Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 10АП-8646/16

г. Москва

19 июля 2016 г.

Дело N А41-5993/16

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Закутской С.А., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Каравайкина Т.И. по доверенности N 13 от 27.04.16;

от индивидуального предпринимателя Заворотнюк Елены Асадовны: Самохвалова С.А., Заворотнюк С.Г. по нотариально удостоверенной доверенности от 25.02.16, зарегистрированной в реестре за N 4-177;

от администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Каравайкина Т.И. по доверенности N ичх-2188/2016 от 19.05.16,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заворотнюк Елены Асадовны на решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-5993/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Заворотнюк Елене Асадовне, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю (ИП) Заворотнюк Елене Асадовне о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 03.09.13; обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 общей площадью 2 700 кв.м. с местоположением: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Тамойкина, разрешенное использование - под размещение автомобильной стоянки на 50 машино-мест (л.д. 3-6).

Иск заявлен на основании статей 167, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Правительство Московской области (л.д. 77).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области были удовлетворены частично: был признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 09.08.13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и ИП Заворотнюк Е.А., в остальной части заявленных требований было отказано (л.д. 112-114).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Заворотнюк Е.А. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 118-122).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Заворотнюк Е.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.03.06 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ИП Заворотнюк Е.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 827, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054, площадью 2 700 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение автомобильной стоянки на 50 машино-мест, местоположение: ул. Тамойкина, Солнечногорск Московской области (л.д. 9-15).

На земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ИП Заворотнюк Е.А. на праве собственности:

- забор, назначение: нежилое, протяженность 310 м., адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548010 от 25.07.13 (л.д. 21);

- строение для охраны, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10 кв.м., адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548009 от 25.07.13 (л.д. 22).

На основании постановления администрации Солнечногорского муниципального района Московской области N 4895 от 29.07.13 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Продавец) и ИП Заворотнюк Е.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 09.08.13, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 перешел в собственность ответчика (л.д. 18-19, 25-27).

Постановлением администрации Солнечногорского муниципального района Московской области N 2295 от 17.07.15 постановление N 4985 от 29.07.13 было отменено, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском (л.д. 30).

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что при заключении договора были нарушены положения Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке, приватизированном в порядке статьи 36 упомянутого кодекса, находятся лишь объекты вспомогательного назначения.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 у ИП Заворотнюк Е.А. в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу указанной нормы права исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают только владельцы расположенных на таком участке объектов недвижимости.

Как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 расположены принадлежащие ИП Заворотнюк Е.А. на праве собственности:

- забор, назначение: нежилое, протяженность 310 м., адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548010 от 25.07.13 (л.д. 21);

- строение для охраны, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10 кв.м., адрес: Московская область, Солнечногорск, ул. Тамойкина, что подтверждается свидетельством 50 AE N 548009 от 25.07.13 (л.д. 22).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.07.13 основанием для государственной регистрации права собственности ИП Заворотнюк Е.А. на вышеназванные объекты явились договор аренды земельного участка N 827 от 20.03.06 и декларации об объекте недвижимого имущества от 07.06.13.

Из кадастровых паспортов сооружений - забора протяженностью 310 м. и строения для охраны площадью 10 кв.м. следует, что данные сооружения носят вспомогательное назначение (л.д. 51, 53).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

В отличие от зданий, строений и сооружений строение для охраны и забор ИП Заворотнюк Е.А. не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материал, из которого были изготовлены данные объекты (профлист), при его переносе не теряет качества, необходимые для его дальнейшего использования (л.д. 54-55).

Доказательств наличия на момент заключения договора купли-продажи на участке автомобильной стоянки на 50 машино-мест, для размещения которой земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.12 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Апелляционный суд отмечает, что забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.

Таким образом, находившиеся на момент приватизации на участке забор и строение для охраны являются вспомогательными по отношению к основному виду использования земельного участка "размещение автомобильной стоянки на 50 машино-мест".

Поскольку ИП Заворотнюк Е.А. документов, подтверждающих возведение принадлежащих ей строения для охраны и забора как самостоятельных объектов недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объектов, в материалы дела не представлено, апелляционный суд приходит к выводу о том, что они не являются объектами недвижимости.

Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 01.09.08 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5, от 23.07.13 N ВАС-9767/13 по делу N А42-4761/2011, и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.11.14 N 305-ЭС14-3803 по делу N А40-25847/13.

Также следует отметить, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

С учетом изложенного, поскольку автостоянка, для размещения которой выделялся спорный земельный участок, самостоятельного хозяйственного назначения не имеет, отдельным объектом гражданского оборота не является, а выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку, такая автостоянка не может быть отнесена к объектам недвижимого имущества, в связи с чем оснований для приватизации спорного земельного участка у ответчика не имеется.

Данный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московской области, сформулированной в постановлении от 19 ноября 2015 года N Ф05-15610/2015 по делу N А41-15044/15.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у ответчика права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оспариваемая сделка является ничтожной.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 69-ПП/13 от 09.08.13 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Указанное свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами сохраняются в случае признания договора купли-продажи недействительным, следовательно земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080104:0054 считается находящимся у ИП Заворотнюк Е.А. на праве аренды, в связи с чем в удовлетворении требований о возврате данного участка было отказано правомерно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-5993/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Закутская С.В. Мальцев