Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 г. N 15АП-4101/16

город Ростов-на-Дону

16 июня 2016 г.

дело N А53-29905/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Гуденица Т.Г., Ефимовой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

при участии:

от ИП Петровской В.А.: представитель по доверенности от 18.12.2015 Трипутина Е.В., паспорт;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель по доверенности от 19.01.2016 N 27 Шаповалова И.А., удостоверение;

от Архиповой В.В.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП Франко А.Н.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петровской Валентины Александровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2016 по делу N А53-29905/2015, принятое судьей Палий Ю.А. по заявлению индивидуального предпринимателя Петровской Валентины Александровны к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области при участии третьих лиц: Архиповой Валентины Васильевны, индивидуального предпринимателя Франко Александра Николаевича о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Петровская Валентина Александровна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление; Росреестр по Ростовской области) о признании незаконным решения N 61/043/007/2015-1272 от 28.09.2015; об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на 1/4 долю здания коровника, литер А, общей площадью 1774,3 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область Тарасовский район х. Рыновка ул. Донская, 47 "Б", с кадастровым номером N 61:37:0600023:956, приобретенного по договору купли-продажи N 15/К от 29.06.2005 (уточненные требования - т. 1 л.д. 70-79).

Заявленные требования мотивированы отсутствием возможности понуждения к регистрации в порядке п. 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с ликвидацией продавца. ИП Петровская В.А. указывает, что для регистрации был подан полный пакет документов.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано правомерностью отказа регистрирующего органа в силу того, что предпринимателем в нарушение положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены все необходимые документы. Так, заявителем не представлены документы, подтверждающие возникновение права ОАО "Совхоз N 2" на спорный объект. В договоре купли-продажи от 29.06.2005 N 15/К нечетко указано расположение объекта недвижимости, необходимые технические данные объекта недвижимости.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Петровская Валентина Александровна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2016 отменить. В апелляционной жалобе предприниматель указала, что судом не были полностью выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, предприниматель указывает, что им был подан полный пакет документов, в том числе решение Арбитражного суда Ростовской области, подтверждающее возникновение права собственности на коровник у ОАО "Совхоз" N 2, представляет расписку в получении документов на государственную регистрацию. Также, предприниматель указала, что управление при приостановке регистрации не испрашивало у заявителя дополнительных документов, уточняющих расположение объекта.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела. Представитель предпринимателя просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить; представитель управления просил оставить решение без изменения.

В судебном заседании 15.06.2016 объявлялся перерыв до 16.06.2016 до 09 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена в сети Интернет.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Совхоз N 2" конкурсным управляющим по договору купли-продажи от 289.06.2005 N 15/к продано имущество.

По условиям указанного договора покупатель приобрел в собственность коровника (т. 1 л.д. 17).

Факт оплаты по договору купли-продажи на общую сумму 42 948 рублей подтвержден документально (т. 1 л.д. 20).

По акту приема-передачи от 13.10.2005 продавец передал в собственность покупателя спорный объект недвижимости (1/4 коровника 1993 г. ввода в эксплуатацию) - т. 1 л.д. 16-17.

Имущество, переданное продавцом покупателю, являлось собственностью продавца, право собственности ОАО "Совхоз N 2" признано решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11.

Из решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11 следует, что в 1992 году Совхоз N 2 приватизирован, в процессе приватизации был приобретен в собственность коровник кирпичный, литер А, общей площадью 1838,7 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, Тарасовский район, х. Рыновка, ул. Донская, 47 "Б", право собственности зарегистрировано не было.

Согласно резолютивной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11 за ОАО "Совхоз N 2" признано право собственности на здание Коровника (четырехрядника), литер А, общей площадью 1838,7 кв.м, расположенное по адресу: Ростовская область, Тарасовский район, х. Рыновка, ул. Донская, 47 "Б".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2005 по делу N А53-165567/2003-с2-8 завершено конкурсное производство в ОАО "Совхоз N 2", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Тарасовским филиалом государственного унитарного предприятия технической инвентаризации по Ростовской области составлен технический паспорт на заявленный объект, на основании которого ему присвоены технические характеристики. Заявленный объект недвижимости является коровником (литера А) общей площадью 1774,3 кв.м. (общая полезная площадь уменьшилась за счет частичного сноса и внутреннего переустройства). Кадастровый паспорт содержит следующие сведения об объекте: год ввода в эксплуатацию - 1993, площадь 1774,3 кв.м., кадастровый номер 61:37:0600023:956.

Право на долю в объекте зарегистрировано за Архиповой В.В. (т. 1 л.д. 49), в материалы дела представлен также договор с конкурсным управляющим ОАО "Совхоз 2" о продаже доли коровника Франко Александру Николаевичу (т. 1 л.д. 18).

Согласно справке Администрации Курно-Липовского сельского поселения от 02.11.2015 N 291 здание коровника, приобретенного по договору от 29.06.2005 N 15/к и расположенного по адресу: ул. Донская, 47б, х. Рыновка Тарасовского района Ростовской области, на балансе Администрации Курно-Липовского сельского поселения коровника не состоит (т. 1 л.д. 32).

В соответствии с сообщением комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области, изложенном в письме от 20.10.2015 N 580, здание коровника, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область Тарасовский район х. Рыновка ул. Донская, 47 "Б", в базе данных реестра муниципального имущества муниципального образования "Тарасовский район" не числится (т. 1 л.д. 35).

В рамках дела N А53-7779/2015 предприниматель обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Курно-Липовского сельского поселения Тарасовского района, индивидуальному предпринимателю Архиповой Валентине Васильевне, индивидуальному предпринимателю Франко Александру Николаевичу о признании права общей долевой собственности на 1/4 доли здания коровника, литера А, общей площадью 1774,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Тарасовский район, х. Рыновка, ул. Донская, 47Б, с кадастровым номером 61:37:0600023:956.

Решением суда от 06.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы выбором ненадлежащего способа защиты права. Суды указали, что при ликвидации продавца переход права собственности на объект может быть зарегистрирован путем обращения покупателя в регистрирующий орган, а в случае получения отказа в регистрации - путем признания отказа регистрирующего органа недействительным.

19.08.2015 предприниматель обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Управление сообщением от 25.09.2015 N 61/043/007/2015-1272 отказало в государственной регистрации права собственности, сославшись на ликвидацию продавца, отсутствие его заявления и документов, необходимых для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в договоре купли-продажи от 29.06.2005 N 15/К нечетко указано расположение объекта недвижимости, необходимые технические данные объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Проверка законности решений органов, осуществляющих публичные полномочия, осуществляется арбитражным судом в порядке норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и предполагает выяснение обстоятельств соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также факта нарушения этим решением прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Закона N 122-ФЗ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, в силу абзаца 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае не представления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, вывод управления о наличии оснований к отказу в регистрации может быть опровергнут при анализе пакета поданных на государственную регистрацию перехода права собственности документов.

Такой пакет судом первой инстанции не был истребован.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию предпринимателем при обращении в управление были представлены следующие документы: решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-7779/2015 (об отказе в признании права собственности), договор купли-продажи от 29.06.2005 N 15/к, заявление о государственной регистрации права собственности от 19.08.2015, квитанция от 19.08.2015 (2 000 руб.), доверенность от 09.12.2014, определение Арбитражного суда Ростовской области от 29.11.2005 по делу N А53-165567/2003-с2-8, решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11.

Из материалов дела усматривается, что в качестве одного из оснований отказа в регистрации права собственности, управление указало на неподтвержденность права собственности ОАО "Совхоз N 2" на коровник. С указанным мотивом к отказу согласился суд первой инстанции, указав на отсутствие документов, подтверждающих возникновение права ОАО "Совхоз N 2" на спорный объект.

При этом суд не учел, что право продавца на коровник признано решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11. Причины непринятия указанного судебного акта в качестве устанавливающего право документа суд не указал.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что представленные доказательства подтверждают, что отчуждаемый объект недвижимого имущества являлся собственностью продавца. Предприниматель владеет спорным имуществом на основании договора купли-продажи от 29.06.2005 N 15/к, продавец по которому впоследствии ликвидирован. Данная сделка является действительной сделкой и исполнена сторонами.

Оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, по акту приема-передачи указанное в договоре купли-продажи имущество передано покупателю.

Таким образом, материалы дела подтверждают надлежащее исполнение сторонами по договору купли-продажи принятых на себя обязательств - продавцом обязанности по передаче имущества, покупателем - обязанности по оплате.

При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права ОАО "Совхоз N 2" на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку прежний обладатель прав на спорный объект недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, принимая во внимание отсутствие притязаний на имущество третьих лиц, требование заявителя о регистрации за ним права собственности на объект недвижимости является правомерным.

При таких обстоятельствах отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям закона.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции согласился с доводами управления о том, что в договоре купли-продажи от 29.06.2005 N 15/К нечетко указано расположение объекта недвижимости, необходимые технические данные объекта недвижимости.

Между тем, совокупность представленных в материалы дела доказательств, описанных выше (кадастровый паспорт объекта, технический паспорт, справка Администрации Курно-Липовского сельского поселения от 02.11.2015 N 291, сообщение Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области от 20.10.2015 N 580, решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2005 по делу N А53-3914/2005-с4-11) позволяют достоверно идентифицировать объект недвижимого имущества.

Доводы управления о том, что в представленных документах должна быть описана доля, на которую просит признать право предприниматель, не соответствуют закону, поскольку предпринимателем заявлено о регистрации права общей долевой собственности, требование о выделении доли в натуре не заявлялось.

Вопреки требованиям статей 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.

В силу положений части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания оспариваемого акта недействительным или решения незаконным резолютивная часть решения суда должна содержать указание на обязанность государственного органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, то есть применительно к данному делу - обязанность управления осуществить государственную регистрацию права собственности предпринимателя на объект недвижимости.

При таких обстоятельствах решение суда надлежит отменить как принятое при неполном исследовании доказательств и обстоятельств дела, требования предпринимателя подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2016 по делу N А53-29905/2015 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 25.09.2015 N 61/043/007/2015-1272 в государственной регистрации права на нежилое здание.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области провести государственную регистрацию права общей долевой собственности индивидуального предпринимателя Петровской Валентины Александровны ИНН 61330152901 ОГРНИП 304613331600035 на доли в нежилом здании: коровник, кадастровый номер 61:37:0600023:956, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Тарасовский район, х. Рыновка, ул. Донская, дом N 47 Б.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица О.Ю. Ефимова