Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2016 г. N 05АП-2568/16

г. Владивосток

07 июня 2016 г.

Дело N А59-4561/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.Д. Пономаревым,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-2568/2016

на решение от 20.02.2016

судьи А.С. Белова

по делу N А59-4561/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510, дата государственной регистрации: 13.12.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (ИНН 6501119022, ОГРН 1026500526161, дата государственной регистрации: 30.09.2002)

третьи лица: Ли Розалия, Управление Росреестра по Сахалинской области,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "КаРус" Клячкин Максим Вячеславович, по доверенности от 03.09.2014 сроком на 5 лет, паспорт,

от Ли Розалии - Клячкин Максим Вячеславович, по доверенности от 03.09.2014 сроком на 5 лет, паспорт,

в судебное заседание не явились: истец и Управление Росреестра по Сахалинской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент, истец, апеллянт) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаРус" (далее - ООО "КаРус", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 20.06.2012 по 10.10.2015 в сумме 3 562 494 рублей 57 копеек, пени, начисленной за период с 21.06.2012 по 10.10.2015 в размере 2 596 770 рублей 70 копеек.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены физическое лицо - Ли Розалия и Управление Росреестра по Сахалинской области.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что принятие государственными органами и органами местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, в связи с чем к правоотношениям сторон по спорному договору подлежат применению Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 и Решение Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4. Считает, что поскольку приведенным выше решением коэффициент дифференциации для земельных участков с видом разрешенного использования "под организацию стройплощадки к объекту" не установлен, применяться должны положения, регулирующие сходные отношения, в связи с чем применению подлежит установленный истцом коэффициент использования (Кд) 0,15 (магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры), то есть применению подлежат коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования граничащего земельного участка, связанного со строительством, поскольку спорные земельные участки предоставлялись для целей не связанных со строительством. В обоснование указанного довода апеллянтом приведена судебная практика Арбитражного суда Сахалинской области (дела N А59-292/2014, А 59-293/2014, А59-294/2014, А59-4114/2012). Отмечает, что увеличение размера арендной платы произведено не вследствие наступления обстоятельств, указанных в Законе Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 для установления арендной платы в двукратном размере, двукратное увеличение размера арендной платы Департаментом не применялось. При таких обстоятельствах, апеллянт полагает, что истцом правомерно произведен перерасчет арендной платы за спорный период.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы, не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом. От Управление Росреестра по Сахалинской области поступили отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя. В связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12, рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель ООО "КаРус" и Ли Розалии на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца и третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время правопреемником является Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и обществом с ограниченной ответственностью "КаРус" 15.07.2010 заключен договор аренды земельного участка N 11979, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды с 25.02.2010 по 25.01.2011 земельные участки, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по северной стороне ул. Емельянова: общей площадью 0,4262 га, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", в том числе с кадастровым номером 65:01:0601005:280, площадью 1360 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:279, площадью 2902 кв.м.

Земельные участки предоставлены под организацию стройплощадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (пункт 1.1 договора).

Соглашением от 09.03.2011 N 25390/2 к договору аренды земельного участка, срок действия договора установлен до 31.12.2012. Соглашением от 12.12.2012 N 25390/3 к договору аренды земельного участка срок действия договора продлен с 01.01.2013 по 31.12.2013.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации. Согласно выписки из ЕГРП от 03.07.2015 N 65/000/101/2015-15044 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке. Исходя из п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Поскольку Арендатор продолжает использование земельного участка и возражений со стороны Департамента не имеется, то по правилам вышеуказанной нормы Закона договор аренды от 15 июля 2010 года N 11979 является продленным на неопределенный срок.

В соответствии пунктом 2.4 договора N 11979 ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Приложениями к договору аренды сторонам согласованы расчет арендной платы (приложение 1) и характеристики земельного участка с приложением к ним кадастровых паспортов, из которых следует, что земельные участки предоставлены в целях разрешенного использования (для организации строительной площадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями" (т.1 л.д. 23-29).

Из представленных в материалы дела платежных поручений N 204 от 05.06.2012, N 366 от 09.10.2012, N 417 от 09.11.2012, N 484 от 17.12.2012, N86 от 18.03.2013, N 159 от 21.05.2013, N 289 от 03.09.2013, N 354 от 08.11.2013, N 73 от 13.03.2014, N 164 от 16.06.2014, N 246 от 16.09.2014, N274 от 05.11.2014, N 52 от 18.03.2015, N 33 от 09.06.2015, N 45 от 11.09.2015 следует, что арендатор производил оплату своевременно, согласно расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды в 2012 году 1 230 012 рублей 77 копеек, в 2013 году 456 891 рублей 86 копеек, в 2014 году 479 736 рублей 46 копеек. Таким образом арендная плата в размере, указанном в договоре аренды вносилась арендатором своевременно и в полном объеме.

Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, на основании письма от 26.02.2015 N 222202 и приложенного к нему Свидетельства о ГРП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 20.06.2012 N 65-65-01/041/2012-119 с объектом права: "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", Департаментом сделан перерасчет под существующий объект согласно пункта 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4 "Размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", государственная собственность на которые не разграничена" с применением коэффициента дифференциации Кд-0,15 с даты регистрации права собственности на объект. Согласно уточненному расчету общество за период с 2012 года по 2014 год обязано уплатить арендную плату и пени в общем размере 6 499 923 рублей 27 копеек.

В связи с чем, в адрес общества, поступило письмо исх. N 222202 от 26.02.2015, в котором указывалось, что арендодателем был произведен уточненный расчет арендной платы за земельный участок за периоды с 2012-2015 годы по договору аренды N 11979 от 15.07.2010, и на обязанность уплатить арендную плату и пени в размере 6 499 923 рублей 27 копеек.

Полагая произведенный перерасчет платы необоснованным, арендатор отказался удовлетворить претензию Департамента.

Учитывая неуплату арендной платы за земельный участок ООО "КаРус" за период с 20.06.2012 по 30.09.2015 истец обратился с иском о взыскании с ответчика в соответствии с условиями договора и статьи 614 ГК РФ задолженности по арендной плате в размере 3 562 494 рублей 57 копеек, и пени в размере 2 596 770 рублей 70 копеек за период с 21.06.2012 по 10.10.2015.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельных участков, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктом 36, 37 Решения Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4 "Об утверждении Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска" предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению на основании постановления администрации в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что полномочия по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0601005:279, 65:01:0601005:280 возникли у ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска в силу закона.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Факт пользования земельными участками в спорный период ответчиком не опровергнут, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.

В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

В Приложении N 1 к договору аренды сторонам согласован расчет арендной платы, согласно которому расчет арендной платы производится по формуле: А = Кс Х Кд Х Кз х Кинф. (где А - размер арендной платы, Кд - коэффициент вида использования (0,05 - строительство капитальных объектов торговли, магазинов, универмагов, гастрономов, рынков, складов оптовой торговли и т.д. - для обоих участков), Кз - коэффициент зависящий от зоны градостроительной ценности (1 - для обоих участков), Кс - кадастровая стоимость земельного участка (6 953 598 рублей 40 копеек - земельный участок с кадастровым N 65:01:0601005:280 доля ООО "КаРус" - 1360 кв.м., 14 837 751 рубль 88 копеек - земельный участок с кадастровым N 65:01:0601005:279, доля ООО "КаРус" - 2902 кв.м.), Кинф - коэффициент инфляции (1,1 - для обоих участков). Таким образом, годовая плата пользования долями составляла: 382 447 рублей 91 копейку - за земельный участок с кадастровым N 65:01:0601005:280, 816 076 рублей 35 копеек - за земельный участок с кадастровым N 65:01:0601005:279.

