Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 15АП-9803/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф08-7247/16 настоящее постановление изменено

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

19 июля 2016 г.

дело N А32-39316/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчиков: представители не явились, извещены.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 апреля 2016 года по делу N А32-39316/2015

по иску индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны

к ответчикам: администрации муниципального образования город Краснодар; индивидуальному предпринимателю Коваленко Ольге Григорьевне

о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка,

об обязании передать в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок,

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дорошенко Наталья Викторовна обратилась в суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 26.12.2014 г. N 4300021254, из земель населенных пунктов, кадастровый N 23:43:0000000:14523, общей площадью 60 кв.м., расположенный по ул. имени Ленина, 82/А, в станице Старокорсунской, для строительства объекта общественного питания, заключенный между Администрацией МО г. Краснодар и Коваленко О.Г., обязать Коваленко О.Г. передать, в порядке применения последствий недействительности сделки Администрации МО г. Краснодар земельный участок, взыскать с ответчика уплаченную госпошлину.

Решением суда от 04 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что суд недостаточно полно и объективно исследовал все обстоятельства дела, в связи с чем решение суда незаконно и не соответствует нормам земельного и гражданского законодательства. По мнению заявителя, выводы суда являются ошибочными.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

От ИП Дорошенко Н.В. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью предоставления в суд квитанции об оплате госпошлины, почтовых квитанций о направлении жалобы ответчикам.

От ИП Коваленко О.Г. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела для ознакомления с текстом апелляционной жалобы и подготовки отзыва на апелляционную жалобу.

Ходатайство сторон об отложении рассмотрения дела судом рассмотрено и отклонено в силу ст. 158 АПК РФ, поскольку в материалах дела имеются все необходимые документы для рассмотрения апелляционной жалобы по существу и принятия соответствующего судебного акта и учитывая сокращенные сроки рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 24.06.2014 г. в газете "Краснодарские известия" администрацией было опубликовано объявление о предстоящем предоставлении Коваленко О.Г. - земельного участка ориентировочной площадью 60 кв.м. расположенного по ул. им. Ленина, 82/А, в станице Старокорсунской, - для размещения объекта общественного питания с предложением обращаться в администрацию МО г.Краснодара.

Индивидуальный предприниматель Дорошенко Наталья Викторовна подала заявление в администрацию г.Краснодара о предоставлении земельного участка в аренду. В заявлении сослалась на объявление в газете, Земельный кодекс РФ, приложила копию паспорта, просила в случае поступления нескольких заявлений провести торги.

Из Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара пришел ответ от 31 июля 2014 года следующего содержания: - "Сообщаем, что в соответствии со ст. 30 и 31 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Данное информационное сообщение опубликовано о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и не является публикацией о наличии свободного земельного участка".

Обжалуя бездействия администрации МО г. Краснодара по организации и проведению торгов на право заключения договора аренды земельных участков, в ходе судебного разбирательства по делу N А32-36386/2014 было установлено, что администрацией г.Краснодара и Коваленко О.Г. заключен договор аренды земельного участка N4300021254 от 26.12.2014 г. площадью 60 кв.м. расположенного по ул. им. Ленина, 82/А, в станице Старокорсунской, с кадастровым номером 23:43:0000000:14523. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2015 г. при таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в силу следующего.

Индивидуальный предприниматель Дорошенко Наталья Викторовна обратилась в суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 26.12.2014 г. N 4300021254.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст. 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ).

В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям), в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.

Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно устанавливает, что порядок и условия пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится и Земельный кодекс, предусматривающий в качестве основных принципов земельного законодательства участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1).

Нормы статей 30 и 31 Земельного кодекса направлены на реализацию указанных конституционных гарантий и основных принципов земельного законодательства и обеспечивают информирование населения о предстоящем предоставлении земельных участков, публичность, открытость и прозрачность соответствующей процедуры.

Поскольку при наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок реализация права на заключение договора аренды такого участка могла быть осуществлена только по результатам торгов, проведение торгов по реализации права на заключение договора аренды являлось для администрации обязательным.

Данное обстоятельство влечет квалификацию договора от 26.12.2014 N 4300021254 в качестве недействительной (ничтожной) сделки, как заключенной с нарушением требований земельного законодательства.

Между тем, требования истца не могут быть удовлетворены ввиду следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В данном случае заинтересованность истца в предъявлении требования о признании договора недействительным (ничтожным) обусловлена необходимостью реализации предусмотренного Земельным кодексом порядка предоставления спорного участка в аренду для строительства.

При этом осуществление такой процедуры возможно только после возврата участка соответствующему публично-правовому образованию.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке находится нежилое здание - объект общественного питания площадью 91,1 кв.м, принадлежащее Коваленко О.Г., о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации 10.02.2016.

Суд верно указал, что обеспечить возврат участка муниципальному образованию (при наличии на нем объекта капитального строительства ответчика) и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты невозможно.

По смыслу п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 4 ГК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав (интересов) истца (заявителя). Недостижимость названной цели избранным истцом способом судебной защиты исключает возможность удовлетворения заявленных требований. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 07.02.2012 N 12573/11 сформулировал правовой подход, согласно которому признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Понуждение аукционной комиссии повторно рассмотреть заявки на участие в аукционе в условиях исполнения контрагентам заключенного на торгах договора не приведет к восстановлению истца в правах участника аукциона, соответствующие судебные акты будут неисполнимыми, а их принятием может быть нарушен принцип правовой определенности.

Таким образом, признание договора ничтожным не удовлетворит конечную цель требований: выставление участка на торги с целью приобретения на него прав.

Между тем, констатацией факта ничтожности договора аренды земельного участка создаются условия для оценки возведенного на земельном участке объекта - на предмет наличия у него предусмотренных ст. 222 ГК РФ признаков самовольной постройки.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на нее признано судом (в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу названных норм защита нарушенного права истца на участие в торгах избранным им способом судебной защиты возможна только в том случае, если по иску органа местного самоуправления как представителя публичного собственника земельного участка последний будет освобожден от возведенной на нем самовольной постройки.

Между тем, администрация соответствующих действий не совершала.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что на спорном участке возведен объект недвижимости, администрация не выразила волю на реализацию права о заявлении требований о признании постройки самовольной, заключенный договор аренды для целей строительства фактически исполнен, заявленный истцом способ защиты не приведет к восстановлению истца в правах, требование истца удовлетворению не подлежит.

Истец не лишен возможности предъявить в самостоятельном порядке требование о взыскании убытков при наличии к тому фактических и правовых оснований.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС СКО от 18.12.2015 по делу N А32-21391/2014.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд недостаточно полно и объективно исследовал все обстоятельства дела, в связи с чем решение суда незаконно и не соответствует нормам земельного и гражданского законодательства, а выводы суда являются ошибочными подлежат отклонению как основанные на неверном токовании норм права.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными. Нарушений судом норм материального и процессуального права не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 04 апреля 2016 года по делу N А32-39316/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны (ИНН 262702116236 ОГРНИП 312265123000167) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина