Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2016 г. N 03АП-2748/16 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - проектная документация - границы земельного участка - договор аренды земельного участка - кадастровый инженер) (подтверждено кассацией)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2016 г. N 03АП-2748/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2016 г. N Ф02-4220/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

 

15 июня 2016 г.

Дело N А33-25009/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена "07" июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "15" июня 2016 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т. Е.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Семафор" - Новоковского М.А., представителя по доверенности от 30.11.2015 (л.д.136,т.1), Александрова Д.А., представителя по доверенности от 01.02.2016,

от истца - муниципального образования город Красноярск в лице Администрации города Красноярска - Овчинникова М.П., представителя по доверенности от 05.10.2015 N 04-8199, удостоверение от 20.08.2013 N 2470,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Семафор"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "30" марта 2016 года по делу N А33-25009/2015, принятое судьёй Тимергалеевой О.С.,

установил:

муниципальное образование город Красноярск в лице Администрации города Красноярска (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758, далее - Администрация г.Красноярска, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Семафор" (ИНН 2466212910, ОГРН 1082468041886, далее- ООО "Семафор",ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства -многоуровневый гараж-стоянка, площадь 1357,00 кв.м., степень готовности объекта 10%, кадастровый (условный) номер 24:50:0300302:309, адрес (местонахождение) объекта:

г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 ноября 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее- ДМИЗО) и Департамент градостроительства администрации города Красноярска (далее-Департамент градостроительства).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2016 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-техническое заключение МП г. Красноярска "Красноярскгорпроект" не соответствует требованиям законодательства, так как не предоставлено техническое задание, на которое ссылаются специалисты;

-в заключении имеет место несоответствие описания земельного участка действительности и приложенных к нему фотографий, что является недопустимым при подготовке таких документов. Истцом не предоставлены заявка, запрос на выполнение данного заключения, договор на выполнение работ и подтверждение оплаты этого договора, что исключают основания для выполнения ГПКК "Крастехцентр" заключения.

-заключение об обследовании земельного участка с кадастровым номером: 24:50:0300302:51 и объектов недвижимости расположенных на нем, подготовленного ГПКК "Крастехцентр", не соответствует требованиям законодательства, так как подготовлено с нарушениями;

-акты осмотров земельных участков от 08.10.2015, от 26.10.2015, от 05.11.2015 в описательной части противоречат друг другу, на фотографиях, приложенных к актам осмотра, имеются изображения земельного участка без привязки к местности, не имеется даты создания фотоматериала;

-принадлежность автомобилей, указанных в актах осмотра от 17.12.2015, от 18.12.2015, ответчику, либо подрядной организации не доказана истцом.

-указанные акты односторонние, проведённые без участия и уведомления арендатора.

-документы, составленные и подписанные должностными лицами, не имеющими полномочия составлять и подписывать такие документы, не имеют юридической силы, следовательно, недействительны. Суд первой инстанции не затребовал документы, подтверждающие полномочия, истец в добровольном порядке не представил суду первой инстанции должностные инструкции специалистов отдела, положение об отделе.

-судом не приняты во внимание доказательства, предоставленные ответчиком, в том числе: акт обследования земельного участка от 03.02.2016 и фотографии с обследования земельного участка от 03.02.2016, где видно наличие свайного поля, снежный покров, дата, когда были сделаны фотографии, точное количество свай, что полностью противоречит актам, предоставленных истцом, дополнения к проектной документации (шифр: 37-16-КР раздел 4 "Конструктивные и объёмно-планировочные решения") до корректировки, дополнения к проектной документации раздел шифр: 37-16-КР раздел-4 после корректировки, исполнительная схема свай до корректировки, исполнительная схема свай после корректировки, акты о демонтаже от 15.05.2015, сметная документация раздел 11, том 17 с приложением, акт о приемке выполненных работ от 20.04.2015, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 20.04.2015, расходные кассовые ордера, приходные кассовые ордера, это документы, подтверждающие факт выполнения работ подрядчика, наличие строительного объекта и действительность понесенных ответчиком затрат на строительство указанного объекта.

