Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 г. N 18АП-5625/16

г. Челябинск

14 июня 2016 г.

Дело N А76-25019/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпусенко С.А.,

судей Забутыриной Л.В., Столяренко Г.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дворницыной Ю.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Самсонова Алексея Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2016 по делу N А76-25019/2015 (судья Скобычкина Н.Р.).

В заседании приняли участие представители:

Самсонова Алексея Александровича - Тимакова И.В. (паспорт, доверенность 74 АА N 2675599 от 29.09.2015), Желандинова Т.В. (паспорт, доверенность 74 АА N 1811290 от 06.12.2013), Емельянова С.И. (паспорт, доверенность от 06.12.2013),

зарытого акционерного общества "Троицкий рынок" - Тетюков К.В. (паспорт, доверенность б/н от 02.12.2015),

Самсонова Андрея Александровича - Тетюков К.В. (паспорт, доверенность 74 АА N 2529628 от 14.08.2015).

Самсонов Алексей Александрович, г. Челябинск (далее - истец, Самсонов А.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Троицкий рынок", г. Троицк Челябинской области (ОГРН 1027401099692) (далее- ответчик, ЗАО "Троицкий рынок"), обществу с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок", г. Троицк Челябинской области (ОГРН 1157424000062) (далее - ответчик, ООО "Троицкий рынок") о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества: земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, применении последствий недействительности сделок путем возврата сторонами полученного по недействительным сделкам.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Самсонов Андрей Александрович, г. Челябинск (далее - третье лицо, Самсонов Ан.А.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, Управление РОСРЕЕСТРА по Челябинской области).

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил признать недействительным заключенный между ЗАО "Троицкий рынок" и ООО "Троицкий рынок" договор от 11.06.2015 купли- продажи земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, и применить последствия недействительности сделки путем возврата сторонами полученного по недействительной сделки, в виде возврата ЗАО "Троицкий рынок" земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, а также возврата ООО "Троицкий рынок" уплаченных по договору от 11.06.2015 денежных средств в размере 1 165 000 руб. (т. 4 л.д. 10-11).

Решением суда первой инстанции от 23.03.2016 (резолютивная часть от 16.03.2016) в удовлетворении исковых требований Самсонова А.А. отказано (т.4, л.д. 102-131).

В апелляционной жалобе Самсонов А.А. просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т.4, л.д. 135-144).

В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы Самсонов А.А. ссылался на неприменение судом подлежащих применению положений п.2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на отчет оценщика ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015 указал, что оспариваемая сделка совершена с причинением явного ущерба ЗАО "Троицкий рынок". Об указанном свидетельствует то, что цена сделки в несколько раз ниже стоимости встречного предоставления, в результате совершения сделки общество лишилось единственного актива - земельного участка, используемого ЗАО "Троицкий рынок" для осуществления основного вида деятельности. Истец полагает, что непринятие судом отчета оценщика ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015 в качестве допустимого доказательства по делу является неправомерным. Экономическая цель для осуществления сделки отсутствовала. В удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств у ЗАО "Троицкий рынок" и ООО "Троицкий рынок" судом отказано необоснованно. Между тем, по мнению апеллянта, указанные в ходатайстве об истребовании документы (оборотно-сальдовые ведомости по предприятию в целом, оборотно-сальдовые ведомости по счету 62 "расчеты с покупателями" за 2015 г., налоговые декларации по ЕНВД за 2015 г.) содержат необходимые данные, из которых виден объем выручки обеих организаций до и после продажи земельного участка, и которые подтвердили бы доводы истца о значительном сокращении прибыли общества после продажи земельного участка. Доказательством наличия ущерба для ЗАО "Троицкий рынок" является также отчуждение земельного участка без расположенного на нем фактически объекта незавершенного строительством объекта - "крытого рынка" по адресу: Челябинская область, г.Троицк, ул.Гагнрина, 43, в результате которого ЗАО "Троицкий рынок" не только лишилось возможности продолжения строительства объекта, который могло бы в будущем сдавать в аренду, но еще и не получило никакой компенсации вложенных в строительство затрат, которые на момент отчуждения земельного участка в пользу ООО "Троицкий рынок" составляли около 30 000 000 руб. О совершении сделки с причинением ущерба для ЗАО "Троицкий рынок" другой стороне сделки ООО "Троицкий рынок" было известно. При этом, податель апелляционной жалобы считает, что между сторонами сделки имелся сговор. Также сделка совершена со злоупотреблением правом, в силу чего имеются основания для признания сделки недействительной на основании ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор купли-продажи от 11.06.2015 г. является также ничтожной сделкой в силу того, что в нарушение п.4 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка произведено ЗАО "Троицкий рынок" без находящегося на нем объекта недвижимого имущества. Судом не дана оценка доводу истца о необходимости исчисления суммы сделки для выявления признаков крупности (ст. 79 Закона "Об акционерных обществах") с учетом стоимости объекта незавершенного строительства, затраты на который до отчуждения земельного участка несло ЗАО "Троицкий рынок". Согласно расчетам истца с учетом незавершенного строительством объекта общая балансовая стоимость имущества по оспариваемому договору составила 24 736 755,57 руб., в т.ч. земельный участок 912 065,81 руб., сооружение забор 84 689,76 руб., магазин 0 руб, объект незавершенного строительства 23 740 000 руб. что превышает 25% от балансовой стоимости активов Общества.

Отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. С учетом мнения представителя истца, ответчика и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представители истца изложенные в апелляционной жалобе доводы поддержали в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица по доводам апелляционной жалобы возразили, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представителем истца заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела актов приемки выполненных работ.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в Арбитражном суде апелляционной инстанции", судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства истца отказано.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Троицкий рынок" (до 27.12.2010 - ОАО "Троицкий рынок") создано 16.08.1993 в результате приватизации Муниципального предприятия "Троицкий рынок", зарегистрировано в качестве юридического лица 23.08.2002 за ОГРН 1027401099692, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 74 N 001244775, свидетельством о государственной регистрации серия 74 N 005379846 (т. 1 л.д. 124-125).

Акционерами ЗАО "Троицкий рынок" являются Самсонов А.А., владеющий 117 акциями, что составляет 50% уставного капитала, и Самсонов Ан. А., владеющий 117 акциями, что составляет 50% уставного капитала.

ООО "Троицкий рынок" зарегистрировано в качестве юридического лица 22.01.2015 за ОГРН 1157424000062. Единственным учредителем (участником) ООО "Троицкий рынок" является Кушмина Юлия Владимировна. Директором (единоличным исполнительным органом) ООО "Троицкий рынок" является Кушмина Юлия Владимировна. Указанные сведения подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 37-39).

11.06.2015 между ЗАО "Троицкий рынок" (продавец) и ООО "Троицкий рынок" (покупатель) заключен договор купли-продажи (далее - договор купли-продажи от 11.06.2015, договор, т. 2 л.д. 56-57), согласно п. 1.1 которого ЗАО "Троицкий рынок" передает в собственность покупателя а покупатель принимает и оплачивает в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, следующее недвижимое имущество: земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, с разрешенным использованием - в коммерческих целях (п. 1.1.1. договора); нежилое здание - магазин, площадью 193,9 кв.м, литер А4а, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:121 (п. 1.1.2 договора); сооружение - забор, протяженностью 565,98 м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:123.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составила 1 165 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, в том числе: 2.2.1 стоимость земельного участка - 990 000 руб., 2.2.2 стоимость нежилого здания - магазина - 55 000 руб. 00 коп., 2.2.3 стоимость сооружения - забора - 120 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора ООО "Троицкий рынок" (покупатель) обязан перечислить 100% указанной в п. 2.1 денежной суммы на расчетный счет ЗАО "Троицкий рынок" (продавца) по реквизитам, указанным в разделе 6 договора, в течение 20 рабочих дней со дня подписания настоящего договора, но в любом случае до момента представления настоящего договора на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество.

Имущество ЗАО "Троицкий рынок" передано ООО "Троицкий рынок" по акту приема-передачи имущества от 11.06.2015 (т. 2 л.д. 75).

ООО "Троицкий рынок" в пределах срока, установленного п. 2.2 договора, оплатило стоимость имущества в сумме 1 165 000 руб. 00 коп., проданного по договору купли-продажи от 11.06.2015, что подтверждается платежным поручением N 259 от 09.07.2015 (т. 4 л.д. 49).

Согласно имеющимся в материалах дела уведомлениям о приостановлении государственной регистрации от 17.07.2015 N 74/035/916/2015-423, от 17.07.2015 N 74/035/916/2015-425, от 17.07.2015 N 74/035/916/2015-428 документы для государственной регистрации перехода права собственности представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 10.07.2015 (т. 4 л.д. 55-57).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 17.08.2015.

Ссылаясь на то, что договор купли- продажи от 11.06.2015 является крупной сделкой, сделкой с заинтересованностью, в результате совершения которой ЗАО "Троицкий рынок" причинен явный ущерб, имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре сторон сделки, на спорном земельном участке расположен объект незавершенный строительством, который сторонами при заключении договора не оценивался, Самсонов А.А. обратился с рассматриваемым исковым заявлением в суд. В качестве правового обоснования заявленных требований истец указал ст. 10, 166, 167, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью).

Отказывая Самсонову А.А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на недоказанность истцом того обстоятельства, что оспариваемая сделка является крупной. Оценив Анализ бухгалтерского баланса ЗАО "Троицкий рынок" за 2014 год, пояснительную записку к нему, а также отчет по основным средствам за июнь 2015 года, справку о балансовой стоимости отчужденных земельного участка, сооружения - забор, и нежилого здания - магазин по состоянию на 01.07.2015, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что балансовая стоимость указанных объектов меньше их продажной цены, что свидетельствует о равноценности предоставления, полученного ЗАО "Троицкий рынок" договору купли-продажи от 11.06.2015. Заинтересованность сторон сделки, по мнению суда первой инстанции, материалами дела также не подтверждается. Также суд указал, что истцом не доказано, что оспариваемая сделка купли-продажи причинила продавцу - ЗАО "Троицкий рынок" явный ущерб, а также что в момент совершения сделки имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. Довод истца о занижении продажной стоимости объекта недвижимого имущества по сравнению с его рыночной стоимостью, основанный на отчете N 916.27/15-О от 25.11.2015 ООО Агентство "Вита- Гарант", судом отклонен. Оснований для применения положений п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд также не усмотрел, в обоснование чего указал на непредставление истцом доказательств существования на земельном участке, площадью 19 974 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, д. 43, кадастровый номер 74:35:0200026:132, каких-либо иных объектов недвижимого имущества, как по состоянию на дату подписания договора купли-продажи от 11.06.2015, так и на дату государственной регистрации перехода права собственности 17.08.2015. Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 11.06.2015 недействительным отказано, в удовлетворении требовании о применении последствий недействительности сделки судом также отказано.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Между тем, решение суда первой инстанции от 23.03.2016 нельзя признать законным и обоснованным по следующим основаниям.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В п. 93 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что п.2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичный подход к пониманию "явного ущерба", приведенному выше, применительно к пункту 2 статьи 174 ГК РФ указан и в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".

Из материалов дела следует, что на основании оспариваемого договора от 11.06.2015 ЗАО "Троицкий рынок" передало в собственность ООО "Троицкий рынок" земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, с разрешенным использованием - в коммерческих целях (п. 1.1.1. договора); нежилое здание - магазин, площадью 193,9 кв.м, литер А4а, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:121 (п. 1.1.2 договора); сооружение - забор, протяженностью 565,98 м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. им. Ю.А. Гагарина, д. 43, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:123.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составила 1 165 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, в том числе: 2.2.1 стоимость земельного участка - 990 000 руб., 2.2.2 стоимость нежилого здания - магазина - 55 000 руб. 00 коп., 2.2.3 стоимость сооружения - забора - 120 000 руб.

Факт оплаты ООО "Троицкий рынок" стоимости имущества в сумме 1 165 000 руб. подтверждается платежным поручением N 259 от 09.07.2015 (т. 4 л.д. 49).

