Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 г. N 05АП-4313/16

Требование: о признании частично недействующим договора, о применении последствий недействительности договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Владивосток

12 июля 2016 г.

Дело N А51-24976/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.С. Гребенюковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Кавалеровского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью "Славянка"

апелляционные производства N 05АП-4313/2016, 05АП-4314/2016,

на решение от 28.04.2016 судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-24976/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах муниципального образования Кавалеровский муниципальный район в лице Администрации Кавалеровского муниципального района

к обществу с ограниченной ответственностью "Славянка"

третьи лица: ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Диамонд", уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае

о признании договора недействительным, применении последствий,

при участии:

от заместителя прокурора Приморского края: старший прокурор отдела Карасёва О.В.: служебное удостоверение ТО N 119827;

от Администрации Кавалеровского муниципального района: представитель Величко Л.А. по доверенности от 02.11.2015 N 3916 сроком на 3 года, паспорт;

от ответчика: представитель Романченко И.В. по доверенности от 22.11.2015 сроком на 1 год, водительское удостоверение 25 ЕУ 025657;

от уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае: представитель Чех А.С. по доверенности от 26.10.2015 N 10 сроком на 1 год, паспорт;

от ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю: не явились;

от ООО "Диамонд": не явились,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Приморского края в интересах муниципального образования Кавалеровского муниципального района в лице Администрации Кавалеровского муниципального района обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Кавалеровского муниципального района (далее по тексту - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Славянка" (далее по тексту - ООО "Славянка") о признании недействительным договора от 01.12.2014 N 107 купли-продажи недвижимого имущества - здания нежилого, пристроенного к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, этажность: 2, расположенного по адресу: ул.Арсеньева, 76 "б", пгт.Кавалерово, Кавалеровский район, Приморский край, с земельным участком площадью 684,86 кв.м под здание, категория земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 25:04:040019:0002, адрес объекта: Приморский край, Кавалеровский район, пгт.Кавалерово, ул.Арсеньева, 76"б", заключенного между администрацией и ООО "Славянка"; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём обязания ООО "Славянка" вернуть администрации вышеуказанное нежилое здание и земельный участок и обязания администрации вернуть ООО "Славянка" полученные на момент вынесения судом решения по договору купли-продажи денежные средства.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 и от 16.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице филиала по Приморскому краю (далее по тексту - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае, общество с ограниченной ответственностью "Диамонд" (далее по тексту - ООО "Диамонд").

Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.04.2016 администрация привлечена к участию в деле в качестве истца.

Решением от 28.04.2016 Арбитражный суд Приморского края признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.12.2014 N 107, заключенный между администрацией и ООО "Славянка"; Обязал ООО "Славянка" вернуть администрации здание нежилое, пристроенное к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, этажность: 2, расположенное по адресу: ул.Арсеньева, 76"б", пгт.Кавалерово, Кавалеровский район, Приморский край, и земельный участок площадью 684,86 кв.м с кадастровым номером 25:04:040019:0002; Также обязал администрацию вернуть ООО "Славянка" 3 737 507 рублей 50 копеек; в удовлетворении требований администрации о признании договора недействительным в части отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Славянка" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что имелись основания для внесения изменений в пункт 5.1. договора купли-продажи N 107 от 01.12.2014 в части установления размера выкупной стоимости объектов недвижимости в сумме 4 607 000 рублей, поскольку расторжение договора купли-продажи повлечет для сторон ущерб. Отмечает, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание указание эксперта-оценщика ООО "Индустрия-Сервис" в отчете о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта может находиться в пределах +(-) 19,5% погрешности от итогового результата ее оценки, следовательно, исходя из того, что итоговый результат оценки составил 4 607 000 рублей, интервал значений стоимости составил от 3 708 635 рублей до 5 505 365 рублей, что входит в интервал значений рыночной стоимости имущества.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация также обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой указала, что при заключении оспариваемой сделки она действовала в соответствии с законом, применив при продаже недвижимого имущества рыночную стоимость, установленную оценщиком, так как неправомочна была ее изменить. Также не согласна с решением суда в части применения последствий недействительности сделки - возврата администрации здания нежилого площадью 726,5 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, пгт. Кавалерово ул. Арсеньева, 76 Б, с земельным участком площадью 684,86 кв.м под зданием. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в связи с признанием судом первой инстанции ничтожным спорного договора купли-продажи, договор аренды можно считать продолжающим свое действие, поскольку срок действия договора заканчивается в 2034 году.