- выводы заключения специалистов подтверждают наличие объекта незавершенного строительства, конструктивные элементы которого соответствуют СП, СНиП, ТУ, ГОСТ и другим нормативным документам, а также соответствие с проектной документацией с дополнениями, следовательно, зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства законно и является объектом вещного права (имуществом ответчика).

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.05.2016 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 07.06.2016.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ДМИЗО администрации г.Красноярска и Департамента градостроительства администрации города Красноярска, отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела третьими лицами, не представлены.

В ходе судебного заседания представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии заключения от 22.04.2016 N 243 на 16 листах.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов судом апелляционной инстанции отказано, так как заявитель жалобы не обосновал невозможность представления указанных дополнительных доказательств в суд первой инстанции. Кроме того, заключение изготовлено после принятия обжалуемого судебного акта, следовательно, не могло быть учтено судом при принятии решения.

При этом ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных документов удовлетворено на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщены копия письма от 23.03.2016 N ХМ-1457 (с приложением космического снимка); копия письма от 24.05.2016 N 57-4228 (с приложением космического снимка). Данные документы представлены в подтверждение того обстоятельства, что освоение участка до вынесения решения не производилось.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца пояснил, что с решением суда согласен.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Администрации г.Красноярска от 28.05.2009 N 608-ж между ДМИЗО Администрации г.Красноярска (арендодатель) и ООО "Автосалон "Зеленый угол" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорий земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300302:51, находящийся по адресу:

г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51А, для использования в целях строительства многоуровневого гаража - стоянки с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 9408 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи.

Срок аренды устанавливается с 28.05.2009 по 27.05.2012 (пункт 2.1 договора).

Согласно акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование считается 28.05.2009.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 05.05.2010, номер регистрации 24-24-01/093/2010-188.

22.11.2010 между ООО "Автосалон "Зеленый угол" (передающая сторона) и ООО "Семафор" (принимающая сторона) подписан договор о переуступке права аренды, согласно пункту 1 которого передающая сторона передает принимающей стороне, а принимающая сторона принимает от передающей стороны права и обязанности арендатора, являющегося стороной договора аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501, находящегося в муниципальной собственности, зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 05.05.2010 N 24-24-01/093/2010-188.

Предметом вышеуказанного договора аренды является земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300302:51, общей площадью 9 408 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А. Разрешенное использование: для строительства многоуровневого гаража-стоянки с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Договор о переуступке права аренды от 22.11.2010 зарегистрирован в ЕГРП 06.04.2011, номер регистрации 24-24-01/020/2011-684.

Дополнением от 20.05.2011 N 3163 (зарегистрировано в ЕГРП 01.06.2011) в договор аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501 внесены изменения в части арендатора, с 06.04.2011 вместо ООО "Автосалон "Зеленый угол" арендатором является ООО "Семафор".

Дополнением от 11.05.2012 N 2320 срок действия договора аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501 продлен до 27.05.2015.

13.05.2015 Администрацией г.Красноярска ООО "Семафор" выдано разрешение на строительство многоуровневого гаража-стоянки, сроком действия до 13.01.2016.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 02.10.2015 N 24/15-704616 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:51 площадью 9408 кв.м., адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А, поставлен на государственный кадастровый учет 10.01.2008.

ООО "Семафор" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - многоуровневый гараж-стоянка, назначение не определено, площадью 1357 кв.м., степень готовности объекта 10 %, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2015 N 24-24/001-24/001/015/2015-7294/1 и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2015 N 24/001/037/2015-9385.

Как следует из представленного по запросу арбитражного суда регистрирующим органом правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А, ответчиком были представлены следующие документы: заявление от 21.05.2015 N 24/001/015/2015-7294, доверенность от 20.05.2015 N 1913723, серия 24АА, реестровый номер 8-1960, разрешение на строительство от 13.05.2015 N RU24308000-1152015, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 28.04.2015 N 24/15-307170, платежное поручение от 21.05.2015 N 66.

Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 28.04.2015 N 24/15-307170 следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства площадью 1357 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51А, составляет 10%, поставлен на государственный кадастровый учет 24.04.2015.

12.03.2015 ООО "Семафор" обратилось в ДМИЗО администрации г.Красноярска с заявлением вх. N 8586 о продлении срока предоставления земельного участка для строительства многоуровневого гаража-стоянки на земельном участке, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская. 51 А, и предоставленном распоряжением администрации города Красноярска от 03.04.2012 N 630-ж.

Письмом от 01.04.2015 N 12550 ДМИЗО администрации г.Красноярска отказано в продлении срока предоставления земельного участка ООО "Семафор" на основании пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у последнего в совокупности условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления в аренду спорного земельного участка.

16.04.2015 ДМИЗО администрации г.Красноярска направил в адрес ООО "Семафор" уведомление от 15.04.2015 N 34253, в котором предложил в срок до 27.05.2015 представить документы, являющиеся основанием для продления договора аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501, в противном случае договор аренды считается расторгнутым по окончании срока действия.

Письмом от 06.07.2015 N 24492 ООО "Семафор" отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на статью 39.16 Земельного кодекса российской Федерации в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51 не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении.

23.09.2015 ООО "Семафор" обратилось в ДМИЗО администрации г.Красноярска с заявлением вх. N 32645 о предоставлении без торгов в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А, для завершения строительства многоуровневого гаража-стоянки.

Письмом от 22.10.2015 N 40422 ДМИЗО администрации г.Красноярска отказал ООО "Семафор" в согласовании вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, поскольку установлено, что земельный участок свободен от застройки.

05.11.2015 ООО "Семафор" обратилось в ДМИЗО администрации г.Красноярска с заявлением вх. N 37838 о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51 А, для завершения строительства многоуровневого гаража-стоянки.

Письмом от 04.12.2015 N 46844 ДМИЗО администрации г.Красноярска отказал ООО "Семафор" в согласовании вопроса о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, поскольку при визуальном обследовании земельного участка наличие объектов незавершенного строительства в границах земельного участка не установлено.

18.12.2015 ООО "Семафор" обратилось в Департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением вх. N 8936-ек о продлении разрешения на строительство от 13.05.2015 N 1152015 с приложением к заявлению копии разрешения на строительство, копии договора аренды земельного участка, корректировки ПОС.

Письмом от 15.01.2016 N 01/57дг ДМИЗО администрации г.Красноярска отказано ООО "Семафор" в продлении разрешения на строительство от 13.05.2015 N 1152015 в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501.

Согласно заключению начальника отдела муниципального контроля ДМИЗО администрации г.Красноярска Бурова А.И. от 09.10.2015 N 38705 территория земельного участка, расположенного в Центральном районе г. Красноярска по адресу:

ул. 2-я Брянская, 51 А, частично ограждена, проезд к земельному участку осуществляется по внутриквартальным проездам, существующая территория захламлена (к заключению приложены фотографии от 08.10.2015).

Администрацией г.Красноярска в ходе обследования земельного участка по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А, установлено следующее: земельный участок для целей строительства не огражден; объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствую; строительно-монтажные, земляные работы не проводились; участок частично захламлен; на земельном участке произрастает высокая трава; на земельном участке вкопаны семь приставок (пасынок) для опор ЛЭП (акты от 26.10.2015, 05.11.2015).

В акте обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51А, кадастровый номер 24:50:0300302:51 от 26.10.2015, проведенного комиссией в составе представителей Администрации г. Красноярска, с приложением фотоизображений отражено следующее: осматриваемый земельный участок частично огражден; в границах земельного участка забито 4 железобетонные сваи; на дату обследования строитель но-монтажные работы не велись; участок захламлен, навален строительный мусор.

