Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 11АП-7452/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31 октября 2016 г. N Ф06-14002/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о государственной регистрации договора, о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

19 июля 2016 г.

Дело N А55-29397/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Корнилова А.Б., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Финтраст" - Чостковская Е.С., доверенность от 01.03.2016,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Старкова Ю.К., доверенность от 28.08.2015 N 12-6119,

от ООО "Доминант" - Гончаров А.В., доверенность от 21.03.2016 N 1/2016,

от АО "Российский сельскохозяйственный банк" - не явился, извещен,

от ООО "Промышленный Агросоюз" - не явился, извещено,

от ООО компания "Био-Тон" - не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминат"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2016 года по делу N А55-29397/2015 (судья Медведев А.А.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Финтраст" (ОГРН 1136375000332, ИНН 6375001758), Самарская область, Красноармейский район, с. Волчанка,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

ООО "Доминант", Самарская область, Красноармейский район, п.Кировский,

АО "Российский сельскохозяйственный банк", г. Москва,

ООО "Промышленный Агросоюз", Оренбургская область, Оренбургский район,

пос. Пригородный,

ООО компания "Био-Тон", Самарская область, Пестравский район, с. Марьевка,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Финтраст" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений - л.д. 147 т.1) к Управлению государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области - о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 г. с ООО "Доминант";

- обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 г. с ООО "Доминант";

- обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору ипотеки от 31.10.2012 г. N 111300/0004-7/1.

Решением суда 1 инстанции от 18 апреля 2016 года заявление удовлетворено частично.

Суд признал незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 г. с ООО "Доминант" и обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 г. с ООО "Доминант".

В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Кроме того, с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "Доминант" просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

При этом указывает, что соответствующая запись о прекращении ипотеки вносится регистрирующим органом либо на основании судебного акта, либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Судебный акт, которым было признано отсутствующим обременение права собственности ООО "Финтраст" в виде договора аренды земельного участка от 14.07.2011 года, заключенного между ООО "Доминант" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк", датирован 11.04.2016, в то время как с заявлением о снятии обременений ООО "Финтраст" обратилось 12.10.2015. Следовательно, в Управление Росреестра по Самарской области 12.10.2015 решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2016 по делу N А55-6212/2014 не представлялось, совместное заявление не подавалось, в связи с чем отказ Управления в снятии обременений является законным и обоснованным.

ООО "Финтраст" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Доминант" без удовлетворения.

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, АО "Российский сельскохозяйственный банк", ООО "Промышленный Агросоюз", ООО компания "Био-Тон" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представители ООО "Доминант" и ООО "Финтраст" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве соответственно.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебном заседании поддержала апелляционную жалобу Общества и просила решение суда 1 инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Третьи лица - АО "Российский сельскохозяйственный банк", ООО "Промышленный Агросоюз", ООО компания "Био-Тон" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 14.07.2011 года между ОАО "Россельхозбанк" (Арендодатель) и ООО "Доминант" (Арендатор) на срок в три года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285 площадью 55632099 кв.м. (5563,21 га), расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", для ведения сельскохозяйственного производства (л.д.84-87 т.1).

Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2015 договор аренды указанного земельного участка от 14.07.2011 был зарегистрирован 20.07.2011 г. с установлением обременения права в пользу ООО "Доминант" (л.д. 33-36 т.1).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2012 г. по делу N А55-13273/2012, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2013, указанный земельный участок был истребован из незаконного владения ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в пользу собственника ОАО "Кировская машинно-технологическая станция".

В соответствии с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 г. по делу N А55-34336/2009 ООО "Финтраст" был признан конкурсным кредитором ОАО "Кировская МТС" по денежным обязательствам в сумме 17 145 853,20 руб.

ОАО "Кировская МТС" в счет погашения требований конкурсного кредитора предоставило в качестве отступного имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, о чем стороны заключили договор о предоставлении отступного от 19.08.2014 (л.д.18-23 т.1).

06.10.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ООО "Финтраст" было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок с обременением в виде указанного договора аренды от 14.07.2011 г., заключенного между ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" и ООО "Доминант" (л.д.17 т.1).

24.06.2015 ООО "Финтраст" уведомило ООО "Доминант" о прекращении действия договора аренды земельного участка от 14.07.2011 г. с 01.10.2015 (л.д. 32 т.1).

Указанное письмо получено конкурсным управляющим ООО "Доминант" 06.07.2015 г. и оставлено последним без ответа (л.д. 31 т.1).

12.10.2015 г. ООО "Финтраст" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" (л.д. 66 т.1).

Сообщением от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 Управление отказало в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 11-12 т.1).

В сообщении отражено, что в единый государственный реестр прав на указанный выше объект недвижимого имущества внесена запись о государственной регистрации ипотеки (залога) права аренды, которая до настоящего времени не погашена. В соответствии с положениями п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обществом не представлено согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом залога

Между тем данные доводы Управления являются ошибочными.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В силу ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно абзацу 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным ст. 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, правомерно отклонен судом 1 инстанции.

Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон по договору об ипотеке.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве расторжения договора аренды, предусмотренное ст. 450 ГК РФ.

Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя (собственника).

Отношения АО "Россельхозбанк" и ООО "Доминант" основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель - ООО "Финтраст" не является.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 ноября 2013 г. по делу N А72-2009/2013, от 12 февраля 2013 г. по делу N А12-3432/2012.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Поскольку с 01.10.2015 г. договор аренды земельного участка от 14.07.2011 г. прекратил свое действие, перестал существовать предмет залога - право аренды на земельный участок.

При этом прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРП об аренде земельного участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды на данный земельный участок на основании п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что Обществом в регистрирующий орган представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение аренды спорного земельного участка.

Довод Управления о том, что ООО "Финтраст" дополнительно необходимо было представить согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом аренды, является необоснованным и противоречит сложившейся судебной практике.

В связи с этим сообщение Управления об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.

При таких обстоятельствах суд 1 инстанции в указанной части правомерно удовлетворил заявление Общества, признал оспариваемое решение Управления незаконным и обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 г. с ООО "Доминант", поскольку именно за осуществлением указанного регистрационного действия заявитель обращался в Управление.

Из материалов дела следует, что запись об ипотеке указанного договора аренды была внесена в ЕГРП 21.01.2013 на основании договора об ипотеке от 31.10.2012 г. N 111300/0004-7/1, обременение права установлено в пользу ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.03.2016 г. (л. д.145 т.1).

В этой части, т.е. в удовлетворении требования общества обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", по договору ипотеки от 31.10.2012 г. N 111300/0004-7/1, судом правомерно отказано, поскольку с таковым заявлением общество в Управление не обращалось, оспариваемое сообщение от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 не содержит отказа Управления в осуществлении государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору ипотеки от 31.10.2012 г. N111300/0004-7/1.

В данной части участвующие в деле лица применительно к п.5 ст.268 АПК РФ решение суда в порядке апелляционного производства не обжаловали, соответствующих возражений не заявили.

С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе ООО "Доминант", является ошибочными и во внимание не принимаются.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда 1 инстанции не имеется.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы обществу с ограниченной ответственностью "Доминант" судом апелляционной инстанции была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, то в соответствии с положениями ст.ст.102,110-112 АПК РФ с ООО "Доминант" следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2016 года по делу N А55-29397/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доминант" (ОГРН 1086316007865, ИНН 6316136432) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

А.Б. Корнилов В.Е. Кувшинов