В подтверждение того, что в результате совершения оспариваемой сделки ЗАО "Троицкий рынок" причинен значительный ущерб в связи с отчуждением недвижимого имущества по существенно заниженной цене, истец представил отчет оценщика ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015.

Суд первой инстанции, отклоняя данный отчет ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015 в качестве доказательства существенного занижения продажной цены относительно рыночной, указал, что фактически оценщиком определена рыночная стоимость иного объекта, поскольку предметом оценки, указанном в данном отчете N 916.27/15-О от 25.11.2015, является имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого и движимого имущества (нежилого здания - магазин, сооружения - забор, объекта незавершенного строительством и некапитальных строений в количестве 175 объектов), то есть значительно больший комплекс объектов. Кроме того, суд указал, что договор N 389/15 с ООО Агентство "Вита-Гарант" заключен 28.10.2015, задание на оценку датировано 28.10.2015, согласно п. 1.1.1 отчета период проведения работ с 28.10.2015 по 25.11.2015, тогда как осмотр объектов оценки производился 25.09.2015 (обобщающая часть).

Суд апелляционной инстанции отмечает, несмотря на оценку большего количества объектов, чем указано в договоре купли-продажи от 11.06.2015, в отчете ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015 стоимость каждого объекта оценщиком указана отдельно.

Так, согласно выводам оценщика, изложенным в данном отчете, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 19 974 кв.м с расположенными на нем: нежилым зданием - магазин общей площадью 193, 9 кв. м., сооружением - забор, протяженностью 565, 98 м., объекта незавершенного строительства, площадью застройки 2 779 кв. м. и некапитальных строений в количестве 175 объектов, находящихся по адресу: Россия, Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, д. 43 по состоянию на 17 августа 2015 г. с учетом НДС и округления составляет 50 387 901 руб.

При этом на стр. 153-154 отчета оценщик указал, что стоимость нежилого здания - магазин, площадью 193,9 кв.м, назначение: нежилое литер А4а, этажность 1, инвентарный номер 75:452:002:000000880 составляет 2 993 285 руб., сооружения забор, протяженностью 565,98 м, назначение: сооружение Литер 1, инвентарный номер 75:452:002:000000910 - 593 983 руб., незавершенного строительством объекта площадью застройки 2 779 кв.м. - 25 080 014 руб., некапитальных строений в количестве 175 объектов - 2 785 424 руб., земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов для коммерческих целей, площадь 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, - 11 256 601 руб.

Как следует из ответа оценщика ООО Агентство "Вита-Гарант" от 29.02.2016 (т.4. л.д. 4) осмотр объектов оценки был произведен ранее заключения основного договора на оказание оценочных услуг в связи с тем, что заказчику необходимо было зафиксировать состояние объектов оценки на дату, максимально сопоставимую с датой оценки, и определиться с качественными и количественными характеристиками объектов, которые будут подлежать оценке, а также определить целесообразность выполнения оценочных работ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, само по себе, обстоятельство оценки большего количества объектов, чем указано в оспариваемом договоре купли-продажи, не свидетельствует о недействительности выводов оценщика относительно стоимости каждого из оцененного объекта.

Лицами, участвующими в деле, выводы, изложенные в отчете ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015, не опровергнуты, доказательств иной стоимости спорных объектов - не представлены.

Правом на проведение по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица не воспользовались.

Следовательно, оснований для вывода о том, что оценка оценщиком ООО Агентство "Вита-Гарант" выполнена в отношении иного объекта и, что данный отчет не является относимым доказательством отчуждения спорного недвижимого имущества по существенно заниженной цене, у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, принимая во внимание выводы, изложенные в отчете ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015, поскольку стоимость продаваемого имущества многократно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью, суд апелляционной инстанции считает, что условия договора от 11.06.2015 на момент его заключения очевидно отличались в худшую сторону для продавца от обычных рыночных условий.

Так, в соответствии с п. 2.1 договора стоимость продаваемого земельного участка составила 990 000 руб., что в 11, 4 раза меньше стоимости данного земельного участка согласно выводам оценщика в отчете ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-О от 25.11.2015 (11 256 601 руб.), стоимость нежилого здания - магазина - 55 000 руб., что в 54 раза меньше стоимости данного нежилого помещения (2 993 285 руб.), стоимость сооружения - забора - 120 000 руб., что в 4,9 раза меньше стоимости данного объекта в соответствии с отчетом (593 983 руб.).

В результате совершения оспариваемой сделки произошло отчуждение спорного имущества от ЗАО "Троицкий рынок" к ООО "Троицкий рынок" по заниженной цене.

Кроме того, в результате заключения договора от 11.06.2015 и отчуждения имущества от ЗАО "Троицкий рынок" к ООО "Троицкий рынок" ответчик ЗАО "Троицкий рынок" лишился единственного актива - земельного участка, используемого данным обществом для основного вида деятельности (сдачи в наем недвижимого имущества - находящихся на нем торговых мест).

Кроме того, доказательством причинения оспариваемой сделкой явного ущерба ЗАО "Троицкий рынок" также является отчуждение земельного участка без расположенного на нем фактически объекта незавершенного строительством объекта - "крытого рынка" по адресу: Челябинская область, г.Троицк, ул.Гагнрина, 43, в результате которого ЗАО "Троицкий рынок" лишилось возможности продолжения строительства объекта, который могло бы в будущем сдавать в аренду, а также не получило компенсации вложенных в строительство затрат.

Судом первой инстанции указано, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 08.05.2015 N 7400/101/15-394994, которая содержит сведения о земельном участке до совершения оспариваемой сделки, в строке 8 раздела КВ.1 указаны кадастровые номера двух объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, а именно 74:35:0200026:121 и 74:35:0200026:123.

Как указано в строке 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 02.11.2015 N 7400/101/15-889708 в границах земельного участка расположены те же самые объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:35:0200026:121 и 74:35:0200026:123.

Данные номера соответствуют кадастровым номерам нежилого здания - магазина (кадастровый номер 74:35:0200026:121) и сооружения - забор (кадастровый номер 74:35:0200026:121), которые отчуждены ЗАО "Троицкий рынок" по оспариваемой сделке ООО "Троицкий рынок", что подтверждается договором купли-продажи от 11.06.2015 (п. п. 1.1.2, 1.1.3).

Строка 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 02.11.2015 N 7400/101/15-889708, также как и строка 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 08.05.2015 N 7400/101/15- 394994 не содержат иных кадастровых номеров, которые бы указывали на расположение в границах земельного участка иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые не были учтены при совершении оспариваемого договора купли-продажи от 11.06.2015.

Между тем, судом не учтено следующее.

Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В абзаце 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса российской Федерации).

Истцом в качестве доказательств, подтверждающих наличие на момент совершения оспариваемой сделки и на момент регистрации перехода права собственности, на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО "Троицкий рынок", не указанного в договоре от 11.06.2015, представлены отчет оценщика с фотоматериалами ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-0 от 25.11.2015 г., производившего перед оценкой осмотр земельного участка и зафиксировавшего наличие объекта незавершенного строительства на участке, Договор генподряда N 1 от 12.03.2015 г., Дополнительное соглашение к договору N 1 от 12.03.2015 г., Справка от 14.03.2016 N56/1 (т.4, л.д. 38-48).

Так, согласно договору генподряда N 1 от 12.03.2015 генподрядчик принял на себя обязательства по строительству крытого рынка по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Ю.А. Гагарина, д. 43.

Дополнительным соглашением от 12.03.2015 стороны согласовали обязанность генподрядчика полностью завершить работы и сдать готовый объект заказчику ориентировочно в срок до 31.10.2015.

В соответствии с соглашением от 17.08.2015 (момент регистрации перехода права собственности) произведена замена заказчика в договоре генподряда N 1 от 12.03.2015 с ЗАО "Троицкий рынок" на ООО "Троицкий рынок".

