Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2016 г. N 18АП-3368/16

г. Челябинск

29 июня 2016 г.

Дело N А76-12121/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2016 по делу N А76-12121/2014 (судья Медведникова Н.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа - Дейнека Н.Р. (доверенность от 09.12.2015 N 2746),

индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны - Глазкова Л.П. (доверенность от 18.09.2015),

индивидуальный предприниматель Соколова Аксения Афанасьевна,

индивидуальный предприниматель Архипов Андрей Александрович.

Комитет по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Соколовой Аксении Афанасьевны (далее - ИП Соколова, предприниматель, ответчик) о признании ничтожной сделки купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, заключенной на основании договора купли-продажи от 01.05.2012 N 275.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены областное государственное унитарное предприятие "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее также - ОГУП "Обл. ЦТИ", третье лицо), индивидуальный предприниматель Архипов Андрей Александрович (далее также - ИП Архипов, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.02.2016 (резолютивная часть объявлена 11.02.2016) исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным (ничтожным) спорный договор купли-продажи.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Соколова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение норм материального права.

Так, податель жалобы указывает, что в результате проведенных кадастровых работ нежилое помещение N 2 не могло быть поставлено на кадастровый учет с площадью 76,95 кв. м. (с учетом 1/2 площади помещения N 1), поскольку входящая в общую площадь 1/2 доля коридора не является предметом кадастрового учета в силу статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Ответчик отмечает, что рыночная стоимость помещения была определена с учетом площади помещения 82,7 кв. м, указанной в спорном договоре. По мнению предпринимателя, у суда не имелось оснований для признания сделки ничтожной полностью, а не в части. Также, по мнению ИП Соколовой, истец не доказал нарушение его прав и законных интересов спорным договором. Ответчик считает, что суд необоснованно не применил срок исковой давности по заявлению предпринимателя. При этом фактически истцом заявлено об оспоримости сделки (как совершенной под влиянием заблуждения), срок исковой давности по такой сделке составляет один год. Вынося решение о признании сделки ничтожной, суд не применил последствия недействительности сделки в нарушение статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе не выяснил фактически оплаченную ответчиком сумму по договору купли-продажи. По мнению ИП Соколовой, оснований для проведения судебной экспертизы по делу не имелось, в связи с чем на ответчика необоснованно отнесены расходы по оплате экспертизы в размере 23 000 руб.

На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2016 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: председательствующий судья Богдановская Г.Н. заменена на председательствующего судью Пивоварову Л.В.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ОГУП "Обл. ЦТИ", Управления Росреестра не явились. С учетом мнения ответчика, представителей сторон, ИП Архипова и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Дополнительно просил арбитражный суд апелляционной инстанции изменить обжалуемое решение суда, применив последствия недействительности спорной сделки.

ИП Архипов поддержал правовую позицию Комитета.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Комитетом по управлению имуществом Кыштымского городского округа (арендодатель) и ИП Соколовой (арендатор) был подписан договор аренды N 178-05 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности г. Кыштыма, расположенное по адресу г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1, 2, 3, 4, 6, 9, 13, 14 на поэтажном плане БТИ) для использования под комиссионный магазин. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 84,8 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 4, л. д. 35, 36).

Срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 30.11.2005 (пункт 2.1 договора).

01 января 2005 года объект передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 4, л. д. 37).

01 декабря 2005 года между Комитетом по управлению имуществом Кыштымского городского округа (арендодатель) и ИП Соколовой (арендатор) был подписан договор аренды N 178-06 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14), для использования под комиссионный магазин. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 76,95 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 131-133, т. 4, л. д. 24-26).

Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 31.10.2006 (пункт 2.1 договора).

01 декабря 2005 года объект передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 1, л. д. 134, т. 4 л. д. 28).

20 октября 2009 года ответчик обратился к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок (т. 4, л. д. 29).

22 октября 2009 года между сторонами был подписан договор аренды N 178-09 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа (т. 1, л. д. 16, 17), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 2, 3, 4, 13, 14), для использования под комиссионный магазин. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения указана равной 76,95 кв. м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.11.2009 по 30.09.2010 (пункт 2.1 договора).

08 февраля 2013 года сторонами оформлено дополнительное соглашение к договору от 22.10.2009 N 178-09, которым изменена величина арендной платы с 01.03.2013 (т. 1, л. д. 19).

26 октября 2011 года ответчик подал заявление истцу о выкупе занимаемого помещения по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 на основании преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т. 3, л. д. 12).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно стоимости объекта, определенной в отчете от 22.12.2011 N 297-12/11, что подтверждается протоколом разногласий (т. 1, л. д. 24).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2012 по делу N А76-9965/2012 отчет от 22.12.2011 N 297-12/11 признан недостоверным на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 N 026-05-2433 (т. 2, л. д. 131-136). В указанном заключении рыночная стоимость помещения N 2 площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, определена в размере 1 049 000 руб. без учета НДС (т. 3, л. д. 83-149).

12 марта 2012 года Администрацией Кыштымского городского круга вынесено постановление N 694, которым было предписано Комитету заключить с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения N 2 общей площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, на сумму 1 049 000 руб. без учета НДС (т. 3, л. д. 13).

01 мая 2012 года между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице Комитета (продавец) и ИП Соколовой (покупатель) подписан спорный договор купли-продажи N 275, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение N 2, литера А, общей площадью 82,7 кв. м, назначение нежилое, инвентарный номер 7480, год ввода в эксплуатацию 1961, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 21-23, т. 2, л. д. 109-111).

Согласно отчету N 297-12/11 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 12.12.2011 рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 1 563 139 руб. (пункт 1.4 договора).

В протоколе разногласий от 11.02.2013 к договору (т. 1, л. д. 24) стоимость нежилого помещения указана равной 1 049 000 руб. без учета НДС.

Данная же стоимость помещения - 1 049 000 руб. указана сторонами в графике оплаты выкупной стоимости (т. 1, л. д. 25-27).

Переход права собственности к ответчику на нежилое помещение N 2 общей площадью 82,7 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4, 18.03.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 2, л. д. 140).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 16.01.2012 нежилого помещения N 2, литера А, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4 (т. 1, л. д. 28, 29). В кадастровом паспорте указана общая площадь помещения 82,7 кв. м. При этом в пункте 1.10 имеется следующая отметка "помещение N 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля".

21 марта 2013 года между сторонами оформлено соглашение о расторжении договора аренды от 22.10.2009 N 178-09 без составления акта приема-передачи с 17.03.2013 (т. 1, л. д. 20).

15 июня 2015 года стороны оформили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.05.2012 N 275, в котором изменили площадь выкупаемого имущества на 77,7 кв. м, указав площадь помещения N 1 в размере 5 кв. м (т. 4, л. д. 33).

В государственной регистрации указанного соглашения регистрирующим органом отказано в связи с не представлением документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, что подтверждается сообщением об отказе от 17.07.2015 N 74/032/905/2015-492 (т. 4, л. д. 34). В сообщении указано, что в базе государственного кадастра недвижимости имеется помещение площадью 82,7 кв. м.

Также из материалов дела следует, что 28.11.2013 между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице Комитета (арендодатель) и ИП Архиповым (третье лицо, участвующее в настоящем деле) (арендатор) был подписан договор аренды N 163-14 объекта муниципальной собственности Кыштымского городского округа, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (номера помещений 1 (1/2 общей площади), 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12) для использования под офис. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 93,5 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 124-127). Срок аренды указан по 31.08.2014.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен договор аренды от 20.11.2015 N 163-16 между муниципальным образованием "Кыштымский городской округ" в лице Комитета (арендодатель) и ИП Архиповым (третье лицо, участвующее в настоящем деле) (арендатор) о передаче в аренду нежилых помещений N N 2-8 общей площадью 83,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4 (пункты 1.1, 1.2 договора) (т. 5, л. д. 42 оборот - 44). Срок аренды указан по 07.10.2016.

Полагая, что спорный договор купли-продажи противоречит Закону N 159-ФЗ, так как ответчик не был арендатором помещения выкупленной площадью 82,7 кв. м, а также на момент заключения договора имел задолженность по арендной плате, истец обратился с настоящим иском в суд.

При рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции по ходатайству Комитета назначил по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставил вопрос о соответствии помещений по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, указанных в договорах аренды от 01.12.2005 N 178-06 и от 22.10.2009 N 178-09, помещениям, указанным в спорном договоре купли-продажи (т. 4, л. д. 95-102). Проведение экспертизы суд поручил Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

Согласно заключению эксперта от 21.01.2016 N 026-05-0039 объектом указанных договоров является одно и то же нежилое помещение (т. 4, л. д. 103-120).

Ответчик в ходе рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции, среди прочего, заявил о применении исковой давности (т. 1, л. д. 87 оборот).

Удовлетворяя исковые требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор купли-продажи заключен в отношении объекта большей площади, чем находилась в аренде предпринимателя, соответственно, спорный договор является ничтожным как противоречащий требованиям Закона N 159-ФЗ. При этом суд не нашел оснований для признания спорного договора недействительным в части включения в площадь передаваемого помещения площади коридора, так как условие о предмете договора является самостоятельной неделимой частью договора. Одновременно суд не принял в качестве обоснованного довод истца о недействительности спорного договора по причине наличия на стороне ответчика на момент заключения договора задолженности по арендной плате ввиду незначительности последней. Также суд указал на то, что срок исковой давности Комитетом не пропущен.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Названным Законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент совершения спорной сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 названного Кодекса установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В качестве одного из оснований недействительности спорного договора купли-продажи истец указал на наличие на стороне предпринимателя задолженности по арендной плате на день заключения договора.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно не принял в качестве обоснованного указанный довод истца ввиду незначительности задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 55).

Данный вывод арбитражного суда первой инстанции стороны не оспаривают.

Также Комитет в обоснование недействительности спорного договора ссылается на то, что ответчик не был арендатором помещения выкупленной площадью 82,7 кв. м.

Применительно к данному обоснованию иска при рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции по ходатайству Комитета назначил проведение по делу судебной экспертизы, на разрешение которой поставил вопрос о соответствии помещений по адресу: г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, указанных в договорах аренды от 01.12.2005 N 178-06 и от 22.10.2009 N 178-09, помещениям, указанным в спорном договоре купли-продажи (т. 4, л. д. 95-102). Проведение экспертизы суд поручил Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

По мнению подателя жалобы, оснований для проведения судебной экспертизы по делу не имелось, в связи с чем на ответчика необоснованно отнесены расходы по оплате экспертизы в размере 23 000 руб.

Между тем, необходимость назначения экспертизы была связана с тем, что с учетом доводов истца по делу одним из обстоятельств, подлежащих исследованию в рамках настоящего спора, являлось соответствие помещений, занимаемых ответчиком по договорам аренды, помещению, переданному ответчику по спорному договору купли-продажи. При этом в имеющихся в материалах дела договорах аренды площадь занимаемого ответчиком помещения указана различная, на этаже, где расположено спорное помещение, имеются иные нежилые помещения.

Согласно заключению эксперта от 21.01.2016 N 026-05-0039 объектом указанных договоров является одно и то же нежилое помещение (т. 4, л. д. 103-120).

Среди прочего, в экспертном заключении указано, что площадь помещения, переданного ответчику по спорному договору купли-продажи, отличается от площади помещения, передаваемого ранее ответчику в аренду, в том числе, в связи с включением в договор купли-продажи всей площади коридора 10 кв. м.

Арбитражный суд первой инстанции, в том числе, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, согласился с указанным обоснованием иска, приведенным истцом, и признал спорный договор недействительным в полном объеме. При этом суд не нашел оснований для признания спорного договора недействительным в части включения в площадь передаваемого помещения площади коридора, так как условие о предмете договора является самостоятельной неделимой частью договора.

Применительно к указанным выводам арбитражного суда первой инстанции арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Предметом спорного договора купли-продажи указано нежилое помещение N 2 общей площадью 82,7 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4.

Согласно кадастровому паспорту от 16.01.2012 нежилого помещения N 2, литера А, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4 (т. 1, л. д. 28, 29), данное нежилое помещение состоит из помещений N N 1, 2, 3, 4 общей площадью 82,7 кв. м. При этом в пункте 1.10 кадастрового паспорта имеется следующая отметка "помещение N 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля".

Право собственности ответчика на основании спорного договора купли-продажи зарегистрировано именно на указанное нежилое помещение N 2 общей площадью 82,7 кв. м (т. 2, л. д. 140).

Действительно, из представленных в материалы дела договоров аренды, заключенных ранее с ИП Соколовой в отношении выкупленного помещения, следует, что в аренде ответчика нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м (с учетом всего помещения N 1) не находилось.

При этом из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что помещение N 1 площадью 10 кв. м, вошедшее в состав выкупленного ответчиком нежилого помещения, является коридором и используется не только для эксплуатации нежилого помещения N 2, переданного ответчику, но и иного нежилого помещения, расположенного на том же этаже, переданного в настоящее время истцом в аренду ИП Архипову.

Указанное, в частности, подтверждается техническим паспортом на жилой дом по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, д. 4 (т. 2, л. д. 12-30, см. л. д. 26), техническим паспортом на нежилое помещение N 1 в указанном доме (т. 2, л. д. 31-35, см. л. д. 34).

Также указанное следует из заключения эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 21.01.2016 N 026-05-0039, полученного по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, согласно которому площадь помещения, переданного ответчику по спорному договору купли-продажи, отличается от площади помещения, передаваемого ранее ответчику в аренду, в том числе, в связи с включением в договор купли-продажи всей площади коридора 10 кв. м (т. 4, л. д. 103-120, см. л. д. 115).

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (статьи 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" (далее - постановление Пленума N 64) отразил правовую позицию относительно вопросов, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Как разъяснено в пункте 1 названного постановления, отношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 названного постановления к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

На основании указанного ранее помещение N 1 площадью 10 кв. м, вошедшее в состав выкупленного ответчиком нежилого помещения, является общим имуществом, так как является общим коридором и используется не только для эксплуатации нежилого помещения N 2, переданного ответчику, но и иного нежилого помещения, расположенного на том же этаже, не перешедшего в собственность ИП Соколовой.

В пункте 1 постановления Пленума N 64 указано, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, приведенные правовые позиции применимы к спорной ситуации.

Таким образом, основания для передачи в единоличную собственность ИП Соколовой помещения N 1 в составе нежилого помещения N 2 на основании спорного договора купли-продажи отсутствовали.

Основные же помещения N N 1, 2, 3, 4 общей площадью 72,7 кв. м, которые использовались предпринимателем на основании ранее заключенных договоров аренды, правомерно переданы в собственность ответчика.

В статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22, пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства является необходимым для кадастрового учета документом. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособленно от других помещений в здании или сооружении.

Согласно пункту 3 приложения N 2 к приказу Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" технический план составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких изолированных (обособленных) и смежных помещений (например, часть жилого дома, состоящая из расположенных в ней комнат и помещений вспомогательного использования), которые в том числе могут располагаться на нескольких этажах здания либо сооружения одни над другим и должны иметь доступ друг к другу без использования помещений общего пользования в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В настоящем случае, как отмечено ранее, в кадастровом паспорте от 16.01.2012 нежилого помещения N 2 в пункте 1.10 имеется следующая отметка "помещение N 1 (10,0 кв. м) - 1/2 доля".

Из указанного следует, что помещение N 1 учтено в названном кадастровом паспорте в качестве места общего пользования.

На основании изложенного выше арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным в настоящем случае исковые требования Комитета удовлетворить частично: признать недействительным в силу ничтожности спорный договор купли-продажи только в части передачи в собственность ответчику помещения N 1 площадью 10 кв. м в составе нежилого помещения N 2 по кадастровому паспорту от 16.01.2012 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 28, 29).

При этом в настоящем деле спор относительно размера долей в праве общей долевой собственности на коридор - помещение N 1 площадью 10 кв. м отсутствует (пункт 4 постановления Пленума N 64).

В пункте 3 названного постановления отмечено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условие о цене является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как отмечено выше, в настоящем случае цена спорного договора определена на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 N 026-05-2433. В указанном заключении рыночная стоимость помещения N 2 площадью 82,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, определена в размере 1 049 000 руб. без учета НДС (т. 3, л. д. 83-149).

В материалы дела при рассмотрении спора арбитражным судом апелляционной инстанции представлены пояснения указанных экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 26.04.2016 N 2223/16 (т. 5. л. д. 70), согласно которым в экспертном заключении от 23.11.2012 N 026-05-2433 стоимость вспомогательных и основных помещений имеет одинаковое значение в расчете на 1 кв. м - 12 684 руб. 40 коп. Соответственно, стоимость нежилого помещения площадью 72,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, без учета коридора, имеющего вспомогательное назначение, по состоянию на 12.12.2011 составит 922 156 руб. без учета НДС.

В связи с указанным спорный договор купли-продажи следует признать недействительным и в части установления продажной стоимости нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС (пункт 2.1 договора с учетом протокола разногласий к нему).

При этом арбитражным судом апелляционной инстанции не принимается в качестве надлежащего доказательства стоимости нежилого помещения N 2 без стоимости помещения N 1 заключение оценщика - индивидуального предпринимателя Исаковой Ирины Яновны от 19.05.2016 N 028/01-16, представленное в материалы дела подателем жалобы, так как в данном заключении оценщик, по сути, произвел новую оценку нежилого помещения N 2 без стоимости помещения N 1. В то же время, в рамках настоящего спора правомерность определения стоимости нежилого помещения N 2 на основании заключения экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 23.11.2012 N 026-05-2433, полученного в ходе рассмотрения судебного спора по делу N А76-N А76-9965/2012, не оспаривается.

Таким образом, в указанной части обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу подлежит изменению.

Арбитражный суд апелляционной соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В настоящем случае спорный договор является в указанных выше частях ничтожным в силу противоречия нормам действующего законодательства.

Ввиду обращения Комитета в суд с иском по настоящему делу 23.05.2014 (т. 1, л. д. 12), срок исковой давности истцом пропущен не был.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что спорный договор купли-продажи признан судом недействительным по иску Комитета, с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4000 руб., на что верно указано в обжалуемом решении.

Также в связи с указанным арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу Комитета в возмещение судебных расходов по оплате услуг эксперта 23 600 руб. (т. 4, л. д. 80).

Ввиду изменения обжалуемого решения суда по апелляционной жалобе ответчика с Комитета в пользу предпринимателя подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 02.03.2016.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2016 по делу N А76-12121/2014 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа к индивидуальному предпринимателю Соколовой Аксении Афанасьевне удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 01.05.2012 N 275 нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, заключенный между муниципальным образованием Кыштымский городской округ в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа и индивидуальным предпринимателем Соколовой Аксенией Афанасьевной, в части передачи в собственность индивидуальному предпринимателю Соколовой Аксении Афанасьевне помещения N 1 площадью 10 кв. м в составе указанного нежилого помещения N 2 по кадастровому паспорту от 16.01.2012, а также в части установления продажной стоимости нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Кыштым, ул. Дзержинского, 4, в размере 1 049 000 руб., установив продажную стоимость помещения в размере 922 156 руб. без учета НДС.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа в возмещение судебных расходов по оплате услуг эксперта 23 600 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Кыштымского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Соколовой Аксении Афанасьевны расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 02.03.2016.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина