Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 г. N 09АП-28408/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф05-13868/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

13 июля 2016 г.

Дело N А40-233728/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н., судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-233728/2015, принятое судьей В.В. Дудкиным (шифр судьи 135-1932) по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вероника 2" (ОГРН 1037700079614, ИНН 7706022231) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 3-е лицо - Правительство Москвы о взыскании 23 898 719 руб. 60 коп., расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Макеев А.В. по доверенности от 27.06.2016 г.

от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 30.12.2015 г.

от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 08.09.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вероника 2" (далее - ООО "Вероника 2") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о расторжении договора аренды земельного участка N И-01-000160, заключенного сторонами 03.12.2012 г., и взыскании суммы 23 898 719 руб. 60 коп. расходов, понесенных истцом в связи с исполнением договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-233728/2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Департамент и 3-е лицо (Правительство Москвы) не согласились с принятым судебным актом, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Заявители апелляционной жалобы полагают, что судом первой инстанции дана неверная правовая оценка сложившимся между сторонами правоотношениям.

Представитель ответчика и 3-его лица в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 03.12.2012 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Вероника 2" (Арендатор) заключен договор аренды N И-01-000160, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору земельный участок площадью 195 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0002011:1003, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Старый Толмачевский пер., вл. 15, для проектирования и строительства малой гостиницы.

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 6 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.01.2013 г. в целях выполнения условий договора аренды ООО "ВЕРОНИКА 2" обратилось к Комитету по архитектуре и строительству города Москвы с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для строительства малой гостиницы на отведенном для этих целей земельном участке.

31.12.2013 г. истцу был выдан ГПЗУ N RU77-130000-007700, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 20.12.2013 г., с указанием основного вида разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение и нулевых показателей этажности строения, процента застройки земельного участка и плотности застройки, исключающих какое-либо строительство на данном земельном участке.

В связи с невозможностью осуществления строительства на данном земельном участке, то есть существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, 22.09.2015 г. ООО "Вероника 2" направило в адрес Департамента предложение о расторжении договора аренды на условиях полного возмещения истцу расходов, понесенных в связи с исполнением договора аренды, в том числе 22 860 000 руб., оплаченных за право заключения договора аренды и суммы оплаченных арендных платежей.

Поскольку в письме N ДГИ-1-315523/15-2 от 28.10.2015 г. Департамент отказал Арендатору в возмещении арендных платежей, указав при этом, что вопрос о расторжении договора находится в компетенции градостроительной земельной комиссии, ООО "Вероника 2" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, не представляется возможным в связи с чем требования о расторжении договора аренды заявлены истцом обоснованно, а поскольку ответчик получил от истца исполнение в виде выкупного платежа за право аренды и арендные платежи, при этом встречного исполнения в виде земельного участка для проектирования и строительства гостиницы не предоставил, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме полученных платежей, которые подлежат возврату истцу.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Так, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В ч. ч. 1 и 2 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В соответствии с решением рабочей группы градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 25.02.2013 г. N 11 письмом Москомархитектуры от 07.05.2013 г. N 001-ГПЗУ- 65/3-(0)-6 проект ГПЗУ был направлен на Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЦАО для проведения процедуры публичных слушаний и его согласования с Советом депутатов муниципального округа в установленном порядке.

Согласно заключению от 22.10.2013 г. по результатам публичных слушаний по проекту градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Москва, Старый Толмачевский пер., вл. 15, Окружная комиссия по проведению публичных слушаний указала на нецелесообразность утверждения проекта ГПЗУ в связи с отрицательными возражениями участников публичных слушаний.

В соответствии с протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 28.11.2013 N 38 принято решение об оформлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002011:1003, предусмотрев основные виды разрешенного использования - благоустройство и озеленение. Москомархитекрура приказом от 20.12.2013 г. N 321 утвердила ГПЗУ в соответствии с указанным протоколом.

Между тем, данный вид разрешенного использования исключает осуществление на земельном участке строительства, тогда как договор аренды земельного участка N И-01-000160 от 03.12.2012 г. заключен сторонами для целей проектирования и строения малой гостиницы площадью 1 991 кв.м., при этом истцом оплачена стоимость права за заключение договора аренды в размере 22 860 000 руб. и арендные платежи в сумме 1 037 719 руб. 60 копю в течение срока действия договора аренды.

Норма п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ, наделяющая арендатора правом потребовать досрочного расторжения судом договора аренды в том случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, регулирует отношения при передаче в аренду имущества с недостатками, относящимися к физическим свойствам объекта аренды.

В то же время в порядке ст. 6 Гражданского кодекса РФ норма п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ может быть применена и к отношениям при передаче в аренду имущества с "юридическими недостатками", когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендую плату по договору в отсутствие реальной возможности пользования объектом аренды по назначению.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

22.09.2015 г. Арендатор направил в адрес Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы письмо с предложением расторгнуть договор аренды в связи с утвержденным видом разрешенного использования, исключающим строительство на арендованном земельном участке.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, поскольку ответчик получил от истца исполнение в виде выкупного платежа за право аренды и арендные платежи, а встречного исполнения в виде земельного участка для проектирования и строительства гостиницы не предоставил, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме полученных платежей, которые подлежат возврату истцу.

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N И-01-000160 от 03.12.2012 г. и взыскании с ответчика понесенных расходов в связи с исполнением договора аренды в заявленном размере правомерно удовлетворены судом.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-233728/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

И.С. Лящевский Н.И. Панкратова