Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2016 г. N 13АП-5052/16

г. Санкт-Петербург

21 июня 2016 г.

Дело N А56-60861/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: представитель Бережнюк Д.В. (доверенность от 18.05.2015),

от ответчика: представитель Гаврилова С.А. (доверенность от 29.12.2015),

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5052/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 по делу N А56-60861/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО "Большой проспект"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Комитет по строительству Санкт-Петербурга

о признании недействительной сделки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Большой проспект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительной односторонней сделки, выраженной в уведомлении Комитета от 03.10.2014 N 18853 об одностороннем отказе от договора от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 требования общества удовлетворены.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение от 22.12.2015 отменить, в удовлетворении иска отказать. Комитет полагал, что оспариваемое уведомление соответствует как условиям договора аренды (пункт 6.1 договора), так и статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылки на необходимость соблюдения положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются необоснованными, поскольку срок договора истек 30.11.2013. По мнению подателя жалобы, поскольку Комитет не был привлечен к участию в деле N А56-28405/2015, выводы судов по иску ООО "Большой проспект" к ОАО "Ленэнерго" не имеют для него преюдициального значения; нет оснований полагать, что отсутствие технологического присоединения к электрическим сетям является единственным препятствием для ввода в эксплуатацию строящегося здания, договор от 19.11.2013 N ОД-СП6-5743-13/24443-Э-12 в материалах дела отсутствует, из решения суда по делу N А56-28405/2015 невозможно сделать вывод о его связи с инвестиционным договором.

Комитет по строительству в своем отзыве на апелляционную жалобу поддержал правовую позицию Комитета имущественных отношений.

Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Кроме того, общество представило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу. Возражая на доводы жалобы, общество указало, что правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что такой договор аренды не может быть расторгнут, так как степень готовности объекта более 40%, разрешение на строительство получено, инвестиционный контракт не расторгнут. Все обязательства, кроме сроков ввода объекта в эксплуатацию, со стороны общества выполнены. Согласно пункту 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ расторжение договора аренды возможно, если расторгнут инвестиционный контракт, не получено разрешение на строительство или готовность объекта составила менее 40%. Данные обстоятельства исследованы судом первой инстанции и их наличие опровергается материалами дела. В заключении ООО "Бизнес Эксперт" от 21.07.2015 установлено, что по состоянию на 30.11.2013 (срок, определенный инвестиционным контрактом для ввода объекта в эксплуатацию) на объекте завершены работы по монтажу каркаса здания, включая устройство фундаментов, каркаса колонн и перекрытий; устройство наружных стен, монтаж навесного фасада, монтаж оконных и дверных блоков; устройство разводки отопления, вентиляции, водоснабжения, монтаж пожарной и охранной сигнализации, лифтового оборудования, вентиляционного оборудования и оборудования систем кондиционирования, иных работ. Объем выполненных работ соответствует 87,45% стоимости работ в рублях от общей сметной суммы. Опровергая доводы жалобы, общество исходило из того, что договор аренды земли, который пытался расторгнуть Комитет, заключен в целях исполнения условий инвестиционного соглашения от 28.02.2005 (пункт 6.1.2), по которому общество построило гостиницу, осуществило взнос на развитие инфраструктуры города, расселило ветхие дома, выполнило иные условия, но не смогло ввести гостиницу в эксплуатацию, так как ОАО "Ленэнерго" не исполнило обязательств по технологическому подключению. Из заключения ООО "Технологии Консалтинга" от 18.02.2016 следует, что единственным препятствием для ввода в эксплуатацию построенной гостиницы является отсутствие подключения ее к сетям энергоснабжения. При этом обязательства по присоединению к сетям энергоснабжения со стороны ПАО "Ленэнерго" не выполняются более двух с половиной лет, в связи с этим суд первой инстанции правомерно указал, что имеется вина ПАО "Ленэнерго" в задержке сроков ввода в эксплуатацию гостиницы. По мнению общества, при фактическом строительстве гостиницы, расселении ветхих домов инвестором, внесении взноса на развитие инфраструктуры города отказ от договора аренды является злоупотреблением правом со стороны Комитета (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как нет доказательств защиты каких-либо интересов ответчика его действиями по расторжению договора. Предоставление земельного участка предусмотрено инвестиционным контрактом (пункт 6.1.2), а односторонний отказ от исполнения обязательств нарушает требования закона. Кроме того, к настоящему моменту, как указало общество, заключен договор от 03.02.2016 на использование построенной гостиницы при проведении чемпионата мира по футболу и его расторжение не согласуется с исполнением международных обязательств Российской Федерации перед ФИФА, с общественными интересами.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела уведомления Комитета об изменении арендной платы за земельный участок к договору от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 и определения арбитражного суда по делу N А56-28405/2015. Апелляционный суд, исходя из положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с разъяснениями абзаца 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" удовлетворил ходатайство истца.

Дополнительные доказательства, перечисленные в приложении к дополнениям к отзыву на жалобу (копия договора от 03.02.2016, копия заключения от 18.02.2016), ввиду отсутствия ходатайства истца о приобщении к материалам дела, не приобщены апелляционным судом. Дополнительные доказательства возвращены обществу, в том числе с учетом правил об относимости и допустимости доказательств.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Комитет по строительству направил в апелляционный суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 1796 кв.м с кадастровым номер 78:31:1512:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, дом 4/30, литера А, для осуществления проектирования и строительства объекта недвижимости, расположенного на участке. Срок действия договора определен пунктом 3.1 договора до 07.09.2007. Дополнительным соглашением от 25.02.2013 N 4 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласовав срок действия договора до 30.11.2013 (л.д. 18 т.1).

Кроме того, между Комитетом и обществом (застройщиком) был заключен договор от 28.02.2005 N 00-(И)03118 об инвестиционной деятельности, согласно пункту 1.1 которого Комитет предоставил обществу земельный участок для застройки по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, дом 4/30, литера А, для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на условиях настоящего договора, застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств выполнять строительство, иные предусмотренные настоящим договором обязанности.

В разделе 5 договора об инвестиционной деятельности стороны установили график осуществления строительства и инвестиционного проекта; согласно пункту 5.3 договора об инвестиционной деятельности срок сдачи объекта в эксплуатацию определен не позднее 07.09.2007 (л.д. 20 т.1).

Дополнительным соглашением от 15.02.2013 N 4 стороны, изменив условие пункта 5.3 данного договора, установили срок ввода объекта в эксплуатацию не позднее 30.11.2013 (л.д. 41 т.1).

Письмом от 10.09.2007 N 9573 Комитет подтвердил факт исполнения обществом условий, предусмотренных пунктами 7.6 и 7.7 договора об инвестиционной деятельности, в том числе разрешения обществом за счет собственных средств имущественно-правовых вопросов с собственниками квартир в жилом доме, расположенном на переданном обществу участке; и вопросов, связанных со сносом строений, на нем расположенных (л.д. 42 т.1).

Факт уплаты обществом денежных средств в виде расходов на развитие инфраструктуры в размере, эквивалентном 2300000 долларов США, и предусмотренном пунктом 7.2.1 договора об инвестиционной деятельности, подтвержден представленной в материалы дела справкой о расчетах от 04.03.2008 за период с 28.02.2005 по 31.03.2008 (л.д. 43 т.1).

Из справки Санкт-Петербургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.09.2014 N Ф-78/287-С следует, что на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, дом 4/30, литера А, находится вновь возведенное здание этажностью 9 (1-3-4-7-9), с подвалом и мезонином, общим строительным объемом 37614 куб.м, общей площадью здания 10755,8 кв.м (л.д. 178-179 т.1).

Согласно выполненному ООО "Бизнес Эксперт" заключению от 21.07.2015 шифр 023-БЭ-15 по строительно-техническому исследованию с целью определения объема выполненных работ по объекту, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, дом 4/30, литера А, объем выполненных обществом работ составляет 87,45 %, исходя из представленной утвержденной проектно-сметной документации; рабочей и исполнительной документации; актов выполненных работ (л.д. 67, 82, 135 т.1).

Комитет направил в адрес общества уведомление от 03.10.2014 N 18853 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070, сославшись на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на отказ арендодателя от договора; указав, что договор считается прекращенным с 13.01.2015 (л.д. 9 т.1).

Полагая, что данный отказ Комитета от договора является односторонней сделкой, которая противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского, земельного и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договоров, суд первой инстанции счел исковые требования подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.

Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (в подлежащей применению редакции), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель Комитета признал, что заключенный с обществом договор аренды в соответствии с правилами статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.

В силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент направления Комитетом оспоренного уведомления) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением изменить или расторгнуть договор. При отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора, последний может быть расторгнут по решению суда. Правомерный полный отказ от исполнения договора означает его расторжение.

В качестве правового обоснования исковых требований общество сослалось на положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на то, что обществом получено разрешение на строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке; готовность строящегося объекта составляет 87,45%; общество в полном объеме исполнило обязательство по оплате денежных средств на развитие инфраструктуры в размере, эквивалентном 2300000 долларов США, по расселению ветхих домов и строительству ТП.

Доводы Комитета мотивированы нарушением обществом срока окончания строительства, установленного договором, срок действия договора истек 30.11.2013, в связи с чем положения указанного истцом Закона N 137-ФЗ не подлежат применению.

Судом первой инстанции установлено, что в ходе исполнения указанных договоров и реализации инвестиционного проекта обществом было получено разрешение на строительство, также исполнены обязательства как по расселению граждан и сносу находящихся на участке домов, так и по уплате расходов на развитие городской инфраструктуры. Суду представлены объективные и допустимые доказательства, подтверждающие, что степень готовности возводимого на участке объекта составляет 87,45 %. Заключение по строительно-техническому исследованию с целью определения объема выполненных работ по объекту от 21.07.2015 ответчиком не оспорено; доказательства, опровергающие содержащиеся в данном заключении выводы, суду не представлены.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2015 по делу N А56-28405/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015, удовлетворены требования общества к ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" об обязании осуществить технологическое присоединение к электрическим сетям по договору об осуществлении технологического присоединения от 19.11.2013 N ОД-СПб-5743-13/24443-Э-12 (строящегося объекта недвижимости - гостиницы по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, дом 4/30, литера А). Данными судебными актами установлено ненадлежащее исполнение ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" заключенного с обществом договора от 19.11.2013 N ОД-СПб-5743-13/24443-Э-12; на ответчика возложена обязанность в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу решения по делу N А56-28405/2015 осуществить технологическое присоединение построенного объекта к электрическим сетям. Ненадлежащее исполнение ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" данных обязательств повлекло нарушение обществом сроков окончания строительства объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, применив положения пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, введенного в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", указал, что его положения распространяются на договоры, заключенные до 01.01.2011, и обязательства сторон, не исполненные на день вступления в силу Федерального закона. Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен до 01.01.2011. Соответственно, арбитражный суд руководствовался положениями пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которым предусмотрено, что нарушение сроков строительства не по вине арендатора исключает применение, как правил статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и положений об одностороннем досрочном расторжении арендодателем договора земельного участка.

Также апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда о том, что в данном случае не подлежат применению правила статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет (что по факту имело место), по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Наличие специальных норм, регулирующих прекращение договорных отношений по договору аренды, не свидетельствует о невозможности при разрешении споров руководствоваться принципами гражданского законодательства; применения общих его положений.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из того, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Соблюдая изложенный в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, апелляционный суд полагает правомерным удовлетворение требования общества. Крайняя мера ответственности в виде прекращения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя путем направления оспариваемого уведомления в данном случае будет несоразмерна нарушению обществом, в том числе не по его вине, условия договора. Комитет не подтвердил в соответствии с предъявляемыми законодателем требованиями, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; равно как отсутствуют доказательства, свидетельствующие о реальной возможности реализации проекта в результате прекращения договорных отношений с арендатором в лице общества. Признание выраженного в уведомлении от 19.03.2014 отказа от договора правомерным при изложенных выше обстоятельствах приведет к нарушению базовых конституционных принципов справедливости и равенства, возникновению иных экономических споров без гарантии экономической выводы для бюджетной системы субъекта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства; соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров. Установленным в результате исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка; юридически значимые факты выяснены в полном объеме; изложенные в обжалуемом судебном акте выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Следовательно, приведенными подателем жалобы доводами не подтверждено при изложенных обстоятельствах наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 декабря 2015 года по делу N А56-60861/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина И.А. Тимухина