Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 г. N 02АП-4523/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2016 г. N Ф01-4770/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о государственной регистрации договора, о государственной регистрации перехода права собственности по договору аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

08 июля 2016 г.

Дело N А82-16560/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Малых Е.Г., Устюжанинова В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Ласка Е.Н., на основании доверенности от 04.07.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАВРИЛОВ - ЯМСКИЙ ЛЁН"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2016 по делу N А82-16560/2015, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГАВРИЛОВ - ЯМСКИЙ ЛЁН" (ИНН: 7616009998, ОГРН: 1137609000430)

к открытому акционерному обществу "ГАВРИЛОВ - ЯМСКИЙ ЛЬНОКОМБИНАТ" (ИНН: 7616000441, ОГРН: 1027601070793)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Поцелуева Федора

Владимировича и Матросова Александра Ивановича о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ГАВРИЛОВ-ЯМСКИЙ ЛЁН" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "ГАВРИЛОВ-ЯМСКИЙ ЛЬНОКОМБИНАТ" (далее - ответчик, Льнокомбинат) с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: нежилое здание (лит. П) общей площадью 711,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Комарова, 1 на основании договора аренды N 26 от 30.04.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Поцелуев Федор Владимирович и Матросов Александр Иванович.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2016 в удовлетворении требований отказано.

ООО "ГАВРИЛОВ-ЯМСКИЙ ЛЁН" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 11.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что поскольку спорное здание находится во владении истца, его иск подлежал удовлетворению согласно пункту 61 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Факт уклонения ответчика от государственной регистрации подтверждается материалами дела. при этом, поскольку балансовая стоимость отчуждаемого имущества составляет менее 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения, согласия временного управляющего на заключение сделки не требовалось. Кроме того, как указывает заявитель, сделка, заключенная без согласия временного управляющего является оспоримой. Доказательства признания договора от 30.04.2013 с соглашением от 17.07.2013 недействительными не представлены.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержала.

ОАО "ГАВРИЛОВ-ЯМСКИЙ ЛЬНОКОМБИНАТ", Поцелуев Ф.В., Матросов А.И. отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.12.2012 по делу N А82-8987/2012-Б/120 заявление о признании Льнокомбината несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении последнего введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Моисеева Мария Сергеевна.

30.04.2013 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания N 26 (далее - договор от 30.04.2013), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять во временное пользование за плату нежилое здание (лит. П) общей площадью 711,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Комарова, 1 для размещения офиса и швейного производства.

Договор от 30.04.2013 вступает в силу с момента подписания и действует в течение 11 месяцев (пункт 4.1 договора от 30.04.2013).

Акт приема-передачи здания стороны подписали 30.04.2013.

Дополнительным соглашением от 17.07.2013 к договору от 30.04.2013 стороны дополнили договор от 30.04.2013 пунктом 1.4, согласно которому арендатор вправе выкупить арендуемое имущество в порядке и на условиях пунктов 5.5-5.7 договора от 30.04.2013.

Пунктом 5.5 договора от 30.04.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 17.07.2013) установлено, что выкупная стоимость арендуемого здания равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, и не может быть меньше 1 050 000 рублей.

В соответствии с пунктом 5.6 договора от 30.04.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 17.07.2013) арендатор погашает выкупную цену в течение срока договора путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.08.2013 Льнокомбинат признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Дополнительными соглашениями от 01.08.2013, 31.03.2014, 01.03.2015, 01.02.2016, подписанными со стороны арендодателя уже конкурсным управляющим, стороны продлевали срок действия договора и изменяли размер арендной платы. Срок действия договора продлен до 01.08.2016.

Платежными поручениями N 101 от 11.11.2015 и N 104 от 16.11.2015 Общество перечислило Льнокомбинату 1 110 000 руб. в качестве выкупной стоимости нежилого здания, о чем 16.11.2015 известило конкурсного управляющего.

Рыночную стоимость здания истец определил на основании отчета N 3/14 от 26.05.2014, выполненного оценщиком Замуракиным Д.В., по договору с конкурсным управляющим ОАО "ГАВРИЛОВ-ЯМСКИЙ ЛЬНОКОМБИНАТ".

Конкурсный управляющий в письме от 17.11.2015 сообщил Обществу о невозможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание, поскольку указанный объект реализован в результате торгов в рамках конкурсного производства и приобретен Поцелуевым Ф. В. по договору купли-продажи от 13.10.2015.

Согласно протоколу N 11826-ОАОФ/10 в результате торгов, проведенных в форме открытого аукциона по продаже имущества Льнокомбината лот N 10, содержащий нежилые здания и помещения, в том числе лит. Н, П, склады, ограждение склада, открытую площадку складирования грузов, за 1 834 000 руб. приобрел гражданин Поцелуев Ф. В., с которым 13.10.2015 заключен договор купли-продажи.

Оплата имущества покупателем произведена полностью.

В отношении спорного здания государственная регистрация перехода права собственности не проведена.

Указанные торги по продаже имущества проведены в соответствии с Положением, согласованным на заседании комитета кредиторов Льнокомбината.

Ссылаясь на уклонение конкурсного управляющего Льнокомбината от государственной регистрации перехода права на здание, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По смыслу приведенных норм материального права, требование о государственной регистрации перехода права собственности должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Вместе с тем, дополнительного соглашение от 17.07.2013 лишь содержит указание на право арендатора выкупить имущество.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ. не применяются.

Проанализировав пункт 5.5 договора от 30.04.2013 в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2013, апелляционный суд не может считать согласованной выкупную цену имущества, поскольку указание на ее минимальный предел таковым не является.

Отчет независимого оценщика к самому договору сторонами договора не приложен, при этом имеется указание на то, что сделка должна быть совершена по рыночной цене. Отчет от 26.05.2014 составлен в отношении всего имущества банкрота, практически через год после подписания дополнительного соглашения от 17.03.2013, и за год до фактической оплаты имущества (ноябрь 2015). Следовательно, при указанных обстоятельствах не имеется возможности даже определить дату, по состоянию на которую стороны решили определить стоимость спорного имущества.

При этом имущество по лоту N 10, в том числе спорное помещение реализовано конкурсным управляющим по цене 1 834 000 руб.

Поскольку условие о выкупе имущества не может считаться согласованным, договор от 30.04.2013 в части сделки купли-продажи не является заключенным.

При указанных обстоятельствах основания для регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу отсутствовали, в удовлетворении исковых требований отказано правильно, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.04.2016 по делу N А82-16560/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАВРИЛОВ - ЯМСКИЙ ЛЁН" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Е.Г. Малых В.А. Устюжанинов