В канцелярию суда от ООО "Славянка" и от администрации поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщены к материалам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и ООО "Диамонд" явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционные жалобы в отсутствие указанных лиц.

Представитель ООО "Славянка" поддержал доводы своей апелляционной жалобы и доводы апелляционной жалобы администрации.

Представитель администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы и доводы апелляционной жалобы ООО "Славянка".

Представитель заместителя прокурора Приморского края на доводы апелляционных жалоб возражал, считая, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно

Представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае решение суда первой инстанции просил отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Судебная коллегия в порядке статьи 262 АПК РФ приобщила к материалам дела письменные отзывы заместителя прокурора Приморского края и представителя уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае, представленные в судебном заседании.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела суд установил, что 16.03.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Славянка" (арендатор) заключен договор аренды N 22 в отношении нежилого 2-этажного здания, пристроенного к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Кавалеровский район, пгт.Кавалерово, ул.Арсеньева, 76 "б", с земельным участком площадью 684,86 кв.м под зданием, земли населенных пунктов, с кадастровым номером 25:04:04 00 19:0002, расположенным пои адресу: Приморский край, Кавалеровский район, п. Кавалерово, ул. Арсеньева, 76 "б", сроком действия до 15.03.2034.

20.10.2014 ООО "Славянка" обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

05.11.2014 между администрацией и отделением N 5 филиала Федерального БТИ по Приморскому краю заключен договор N Ц-0008 на оказание услуг оценки выкупаемого здания и земельного участка под ним.

05.11.2014 оценщиком Недопёкиной К.В. подготовлен, а 17.11.2014 начальником отделения N 5 филиала Федерального БТИ по Приморскому краю утвержден отчет N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008 об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 726,5 кв.м с земельным участком площадью 684,86 кв.м, расположенных по вышеуказанному адресу.

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки определена оценщиком в размере 3 730 000 рублей, в том числе, нежилое здание - 3 592 000 рублей, земельный участок - 138 000 рублей.

Распоряжением администрации от 01.12.2014 N 204 утверждены условия приватизации указанных объектов муниципальной собственности в виде их продажи ООО "Славянка" по цене 3 730 000 рублей, определенной в отчёте об оценке рыночной стоимости объекта N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008.

01.12.2014 между администрацией (продавец) и ООО "Славянка" (покупатель) заключен договор N 107 купли-продажи муниципального имущества.

В пункте 5.2 договора купли-продажи сторонами согласована рассрочка платежей сроком на три года с начислением процентов за рассрочку по ставке, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункт 5.4 договора).

Передача имущества произведена покупателю по акту приема - передачи от 01.12.2014.

22.12.2014 состоялась государственная регистрация перехода права собственности на проданное по договору купли-продажи от 01.12.2014 N 107 имущество.

В ходе проведённой прокуратурой Приморского края проверки установлено, что оценщиком Недопёкиной (Гуриной) К.В. в отчёте об оценке рыночной стоимости объекта N 25 05/05.11.14/Ц-0008/Ф-3/0008 указаны недостоверные сведения об источниках информации на объекты-аналоги, а также сведения о дате предложений цены (оферты) на указанные объекты, которые, по мнению прокуратуры, свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях, в частности, принципов проверяемости, обоснованности, однозначности и достаточности, предъявляемых к отчёту об оценке.

По заявлению отдела в Дальнереченске ФСБ России по Приморскому краю проведена независимая оценка стоимости указанного муниципального имущества и установлено, что по состоянию на 05.11.2014 рыночная стоимость реализованного спорного муниципального недвижимого имущества с земельным участком составила 7 490 000 рублей, согласно отчету N 2476 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.06.2015, составленному ООО "Диамонд".

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 01.12.2014 N 107 заключен с нарушением требований статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) и нарушает интересы муниципального образования в результате отчуждения муниципального имущества по цене, значительно ниже рыночной, заместитель прокурора Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Определением от 16.02.2016 Арбитражный суд Приморского края назначил по делу N А51-24976/2015 оценочную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия-Сервис" (далее по тексту - ООО "Индустрия-Сервис"), эксперту Новоселовой Татьяне Петровне. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества: здания нежилого, пристроенного к двум жилым пятиэтажным зданиям, общей площадью 726,5 кв.м, этажность: 2, расположенного по адресу: ул.Арсеньева, 76 "б", пгт.Кавалерово, Кавалеровский район, Приморский край, и земельного участка площадью 684,86 кв.м под зданием, категория земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 25:04:040019:0002, адрес объекта: Приморский край, Кавалеровский район, пгт.Кавалерово, ул.Арсеньева, 76 "б", по состоянию на 05.11.2014 с учетом и без учета НДС.

Согласно отчету эксперта N 3245 от 10.03.2016 рыночная стоимость здания общей площадью 726,5 кв.м составила 4 447 000 рублей (без учета НДС), земельного участка - 160 000 рублей.

По результатам судебной экспертизы 17.03.2016 между ООО "Славянка" и администрацией заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества N 107 от 01.12.2014, согласно которому цена имущества установлена в размере 4 607 000 рублей без учета НДС, в том числе: стоимость здания 4 447 000 рублей, стоимость земельного участка 160 000 рублей.

В пункте 2.2 дополнительного соглашения стороны согласовали, что перечисленные ООО "Славянка" в счет оплаты цены имущества денежные средства в размере 3 730 000 рублей платежными поручениями N 248 от 01.12.2014, N 107 от 01.12.2014, N 12 от 21.01.2015, N 20 от 19.02.2015, N 47 от 23.03.2015, N 84 от 20.04.2015, N 117 от 22.05.2015, N 140 от 24.07.2015, N 162 от 23.08.2015, N 180 от 20.08.2015 зачтены в счет оплаты имущества.

Платежным поручением N 69 от 22.03.2016 ООО "Славянка" внесло доплату в размере 909 178 рублей 69 копеек, из которых 877 000 рублей - доплата стоимости имущества и 32 178 рублей 69 копеек - проценты.

Суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности оспариваемой сделки как заключенной с нарушением требований Закона N 159-ФЗ и удовлетворил исковые требования. Апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что при обращении прокурора в арбитражный суд по делам, перечисленным в абз. 2 и 3 части 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обязан обосновать, каким образом нарушаются публичные интересы в связи с заключением данной сделки.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества субъектам малого и среднего предпринимательства из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

При этом преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства по выкупу арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, указанные требования при заключении спорного договора купли-продажи были соблюдены, доказательств того, что ответчик и условия сделки не соответствовали требованиям пунктов 1 - 4 названой статьи, не представлено.

В соответствии с указанными выше нормами действующего законодательства цена продажи имущества в договоре купли-продажи была определена согласно отчету N 25 05/05.11.14/Ц-0008-Ф-3/0008 в размере 3 730 000 рублей.

Возможность субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, оспорить рыночную стоимость этого имущества, определенную независимым оценщиком, вытекает из положений статьи 13 Закона об оценочной деятельности, которой предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее по тексту - Информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, согласно пункту 3 Информационного письма N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Между тем, в рассматриваемом случае договор купли-продажи от 01.12.2014 N 107 был заключен по цене, соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, который на момент заключения договора не был оспорен в установленном законом порядке, в связи с чем величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в таком отчете, являлась достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

В связи с этим апелляционный суд отклоняет доводы заместителя прокурора Приморского края о несоответствии оспариваемой сделки требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции считает, что переоценка стоимости объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая вышеприведенные разъяснения, принятие сторонами в договоре рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, является правомерным. Иную стоимость стороны договора купли-продажи от 01.12.2014 N 107 не могли согласовать.

Исходя из изложенного, требование прокурора о признании недействительным договора купли-продажи от 01.12.2014 N 107 в силу ничтожности на основании недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта не подлежит удовлетворению.

На наличие оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьей 179 ГК РФ, прокурор в обоснование исковых требований не ссылается. Равно как и не ссылается на то, что при заключении сделки были нарушения требования статьи 10 ГК РФ.

Кроме того, коллегия полагает, что материалы дела не содержат достоверных и достаточных доказательств недостоверности отчета N 25 05/05.11.14/Ц-0008-Ф-3/0008 от 17.11.2014 о рыночной стоимости объекта, выполненного отделением N 5 филиала Федерального БТИ по Приморскому краю, на основании которого заключена оспариваемая сделка.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение судебной экспертизы от 10.03.2016, выполненное сотрудником ООО "Индустрия-Сервис" Новоселовой Т.П., отвечающее требованиям статьи 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

В пункте 30 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки") (ФСО N 7) указано, что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В заключении судебной экспертизы от 10.03.2016 экспертом Новоселовой Т.П. указано, что рыночная стоимость оцениваемого объекта может находиться в пределах +(-) 19,5% от итогового результата ее оценки, следовательно интервал значений стоимости (+(-) 19,5%) составил от 3 708 635 рублей до 5 505 365 рублей (без учета НДС 18%).

В спорном договоре купли-продажи цена была определена в размере 3 730 000 рублей, что входит в интервал значений рыночной стоимости.

Поскольку апелляционная коллегия отказывает в признании недействительным договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата администрации вышеуказанного нежилого здания и земельного участка и обязании администрации вернуть ООО "Славянка" полученные на момент вынесения судом решения по договору купли-продажи денежные средства.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что даже в случае удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи оснований для применения реституции в виде обязания ООО "Славянка" возвратить администрации приобретенное по договору имущество не имелось ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием недействительности сделки в соответствии с данной статьей ГК РФ является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния) сторон по сделке.

16.03.2009 между администрацией и ООО "Славянка" заключен договор аренды N 22 сроком действия до 2034 года, который был прекращен заключением спорного договора купли-продажи недвижимого имущества N107 от 01.12.2014.

Обязывая ООО "Славянка" возвратить здание и земельный участок администрации, суд первой инстанции не учел правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Таким образом, учитывая наличие между сторонами арендных отношений до заключения оспариваемого договора, оснований для передачи обществом администрации имущества в любом случае не имеется.

Рассмотрев требования администрации о признании договора купли-продажи недействительным в части пункта 5.1 договора по определению цены выкупаемого имущества и о применении в этой части последствий недействительности сделки путем взыскания с ООО "Славянка" в пользу администрации недоплаченных денежных средств, коллегия приходит к следующему.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Как правильно указал суд первой инстанции, из содержания указанной нормы следует, что цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без включения которого договор не был бы заключен. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть признан недействительным только в части условия о выкупной цене.

Кроме того, как уже было указано выше, поскольку цена в договоре купли-продажи определена в соответствии со статей 3 Закона N 159-ФЗ на основании не оспоренного в установленном порядке отчета независимого оценщика, апелляционная коллегия не усматривает при заключении оспариваемого договора нарушения требований Закона N 159-ФЗ.

Также апелляционная коллегия учитывает, что согласно дополнительному соглашению от 17.03.2016 пункт 5.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "цена имущества составляет 4607000 рублей без учета НДС, в том числе стоимость здания 4 447 000 рублей, стоимость земельного участка 160 000 рублей", а также договор купли-продажи дополнен пунктом 5.6, согласно которому покупатель обязался произвести оплату процентов в сумме 32 545 рублей 61 копейки.

Стороны предусмотрели порядок исполнения обязательств, измененных дополнительным соглашением.

Денежные средства в виде разницы в стоимости имущества и процентов перечислены на счет администрации 22.03.2016.

Следовательно, взаимная воля сторон оспариваемой сделки, оформленная заключением дополнительного соглашения и последующим перечислением денежных средств, направлена на реализацию спорного имущества по рыночной цене, вследствие чего на момент рассмотрения спора интересы муниципального образования в любом случае нарушены не были.

Учитывая, что данное соглашение заключено после 01.09.2013, оно в силу ст.168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) является оспоримой сделкой, при этом в установленном законом порядке соглашение от 17.03.2016 оспорено не было.

Установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в силу пункта 2 статьи 269 АПК РФ на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно частям 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются расходы, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Славянка" уплатило в бюджет государственную пошлину в сумме 3 000 рублей платежным поручением от 18.05.2016 N 130.

В соответствии со статьями статьи 1, 52 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее по тексту - Закон о прокуратуре), пунктом 15.1 постановления Пленума ВАС РФ от 27.01.2003 N 2 и пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (часть 1 статьи 110 АПК РФ), поскольку прокурор действует от имени Российской Федерации и финансовое обеспечение деятельности органов прокуратуры является расходным обязательством Российской Федерации.

Согласно статьям 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации Минфин России исполняет судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе судебные акты о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО "Славянка" понесенные на уплату государственной пошлины расходы в сумме 3 000 рублей подлежат взысканию с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу предприятия.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 по делу N А51-24976/2015 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Славянка" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Д.А. Глебов