Справкой от 14.03.2016 N 56/1 генподрядчик сообщил, что степень готовности незавершенного строительством объекта "крытый рынок" по адресу Челябинская область, г. Троицк, ул. Ю.А. Гагарина, д. 43 по состоянию на 11.06.2015 (заключение спорного договора) составила 10%, в том числе выполнены следующие работы: земляные работы, фундаменты, монолитный ростверк, вертикальная планировка земельного участка. Общая стоимость выполненных и оплаченных работ - 5 802 169 руб. 74 коп.

По состоянию на 17.08.2015 (момент регистрации перехода права собственности) степень готовности незавершенного строительством объекта "крытый рынок" по адресу Челябинская область, г. Троицк, ул. Ю.А. Гагарина, д. 43 составила 16%, в том числе выполнены следующие работы: земляные работы, фундаменты, монолитный ростверк, вертикальная планировка земельного участка, теплотрасса (наружные сети), водопровод (наружные сети), канализация (наружные сети), стены "Сэндвич панели" (частично), перекрытия металлические (частично), кровля металлическая (частично). Общая стоимость выполненных и оплаченных работ - 20 171 787 руб. 79 коп.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие на момент совершения оспариваемой сделки и на момент регистрации перехода права собственности, на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО "Троицкий рынок", подтверждается материалами дела.

Указание ООО "Троицкий рынок" на отсутствие у него информации о нахождении на момент совершения оспариваемой сделки на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, судом отклоняется.

Действуя разумно и осмотрительно, ООО "Троицкий рынок", заключая договор купли-продажи от 11.06.2015, а также принимая на основании соглашения от 17.08.2015 права и обязательства заказчика по договору генподряда N 1 от 12.03.2015 со сроками выполнения работ до 31.10.2015, имело возможность осмотреть спорный земельный участок и убедиться в наличии или отсутствии на нем незавершенного строительством объекта недвижимости.

Вышеизложенное, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о том, что в результате заключения договора от 11.06.2015 ЗАО "Троицкий рынок" причинен явный ущерб.

Надлежащих доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, позволяющих считать спорную сделку экономически оправданной, не представлено.

При этом, другая сторона договора ООО "Троицкий рынок", являясь профессиональным участником гражданского оборота не могла не осознавать факт занижения стоимости и причинения явного ущерба для ЗАО "Троицкий рынок" совершаемой сделкой.

Суд также учитывает, что договор купли-продажи заключен 11.06.2015 г., покупателем по оспариваемому договору являлось ООО "Троицкий рынок", которое создано незадолго до совершенной сделки (22.01.2015 г.), наименование Общества является сходным с ЗАО "Троицкий рынок", юридический адрес ООО "Троицкий рынок" полностью совпадает с адресом ЗАО "Троицкий рынок", основной вид деятельности обществ также совпадает. Кроме того, единственным участником и директором ООО "Троицкий рынок" является Кушмина Юлия Владимировна, состоящая в браке с Кушминым Дмитрием Николаевичем, который на протяжении нескольких лет находился в подчинении одного из участников ЗАО "Троицкий рынок" Самсонова Ан.А., занимающего должность директора в ООО "Компьютер ЛТД". Указанное подтверждается приказом о приеме Кушмина Дмитрия Николаевича на работу от 01.06.2009, приказом о прекращении (расторжении) трудового договора с работником (увольнении) от 06.10.2015, личной карточкой работника (т.2. л.д. 32-35).

В апелляционной жалобе истцом также указано и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что Кушмин Дмитрий Николаевич является родственником супруги Самсонова Ан.А.

Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что при совершении оспариваемой сделки от 11.06.2015 имели место сговор и согласованные действия её участников.

Наличие установленных судом вышеизложенных обстоятельств является основанием для признания заключенного между ЗАО "Троицкий рынок" и ООО "Троицкий рынок" договора купли-продажи от 11.06.2015 недействительным в порядке п.2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также имеются основания для признания договора купли-продажи от 11.06.2015 недействительным в соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что купля-продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Как было указано ранее, наличие на момент совершения оспариваемой сделки и на момент регистрации перехода права собственности, на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО "Троицкий рынок", не указанного в договоре от 11.06.2015, подтверждается отчетом оценщика с фотоматериалами ООО Агентство "Вита-Гарант" N 916.27/15-0 от 25.11.2015 г., производившего перед оценкой осмотр земельного участка и зафиксировавшего наличие объекта незавершенного строительства на участке, Договором генподряда N 1 от 12.03.2015 г., Дополнительным соглашением к договору N 1 от 12.03.2015 г., Справкой от 14.03.2016 N56/1 (т.4, л.д. 38-48).

Таким образом, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, приходит к выводу, что заключение ЗАО "Троицкий рынок" договора купли-продажи, предметом которого является земельный участок, без указания в договоре находящегося на нем объекта незавершенного строительства, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации), что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

Также условия и обстоятельства заключения договора купли-продажи от 11.06.2016, такие, как занижение цены оспариваемой сделки, которое повлекло причинение ЗАО "Троицкий рынок" ущерба, отчуждение единственного ликвидного актива общества и отчуждение земельного участка с объектом незавершенного строительства и без компенсации каких-либо затрат на его возведение, свидетельствуют о недобросовестности участников сделки, наличия в их действиях злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, Самсонов А.А. также сослался на нарушение при заключении оспариваемой сделки положений ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".

В соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с отчуждением обществом имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей, а крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера (п. 1, 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах").

Из материалов дела следует, что в соответствии с бухгалтерским балансом за 2014 год стоимость активов ЗАО "Троицкий рынок" по состоянию на 31.12.2014 составила 78 191 000 руб.

Согласно расчету истца, с учетом незавершенного строительством объекта общая балансовая стоимость имущества по оспариваемому договору составила 24 736 755,57 руб., в том числе земельный участок 912 065,81 руб., сооружение забор 84 689,76 руб., магазин 0 руб, объект незавершенного строительства 23 740 000 руб., что превышает 25% от балансовой стоимости активов Общества (ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах").

Возражений относительно данного расчета участвующими в деле лицами не представлены.

На основании изложенного, договор от 11.06.2015 купли- продажи земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, заключенный между ЗАО "Троицкий рынок" и ООО "Троицкий рынок" судом апелляционной инстанции признается недействительным.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Факт оплаты ООО "Троицкий рынок" стоимости имущества в сумме 1 165 000 руб. подтверждается платежным поручением N 259 от 09.07.2015 (т. 4 л.д. 49).

Руководствуясь вышеизложенными положениями, суд апелляционной инстанции считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Троицкий рынок" возвратить ЗАО "Троицкий рынок" земельный участок, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забор протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, а также взыскания с ЗАО "Троицкий рынок" в пользу ООО "Троицкий рынок" уплаченных по договору от 11.06.2015 денежных средств в размере 1 165 000 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При заявленных исковых требованиях подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. (ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 36 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 05.10.2015 (т. 1 л.д. 10).

Факт уплаты истцом государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подтверждается чек-ордером от 22.04.2016 (т.4. л.д. 149).

В связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчиков.

Также истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в размере 30 000 руб., излишне уплаченная по чек-ордеру от 05.10.2015.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2016 по делу N А76-25019/2015 отменить.

Исковые требования Самсонова Алексея Александровича к закрытому акционерному обществу "Троицкий рынок", обществу с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок" удовлетворить.

Договор от 11.06.2015 купли- продажи земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43, заключенный между закрытым акционерным обществом "Троицкий рынок" и обществом с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок", признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок" возвратить закрытому акционерному обществу "Троицкий рынок" земельный участок, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забор протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Гагарина, 43.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Троицкий рынок" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок" уплаченные по договору от 11.06.2015 денежные средства в размере 1 165 000 руб.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Троицкий рынок", общества с ограниченной ответственностью "Троицкий рынок" в пользу Самсонова Алексея Александровича судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб., в том числе за рассмотрение искового заявления в сумме 6 000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., по 4 500 руб. с каждого.

Возвратить Самсонову Алексею Александровичу из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 30 000 руб., излишне уплаченную по чек-ордеру от 05.10.2015.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.А. Карпусенко

Судьи

Л.В. Забутырина Г.М. Столяренко