Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2016 г. N 13АП-9872/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2016 г. N Ф07-8496/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании неосновательного обогащения, о признании недействительным договора в отношении жилья

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

15 июля 2016 г.

Дело N А56-78833/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Куклиной Ю.И.,

при участии:

от истца (заявителя): Сверепчук К.Л. (доверенность от 07.05.2016 г.)

от ответчика (должника): Корешкова А.А. (доверенность от 08.05.2015 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9872/2016) ООО "Новотэк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2016 по делу N А56-78833/2015 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ООО "Новотэк"

к ООО "БИК-Недвижимостьплюс"

о признании договоров аренды не заключенными в связи с их недействительностью; о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новотэк" (далее - ООО "Новотэк") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БИК-Недвижимостьплюс" (далее - ООО "БИК-Недвижимостьплюс") о признании незаключенными договоров аренды от 01.09.2012 г. (период действия с 01.09.2012 г. по 31.07.2013 г.), от 01.08.2013 г. (период действия с 01.08.2013 г. по 31.07.2014 г.) и от 01.08.2014 г. в связи с их недействительностью (противоречие п.п. 2, 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, неопределенность объекта аренды) и взыскании с ответчика в качестве неосновательного обогащения 4 723 664 руб. 10 коп., уплаченных за весь период использования под нежилые цели жилых помещений общей площадью 157,8 кв.м, расположенных на 3-м этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 92, лит. Д.

Решением от 09.02.2016 г. в иске отказано. Суд со ссылкой на разъяснения, данные в п. 15 постановлениям Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришёл к выводу об отсутствии у сторон каких-либо разногласий в части определения существенных условий договора аренды либо объекта аренды, а также признал, что договоры отвечают требованиям действующего законодательства.

В апелляционной жалобе, поданной ООО "Новотэк", истец просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда, положенных в основу решения.

По мнению подателя жалобы, ответчик злоупотребил правом, предоставив истцу заведомо ложные сведения относительно предмета аренды (жилые помещения).

ООО "БИК-Недвижимостьплюс" в отзыве на апелляционную жалобу согласилось с доводами жалобы о передаче в аренду под нежилые цели жилых помещений и признало договоры аренды ничтожными сделками по основаниям ст. 168 ГК РФ, указав, что применение реституции невозможно ввиду осуществления истцом пользования помещениями и необходимости по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ возместить ответчику его стоимость.

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, С 01.09.2012 по 31.07.2013 года, 01 августа 2013 года по 31.07.2014 года, 01 августа 2014 года между сторонами заключены договоры аренды помещения, общей площадью 157,8 кв. метров, расположенного на третьем этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 92, лит. Д, для использования под уставные задачи (далее по тексту "помещение").

В соответствии с актом приема-передачи по договору аренды помещения от 01.08.2014 года, Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование помещение, общей площадью 157, 8 кв. метров, расположенное на втором этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект дом 92, лит.Д.

В Дополнительное соглашение N 1 от 09.01.2015 года к договору аренды от 01.08.2015 года стороны внесли изменения в предмет договора, а именно помещение общей площадью 157,8 кв.м, располагается на третьем этаже в отдельно стоящем здании по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 92, лит.Д, переданное арендатору для использования под офис.

Ссылаясь на то, что при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду, отсутствует определение площади арендуемого имущества, к договору не приложены копии поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, часть здания, этаж подлежащей передаче в аренду, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета аренды, а также указав на передачу в аренду жилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из материалов дела следует, что у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий Договора аренды или затруднения при исполнении его условий, неопределенность по составу арендуемого имущества также не возникала.

Данное обстоятельство подателем жалоб не оспаривается.

Кроме того, договором, Дополнительным соглашением N 1 от 09.01.2015, актом приема-передачи определен перечень имущества, предоставляемого в аренду истцу, так в соответствии с актом от 01.08.2014 объект аренды передан арендатору для временного использования. Договоры исполнялись сторонами, из содержания спорных договоров возможно достоверно установить, какое именно имущество являлось их предметом, приведен тип и характеристики объекта аренды.

При таких обстоятельствах доводы подателя жалобы о несогласованности объекта аренды подлежат отклонению.

При разрешении спора суд первой инстанции не дал оценку доводам истца о ничтожности сделок, придя к ошибочному выводу о соответствии из действующему законодательству.

Сторонами не оспаривается, что объектом аренды по всем договорам являлись жилые помещения.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определенным жилищным законодательством.

Данная норма является императивной и её нарушение влечёт неблагоприятные последствия в виде признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случаях невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 4 ст. 167 ГК РФ (в редакции ФЗ от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ) суд вправе не применять последствия недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Из положений ст. 3 ФЗ от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ следует, что нормы ГК РФ (в редакции названного закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершенным после 01.09.2013 г.

Ст. 169 ГК РФ в ранее действующей редакции и редакции, действовавшей в настоящее время, предусматривает последствие недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, в виде взыскания в доход РФ всего полученного по такой сделке.

Учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, данные в п. 85 постановления от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд при квалификации договоров аренды в качестве сделок, подпадающих под определение, данное в ст. 169 ГК РФ, учел намеренное игнорирование сторонами положений ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ, систематическое с 01.09.2012 г. и сознательное попрание принципа верховенства права, выразившееся в последовательном заключении и исполнении договоров аренды, предусматривающих передачу в аренду жилых помещений с указанием об этом в п. 1.1 договора (в соответствии со свидетельством серии 78-АВ N 384411 от 12.12.2006 г. объект аренды - квартира) для использования под все виды деятельности в Уставе ООО "Новотэк" (п. 1.3 договоров).

Со стороны арендодателя усматривается умысел на совершение сделок, противоречащих закону, для извлечения дохода от незаконной деятельности.

Поскольку арендодатель не представил доказательств совершения им с 2012 года каких-либо действий, направленных на перевод сданных в аренду жилых помещений в нежилые, апелляционный суд признал такое отношение арендодателя к требованиям закона противоречащим основам правопорядка и нравственности.

Разъяснения Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не ограничивают суды от квалификации сделки по иным признакам ничтожности. Стойкое нежелание сторон договоров соблюдать требования закона заведомо и очевидно для них носит антисоциальный характер.

Отказ в применении последствий недействительности сделок в связи с использованием истцом имущества ответчика и оставление у арендодателя всего полученного по сделкам создаёт для него благоприятные условия для дальнейшего извлечения дохода в результате отказа от требования соблюдать нормы действующего законодательства, что противоречит основным началам гражданского законодательства: никто не праве извлекать преимущество из своего незаконного или недобросвестного поведения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2016 г. по делу N А56-78833/2015 отменить.

В иске о признании договоров аренды незаключенными и взыскании неосновательного обогащения отказать.

Применить последствия недействительности сделок.

Взыскать с ООО "БИК-Недвижимостьплюс" в доход федерального бюджета 4 723 664 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина