Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2016 г. N 17АП-3265/16

г. Пермь

06 июля 2016 г.

Дело N А60-54569/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Жуковой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычёвой С.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску - Администрации города Екатеринбурга: не явились;

от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ": Золотавина А.Ю., доверенность от 24.06.2016, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично), путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 марта 2016 года

по делу N А60-54569/2015,

принятое судьей Смагиным К.Н.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ" (ИНН 6674244396, ОГРН 1086674005802)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ"

к Администрации города Екатеринбурга

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ" (далее - ООО "ФОРАКОМ", ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.06.2012 N 5-2303-Т в сумме 553510 руб. 01 коп., в том числе 514355 руб. 86 коп. - основной долг за период с июня по октябрь 2015 года, 39154 руб. 15 коп. - неустойка за период с 11.08.2012 по 14.10.2015.

Обществом с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ предъявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 903589 руб. 86 коп.

Встречный иск определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.01.2016 принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.03.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ФОРАКОМ" в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано 2 073 руб. 30 коп. неустойки за период с 11.08.2012 по 14.02.2014. В остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец по первоначальному иску - Администрация города Екатеринбурга обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.03.2016 изменить, в удовлетворении встречных исковых требований - отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что поскольку на переданном в аренду земельном участке построены и введены в эксплуатацию не все предусмотренные договором объекты недвижимости (не построен подземный паркинг), невозможно утверждать, что договор аренды прекратил свое действие на основании ст.16 ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса РФ".

По мнению заявителя жалобы, у ответчика сохраняется обязанность продолжать строительство непостроенного объекта и оплачивать арендную плату за пользование частью земельного участка, необходимого для указанного строительства. Указывает на то, что в Администрацию города Екатеринбурга писем и заявлений о невозможности продолжения, либо об отказе от строительства, не поступали.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Администрация города Екатеринбурга, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направила, что в соответствии с п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "ФОРАКОМ" (арендатор) 26.02.2012 заключен договор аренды земельного участка N 5-2303-Т, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:1247, общей площадью 33835 кв.м., расположенный в г. Екатеринбурге, ул. 8 Марта - Авиационная - Союзная - Циолковского, для строительства жилых домой с нежилыми помещениями, со встроенным детским садом и подземными автостоянками (п.п. 1, 2.1 - 2.1.5 договора).

Согласно п. 6.1. договора срок действия договора - с 05.06.2012 по 01.11.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.08.2012 (регистрационная запись 66-66-01/368/2012-065).

В соответствии с п. 2.2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату по договору ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в сумме 514 355 руб. 86 коп. за период с июня по октябрь 2015 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения мотивированы отсутствием фактического пользования земельным участком.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из отсутствия у истца права требования уплаты арендной платы, поскольку с момента первичной регистрации права собственности на жилое помещение в каждом объекте, у ООО "ФОРАКОМ" прекратилось право пользования соответствующей частью земельного участка. Требования о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 2073 руб. 30 коп. за период с 11.08.2012 по 14.02.2014. Встречные требования признаны обоснованными, наличие переплаты за период с 13.09.2013 по 2015 год в сумме 913993 руб. 33 коп. подтверждается представленными сторонами расчетами и Администрацией не оспаривается.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации прав на помещения в многоквартирном доме.

В силу названных правовых норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Как установлено судом первой инстанции, строительство жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенных на спорном земельном участке, осуществлялось поэтапно. Согласно разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 28.06.2013 N RU 66302000-1759 (1-й пусковой комплекс), от 31.10.2013 N RU 66302000-1886 (2 пусковой комплекс), от 16.04.2014 N RU 66302000-2068 (3 пусковой комплекс), от 19.06.2014 N RU 66302000-2104 (3.1 пусковой комплекс), от 19.01.2015 N RU 66302000-2338 (4 пусковой комплекс), от 08.05.2015 N RU 66302000-2419 (5 пусковой комплекс) строительство объектов завершено.

Право собственности на помещения в указанных жилых домах впервые зарегистрированы: 13.09.2013 (свидетельство 66 АЖ N 013313), 19.02.2014 (свидетельство 66 АЖ N 288247), 22.07.2014 (свидетельство 66 АЖ N 592967), 13.11.2014 (свидетельство 66 АЖ N 795160), 06.03.2015 (свидетельство 66 АЖ N 990499), 30.06.2015 (свидетельство 66 АЗ N 133647) соответственно.

Проанализировав представленные документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении арендных отношений в отношении всего земельного участка с момента государственной регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме, после введения домов в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, земельный участок, сформированный и занятый жилыми домами и необходимый для их эксплуатации, перешел в общую долевую собственность собственников помещений, что также подтверждается кадастровым паспортом на спорный участок.

Поскольку на момент рассмотрения спора у ответчика задолженность отсутствует, имеется переплата в сумме 913 993 руб. 33 коп., в удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга в части взыскания основного долга отказано правомерно.

Кроме того, Администрация города Екатеринбурга обратилась с требованием о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п. 3.1. договора за период с 11.08.2012 по 14.10.2015 в сумме 39 154 руб. 15 коп.

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно п. 3.1. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Поскольку ответчиком допущено нарушение сроков оплаты, требование истца о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 3.1. является обоснованным, вместе с тем, расчет задолженности по договору аренды произведен не верно. Расчет неустойки произведен судом исходя из периода 11.08.2012 по 14.02.2014 в сумме 2073 руб. 30 коп.

Расчет неустойки, скорректированный судом первой инстанции, проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным по порядку расчета, его арифметической составляющей, периоду просрочки.

Общество с ограниченной ответственностью "ФОРАКОМ", ссылаясь на наличие переплаты по договору аренды от 26.06.2012 N 5-2303-Т за период с 13.09.2013 по 2015 год в сумме 913 993 руб. 33 коп., обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя встречные исковый требования в полном объеме, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из представленных Администрацией города Екатеринбурга в материалы дела расчетов арендной платы следует, что данные расчеты за спорный период произведены без учета площадей земельного участка, перешедших в общую долевую собственность жильцов в многоквартирных жилых домах. Наличие переплаты за период с 13.09.2013 по 2015 год в сумме 913 993 руб. 33 коп. Администрацией не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Следовательно, судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные требования ответчика о взыскании с истца неосновательного обогащения в сумме 913 993 руб. 33 коп.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка продолжает действовать в пределах площади, необходимой для строительства недостроенного объекта (подземной автостоянки), судом апелляционной инстанции отклоняются.

Доказательств осуществления арендатором строительства подземной автостоянки либо доказательств иного фактического использования арендованного земельного участка после 13.09.2013 суду не представлено.

Напротив, отсутствие ведения строительных работ по возведению подземной автостоянки подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию Объекта-5 и Объекта-6, актом приемки выполненных работ по благоустройству территории. Невозможность строительства 6 пускового комплекса: подземной автостоянки безбоксового типа (N 2Г по ПЗУ) общей площадью 5 834 кв.м., обусловлена техническим причинами, размещением под указанным домом коммуникаций Объекта - 5, о чем Администрации города Екатеринбурга было известно.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 марта 2016 года по делу N А60-54569/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А.Полякова

Судьи

Л.Ф.Виноградова Т.М.Жукова