Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2016 г. N 13АП-9311/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 августа 2016 г. N Ф07-6211/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

15 июня 2016 г.

Дело N А42-10001/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С., Ткаченко Я.А. (после перерыва в судебном заседании)

при участии:

от истца (заявителя): Феоктистов И.С. (доверенность от 22.01.2016 г) (до перерыва в судебном заседании)

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-9311/2016, 13АП-9313/2016) ИП Калистратовой Тамары Алексеевны, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Оленегорска с подведомственной территорией на решение Арбитражного суда Мурманской области от 20.02.2016 г. по делу N А42-10001/2015 (судья Быкова Н.В.), принятое

по иску (заявлению) ИП Калистратовой Тамары Алексеевны

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Оленегорска с подведомственной территорией

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Калистратова Тамара Алексеевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области (далее -Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения на первом этаже жилого дома, номер помещения на поэтажном плане А/этаж 1//1-6, расположенного по адресу: Мурманская область, г.Оленегорск, Ленинградский пр-т, д.4, площадью 68,7 кв.м., кадастровый номер 51:12:0020206:1754, по рыночной стоимости помещения, определенной согласно Отчету N 64-К1015Н от 13.10.2015 в размере 383 000 рублей, на условиях, изложенных в прилагаемом проекте договора.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ в ходе рассмотрения дела Предприниматель уточняла формулировку исковых требований в части редакции текста договора.

Решением от 20.02.2016 г. суд частично удовлетворил исковые требования, обязав Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи объекта недвижимого имущества нежилого помещения площадью 68,7 кв.м, на поэтажном плане А/ этаж 1/II/1-6, кадастровый (или условный) номер 51:12:0020206:1754, расположенного в жилом доме N 4 по проспекту Ленинградский в городе Оленегорске. В остальной части иск оставлен без рассмотрения. С Комитета в пользу Предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

В апелляционной жалобе, поданной Предпринимателем, истец просит решение изменить, удовлетворив в полном объёме исковые требования об обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда по рыночной стоимости помещения, определенной согласно отчёту N 64-К1015Н от 13.10.2015 г. в размере 383 000 руб. 00 коп. на условиях, изложенных в уточнениях к исковому заявлению.

В обоснование апелляционной жалобы истец сослался на отсутствие установленных ст. 148 АПК РФ оснований для оставления иска без рассмотрения, указав на неприменение судом к рассматриваемым правоотношениям положений ст.ст. 4, 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ) и ст.ст. 9, 12, 445 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылался истец.

По мнению подателя жалобы, ФЗ N 159-ФЗ не содержит требования о досудебном порядке урегулирования спора с ответчиком, Комитетом в установленном порядке не оспорена итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная в отчёте N 64-К1015Н от 13.10.2015 г., а также не представлено мотивированных возражений относительно предлагаемых условий договора купли-продажи.

В апелляционной жалобе, поданной Комитетом, ответчик просит решение отменить, указав на утрату Предпринимателем права на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с окончанием 30.11.2014 г. срока действия договора аренды спорного помещения, а также оспаривая вывод суда об отнесении Предпринимателя к категории субъектов малого или среднего предпринимательства в связи с непредставлением документов, подтверждающих численность работников за предшествующий заявлению календарный год, сведений о выручке от реализации товаров.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу Комитета изложенные в ней доводы отклонила, считая действия Комитета, уклоняющегося от заключения договора купли-продажи, недобросовестными по смыслу разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в п. 1 постановления от 23.06.2015 г. N 25.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу Предпринимателя просил учесть доводы своей жалобы и отказать в удовлетворении требований истца.

В судебном заседании представитель Предпринимателя апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил. Комитет ходатайствовал о рассмотрении жалобы без участия своего представителя.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, предприниматель является арендатором муниципального помещения, расположенного по адресу: Мурманская область, г.Оленегорск, Ленинградский проспект, д.4, площадью 68,7 кв.м, кадастровый номер 51:12:0020206:1754 на основании договоров на сдачу комитетом по управлению муниципальным имуществом в аренду недвижимого имущества рег. N 664 от 19.02.2007 (период действия договора с 01.03.2007 г. по 31.12.2008 г.), N 916 от 31.12.2008 (период действия договора с 01.01.2009 г. по 30.11.2009 г.), N 1008 от 17.11.2009 г. (период действия с 01.12.2009 г. по 30.11.2014 г.).

На дату рассмотрения спора не вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 10.09.2015 г. по делу N А42-5260/2015 договор N 1008 от 17.11.2009 г. расторгнут, суд обязал Предпринимателя возвратить помещение.

Производство по делу N А42-5260/2015 приостановлено судом апелляционной инстанции до рассмотрения настоящего дела.

Предприниматель неоднократно обращалась с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, получая отказ Администрации по основаниям, исключающим возможность такой реализации: 24.04.2009 Администрация города Оленегорска письмом N 01-1531 отказала в реализации права на выкуп помещения, поскольку арендная плата перечислялась ненадлежащим образом (имелись просрочки в уплате); 20.10.2009 письмом N 01-3559 Администрацией отказано в выкупе арендуемого помещения в связи с включением его в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства только на условиях аренды.

19.06.2015 Предприниматель вновь обратилась в Комитет с заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указав, что в соответствии со свидетельством о включении в реестр субъектов малого предпринимательства N 001513115 от 01.11.2007 она является субъектом малого и среднего предпринимательства и владеет помещением на праве аренды более 10 лет.

Письмом N 06-929 от 13.07.2015 Комитет отказал в реализации преимущественного права со ссылкой на то, что представленное заявление на реализацию преимущественного права не содержит необходимых для принятия решения сведений; к заявлению не приложен необходимый пакет документов, подтверждающий отношение к субъектам малого и среднего предпринимательства; на то, что спорное нежилое помещение не включено в прогнозный план (программу) приватизации муниципальной собственности.

В целях реализации права на выкуп помещения предпринимателем проведена оценка рыночной стоимости арендуемого имущества и согласно отчёту N 64-К1015Н от 13.10.2015, выполненному ООО "Институт экономических исследований и оценки", рыночная стоимость нежилого помещения на первом этаже жилого дома, номер помещения на поэтажном плане А/этаж 1//1-6, расположенного по адресу: Мурманская область, г.Оленегорск, Ленинградский пр-т, д.4, площадью 68,7 кв.м, кадастровый номер 51:12:0020206:1754, на 10.10.2015 составляет 383 000 рублей.

19.11.2015 Предпринимателем направлено Заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения с приложением копии отчета N 64-К1015Н от 13.10.2015 и проекта договора купли- продажи.

Письмом от 23.11.2015 Комитет отказал в заключении договора, сославшись на предшествующую переписку.

Не оспаривая в установленном законом порядке отказ Комитета, 03.12.2015 Предприниматель обратилась в суд иском об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из положений ст.ст. 3, 4 ФЗ N 159-ФЗ, сделав вывод о соответствии Предпринимателя требованиям ст. 4 ФЗ N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и признав за Предпринимателем право на выкуп помещения. Суд удовлетворил требования Предпринимателя об обязании Комитета заключить договор купли-продажи, оставив без рассмотрения условие о цене.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, а также с применением иных способов, предусмотренных в законе.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

При этом пунктом первым части 8 статьи 4 ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ прямо предусмотрен надлежащий способ защиты права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемых им нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Данным законоположением закреплено право такого субъекта на обжалование отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом первым части 8 статьи 4 ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ прямо назван допустимый способ защиты права индивидуального предпринимателя на выкуп арендованного нежилого помещения, каким Предприниматель не воспользовалась, обратившись в арбитражный суд с иным требованием - о заключении договора купли-продажи. Данный вывод соответствует правой позиции, изложенной в Информационном письме ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Последствия признания незаконным отказа определены в п. 3 ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ и, как следует из решения, учтены судом при разрешении спора.

Между тем вывод суда об объединении истцом в одном иске двух требований - обжалование отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязание заключить договор купли-продажи с конкретными условиями не основан на материалах дела.

Требования об оспаривании отказа не содержится ни в одном процессуальном документе дела.

Истец обратился с иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи и все уточнения, сделанные в порядке ст. 49 АПК РФ, касались только редакции проекта договора.

В ходе судебного разбирательства по жалобам представитель Предпринимателя подтвердил избранный им способ судебной защиты, сославшись на отсутствие в Законе N 159-ФЗ ограничений.

Данный довод отклонен апелляционным судом, поскольку согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно части 3 статьи 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению как к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, способа и порядка отчуждения недвижимого имущества и определения его цены.

Составление и направление проекта договора купли-продажи уполномоченному органу самим субъектом малого или среднего предпринимательства законодательством не предусмотрено.

Поэтому в рассматриваемом случае не применимы нормы ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается Предприниматель.

Избранный истцом способ судебной защиты не обеспечивает восстановление его нарушенного права на приобретение в собственность объекта нежилого фонда. Кроме того, в силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отчёт об оценке N 64-К1015Н выполнен по состоянию на произвольно выбранную дату -10.10.2015 г., что противоречит частям 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

Процессуальное поведение сторон, не заявляющих ходатайства о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения, отсутствие со стороны суда предусмотренной ч. 1 ст. 82 АПК РФ инициативы по назначению экспертизы не позволяют апелляционному суду подтвердить законность решения, даже допустив возможность изложения в мотивировочной части решения выводов суда о незаконности отказа Комитета и соответствии Предпринимателя критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего бизнеса.

Решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, на направлено на восстановление нарушенного права, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Поскольку основанием отказа в иске явился ненадлежащий способ судебной защиты, доводы жалобы Комитета не имеют значения для настоящего дела и не требуют исследования.

Учитывая правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 12.04.2016 г. по делу N 305-ЭС15-18643, А40-146235/2014, отказ в иске по настоящему делу не препятствует повторному обращению Предпринимателя в арбитражный суд в целях защиты нарушенного преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 20.02.2016 г. по делу N А42-10001/2015 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова