Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2016 г. N 10АП-5564/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 сентября 2016 г. N Ф05-13799/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

15 июня 2016 г.

Дело N А41-103276/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Бархатова В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,

при участии в заседании:

от истца, Администрации Люберецкого муниципального района Московской области: не явились, извещены;

от ответчика, ООО "Фирма "Стройторг": Кузнецов М.Н. по доверенности от 11.01.16 б/н; Бурова А.Н. по доверенности от 20.05.16 б/н;

от 3-го лица, Министерство имущественных отношений: Луговец К.И. по доверенности от 14.01.16 N 39,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фирма "Стройторг" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2016 года по делу N А41-103276/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Администрации Люберецкого муниципального района Московской области к ООО "Фирма "Стройторг" о признании договора купли-продажи от 14.11.2013 N 603/13 недействительным, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040104:2,

третье лицо: Министерство имущественных отношений,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением ООО "Фирма "Стройторг" с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2013 N 603/13 заключенный между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "Фирма "Стройторг" (ИНН 5027048721, ОГРН 1025003212520) и применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ООО "Фирма "Стройторг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно исковому заявлению, на основании Постановления Администрации Люберецкого муниципального района Московской области от 11.10.2013 N 2726-ПА между Администрацией и ООО "Фирма "Стройторг" заключен договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2013 N 603/13 площадью 5917 кв.м. с КН 50:22:0040104:2 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: МО, Люберецкий район, рп. Томилино, ул. Гаршина, дом 13, с видом разрешенного использования: под торгово-строительную базу.

Истец указывает, что земельный участок был предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права:

- здание нежилое, площадью 695,40 кв.м., согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.12.1999 серии АБ N 0600882, запись регистрации от 17.12.1999 N 50-01.22-25.199-45.1;

- здание нежилое, площадью 18,6 кв.м., согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.12.1999 серии АБ N 0641572, запись регистрации от 17.12.1999 N 50-01.22-25.1999-45.2.

Согласно акту Министерства имущественных отношений о результатах проверки деятельности в сфере земельных отношений земельный участок с КН 50:22:0040104:2 предоставлен в нарушение положений ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь участка значительно превышает площадь застройки принадлежащих собственнику объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Постановлением Администрации от 29.09.2015 N 2012-ПА Постановление от 11.10.2013 N 2726-ПА отменено.

Полагая, что договор купли-продажи нарушал требования закона на момент его заключения, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования по основаниям изложенным в судебном акте.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Частью 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что оспариваемая сделка - договор купли-продажи земельного участка с КН 50:22:0040104:2, является ничтожной, так как нарушает требования земельного законодательства, и посягает на публичные интересы.

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно частью 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с частью 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Частью 5 статьи 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

До 01.03.2015 действовал Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", согласно которому в такой Перечень входили в т.ч. следующие документы:

- при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке;

- копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 - 6 настоящего Перечня;

- сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с КН 50:22:0040104:2 заключен во исполнение постановления Администрации Люберецкого муниципального района Московской области от 11.10.2013 г. N 2726-ПА о предоставлении участка в собственность обществу, вынесенного по результатам рассмотрения представленных им документов, в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, продажа земельного участка была осуществлена обществу как собственнику находящихся на спорном участке объектов недвижимости, так как доказательств отсутствия оснований для не принятия такого решения не представлено.

Таким образом, данных о том, что при заключении оспариваемого договора были нарушены требования земельного законодательства, а именно, статьи 36 ЗК РФ, предоставляющей исключительное право ответчику на приобретение земельного участка, в материалах дела не имеется.

При этом, истцом не представлено доказательств, что ответчиком не были представлены все документы, предусмотренные частью 5 статьи 36 ЗК РФ и утвержденным Перечнем.

Суд первой инстанции указал, что исходя из системного толкования пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, следует, что площадь земельного участка определятся исходя из фактически используемой площади для эксплуатации строения.

Однако, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Таким образом, площадь земельного участка, предоставляемого в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ (собственнику зданий, строений) определяется исходя из площади, необходимой для эксплуатации строения, но с учетом его функционального назначения.

Так, при формировании земельного участка под объектами недвижимости, в состав такого участка должна быть включена как площадь "пятна застройки", так и не застроенная часть, необходимая для прохода посетителей, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, разворота автотранспорта аварийных служб и прочее.

Таким образом, судом первой инстанции необоснованно отвергнуты доводы Ответчика о соразмерности площади приватизированного земельного участка назначению расположенных на нем строений согласно их функциональному назначению.

Под функциональным назначением объекта капитального строительства понимаются разрешенные проектной документацией и документами градостроительного зонирования виды деятельности при эксплуатации объекта строительства.

В настоящем случае строения на участке охарактеризованы как торгово-строительная база.

Функциональное назначение строений предполагает осуществление следующих видов деятельности при осуществлении их эксплуатации, а именно:

- складирование и хранение строительных материалов разных типов как в целях продажи, так и в целях извлечения прибыли за хранение товара (логистический склад),

- также осуществление торговли строительными материалами.

Указанные действия неразрывно связаны с погрузкой, выгрузкой материалов разных габаритов, что приводит к необходимости беспрепятственного проезда техники к входу строений, в противном случае их эксплуатация по целевому функциональному назначению не будет представляться возможным.

По своему типу строения, расположенные на спорном земельном участке относятся к промышленным зданиям; по виду же строения - сочетают в себе признаки подсобно-складских строений (склады) и общественных (магазин строительных материалов).

Площадь земельного участка при предоставлении его согласно ст. 35, 36 Земельного кодекса определятся в настоящем случае не в зависимости от площади фактической застройки земельного участка, а предоставления собственнику строений возможности их эксплуатации по целевому назначению.

В подтверждение обстоятельств обоснованности предоставления Земельного Участка в собственность, Ответчик представил Администрации муниципального образования городское поселение Томилино, кроме заявления - выписки из Единого государственного реестра прав на испрашиваемый земельный участок и на оба здания нежилого назначения от 25.06.2012 года; договор аренды земельного участка от 12.03.2010 года, на основании которого в тот момент осуществлялось пользование земельного участка.

Из содержания заключения Администрации городского поселения Томилино (исх. 101-17/14 от 14.09.2012 года) следовало, что Администрация согласна на предоставление земельного участка в собственность Ответчика в испрашиваемой площади, считает - площадь испрашиваемого земельного участка обоснованной.

В результате рассмотрения заявления Ответчика о предоставлении Земельного участка, истцом 30.11.2012 г. был направлен запрос о предоставлении информации, касающемся исполнения обязанности Ответчика по внесению арендной платы за весь период использования испрашиваемого земельного участка Главе городского поселения Томилино, в котором истцом признаются обстоятельства соразмерности предоставленного земельного участка и указывается, что ответчиком 29.11.1995 года имеет право собственности на здание нежилого назначения и использует земельный участок, необходимый для эксплуатации здания.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом доказательств обосновывающих иной действительно необходимый размер земельного участка не представлено.

Суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению участка (под строительно-торговую базу).

Данные выводы суда первой инстанции признаются необоснованными в связи со следующим.

В настоящем случае, вид разрешенного использования сформулирован как - под торгово-строительную базу.

Предоставление земельного участка было осуществлено без акта выбора земельного участка и получения разрешения на строительство, что свидетельствует о предоставлении участка для эксплуатации строений, а не для целей, связанных со строительством, порядок предоставления земельного участка для которого осуществляется в ином, законодательно- урегулированном порядке.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу части 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что оспариваемый договор заключен в 2013 году, а настоящий иск в суд подан только в 2015 году.

В течение двух лет администрация считала договор действительным, и с указанными требованиями к ответчику не обращалась.

Установленная в договоре цена участка - 33 390 627, 40 руб., была ответчиком оплачена истцу, что подтверждается платежными поручениями от 21.11.2013 N 141.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что ответчик, являясь собственником объектов недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с КН 50:22:0040104:2, реализовал свое исключительное право на приобретение участка в собственность, а истец, являясь лицом, уполномоченным на распоряжение данным участком, реализовал данное полномочие, передав участок в собственность ответчику на основании ст. 363 ГК РФ.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка с КН 50:22:0040104:2 в соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ ничтожным, так как истом соответствующих ссылок на закон или иной правовой акт не указано.

Таким образом, оснований для признания договора недействительным в силу ничтожности и применения последствий его недействительности не имеется, следовательно, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2016 года подлежит отмене, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 года по делу N А41-103276/15 отменить.

В иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.В. Боровикова В.Ю. Бархатов