, целевое назначение этого земельного участка не изменялось, участок фактически расположен в полосе отвода железной дороги ОАО "РЖД". Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Таким образом суд первой инстанции обоснованно указал, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, достоверно подтверждающих, что объект недвижимости после изменения его функционального назначения продолжает относится к объектам железнодорожного транспорта.

Истец заявил требование о выделе из земельного участка общей площадью 4 714 445,00 кв.м, кадастровый номер 16:50;000000:34 земельного участка 16:50;000000;34/27, площадью 9280 кв.м.

Однако, как верно отметил суд первой инстанции не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 N 397 утверждено Положение о Федеральном агентстве железнодорожного транспорта.

В соответствие с Положением Федеральное агентство железнодорожного транспорта осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: принятие решений об образовании земельных участков из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности, в целях установления границ полосы отвода железных дорог ;определение в соответствии с федеральными законами использования земельных участков в границах полосы отвода железных дорог, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Согласно ст. 37 ЗК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:1) основные виды разрешенного использования;2) условно разрешенные виды использования;3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Суд первой инстанции верно установил, что первый ответчик не наделен полномочиями по принятию решения об образовании, разделе и выдела земельного участка общей площадью 4 714 445,00 кв.м, кадастровый номер 16:50;000000:34.

Принимая во внимание, что первый ответчик не наделен полномочиями на :принятие решений об образовании земельных участков из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности, в целях установления границ полосы отвода железных дорог суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иск в указанной части к первому ответчику.

При этом, установив, что истец изменил функциональное назначение объекта недвижимости, что не позволяет использовать указанный земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и по целевому назначению, суд первой инстанции также правомерно не нашел правовых оснований для удовлетворении иска ко второму ответчику в части требований об обязании второго ответчика произвести раздел или выдел из земельного участка общей площадью 4 714 445,00 кв.м, кадастровый номер 16:50;000000:34 земельного участка 16:50;000000;34/27, площадью 9280 кв.м.

Кроме того, истец заявил требование об обязании первого ответчика заключить договор аренды земельного участка площадью 9280 кв.м.

При этом суд первой инстанции верно установил, что проект договора аренды не содержит сведения о целевом использовании испрашиваемого земельного участка, под объекты железнодорожного транспорта.

Условия договора о размере арендной платы противоречит постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что истец документально не обосновал размер площади, необходимы для эксплуатации объект недвижимости.

В п. 6 Правил предусмотрено,что арендная плата на земельный участок в случаях, не указанных в п.3.-5 настоящих Правил рассчитывается на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку истец изменил функциональное назначение объектов недвижимости что привело к невозможности разрешенного использования спорного земельного участка и не допускает выдел земельного участка, а также, договор аренды не содержит сведения о целевом использовании испрашиваемого земельного участка, под объекты железнодорожного транспорта, условия договора о размере арендной платы противоречит постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582. Доказательств обратного истцом не представлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года по делу N А65-23705/2014, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 марта 2016 года по делу N А65-23705/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев