Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 20АП-3095/16

г. Тула

14 июля 2016 г.

Дело N А62-6344/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 8 июля 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2016 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бычковой Т.В., судей Грошева А.Г. и Токаревой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Роговой А.В. при участии в судебном заседании (явились в Арбитражный суд Смоленской области): представителя Письмененко В.С. (доверенность от 11.01.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" - представителя Степановой Т. В. (доверенность от 18.01.16), в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в соответствии со статьями 153.1, 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между Двадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Смоленской области, апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по делу N А62-6344/2015 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (ОГРН 1026701441634; ИНН 6730033514) к Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Независимая оценочная компания", оценщик Герасимов А.В. о признании незаконными

действий Администрации г.Смоленска по установлению продажной цены нежилого помещения площадью 335 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул. Октябрьской революции, д.4, в сумме 18 257 113 рублей, определенной постановлением Администрации г. Смоленска от 02.07.2015 N 1248-адм, незаконным, признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 335,0 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, д.4, в размере 18 257 113 рублей, обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Смоленска (далее - ответчик, уполномоченный орган) со следующими требованиями, уточненными в ходе производства по делу (ходатайство от 30.03.2016):

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения площадью 335, 0 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, в размере 18 257 113 руб. (без НДС);

2. Обязать Администрацию г. Смоленска заключить с ООО "Гражданстрой" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 335, 0 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, по цене 12 858 152 руб. (без НДС), определенной в соответствии с заключениями эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" Дунаева Павла Александровича N 10-Э-15 по проведенной судебной оценочной экспертизе и N 1/4-Э-16 по проведенной дополнительной судебной оценочной экспертизе по делу N А 62-6344/2015;

3. Принять пункт 3.1 и абзацы 1 и 2 пункта 3.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 31 июля 2015 года в следующей редакции: "3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключений эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" N 10- Э-15 и N 1/4-Э-16 по проведенной судебной оценочной экспертизе и дополнительной судебной оценочной экспертизе по делу N А 62-6344/2015 и составляет 12 858 152 руб. (без НДС).". "3.2.2. Оплата в рассрочку: Покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб. УФК по Смоленской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в Отделение Смоленск г. Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКТМО 66701000001, ИНН 6730012070, КПП673001001, КБК 902 1 14 02043 04 1000 410.

Оставшуюся стоимость в размере 12 558 152 руб. и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору.".

От ранее заявленного требования о признании незаконными действий Администрации г. Смоленска по установлению продажной цены нежилого помещения, площадью 335 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, д. 4, в сумме 18257113 руб., определенной постановлением Администрации г. Смоленска от 02.07.2015 N 1248-адм, ответчик отказался, в связи с чем производство по делу в указанной части судом первой инстанции было прекращено.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31 марта 2016 были урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" и Администрацией города Смоленска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 335 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, д. 4, суд принял пункт 3.1 и абзацы первый - третий пункта 3.2.2 в следующей редакции:

"3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключений эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" N 10-Э- 15 и N 1/4-Э-16 по проведенной судебной оценочной экспертизе и дополнительной судебной оценочной экспертизе по делу N А62-6344/2015 и составляет 12858152 (двенадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь сто пятьдесят два) рубля (без НДС).

3.2.2. Оплата в рассрочку: Покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб. (триста

тысяч рублей) УФК по Смоленской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска, счет 40101810200000010001, в Отделение Смоленск г.Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКТМО 66701000001, ИНН 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02043 04 1000 410. Оставшуюся стоимость в размере 12558152 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят восемь сто пятьдесят два) рубля (далее - сумма основного долга) и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору.".

В удовлетворении исковых требований в остальной части истцу судом первой инстанции было отказано.

Администрация муниципального образования город Смоленск не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении его требований.

В обоснование своей жалобы ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не дал в обжалуемом судебном акте оценку доводам ответчика о том, что орган местного самоуправления по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества является ненадлежащим ответчиком.

Заявитель жалобы считает, что само по себе несогласие истца с выкупной ценой имущества не свидетельствует о недостоверности отчета и оценки имущества, выполненной ООО "Независимая оценочная компания", с которым был заключен договор на оценку ответчиком.

Заявитель жалобы считает, изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно только в случае признания данной оценки недостоверной, а результаты судебных экспертиз, по мнению заявителя жалобы не свидетельствуют о недостоверности отчета ООО "Независимая оценка".

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истцом в суд представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит отказать заявителю в удовлетворении его жалобы, оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей третьих лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец арендует объект муниципальной собственности - нежилое помещение, площадью 335,0 кв.м. по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4 на основании договора от 03.10.2006 N 2498/06 с изменениями и дополнениями.

04.02.2015 общество обратилось с заявлением о выкупе арендуемого им имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 159-ФЗ).

06.07.2015 истцу был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (исх. 24-6249-исх).

31.07.2015 обществом в Администрацию г. Смоленска представлен ответ, в котором оно указало, что направляет в адрес данного органа подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в связи с несогласием относительно цены сделки.

Ответчиком протокол разногласий был отклонен ввиду того, что цена спорного помещения - 18257113 руб. (без НДС) была определена ответчиком на основании отчета ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Суд первой инстанции, установив наличие у общества преимущественного права на выкуп нежилого помещения, пришел к правильному выводу о том, что отчет ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15 не может быть принят в качестве в качестве основания для определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные орган обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции было установлено, что в отчете от 22.06.2015 N 1395/V/15 отсутствуют сведения о дате обследования, осмотр внутреннего состояния помещений не производился. В материалах дела отсутствует отказ, либо иные подтверждающие обстоятельства не допуска оценщика доказательства в целях осмотра помещений (в материалы дела приложено только обращение оценщика в Администрацию города Смоленска о предоставлении фотоматериалов помещения (т.д. 2, л.д. 114), ссылка на не предоставление возможности осмотра не подтверждена в соответствии со статьей 65 АПК РФ).

Судом первой инстанции было установлено, что в отчете не обосновано применение объектов-аналогов, что существенным образом влияет на стоимость объекта, в частности, взяты аналоги по состоянию на первую половину 2015 года при дате оценки по состоянию на 04.02.2015, соответственно анализ рынка также производился на первое полугодие 2015 года, то есть, включая период после даты, на которую должна производиться оценка (т.д. 1, л.д. 133, 145, 171). При этом согласно пункту 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Согласно пунктам 4 и 10 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Судом первой инстанции было установлено, что в отчете от 22.06.2015 N 1395/V/15 объекты-аналоги взяты с местом расположения во всех районах города, а не в центральной части, отсутствует возможность проверить аналоги по дате публикации. В названном отчете не указаны источники (ссылки) порядка определения скидки на торг, не приведено обоснование выбора значения (имеется только ссылка на "данные, полученные от специалистов риэлтеров", т.д. 1, л.д. 148).

При этом согласно пункту 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Установив указанные выше нарушения допущенные оценщиком при составлении отчета ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15, суд первой инстанции сделан обоснованный вывод о недостоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения определенной оценщиком и не принял указанный отчет в качестве доказательства рыночной (выкупной) цены.

Суд апелляционной инстанции не может принять довод заявителя жалобы о том, что результаты судебных экспертиз не свидетельствуют о недостоверности указанного выше отчета.

Суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, поставив на разрешение эксперта вопросы о стоимости нежилого помещения, отчуждаемого по спорному договору по состоянию на 04.02.2015 и о причинах, влияющих на расхождение результатов экспертизы по сравнению с рыночной стоимостью указанного объекта согласно отчету, составленному ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15.

Установление факта недостоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения относится к компетенции суда, а не эксперта, поэтому судом первой инстанции был правильно поставлен вопрос о причинах, влияющих на расхождение результатов экспертизы.

Экспертом в ходе проведения экспертизы были сделаны выводы о наличии в отчете, составленном ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15 нарушений требований ФСО, повлиявших на определение величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Дав оценку отчету и учитывая выводы эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения установленной в отчете, составленном ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 N 1395/V/15.

Судом первой инстанции при определении стоимости нежилого помещения, отчуждаемого из муниципальной собственности, было принято заключение эксперта Дунаева П.А., которому определением суда было поручено провести судебную экспертизу и согласно которому с учетом дополнительной экспертизы стоимость объекта составляет 12858152 руб. (без НДС).

Ответчиком мотивированных возражений в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции относительно нарушений экспертом требований законодательства и стандартов оценки при проведении судебной экспертизы, которые могли бы поставить под сомнение заключение эксперта, что, в свою очередь, явилось бы основанием для назначения повторной экспертизы, не представлено, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что АМО города Смоленск является ненадлежащим ответчиком по делу.

Рассматриваемый спор является преддоговорным спором и возник в связи с разногласиями сторон договора истца и ответчика относительно цены, продаваемого по договору купли-продажи помещения, поскольку АМО города Смоленск является стороной договора купли-продажи, то именно АМО города Смоленск является надлежащим ответчиком по спору об урегулировании разногласий сторон о цене продаваемого имущества.

Относительно требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 335,0 кв.м., являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, в размере 18 257 113 руб. (без НДС) суд обоснованно указал на то, что данное требование должно быть заявлено не к Администрации города Смоленска, а непосредственно оценщику (так как оспаривается стоимость по отчету, составленному оценщиком, которая для уполномоченного органа является обязательной, пока в судебном порядке не установлено иное).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.07.2011 N 2419/11.

Из материалов дела следует, что истец требований к оценщику с привлечением его в качестве ответчика не заявлял (указал, что считает необходимым рассмотрение дела с учетом первоначально определенных ответчиков), в связи с чем указанное требование к Администрации города Смоленска в качестве ответчика судом первой инстанции удовлетворено не было.

При этом судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что данное обстоятельство не исключает возможность оценки судом достоверности отчета в рамках самостоятельного способа защиты по урегулированию разногласий.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для

проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную экспертизу для установления действительной рыночной цены данного имущества.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела документов с учетом результатов проведенной по делу экспертизы установлено, что отчет от 22.06.2015 N 1395/V/15 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования с установлением цены, определенной по результатам судебной экспертизы, в том числе дополнительной.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 31 марта 2016 года по делу N А62-6344/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Бычкова

Судьи

И.П. Грошев М.В. Токарева