Согласно акту обследования земельного участка, расположенного по адресу:

г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А, с кадастровым номером 24:50:0300302:51, проведенного комиссией в составе представителей Администрации г.Красноярска 17.12.2015, в ходе обследования установлено следующее: земельный участок частично огражден; на южной части территории производились земельные работы (участок изрыт); в границах земельного участка в южной части забито около 50-60 железобетонных свай различного размера в высоту от поверхности земли (от 0,5 до 4 м.); на момент обследования земельного участка на данной территории находились два человека, два автомобиля.

Данные визуального осмотра подтверждены фотоизображениями действительной ситуации.

Из акта обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51А, с кадастровым номером 24:50:0300302:51, проведенного комиссией в составе представителей Администрации г.Красноярска 18.12.2015, следует что земельный участок частично огражден; на южной части территории производились земельные работы (участок изрыт); в границах земельного участка в южной части забито около 50-60 железобетонных свай различного размера в высоту от поверхности земли (от 0,5 до 4 м.); на момент обследования земельного участка находилось 7 человек в строительной одежде, автомобиль ISUZU с подъемником и прицепом (гос. номер Н441МА 124); на момент обследования участка производились строительно-монтажные работы. Данные визуального осмотра подтверждены фотоизображениями действительной ситуации.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 18.01.2016 лицам, участвующим в деле было предложено осуществить совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А, с привлечением специалистов (кадастрового инженера). Дату проведения осмотра суд установил 03.02.2016 в 14 час. 00 мин. По результатам осмотра предложено составить акт и схему с указанием границ земельного участка, фактического наличия объекта незавершенного строительства (его частей) с использованием координат технического плана объекта незавершенного строительства. Указать в схеме и акте координаты обнаруженных объектов на спорном земельном участке.

Осмотр спорного земельного участка был осуществлен 03.02.2016 с участием представителей администрации г.Красноярска, ООО "Семафор", ДМИЗО администрации г.Красноярска, ГПКК "Красноярский технический центр", МП г.Красноярска "Проектный институт жилищно-гражданского строительства и застройки города "Красноярскгорпроект".

В материалы дела представлено заключение Кадастрового инженера ГПКК "Красноярский технический центр" Жучкова А.А. от 24.02.2016 N 01 об обследовании земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51 и объектов недвижимости, расположенных на нем, установлено следующее.

"Осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 "А", проводился 03.02.2016 года.

По результатам осмотра, и после определения границ земельного участка и объекта, расположенного на нем, путем его обследования с помощью спутникового геодезического оборудования, составлена схема с указанием: границ земельного участка; фактического наличия объекта (его частей) с использованием координат технического плана объекта незавершенного строительства.

Граница контура объекта, взятая из технического плана, не соответствует фактической границе контура исследуемого объекта. Общая площадь свайного поля составляет 769 кв.м.

Установленные на участке сваи не отвечают признакам сооружения либо фундамента сооружения, являются лишь частью последнего, так как отсутствуют все элементы фундамента (к примеру, ростверки).

При разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо учитывать, что на нем, по крайне мере, должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента. Обследованием участка установлено обратное, что также подтверждается фотоснимками.

В связи с изложенным сваи (свайное поле) не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.".

Согласно техническому заключению МП г.Красноярска "Проектный институт жилищного строительства и застройки города "Красноярскгорпроект" от 24.02.2016 на основании результатов проведенного визуального обследования и технического освидетельствования строительных конструкций, расположенного по адресу:

г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51А (кадастровый номер земельного участка 24:50:03 00 302:51) сделаны следующие выводы:

"4.1. Согласно анализу предоставленной проектной документации и натурного технического освидетельствования установлено, что возведенные конструктивные элементы фундамента здания (свайное поле) не соответствуют принятым проектным (конструктивным) решениям (см. лист 5 проекта шифр N 40462-КР).

Согласно предоставленной проектной документации фундаменты здания железобетонные монолитные (изготовление (заливка) производится на строительной площадке), вместе с тем, фактически выполнены сборные железобетонные (заводского изготовления) забивные свайные конструктивные элементы фундамента объекта.

Объект незавершенного строительства, соответствующий проектной документации, отсутствует (степень готовности объекта 0 %).

4.2. Фактически возведенные (не в соответствии с проектом) на площадке сваи не образуют законченной конструкции фундамента и не являются объектом недвижимого имущества.

4.3. Здание проходной предусмотренное проектной документацией шифр N 40462 на строительной площадке на момент проведения обследования отсутствует (степень готовности объекта 0 %)".

Согласно материалам дела, ответчиком представлены следующие доказательства:

-технический план объекта незавершенного строительства от 23.04.2015, подготовленный кадастровым инженером Лакомой О.Н. на основании проектной документации, выполненной ОАО Гипргогеолстрой" N 40462; плана объекта недвижимости от 23.04.2015 б/н в результате натурального обследования с использованием специальной измерительной техники (геодезический GPS/GLONASS приемник Trimble R8 (комплект из двух)). Согласно плану объект незавершенного строительства - многоуровневый гараж-стоянка, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, адрес (описание местоположения) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Брянская 2-я, д. 51 А, назначение - нежилое здание, индивидуальное наименование - многоуровневый гараж-стоянка, количество этажей -2, материал наружных стен - бетонные, общая площадь - 1 357, 0 кв.м., степень готовности - 10%. В плане описан контур объекта незавершенного строительства, основанный на характерных точках контура.

- проектная документация "Многоуровневый гараж-стоянка по ул. 2-я Брянская, 51А Центрального района г. Красноярска" N 40462, подготовленная Красноярским филиалом ОАО "Гипрогеолстрой" (раздел 1 "Пояснительная записка", раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка", раздел 3 "Архитектурные решения", раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения", "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технологических мероприятий, содержание технологических решений", раздел 6 "Проект организации строительства", раздел 8 "Мероприятия по охране окружающей среды", раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности", раздел 10 "Моероприятия по обеспечению доступа инвалидов", раздел 11 "Сметная документация на строительство объекта капитального строительства", раздел 12 "Правила безопасной эксплуатации зданий и сооружений");

- договор от 01.03.2015 N 40462, заключенный между ООО "Семафор" и Красноярским филиалом АО "Гипрогеолстрой", согласно которому последнему поручено выполнение проектной документации объектов строительства многоуровненого гаража-стоянки по ул. 2-я Брянская, 51 А, Центрального района г. Красноярска;

- проектная документация "Многоуровневый гараж-стоянка по ул. 2-я Брянская, 51А Центрального района г. Красноярска" N 37-16-КР, подготовленная ООО "СтройПроектСервис" (раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения") с изменениями;

- договор подряда от 06.04.2015 N 06/04/2015 между ООО "Семафор" (заказчик) и ООО "СибСтройАльянс" (подрядчик), согласно которому подрядчик обязуется выполнить своим иждивением (из материалов приобретаемых заказчиком собственными либо привлеченными силами и средствами) строительно-монтажные работы по объекту многоуровневый гараж-стоянка, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А.

- справка о стоимости выполненных работ и затрат от 20.04.2015 N 1 по договору подряда от 06.04.2015 N 06/04/2015;

- акт о приемке выполненных работ от 20.04.2015 по договору подряда от 06.04.2015 N 06/04/2015;

- квитанция ООО "СибСтройАльянс" к приходному кассовому ордеру от 06.04.2015 N 63 на сумму 622 120 руб., принятых от ООО "Семафор" за сваи (96 штук), расходный кассовый ордер ООО "Семафор" от 06.04.2015 N 7, согласно которому директору Зеленову В.А. выдана сумма 622 120 рублей в подотчет для расчета за сваи;

- квитанция ООО "СибСтройАльянс" к приходному кассовому ордеру от 10.05.2015 N 88 на сумму 500 000 рублей, принятых от ООО "Семафор" за выполненные работы по договору от 06.04.2015 N 06/04/2015, расходный кассовый ордер ООО "Семафор" от 08.05.2015 N 12, согласно которому директору Зеленову В.А. выдана сумма 500 000 рублей в подотчет авансовый взнос по договору N 06/04/2015;

- квитанция ООО "СибСтройАльянс" к приходному кассовому ордеру от 20.12.2015 N 179 на сумму 2 000 000 рублей, принятых от ООО "Семафор" за выполненные работы по договору от 06.04.2015 N 06/04/2015, расходный кассовый ордер ООО "Семафор" от 18.12.2015 N 25, согласно которому директору Зеленову В.А. выдана сумма 2 000 000 рублей в подотчет для расчета за выполненные работы по договору N 06/04/2015;

- договор подряда от 24.04.2015 N 24/04/2015 между ООО "Семафор" (заказчик) и ООО "СибСтройАльянс" (подрядчик), согласно которому подрядчик обязуется выполнить своим иждивением (из материалов приобретаемых заказчиком собственными либо привлеченными силами и средствами) строительно-монтажные работы по объекту многоуровневый гараж-стоянка, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 А.

- акт о демонтаже железобетонных конструкций (свай), расположенных по адресу:

г. Красноярск, ул. 2-я Брянская, 51А, от 15.05.2015;

- акт обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, составленный 03.02.2016 комиссией в составе представителей ООО "Семафор" и подрядчика ООО "СибСтройАльянс", из которого следует, что по результатам обследования установлено: земельный участок огорожен с трех сторон, имеет свободный подъезд со стороны ул. 2-я Брянская; на участке имеется свайное поле, состоящее из 96 вбитых свай под строительство; участок и имеющиеся на нем конструкции занесены снегом.

- платежные поручения об оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.04.2010 N 501.

Ссылаясь на фактическое отсутствие спорного объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 24:50:03 00 302:51, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства - многоуровневый гараж-стоянка, площадь 1357,00 кв.м., степень готовности объекта 10%, кадастровый (условный) номер 24:50:0300302:309, адрес (местонахождение) объекта: г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51А.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно материалам дела, предметом искового заявления в рамках рассматриваемого спора является требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Семафор" на объект незавершенного строительства - многоуровневый гараж-стоянка, площадь 1357,00 кв. м, степень готовности объекта 10%, кадастровый (условный) номер 24:50:0300302:309, адрес (местонахождение) объекта: г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51А, в связи с тем, что объект, право собственности на который зарегистрировано, фактически отсутствовал на момент регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Позиция истца состоит в том, что для регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости отсутствовали основания, так как отсутствует сам незавершенный объект недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Таким образом, правомерен вывод суда о том, что независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", Устава г.Красноярска, статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" суд пришел к правомерному выводу о нарушении публичных интересов в виде ограничения полномочий органа местного самоуправления по распоряжению земельным участком, на котором находится отсутствующий объект недвижимости.

Актами обследования комиссии в составе представителей Администрации г.Красноярска 08.10.2015, 26.10.2015 и 05.11.2015 спорного земельного участка подтверждено, что работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы не произведены, объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют.

Тот факт, что на участке впоследствии было забито несколько железобетонных свай, не дает оснований полагать о завершении фундаментных работ.

Кроме того, актами от 26.10.2015 и от 17.12.2015 подтверждается, что забивка свай производилась после регистрации права собственности на объект, что подтверждается также фотографиями.

Ссылка заявителя на то, что акты осмотра земельного участка составлены в одностороннем порядке, осмотры проведены без участия и уведомления арендатора, отклонены судом апелляционной инстанции.

Право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, требований земельного законодательства обеспечено пунктом 4.1.2 договора аренды. При этом договор аренды не предусматривают обязательного участия представителя арендатора при осмотре территории арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Довод заявителя жалобы о том, что акты осмотров земельных участков от 08.10.2015, от 26.10.2015, от 05.11.2015 в описательной части противоречат друг другу, на фотографиях, приложенных к актам осмотра, имеются изображения земельного участка без привязки к местности, не указана дата создания фотоматериала, отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Повторно исследовав вышеуказанные акты осмотра земельного участка суд апелляционной инстанции не установил противоречий в описательной части указанных документов.

Ссылка заявителя на то, что документы, составленные и подписанные должностными лицами, не имеющими полномочия составлять и подписывать такие документы, не имеют юридической силы, следовательно, недействительны, подлежат отклонению, так как истец акты, составленные его представителями, не оспорил, представил их в качестве доказательств.

Довод заявителя жалобы о том, что принадлежность автомобилей, указанных в актах осмотра от 17.12.2015 (л.д.164, т.1), от 18.12.2015 (л.д.172, т.1), ответчику, либо подрядной организации не доказана истцом, отклонен апелляционным судом ввиду несущественности довода для рассмотрения настоящего дела.

Факт использования земельного участка ответчиком не оспорен, а факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства данными обстоятельствами не подтверждается.

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ГПКК "Красноярский технический центр" Жучкова А.А. от 24.02.2016 N 01 (л.д.151-153, т.3), согласно которому в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51 выявлено:

- осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. 2-ая Брянская, 51 "А", проводился 03.02.2016 года. По результатам осмотра, и после определения границ земельного участка и объекта, расположенного на нем, путем его обследования с помощью спутникового геодезического оборудования, составлена схема с указанием: границ земельного участка; фактического наличия объекта (его частей) с использованием координат технического плана объекта незавершенного строительства.

- граница контура объекта, взятая из технического плана, не соответствует фактической границе контура исследуемого объекта. Общая площадь свайного поля составляет 769 кв.м.

- установленные на участке сваи не отвечают признакам сооружения либо фундамента сооружения, являются лишь частью последнего, так как отсутствуют все элементы фундамента (к примеру, ростверки). При разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо учитывать, что на нем, по крайне мере, должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента. Обследованием участка установлено обратное, что также подтверждается фотоснимками. В связи с изложенным сваи (свайное поле) не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.

Документом, подтверждающим право Жучкова А.А. на выдачу вышеуказанного заключения, является квалификационный аттестат кадастрового инженера, выданный 15.11.2013 Агентством по управлению государственным имуществом Красноярского края.

Согласно техническому заключению МП г.Красноярска "Проектный институт жилищно-гражданского строительства и застройки города "Красноярскгорпроект" от 24.02.2016 на основании результатов проведенного визуального обследования и технического освидетельствования строительных конструкций, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 2-ая Брянская, 51А (кадастровый номер земельного участка 24:50:03 00 302:51) сделаны следующие выводы:

- согласно анализу предоставленной проектной документации и натурного технического освидетельствования установлено, что возведенные конструктивные элементы фундамента здания (свайное поле) не соответствуют принятым проектным (конструктивным) решениям (см. лист 5 проекта шифр N 40462-КР).

- согласно предоставленной проектной документации фундаменты здания -железобетонные монолитные (изготовление (заливка) производится на строительной площадке), вместе с тем, фактически выполнены сборные железобетонные (заводского изготовления) забивные свайные конструктивные элементы фундамента объекта.

- объект незавершенного строительства, соответствующий проектной документации, отсутствует (степень готовности объекта 0 %).

- фактически возведенные (не в соответствии с проектом) на площадке сваи не образуют законченной конструкции фундамента и не являются объектом недвижимого имущества.

- здание проходной предусмотренное проектной документацией шифр N 40462 на строительной площадке на момент проведения обследования отсутствует (степень готовности объекта 0 %).

Доказательства наличия необходимых допусков к определенным вилам деятельности МУП г. Красноярска "Проектный институт жилищно-гражданского строительства, планировки и застройки города" приложены к заключению (Свидетельство о допуске к определенному виду деятельности от 11.11.2011 N 0553- 2011-241002003-П-9).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы вышеуказанных заключений не опровергнуты ответчиком какими-либо доказательствами, ходатайства о фальсификации указанных доказательство, равно как и ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем жалобы в суде первой инстанции не заявлялись.

Само по себе несогласие ответчика с техническим заключением и заключением кадастрового инженера основанием для отказа в иске не является.

Довод заявителя жалобы о том, что фотографии, приложенные к техническому заключению в качестве подтверждения наличия свай на земельном участке не соответствуют действительности ввиду отсутствия снежного покрова на них, отклонен судом апелляционной инстанции как не влияющий на законность и обоснованность принятого судебного акта, так как наличие/отсутствие снежного покрова не опровергает факт нахождения свай на спорном участке, доказательства, свидетельствующие о недостоверности представленных истцом фотографий, фальсификации их даты создания, заявителем жалобы в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, представленные истцом заключение кадастрового инженера ГПКК "Красноярский технический центр" Жучкова А.А. от 24.02.2016 N 01 и техническое заключение МП г.Красноярска "Проектный институт жилищно-гражданского строительства и застройки города "Красноярскгорпроект" от 24.02.2016 правомерно учтены судом первой инстанции при вынесении решения в подтверждение факта отсутствия спорного объекта недвижимости.

Судом первой инстанции также дана надлежащая оценка представленной проектной документации и документам, представленным в подтверждение выполнения работ, и обоснованно отмечено, что в материалы дела не представлены доказательства того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации, влекущая изменение проектной документации. Более того, изменения в проектную документации не были представлены в орган местного самоуправления при обращении ООО "Семафор" за продлением срока разрешения на строительство (заявлением от 18.12.2015 вх. N 8936-ек с приложением к заявлению копии разрешения на строительство, копии договора аренды земельного участка, корректировки ПОС). Указанные изменения в проектную документацию представлены ООО "Семафор" непосредственно в судебное заседание 23.03.2016, что подтверждается протоколом судебного заседания от 23.03.2016.

В результате анализа представленных договоров подряда, актов выполненных работ, документов об оплате обоснованно установлено, что указанные документы сами по себе не подтверждают факт создания объекта недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства - многоуровневый гараж-стоянка, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:51, адрес (описание местоположения) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Брянская 2-я, д. 51 А, назначение - нежилое здание, индивидуальное наименование - многоуровневый гараж-стоянка, количество этажей -2, материал наружных стен - бетонные, общая площадь - I 357,0 кв.м., степень готовности - 10%, описанного в техническом плане объекта незавершенного строительства от 23.04.2015. Представленные расходные ордера об оплате противоречат безналичному порядку оплаты, установленному в договорах и в статье 861 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что спорный объект с учетом его технических параметров представляет собой совокупность свай, не является функционально завершенным фундаментом, учитывая заключение кадастрового инженера ГПКК "Красноярский технический центр" Жучкова А.А. от 24.02.2016 N 01, техническое заключение МП г.Красноярска "Проектный институт жилищно-гражданского строительства и застройки города "Красноярскгорпроект" от 24.02.2016, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что фактически спорный объект незавершенного строительства в том виде как он зарегистрирован в ЕГРП отсутствует на земельном участке. Названный объект представляет собой совокупность заглубленных в поверхность земли свай, не являющимся конструктивно сложным сооружением и не имеющим функциональной завершенности.

Поскольку доказательства наличия действующего в настоящее время договора аренды земельного участка ответчиком в материалы дела не представлено, доказательства наличия объекта незавершенного строительства при наличии записи о его регистрации отсутствуют в материалах дела, исковые требования в виду нарушения публичных интересов являются надлежащим способом защиты, являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" марта 2016 года по делу N А33-25009/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.В. Петровская

 

Судьи

А.Н. Бабенко
О.В. Магда

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А33-25009/2015


Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2016 г. N Ф02-4220/16 настоящее постановление оставлено без изменения


Истец: Администрация города Красноярска, Муниципальное образование город Красноярск в лице администрации города Красноярска

Ответчик: ООО "Семафор"

Третье лицо: Департамент градостроительства Администрации города Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ФГБУ ФКП Росреестра по КК