Указанная плата за пользование земельными участками была установлена в соответствии с Законом сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", решением городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (утратило силу с 01.01.2016 в связи с принятием Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5), которым установлен Кд - 0,05 (Приложение 2, пункт 5.13, земельные участки, предоставляемые для строительства капитальных объектов торговли (магазинов, универсальных магазинов, гастрономов, торгово-развлекательных центров, торгово-коммерческих комплексов, торговых центров), Постановлением Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области".

Основанием для перерасчета Департаментом размера арендных платежей явилась регистрация права собственности ответчика на объект - Торгово-развлекательный центр с административными помещениями (Свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2012 серия 65АА N 086210).

Согласно письму от 26.02.2015 N 222202 с июня 2012 года (с 20.06.2012 по 25.11.2015, с учетом положений договора аренды о сроках оплаты) Департамент произвел перерасчет арендной платы в соответствии с пунктом 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4) "Размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" государственная собственность на которые не разграничена" с применением коэффициента дифференциации Кд-0,15 (земельные участки занятые капитальными объектами торговли (магазины, универсальные магазины, гастрономы, торгово-развлекательные центры, торгово-коммерческие комплексы, торговые центры) с даты регистрации права собственности на объект.

Проверяя обоснованность такого перерасчета, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, в том числе и земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Законом Сахалинской области от 01.08.2008 г. N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области".

Изучив положения указанного Закона, апелляционный суд пришел к выводу, что последним не установлена прямая зависимость между фактом регистрация права собственности на объекты недвижимости и изменением размера арендной платы за земельные участки, на которых такие объекты расположены и, как следствие, обязанность Департамента произвести перерасчет арендной платы за спорные земельные участки в связи с регистрацией права собственности на объект - Торгово-развлекательный центр с административными помещениями.

Исследовав текст договора N 11979 от 15.07.2010 и всех приложений к нему, коллегией установлено, что с момента заключения договора аренды N 11979 от 15.07.2010 и до настоящего времени изменения в него в части вида разрешенного использования земельных участков сторонами не вносились. До настоящего времени в спорном договоре аренды вид разрешенного использования земельных участков указан - для организации строительной площадки к объекту "Торгово-развлекательный центр с административными помещениями", что соответствует пункту 5.13 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (Кд - 0,05). Тогда как Департаментов, без внесения соответствующий изменений в договор аренды N 11979 от 15.07.2010 в части вида разрешенного использования, произведен перерасчет размера арендной платы, исходя из вида разрешенного использования, установленного пунктом 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в редакции решения городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 N 746/44-13-4), согласно которого Кд составляет 0,15.

Условий о том, что после ввода объекта в эксплуатацию или регистрации на него права собственности, расчет арендной платы будет автоматически производиться, исходя из вида разрешенного использования, установленного пунктом 5.1 Приложения 2 к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 без внесения соответствующих изменений в договор аренды N 11979 от 15.07.2010 сторонами ни при его заключении, ни в последующем согласовано не было.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае не имеет места факт принятия уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, что влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

Следовательно, учитывая, что стороны действуют в рамках заключенного договора, применение данного коэффициента вида использования равного 0,15 должно быть реализовано путем внесения изменений в договор аренды N 11979 от 15.07.2010 в части вида разрешенного использования и соответствующего перерасчета арендной платы.

Ссылка заявителя на другие судебные акты, подтверждающие, по мнению последнего, нарушение Арбитражным судом Сахалинской области единообразия в толковании и применении норм права, коллегией отклоняется, так как указанные апеллянтом судебные акты приняты по иным основаниям и с учетом конкретных обстоятельств споров.

Кроме того, у апелляционного суда отсутствуют основания признать необоснованной ссылку суда первой инстанции на положения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 г. N 78-ЗО, поскольку последняя сделана в целях полного и всестороннего исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.

Поскольку истцом не доказаны основания для перерасчета арендной платы, суд первой и инстанции пришел к верному выводу о том, что отсутствует и факт возникновения задолженности по арендной плате и ее размер, в связи с чем в удовлетворении исковых требований было отказано законно и обоснованно.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2016 по делу N А59-4561/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка